מדריך לזכויות ירושה בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית

ב-19.3.2026 פרסמה רשות המיסים נייר עמדה 3-2026 בקשר לשימוש בפטור מוריש לאחר פרויקט התחדשות עירונית אשר כולל הריסה (פינוי-בינוי, תמ"א הריסה או התחדשות בניינית). נייר העמדה קובע, כי יורשים יהיו זכאים להשתמש בפטור מוריש בהתאם להוראות סעיף 49ב(5) לאחר קבלת דירת התמורה בפרויקט ולעיתים אף במהלכו. להרחבה - רשות המסים: יורשים לא יאבדו פטור ממס שבח בהתחדשות עירונית

מהי דירת התמורה לה זכאים יורשים בעסקת פינוי-בינוי?

למשל: אם שני ילדים ירשו את זכויות אביהם והם נכנסים לפרויקט פינוי-בינוי כאשר בידי כל אחד מהם מחצית מהדירה, הם יכולים לקבל בפרויקט שתי דירות – דירה לכל אחד מהם – כאשר הפטור יינתן עד לשטח של 120 מ"ר.

מהו פטור מוריש?

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי אם היורש עומד בתנאים הבאים, הוא יהיה זכאי לפטור ממס במכירת הדירה: היורש הוא תושב ישראל שהוא בן זוגו או צאצא של המוריש, או שהוא בן זוגו של צאצא של המוריש; למוריש בעת פטירתו לא היו דירות מגורים נוספות בבעלותו; אילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס שבח במכירה לפי פטור דירה יחידה.

• הקבלנים בלחץ - מתמקדים בניסיונות מכירה, בונים פחות
• נכסים אחרי טילים: שאלות ותשובות בסוגיות נדל"ן משפטיות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מהי תקרת פטור המוריש?

תקרת הפטור היא ביחס למוריש. נכון להיום ועד לשנת 2027 מדובר על 5,008,000 שקל. אם הדירה נמכרת במחיר גבוה יותר, יהיה חיוב במס על הסכום שמעבר לתקרה זו. בניגוד לפטור דירה יחידה, הפסיקה בעבר קבעה, כי תקרת הפטור כאמור היא ביחס לכל היורשים של אותו מוריש בהחזקת דירה.

האם ניתן להשתמש בפטור מוריש לאחר פרויקט פינוי-בינוי?

עד כה שררה אי ודאות בשאלה האם "פטור מוריש", המאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש, חל גם על הדירה החלופית החדשה. נייר העמדה החדש מבהיר, כי כל עוד הדירה המקורית עמדה בתנאי הפטור לפני המעבר לפרויקט, הזכות נשמרת גם במכירת הדירה החדשה.

• בת 92 ניסתה לבטל מינוי בן ממשיך - מה פסק השופט?
• האחים זינו ישלמו מיליוני שקלים נוספים במס על מכירת אדי מערכות לקבוצת שנפ
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• האב חתם בשמה על צ'קים - והיא תשלם 1.5 מיליון שקל

דירה שהתקבלה בירושה לאחר סיום הפרויקט, תהיה זכאית לפטור המוריש. שנית, נייר העמדה הבחין בין שני מצבים שונים. האחד: ירושה לפני יום המכירה בפרויקט. במקרה כזה, רואים את היורש כמי שירש את הדירה הישנה וכל עוד ישתמשו בפרויקט בפטור הייעודי, הרי שהיורש יהיה זכאי לשימוש בפטור המוריש לאחר הפרויקט. ככל שהמכירה של היורש היא לאחר ההריסה ובמהלך הבנייה, הוא יהיה זכאי לפטור אם יום המכירה היה לאחר 18.11.2021.

המצב השני: כאשר הירושה מתרחשת לאחר התקיימות יום המכירה בפרויקט. במקרה כזה, רואים את היורש כמי שירש את הזכות לקבלת הדירה החלופית. ככל שהירושה מתרחשת לפני שבניית הדירה החלופית מתקיימת ולאחר 18.11.2021, הרי שניתן יהיה למכור את הדירה באמצעות פטור דירת מוריש לפני או אחרי סיום בניית הדירה החלופית. לעומת זאת, אם הירושה הייתה לפני 18.11.2021, הרי שירושה כאמור לא תהיה זכאית לפטור מוריש גם אם הדירה תימכר לאחר סיום הבנייה.

מהן ההשלכות בעקבות נייר העמדה?

נייר העמדה מעניק ודאות מיסויית ליורשים אשר נכנסים לפרויקט פינוי-בינוי. אנו צופים, כי הדבר יעודד יורשים לקדם פרויקטים כאלה, דבר אשר בימים אלו מקבל חשיבות יתר.

 עו"ד ורו"ח דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי (צילום: ניקי וסטהפל)