מחזה קשה: צפו איזו דירה תוכלו לרכוש בלב תל אביב ב-475 אלף שקל
מצוקת הדיור בלב תל אביב גרמה לבעלי הדירות להמציא מחדש את ההגדרה של דירה, וכיום 20 מ"ר נחשב לשטח מכובד ביותר לקיום במקום המבוקש ביותר במדינה. חללים של 10-15 מ"ר, לרוב מחסנים או חנויות שהוסבו למגורים, לא פעם באופן לא חוקי, הפכו למחזה נפוץ בעיר והם מושכרים לכל המרבה במחיר. וכמה עולה לרכוש חלל כזה?
ובכן, מתברר שעדיין ניתן למצוא בלב ליבה של העיר העברית הראשונה דירות בפחות מחצי מיליון שקל ברחוב גורדון, בין דיזנגוף לבן יהודה, מוצעת למכירה דירת 12 מ"ר בקומת הקרקע עם גלריית שינה בגודל של מיטה זוגית (כ-3 מ"ר) תמורת 475 אלף שקל, או כ-40 אלף שקל למ"ר (ללא הגלריה).
"אין הרבה לאן לזוז בדירה"
"אין הרבה לאן לזוז בדירה, אך היא מושכרת בספיד כי היא נמצאת במרכז העניינים, מקום להניח את הראש", אמר בעלי הדירה לכתב Bizportal שהתקשר כמתעניין. "חדר הרחצה קטן, אך כולל כיור, שירותים ומקלחון פינתי. כשהבניין נבנה הדירה שימשה כבית מלאכה, אך מ-1998 היא נרשמה בטאבו כדירת מגורים. הדירה הושכרה עד כה תמורת 2,200 שקל (תשואה שנתית של כ-5.6%) והארנונה לחודשיים עומדת על 66 שקל בלבד."
האם מדובר בבוננזת נדל"ן תל אביבית? בהתחשב בכך שקשה למצוא דירות בשטח כה קטן למכירה קשה לומר, אולם לפי המחיר למ"ר של כ-40 אלף שקל, המחיר הוא דיי יקר דירה בשטח של 70 מ"ר לפי קנה מידה זה הייתה עולה כ-2.8 מיליון שקל. מצד שני תשואה של 5.6% בתל אביב נחשבת כיום לנדירה.
- אין AI בלי אנרגיה - האם המהפכה בדרך להיעצר בגלל חסמים באנרגיה?
- מה מאיים על מהפכת ה-AI?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נציין כי לא הרחק משם, ברחוב הנביאים, מוצעת למכירה כבר למעלה מחצי שנה דירת קרקע בשטח 10 מ"ר תמורת 490 אלף שקל, לכן למרות המיקום והמחיר האטרקטיבי ייתכן ולנדל"ניסט הישראלי בכל זאת יש גבולות אדומים.
כתבות מעניינות נוספות:
- 13.האנשים כאן הם עדר של זומבים (ל"ת)בעע 05/11/2013 18:21הגב לתגובה זו
- 12.סטודנט 05/11/2013 12:32הגב לתגובה זולתת לביבי לגור כאן חודש אולי ככה הוא יבין על מה מדברים. (אם שרה מסכימה)
- 11.זה SEO שנת 2008, מה קורה אצלכם? (ל"ת)אני 30/10/2013 17:41הגב לתגובה זו
- 10.דירה? 4 על 3 מטר? (כולל מטבח מקלחת ושרותים) (ל"ת)בא לי להקיא 30/10/2013 15:31הגב לתגובה זו
- 9.בדבכט 29/10/2013 23:22הגב לתגובה זושווה את הנייר בטאבו ובהיתר .
- 8.הכי טוב אוהל היום !! (ל"ת)זיבי 29/10/2013 14:35הגב לתגובה זו
- 7.בני 29/10/2013 12:38הגב לתגובה זומה לגבי הקישורים הפסיכיים שלכם מכל 3 מילים?! אהבתי במיוחד את ה"נדירה" שמפנה רק במילה "דירה" מתוך זה... גאוני
- 6.תל אביבי 29/10/2013 12:30הגב לתגובה זוזוג צעיר ומוגבל אמצעים שרוצה לגור בת"א יכול לעשות את זה באזור ה 700 אלף שקל, לדירת 70 מטר ישנה במזרח ת"א, באזור נווה אליעזר. תנו קפיצה לראות בעיניים למי שלא מאמין. לא באמת באמת חייבים לגור בגורדון או דיזנגוף, למרות שזה מגניב לגור במרחק הליכה מהים. רוב תושבי ת"א גרים בכלל בשכונותיה (צפוניות, מזרחיות ודרומיות), ולא בלב ההיסטורי.
- 5.אני חייב לומר שזה לא נראה כ"כ גרוע כמו שחשבתי (ל"ת)חושחש 29/10/2013 11:11הגב לתגובה זו
- 4.אנו 29/10/2013 10:23הגב לתגובה זוהיום לא חסרים פריירים מטומטמים שמוכנים לשלם גם כשאין להם גרוש על התחת מטומטמים - תמשיכו
- 3.זה כוך במחיר הזוי... (ל"ת)בדיחה 29/10/2013 10:10הגב לתגובה זו
- 2.הפראייר 29/10/2013 10:08הגב לתגובה זומה זה דירה 12מ"ר? זה דירה בגודל חדר !! כמו צינוק. בכלא יש חדרים גדולים יותר.פשוט לא להאמין
- 1.זו לא דירה אלא בית מלאכה. הטענה של שינוי יעוד היא קשקוש (ל"ת)איש 29/10/2013 10:04הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
