חושבים על תמ"א 38? להלן הקשיים העומדים בפניכם
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) אושרה כבר בשנת 2005 אך עד היום הוצאו מכוחה היתרי בנייה בודדים בלבד - למה?
הוצאתו מן הכוח אל הפועל של פרויקט לחיזוק בנין על פי תמ"א 38 העומד בתנאי התמ"א כרוכה בקשיים וחסמים רבים, החל ממבחן הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם, דרך התנגדויות של דיירי הבניין (בעיקר בינם לבין עצמם) וכלה בקשיים והליכים בירוקרטים בוועדות התכנון המקומיות.
המחוקק היה ער לקשיים הללו, ולפיכך העניק גם בגדר התמ"א עצמה וגם בגדר שורה של תיקוני חוק הטבות והקלות שונות. בין היתר, קבע המחוקק כי החלטה בדבר בניית דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות הקיימות וששטחן אינו עולה על שליש משטח הדירות הקיימות, יכולה שתתקבל על פי רוב של שני שלישים מהדירות בבית המשותף אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (עד לתיקון נדרשה הסכמת כל הדיירים). בנוסף העניק המחוקק פטור מתשלום מס שבח בגין התמורה אותה קיבלו הדיירים מכוח התמ"א וכן פטור מהיטל השבחה בגין זכויות הבנייה הניתנות על פי התמ"א (למעט באזור ת"א והמרכז בו ניתנה הנחה בתשלום היטל השבחה בשעור 90% בלבד).
אמנם יש לברך את המחוקק על ההטבות וההקלות שניתנו על ידו במטרה לעודד ביצוע פרויקטים, אך בפועל נראה כי אין בהם די וכי קיימים עדיין חסמים וכשלי שוק לא מעטים הגורמים בפועל למיעוט הפרויקטים, חסמים וכשלי שוק אשר את רובם ניתן לפתור, לפחות באופן חלקי, באמצעות תיקוני חקיקה נוספים.
אחד הכשלים המרכזיים בתמ"א אם לא הגדול שבהם הוא שאין כל פתרון או מנגנון המאפשר התכנות של פרויקטים באזורים בהם אין ביקוש לדירות נוספות או שמחיר הדירות נמוך ואין התכנות כלכלית לביצוע הפרויקט. פתרון מוצע בהיבט זה הוא לאפשר הקמה של שתי קומות נוספות (כיום מאפשרת התמ"א הקמת קומה נוספת אחת בלבד). דרך נוספת לפתרון הבעיה היא מתן זכויות בנייה באזורי ביקוש כנגד חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה באזורי פריפריה באמצעות ניוד זכויות בנייה.
כשל נוסף המרתיע יזמים רבים מהתקשרות עם דיירים ואף גורם לעיכובים בהליכי הרישוי והוצאת היתר הבנייה הוא הרוב הנדרש לאישור הפרויקט, אף לאחר התיקון לחוק. הבעיה קשה אף יותר בבניינים בני פחות מארבע קומות בהם מתוכננת בנייה של קומה נוספת עם חדרי יציאה לגג, באופן שבו סך השטחים החדשים עולים על שליש מסך השטחים הקיימים. בנסיבות אלו דרושה הסכמה של כל דיירי הבניין.
יש לתקן את החוק באופן שבו הרוב המיוחד הקבוע בחוק לאישור הפרויקט יחול על בניית דירות חדשות שמספרן אינו עולה על מחצית ממספר הדירות הקיימות וששטחן אינו עולה על מחצית משטח הדירות הקיימות. מוצע לקבוע כי רוב דיירי הבניין המעוניינים בביצוע הפרויקט יהיו זכאים לפנות למפקח על המקרקעין לאישור הפרויקט כבר בסמוך לאחר ההתקשרות עם היזם, לכל הפחות כאשר סיבות ההתנגדות לפרויקט אינן תכנוניות (על פי החוק הקיים ניתן לפנות למפקח על המקרקעין רק לאחר הוצאת היתר הבניה).
בנוסף, יש להתאים את נהלי מרשם המקרקעין באופן אשר יאפשר רישום הערות אזהרה בחלקת הרכוש המשותף על פי הסכמת שני שלישים מבעלי הדירות להם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, בדומה לרוב הדרוש לאישור הפרויקט (על פי הנוהל הקיים רישום הערת אזהרה בחלקת הרכוש המשותף אפשרי רק על פי הסכמת כל דיירי הבניין).
הטבות הניתנות לדיירים שלא מכוח התמ"א, כגון כסף מזומן, שיפוץ בתוך הדירות או הרחבת הדירה מעבר ל- 25 מ"ר, חייבות במס שבח. חישוב השבח בנסיבות אלו הוא אישי עבור כל דייר ודייר, מסובך ביותר ויוצר אי ודאות ורתיעה הן בקרב היזם והן בקרב הדיירים. מוצע לפשט את חישוב השבח ולקבוע מנגנון פשוט לחישוב אשר יגביר את הודאות ויאפשר ליזם לתמחר את סך הוצאותיו בפרויקט באופן יותר מדויק.
