אור ירוק לשכונה חדשה ברחובות: ייבנו 6,500 דירות במזרח העיר
הוועדה הארצית לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), החליטה על הפקדת תכנית להקמת שכונת מגורים חדשה במזרח העיר רחובות הכוללת 6,500 יחידות דיור. מתוך כלל הדירות, כ-1,000 יוקצו להשכרה ארוכת טווח ו-230 עבור דיור מוגן.
מדובר בתכנית שהובילה החברה הממשלתית 'דירה להשכיר' בשיתוף עם העירייה ואושרה לפני מספר חודשם על ידי הוועדה המקומית לקידום בהליך תכנון מואץ בותמ"ל. תכנית זו היא אחת מתוך שלוש תכניות בנייה גדולות להוספת כ-20 אלף דירות לעיר המקודמות בהליך מזורז וצפויות להכפיל את גודלה.
עת הוצגה התכנית לעיון התושבים, היא נתקלה בביקורת על הרס השטחים הפתוחים ובעיות תחבורה עתידיות, ואלו ביקשו להעדיף פיתוח של תשתיות ושכונות קיימות דרך התחדשות עירונית. למרות זאת, החליטה הותמ"ל כאמור לקדם את התכנית.
התכנית משתרעת על שטח של כ-1,800 דונם וכוללת עירוב שימושים על קרקעות חקלאיות שיופשרו. שטח זה מוגדר כעתודת פיתוח של העיר בתמ"א 35, ובסמיכות לשדרות מנחם בגין ולכביש 40 מדרום.
- הממשלה קוראת ליזמי הנדל”ן: הגישו פרויקטים עם לפחות 10 דירות להשכרה לטובת נפגעי ‘עם כלביא’
- דירה להשכיר' תרחיב פעילות בבית שמש בשת"פ עם העירייה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על מגורים, התכנית כוללת 170 דונם עבור מבני ציבור, 700,000 מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה ו-230 דונם עבור שטחים פתוחים. תמהיל הבינוי המוצע בתכנית משלב בין בנייה במגדלים בני 25-30 קומות לבנייה נמוכה יותר.
סגן הממונה על התקציבים ויו"ר הותמ"ל, אריאל יוצר, מסר כי "הוועדה אישרה תכנית חשובה להרחבת העיר הכוללת פיתוח עירוני אינטנסיבי, רחובות עתירי פעילות מסחרית וחיבורים רבים לעיר הקיימת, וכל אלה יחד עם תוספת משמעותית של יחידות דיור למגורים במרכז הארץ. התכנית כוללת גם אזורי תעסוקה רבים שיתרמו לחיזוק האיתנות כלכלית של העיר, ומיצובה כעיר מובילה באזור המרכז".
מנכ"ל דירה להשכיר, יאיר טל, הוסיף: "התכנית היא צעד משמעותי נוסף בפעילות החברה לקידום תכנון עשרות אלפי יחידות דיור בקרקעות פרטיות מרובות בעלים, בהתאם להנחיית מטה הדיור ומשרד האוצר. השכונה החדשה שתוקם תאפשר מגורים בסטנדרט גבוה בלב אזור הביקוש, במתחם הנהנה מנגישות תחבורתית גבוהה. התכנית תאפשר בין היתר יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, שיהוו נדבך משמעותי נוסף בפעילות החברה לפיתוח וביסוס שוק זה בישראל".
- 5.כל הכבוד לראש העיר. בזכותך התעשרתי !!! (ל"ת)מקורב 01/12/2019 15:43הגב לתגובה זו
- 4.אבי 01/12/2019 10:23הגב לתגובה זואני קורא וצוחק .... מנכ"ל דירה להשכיר, יאיר טל מוכר סיפורי סבתא ... אין תחבורה ציבורית .....אין מטרו .. אין רכבת קלה ....אין נהגים לאוטובוסים ...... תמשיכו לבנות ולשמר את הפקק ..עד שהכל יתפוצץ .....ונלך ברגל .... פשוט... מנותקים .. כמו האיש ב..בלפור בירושלים חיים ב..לה לה לנד
- אדי 01/12/2019 11:41הגב לתגובה זותמנע פקקים ותקל על נגישות תחבורתית ותוריד את העומס ממרכז העיר. ממזרח ישירות לכביש 431 או 40. תכנית מצוינת! תקרא אותה.
- 3.אדי 27/11/2019 11:45הגב לתגובה זוובראשם לרחמים מלול ראש העיר של רחובות ולותמ"ל. כן גם כבוד לארגוני הירוקים שדאגו לשמר את בריכת החורף ואף לקדם תב"ע על המתחם על מנת לשמרו.
- 2.צריך בניה בפועל ! צריך מפתחות לדירות !! (ל"ת)תכנון תכנון תכנון 27/11/2019 10:48הגב לתגובה זו
- 1.דירה = קורת גג 27/11/2019 10:21הגב לתגובה זודירה = קורת גג

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."