קנו דירה ואיחרו בתשלום, אבל האשמה תחולק 50:50

עסקת נדל"ן שהתחילה ברצון טוב ובמהירות הסתיימה באחרונה בבית המשפט. ארבעה יורשים של דירה ברחוב דובדבני בירושלים מכרו אותה לבני הזוג מיכאל ויעל אלבז תמורת 3.05 מיליון שקל. ההסכם נחתם ב-13 לאפריל 2022, אבל שני התשלומים האחרונים - 1.65 מיליון שקל ו-500 אלף שקל - שולמו באיחור של כמעט חודשיים. המוכרים, משפחת קאליש, דרשו את הפיצוי המוסכם: 10% מהתמורה, כלומר 305 אלף שקל, ובנוסף פיצוי על עוגמת נפש, ובסך הכל 336.5 אלף שקל. אבל מה שנראה כמו עניין פשוט של הפרת חוזה, התברר כסיפור מסובך הרבה יותר.

מה שהפך את העסקה למורכבת במיוחד היה מצב הרישום: הזכויות במקרקעין היו רשומות על שם חברות (גבעת יחזקאל ועמותת קרית שלום), משהב שימשה כחברה משכנת עם זכויות חוזיות בלבד שלא נרשמו "גם בחלוף עשרים שנים ויותר", כפי שציינה השופטת בתדהמה, ועל הנכס רבצו הערות על מינוי כונסי נכסים.

הקונה: "אף אחד לא היה קונה את הדירה הזו"

הנתבעים תכננו לממן את הרכישה באמצעות משכנתא, שדרשה רישום הערת אזהרה לטובת הבנק. אלא שלשכת רישום המקרקעין דחתה שוב ושוב את הבקשות. היו בעיות עם החלפת כונס הנכסים, עם חתימות שלא התאימו לנסח הרישום, ועם דרישות שאפילו באת כוחם של המוכרים כינתה "דרישה מטופשת של הטאבו".

• גרים בדירה 23 שנה, ועדיין לא הצליחו לסלק את העיקול
• רשם דירה על שמה, סמך עליה - כשהתגרשו טענה שהדירה היא מתנה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנתבע העיד בהגינות כי אינו מאשים את המוכרים, אבל הוסיף דברים חריפים: "אם ידעתי לא הייתי פוגש אותך בכלל... לא הייתם מוכרים את הדירה הזו מעולם, אם הטאבו עומד על הרגליים האחוריות ולא מסכים לעשות שום רישום בדירה". בסופו של דבר, רק ב-9 לנובמבר 2022 נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק - כמעט חודשיים אחרי המועד המוארך שהוסכם.

הפיצוי סביר, אבל האשמה משותפת

השופטת קסלסי קבעה כי שיעור הפיצוי המוסכם של 10% הוא סביר ומקובל בשוק. היא דחתה את הטענה שצריך להפחית אותו בגלל חוסר יחס לנזק. מצד שני, היא דחתה את התביעה לפיצוי על עוגמת נפש, וקבעה שמדובר בכפל פיצוי.

אבל ההכרעה המרכזית היתה בשאלת חלוקת האחריות. השופטת יישמה את דוקטרינת האשם התורם החוזי (מאפשרת להפחית מסכום הפיצויים שנפסקים לנפגע מהפרת חוזה, אם הוכח שהוא עצמו התרשל או תרם בהתנהגותו להיווצרות הנזק), וקבעה כי גם למוכרים יש אחריות: "למרות שנסח הרישום ותוכנו היה ידוע לשני הצדדים... למוכרים יש חובה לבחון לעומק השפעת רישום כונסי הנכסים". היא הצביעה על כך שאף אחד מהצדדים לא בדק לפני חתימת ההסכם מה משמעות מינוי כונסי הנכסים, ו"לאף אחד מהצדדים לא נדלקה נורית אדומה נוכח אי הסדרת רישום זכויות בעלי הדירות, בחלוף 20 שנה!".

• תבעה קצבת שאירים אחרי מות בעלה - למה נדחתה?
• עו"ד משה שרמן מכר דירה ומסר אותה באיחור של שנתיים - בכמה יפצה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מנהלת בי"ס תפצה מורה לשעבר ב-55 אלף שקל

השופטת הטילה על התובעים אשם תורם של 50%, וחייבה את הנתבעים לשלם 152.5 אלף שקל בלבד - מחצית מהפיצוי המוסכם. בנוסף, חויבו הנתבעים בהוצאות משפט: אגרה של 8,611 שקל ושכר טרחת עורך דין בסכום של 18 אלף שקל.

פסק הדין הזה מדגים היטב את הסיכון שטמון בעסקות נדל"ן עם רקע רישומי מורכב. גם כשיש הפרה ברורה של חוזה, בית המשפט עשוי לחלק את האחריות כשהמכשול נמצא בנכס עצמו ולא ביכולת הכלכלית של הקונים.