קיימים נהלים פנימיים שונים ואי התאמות בהתנהלותן של ועדות התכנון המקומיות. חלק מועדות התכנון אף טרם גיבשו את התנהלותן בכל הנוגע לתמ"א. מוצע בעניין זה להקים ועדה בין משרדית עליונה אשר תפקח, תדריך ותספק הבהרות לועדות התכנון המקומיות בכל הנוגע לסוגיות השונות המתעוררות חדשות לבקרים בעניין יישום התמ"א. ככל שתהיה אחידות בהתנהלות ועדות התכנון, כך תגבר הודאות ותעודד יזמים להעמיק את פעילותם בכל הנוגע לפרויקטים על פי התמ"א.
מאת: עו"ד עמית יושע המתמחה בתמ"א 38
שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)רשות המסים הצליחה - 10 מיליארד שקל ממיסוי רווחים כלואים זורמים לקופה
רבבות רבות של עסקים ישלמו מסים על חלוקת רווחי עבר, חלק יעדיפו לשלם את הקנס; עד סוף נובמבר 3,000 בעלי מניות יבקשו בהתאם להוראת שעה לפרק את החברה שלהם כדי לדחות מסים; בקרוב: סימולטור באתר רשות המסים שיעשה סדר לגבי חבות המס שלכם - ביזפורטל עושים סדר בחוק כנראה הכי לא חוקי ולא הוגן שחוקק בישראל בשנים האחרונות
רווחים כלואים החוק על מיסוי הרווחים הכלואים מקומם מכמה סיבות. בראש וראשונה כי הוא לא היה אמור לחול על עסקים לגיטימיים, יצרנים, כלכליים. הוא היה אמור לחול על עסקים שיצרו מבנים של תכנון מס מתוחכם שבעיקר דוחה את המס על השכר. לא הוגן שכל העובדים במשק ישלמו מס, אבל עשירים יקימו חברה שדרכה יצליחו לברוח ממס וישלמו רק 23% מס על הרווחים. אם כולם משלמים עד 50%, אז בטח שעשירים צריכים לשלם 50%.
אלא שרשות המסים שהתחילה בהתמקדות בגופים האלו ובעיקר בשיטה שנקראת - חברות ארנק, לקחה את ההזדמנות בשתי ידיים ומיסתה את כולם. כמעט כולם - חוץ מהעשירים. זה אפילו מקומם מהנקודה הקודמת. דווקא את העשירים שמשתכרים מעל 30 מיליון שקל ודווקא מבני שותפויות עם מעל 5 שותפים היא הוציאה מתחולת החוק. במילים אחרות, רצו למסות את אלו שמתכננים לברוח ממס, ובסוף מיסו את כולם והוציאו דווקא את אלו עם תכנוני המס, לרבות משרדי רואי החשבון ועורכי הדין הגדולים שהתחמקו מהמס הזה.
המס הזה מסדר למדינה את הקופה ומקטין את הגירעון. הוא צפוי להביא 10 מיליארד שקל השנה ובכנס של יועצי המס, נציגי רשות המסים אמרו שהם בפרוש רואים את זה קורה, למרות כל הספקות שהיו בתחילת הדרך. זה המקום להדגיש כי רשות המסים מצליחה הרבה יותר מהתחזית. היא תגבה ב-30 מיליארד שקל יותר מהתחזית וכך היא בעצם "מצילה" את הגירעון. הכלכלה הישראלית חזקה גם בזכות גבייה חזקה. ההוצאות אומנם עלו מאוד בשנתיים של מלחמה, אבל המסים קיזזו חלק גדול מהעלייה הזו (שי אהרונוביץ מציל את הגירעון התקציבי; גביית המסים זינקה ב-16.6%)
רו"ח כארים כנעאן, ראש מטה מנהל רשות המסים, אמר בכנס של יועצי המס כי עד כה הוגשו מעל 1,200 בקשות לניצול הוראת השעה שמשמעותה בגדול סוג של שינוי מבנה החברה (פירוק, חלוקה) שבמסגרתו יש הקלות במס. מעביירם את הנכסים לבעל השליטה ודוחים את המס ובמקביל יש הקלה גם במס רכישה.
- עתירה נגד החוק על רווחים כלואים - האם יש סיכוי למנוע את החוק?
