פסגות על עזריאלי: "חברה מאוד איכותית עם NOI גבוה מבריטיש - השקעה סולידית לטווח ארוך"
זירת הקניונים הפכה בתקופה האחרונה ללוהטת במיוחד לאור רכישתה של חברת בריטיש ישראל על ידי חברת מליסרון. מפת הקניונים החדשה לאחר "המפץ הגדול" הותירה את קבוצת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) כמתחרתה העיקרית של מליסרון. בית ההשקעות פסגות, באמצעות אנליסט הנדל"ן נעם פינקו, החל לסקר את הקבוצה.
בפסגות אומרים כי על אף שווים הגבוה של מרכזי המסחר של עזריאלי, החברה מדורגת רק במקום השני מבחינת שטחי המסחר להשכרה שבבעלותה, לאחר בריטיש ישראל, זאת עוד לפני המיזוג עם מליסרון. "עם זאת ה- NOI שייצרו קניוני עזריאלי ברבעון השלישי של 2010 הסתכם בכ- 158 מיליון שקל ו- 457 מיליון שקל מתחילת השנה, זאת לעומת 11 מיליון שקל ו- 326 מיליון שקל בהתאמה בבריטיש. ה- NOI הגבוה יותר למ"ר נובע מבחירת המיקומים הטובים ומניהול תמהיל נכון של שוכרים. בנוסף, החברה משקיעה במיתוג הקניונים".
ראש בראש עם בריטיש ישראל "בתל אביב אנו רואים תחרות עתידית מצד קניון השוק הסיטונאי שיפתח בעוד מספר שנים, לצד פיתוח מתחמים נוספים", מסבירים בפסגות. "יחד עם זאת, כוח הקניה גדל בכ- 4% בשנה והיקף האוכלוסיה באזור תל אביב הולך וגדל, לקניון עזריאלי מוניטין מצוין ומיקומו מושך גם תושבים. לאור זאת, להערכתנו הפגיעה תהיה לא גבוהה, אם כי יכולת העלאת שכר הדירה תפגע". בפסגות מציינים כי כתוצאה ממיקום קניוני הקבוצה, ה- NOI שבאזורי הביקוש היווה 44.6% מה- NOI הכולל של הקניונים ב- 2009. "ה- NOI באזורים אלה מגיע ל- 3,525 שקל למ"ר לשנה. בדיקת הקניונים של עזריאלי בהשוואה לקניונים של המתחרים באותם אזורים מעלה יכולת השאת NOI למ"ר. עם זאת נראה כי באזורים בהם התחרות גדלה, בעיקר בבאר שבע, תתקשה החברה להגדיל את ההכנסות מהשוכרים:
בקניון עזריאלי הנגב, ה- NOI השנתי למ"ר הוא 2,672 שקל . על פי התוכנית העסקית, בקניון באר שבע העתיד להבנות על ידי בריטיש ישראל צפוי NOI שנתי של 2,000 שקל למ"ר. בקניון עזריאלי ירושלים ה- NOI השנתי למ"ר הוא 2,850 שקל, לעומת 1,165 שקל למ"ר בקניון הדר בירושלים של בריטיש. כמו כן, החברה רכשה מדלק נדל"ן את קניון חיפה תמורת כ- 300 מיליון שקל והיא מפתחת 2 קניונים חדשים בקרית אתא ובעכו שיתחרו ישריות בקריון וסביר בהחלט כי תנגוס נתח משמעותי מעוגת ההכנסות באזור זה".
"יציבות פיננסית גבוהה מאוד" אולם, למרות העתיד הלכאורה מזהיר, בפסגות טוענים כי תמחור מניית הקבוצה כחברת נדל"ן נפגע מכך שהיא מחזיקה באחזקות ריאליות בהיקף גבוה ובקופת מזומנים משמעותית עקב ההנפקה, הואיל ולא נוצר מהן תזרים שוטף. "משקיעים בחברת נדל"ן לא מחפשים אחזקות מסוג זה, להן הם בדרך כלל יכולים להיחשף לבד".
בפסגות מציינים לחיוב את תשואת הדיבידנד הנמוכה שמחלקת החברה ביחס לחברות נדל"ן מניב אחרות ואת רמת המינוף הנמוכה מאוד שמצד אחד תורמת ליציבות פיננסית גבוהה מאוד אך מצד שני פוגעת במידה מסוימת בתשואה על ההון. "הקבוצה מהווה חברה מאוד איכותית, יציבה ועם פוטנציאל צמיחה סולידי לטווח ארוך, עם זאת, גם לפי מכפיל FFO ובעיקר לפי מודל NAV אין אפסייד בטווח הקצר והאחזקה במנייה הינה השקעה לטווח ארוך יותר. אנו משיקים סיקור בהמלצת תשואת שוק במחיר יעד של 102.3 שקל למנייה, המשקף דיסקאונט של 6% (כיום המחיר עומד על 96.6 שקל למניה)".
מלכות הקניונים הבאות- אשדוד ובאר שבע בניתוח כללי של שוק הקניונים, בפסגות מדגישים כי ישראל ממוקמת כיום במקום השלישי אחרי ארצות הברית וקנדה עם שטחי מסחר של 0.33 מ"ר לתושב, אולם כאשר כוללים את כל שטחי המסחר הקיימים (חנויות ושווקים), היחס עומד על 1 מ"ר לאדם, זאת בהשוואה ל- 1.6 מ"ר במערב אירופה ו-2 מ"ר בקליפורניה. הקניונים בישראל אחראים על 44% מהפדיון הכולל של שטחי מסחר בישראל, כאשר הפדיון המוערך בתעשייה עומד על 23 מיליארד שקל בשנה.
במבט ל- 4-5 השנים הקרובות, מתוכננים להבנות בישראל כ- 75 מרכזים מסחריים בשטח כולל של 740 אלף מ"ר, מתוכם ייבנו 16קניונים גדולים בהיקף של 15-40 אחך מ"ר כל אחד. שני הקניונים הגדולים ביותר יהיו בבאר שבע ובאשדוד, קניון מהותי נוסף הינו הקניון של גינדי השקעות ורבוע נדל"ן בשוק הסיטונאי. בשכונת עיר ימים בנתניה צפוי להבנות קניון גדול בשטח של 25 אלף מ"ר, וברמלה יוקם קניון חדש בשטח של 20 אלף מ"ר.
מגמה נוספת היא התפתחות לכיוון הפריפריה, שם עלויות הקרקע זולות יותר מכיוון שנבנים מרכזים קטנים, גם עלויות הבנייה זולות יותר. על פי הערכות משרד הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, שטחי המסחר בישראל צפויים לצמוח ב- 17% בשנתיים הקרובות. עד 2014 צפויים להתווסף עוד 50 קניונים ופאואר סנטרים. על פי גיאוקרטוגרפיה, על שטחי המסחר לצמוח ב- 5% בשנה על מנת לענות על הגידול בכוח הקנייה העומד על כ- 4% בשנה. זאת, לעומת צמיחה נגזרת של 4.4% מתוספת השטחים עד 2016. לאור זאת, ניתן להניח שברמה הארצית לא צפוי עודף היצע, בהנחה שלא יהיה משבר כלכלי חמור.
