הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
נדל"ן

אין איפה לגור: מ-2008 נסק שכר הדירה בישראל 50%, בכמה זינק המחיר בת"א?

לראשונה מאז תחילת עליית מחירי הדירות ב-2008 שכר הדירה רשם עלייה שנתית חדה יותר ממחירי הדירות. צפו בגרפים
לירן סהר וידידיה אפק | (12)
נושאים בכתבה למ"ס מחירי הדירות שכר דירה

בשנים האחרונות נרשמו עליות חדות במחירי הדירות בארץ והדבר הפך לשיח ציבורי שלם בדבר בועה או לא בועה. אחת הטענות הייתה שעליית מחירי הדירות מתרחשת באופן קיצוני לעומת עליית מחירי השכירויות למגורים ושעניין זה ייתכן ומאותת על התחממות יתר במחירי הדירות - שכביכול צריכים לרדת ולהתאים עצמם מבחינה פרופורציונאלית למחירי השכירויות. נתוני הלמ"ס מיום שישי האחרון שופכים מים קרים על אותה טענה.

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברבעון הרביעי של 2013 נרשמה ירידה של 1.1% במחירי הדירות וזאת כאשר באותו הזמן נרשמה עלייה של 1.8% במחירי השכירויות. במילים אחרות, הדבקת הפער שנוצר מתבצעת כלפי מעלה, ולא בצורה של ירידת מחירי דירות.

ברמת שנתית, מחירי הדירות בארץ רשמו עלייה של 6.6% לרמה של 1.238 מיליון שקל בזמן שמחירי השכירויות רשמו עלייה חדה יותר של 7.5% ל-3,50 שקלים.

נציין כי קרן המטבע העולמית הזהירה בשבוע שעבר מפני מפולת אפשרית בשוק הדירות, זאת לאחר שמחירי הדירות השלימו עלייה של כ-80% נומינאלית משנת 2008. באופן כללי הייתה זו עליית מחירי הדירות שהובילה רבים שאין ביכולתם לרכוש דירה להתגורר בשכירות, כעת נראה שעליית מחירי השכירויות מתבצעת בעיכוב מסוים - אבל מתבצעת. ועדיין, כאשר בוחנים את שיעור עליית שכר הדירה משנת 2008 מגלים שהוא עלה בכ-50% מרמה של 2,330 שקל לחודש.

שכר הדירה הממוצע בירושלים - 3,921 שקל

בירושלים נרשמה עליית שכר דירה שנתית של 6.45% לרמה של 3,921 שקל, עלייה רבעונית של 1.7% ועלייה משנת 2008 בשיעור של 42.4% מרמה של 2,688 שקל. בתל אביב נרשמה ברבעון הרביעי עלייה של 2.48% לרמה של 5,475 שקל. ברמה השנתית נרשמה בעיר הגדולה עלייה חדה של כ-12% במחירים, כשבוחנים את המחירים משנת 2008 בתל אביב מגלים שהם נסקו בשיעור חד של כ-61%.

בחיפה עמד ברבעון הרביעי שכר הדירה הממוצע על רמה של 2,381 שקל, עלייה של 1.54% בהשוואה לרבעון השלישי ושל 4.27% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. משנת 2008 זינק שכר הדירה בחיפה בשיעור של 44%. שכר הדירה בגוש דן ברבעון הרביעי היה 3,652 שקל, 0.7% יותר מאשר ברבעון השלישי ו-3.75% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2012. בסך הכול עלו המחירים באזור זה 48% משנת 2008.

אזור הדרום רשם עלייה רבעונית של כ-1% בשכר הדירה ל-2,457 שקל, עלייה שנתית של 3.05% וזינוק של 44% משנת 2008. באזור השרון נרשמה עלייה שנתית חדה של 8% ב-2013, עלייה רבעונית של 2.45% וזינוק של 53% מ-2008. אזור הצפון רשם עלייה צנועה יותר ברבעון הרביעי של 0.31% ועלייה שנתית של 2.83%, ומ-2008 רשם זינוק של 40% מרמה של 1,559 שקל.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    תל אביבי 22/02/2014 23:43
    הגב לתגובה זו
    יתכן והסקר כולל דירות חדשות, שבהן מראש השכ,ד גבוה יותר. בדירות הרגילות בת"א לא חל שום שינוי בשנה החולפת. לא יודע מאיפה המציאו את הנתונים.
  • 9.
    בכל פעם שהכותרת כוללת ״נסקו״ ״מזנקים״ העדר מתלהב (ל"ת)
    שלומציון 19/02/2014 13:58
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    בארץ מתנהגים כחיות כי הממשלה לא מרסנת (ל"ת)
    לרסן עליות שכ"ד 18/02/2014 19:12
    הגב לתגובה זו
  • הדג מסריח מהראש. הכל מתחיל בשחיתות השלטונית. (ל"ת)
    המלבין הלאומי 19/02/2014 07:38
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    בעל בית ישראלי דיל גרוע ביותר (ל"ת)
    בואו לאירופה 18/02/2014 19:11
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    חיות טרף 18/02/2014 19:10
    הגב לתגובה זו
    לרסן לרסן לרסן
  • 5.
    צביקה דורון יועץנדלן 18/02/2014 19:05
    הגב לתגובה זו
    ההסבר הוא פשוט: מחירי הדירות נקבעים לפי גובה ההון העצמי וגובה המשכנתא. מחירי השכירות נקבעים לפי גובה המשכורת. בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו יותר היות ונלקחו משכנתאות גדולות יותר.
  • 4.
    שאלה 18/02/2014 16:02
    הגב לתגובה זו
    וכנראה יש הרבה יותר שכירויות של דירות גדולות מאשר פעם, שאז רוב השכירויות היו דירות במרכז העיר של 2 או 3 חדרים יש הרבה פרויקטים של הגוש הגדול, המשתלה, וכו', ששם הדירות גדולות והשכירות גדולה. כנראה זה סוחב את הממוצע למעלה. אני גר בתל אביב ואני מדדתי עליות מחירים בדירות 3 חדרים של בערך 35%-45% בשנים המדוברות. לא קרוב ל 61%
  • 3.
    תבדקו את הנתונים 18/02/2014 15:58
    הגב לתגובה זו
    מאז, לא התייקרה כלל. בואו נשווה למשכורת הממוצעת- מחצית שניה של 2008 השכירות עלתה בהרבה מעבר למשכורת. לאחר מכן עוד 3 שנים בהם היא התייקרה יותר מהשכר, אבל לא בקצב מפחיד כמו קודם. ובשנים 2012-2013 השכירות התייקרה בקצב עליית השכר בדיוק. אני בדקתי.
  • מה קרה? אמא לא העלתה לך את שכ"ד של החדר? יופי לך.... (ל"ת)
    מופי 18/02/2014 18:50
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    גרפים מעוותים! שני צירי Y בעלי לינאריות שונה לגמרי! (ל"ת)
    מתמטיקאי 18/02/2014 15:55
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    Assault on Wall Street סגנון ישראל. הגיע הזמן. (ל"ת)
    .......... 18/02/2014 15:11
    הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |
נושאים בכתבה הכשרה התחדשות סולל בונה


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

להמשך הכתבה לחץ כאן
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות בנקים רשות המסים חן שרייבר


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

להמשך הכתבה לחץ כאן