- שי אהרונוביץ' על הרווחים הכלואים: "חברות דוגרות על מיליארדים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אנחנו בקצב של 100 בקשות ביום, נגיע ל-3,000 עד סוף נובמבר", מעריך כנעאן. הבקשות האלו דווקא דוחות מס, אבל כנעאן מסביר כי צפי הגבייה נותר 10 מיליארד שקל; כשאתם רואים גירעון תקציבי נמוך, תזכרו שזה בזכות רשות המסים לרבות גביית מס על דיבידנדים (חלוקתם מפחיתה, מונעת את המיסוי על רווחים ראויים לחלוקה). רשות המסים בעצם אומרת דבר מאוד פשוט - הרווחתם בעבר - תשלמו את הרווחים האלו כדיבידנד, אל תאגרו רווחים בחברה. חלוקת דיבידנד מחויבת במס - בעל השליטה מחויב ב-30% וזה במקרים רבים עולה לאור מס על עשירים (הרחבה: מס על עשירים)
ניתוח לייזר. צילום: Freepikאיך ניתוח לייזר בעיניים הפך לקצר, מדויק ובטוח יותר מאי פעם
ניתוחי לייזר להסרת משקפיים נחשבים כבר שנים להליך קצר ובטוח, אך אחד המכשירים המתקדמים בתחום מציב סטנדרט חדש: SCHWIND AMARIS 1050RS. המערכת משלבת מהירות של 1,050 פולסים בשנייה עם מנגנון מעקב בשבעה ממדים, מה שמאפשר לקצר את משך הטיפול,
לשמור על דיוק מרבי ולצמצם את תחושת האי נוחות בתקופת ההחלמה
ניתוח לייזר בעשורים האחרונים הפכו ניתוחי הלייזר להסרת משקפיים לטיפול שגרתי עבור מאות אלפי ישראלים. אבל מאחורי מה שנראה כמו פרוצדורה קצרה ופשוטה, עומדת טכנולוגיה רפואית מתקדמת במיוחד. אחד המכשירים שמושכים כיום תשומת לב בעולם הרפואי הוא SCHWIND AMARIS 1050RS, מערכת לייזר גרמנית שמציעה שילוב יוצא דופן של מהירות, דיוק ובטיחות.
מהירות של מיקרו שניות
כדי להבין את הייחוד, צריך לחזור ליסודות: תיקון הראייה בלייזר מבוסס על עיצוב מחדש של הקרנית, החלק השקוף בקדמת העין, כך שהאור יתמקד במדויק על הרשתית. הלייזר מסיר שכבות דקיקות של רקמה, בדיוק של מיקרונים, בהתאם לליקוי הראייה של המטופל. מערכות ישנות יותר עבדו בקצב של כמה מאות פולסים בשנייה. ב - AMARIS 1050RS המספר הזה הוכפל ואף יותר, 1,050 פולסים בשנייה. כל פולס מסיר חלק זעיר מהרקמה, כך שהטיפול כולו נמשך שניות ספורות בלבד. המשמעות היא שהעין נחשפת לקרן הלייזר בזמן קצר בהרבה, מה שמפחית סיכון להתייבשות הקרנית ומעלה את רמת הנוחות של המטופל.
מעקב בשבעה ממדים לשמירה על מיקוד מדויק
המהירות הזו הייתה יכולה להיות בעייתית אילו לא שולבה עם מנגנון בקרה מתקדם. העין אינה איבר יציב: גם כאשר המטופל מקבע את המבט, היא נעה קלות ואף מסתובבת סביב הציר שלה. אם הלייזר לא עוקב אחרי התנועות הללו, התוצאה עלולה להיות לא מדויקת. בדיוק לשם כך פותחה מערכת 7D Eye Tracking. מדובר במנגנון שעוקב אחרי העין בשבעה ממדים: ימינה ושמאלה, מעלה ומטה, קדימה ואחורה וגם בתנועות סיבוביות. בכל רגע שבו מתרחשת תזוזה, המערכת מתקנת את מיקוד הלייזר בזמן אמת. כך נשמר הדיוק ברמה של מיקרונים, גם כאשר העין זזה באופן טבעי.
שתי שיטות מובילות בניתוחי לייזר להסרת משקפיים
כיום מתבצעים ניתוחי לייזר להסרת משקפיים בשתי שיטות עיקריות:
- רואים תוצאות – מדוע ספורטאים רבים עושים ניתוח להסרת משקפיים
- לראות ולהאמין: עדשות מגע מהעתיד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
Z LASIK: השיטה הנפוצה ביותר. תחילה נוצר flap, שכבה דקה בקרנית, באמצעות פמטו לייזר עדין מתוצרת Ziemer השווייצרית. לאחר מכן מופעל לייזר האקסימר AMARIS, שמבצע את העיצוב המדויק של הקרנית. השילוב הזה מאפשר יצירת flap יציבה מצד אחד, ועיצוב מהיר ומדויק מצד שני.
