ברחוב קפלן שבאזור נבנה במשך שנים ארוכות פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף, שבמסגרתו נהרסו שלושה בניינים ישנים ונבנו תחתם בנייני מגורים חדשים. הפרויקט יצא לדרך לאחר מגעים ממושכים עם בעלי הדירות במתחם, שנדרשו לוותר על זכויותיהם בדירות הישנות ולהעביר את החזקה בהן ליזמים בתמורה לדירות חדשות בבניינים החדשים. שלושה מבעלי הדירות - יצחק וסוזן בן שושן, ובנם יובל בן שושן, ביחד עם גיא סדרינה - חתמו בסופו של דבר על הסכמי הפינוי ב-2015, אך שנים לאחר מכן טענו כי חתימתם ניתנה רק לאחר שהובטח להם לקבל דירות גדולות יותר ובקומות גבוהות יותר מאלה שהיו מגיעות להם לפי ההגרלה. לטענתם, ההתחייבות הזו ניתנה בעל פה על ידי יעקב סלע, מנהל חברת היזמות ויסמן חברה לבניין, במהלך פגישה בבית קפה ארומה ובפגישה נוספת בבית המשפחה.

התביעה, שהוגשה לבית משפט השלום בתל אביב ב-2020, עסקה בטענה להפרת אותה התחייבות נטענת. התובעים ביקשו לאכוף את קיום ההבטחה ודרשו פיצוי כספי בסכום כולל של כ-1.28 מיליון שקל, המשקף לטענתם את הפער בין שווי הדירות שהובטחו להם לבין שווי הדירות שקיבלו בפועל. "רק על יסוד ההבטחה הזו הסכמנו לחתום על ההסכם ולהניע את הפרויקט", טענו התובעים. הם טענו כי ייעודם של הדירות בקומות נמוכות יותר מהווה פגיעה משמעותית בשווי הנכס והביא להפסד כספי ניכר.

מנגד טענו הנתבעים - שתי חברות היזמות והמנהל שלהן - כי לא ניתנה כל התחייבות שכזו וכי ההסכמים הכתובים משקפים במדויק את מכלול ההסכמות עם כלל בעלי הזכויות במתחם. לדבריהם, אין בסיס לטענה שהתובעים היו זכאים להטבות מיוחדות על פני שאר הדיירים. הם הדגישו כי סעיף 15.1 בהסכם הפינוי קובע במפורש כי, "תנאי הסכם זה משקפים במלואם את המותנה והמוסכם בין הצדדים... והצדדים לא יהיו קשורים בכל הבטחות, הצהרות, מצגים, התחייבויות, הסכמים בעל פה שאינם נכללים בהסכם זה ושנעשו, אם בכלל, לפני חתימתו". הסעיף הזה, כפי שציין בית המשפט, נועד להבטיח ודאות ולמנוע טענות בדבר הסכמות חיצוניות שלא תועדו בכתב.

המתווך שהעיד מסוכסך גם כן עם היזמים

במהלך הדיונים העידו התובעים ותמכו את גרסתם גם בתצהירו של דוד שמאי, מתווך שפעל לקידום הפרויקט בשנים שקדמו לחתימה. שמאי טען כי כדי לשכנע את בני משפחת בן שושן לחתום, הוא עצמו הבטיח להם - בידיעתו ובהסכמתו של היזם - כי הם יקבלו דירות בקומות הגבוהות ובשטח שגבוה מזה שניתן ליתר הדיירים. ואולם השופט רונן אילן קבע כי לעדותו של שמאי אין חיזוק בראיות חיצוניות. "שמאי לא הציג כל מסמך - לא מסרון, לא הודעת דוא"ל ולא כל ביטוי אחר בכתב - שיש בו לתמוך בגרסתו", ציין השופט בפסק הדין שפורסם, והוסיף כי במהלך עדותו התברר ששמאי מצוי בעצמו בסכסוך משפטי מול היזמים, עובדה שמחלישה את מהימנותו.

• שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בית המשפט התרשם כי גרסאות התובעים אינן עקביות ואף סותרות זו את זו. כך למשל, העיד יובל בן שושן כי התקיימו שתי פגישות שונות שבהן הובטחו הדירות המשודרגות, בעוד שבתצהיר שלוו הוא ציין שהיתה פגישה אחת בלבד. הוא גם הודה שאינו זוכר באיזו שנה התקיימו אותן פגישות. "מצב זה, טענות מעורפלות וגרסה מתוקנת, מקשה על מתן אמון בגרסת התובעים", קבע השופט אילן בהכרעתו. עדותו של התובע הרביעי, גיא סדרינה, נמצאה חלשה במיוחד משום שלא היה נוכח כלל בפגישות הנטענות ודבריו נחשבו עדות שמיעה.