בשכונת קריית שלום בדרום תל אביב, שבה גינות קטנות מפרידות בין בנייני שיכון, התגלע סכסוך שכנים שגרר את הדיירים לבית המשפט - והסתיים בפסק דין חריף, שמחזיר את החצר המשותפת לידי כלל הדיירים ומחייב את אחד מהם לפצות את שכנותיו. במרכז הפרשה עמד דייר בשם רואי מזרחי, בעל דירה בקומת הקרקע, שתפס חזקה בלעדית בחצר הדרומית של הבניין - שטח שהיה בעבר בשימוש משותף או מחולק בין דיירי הבית, והציב בו גדרות, עציצים, שער עם קודן פרטי, ואף דק עץ שהפך את המרחב הפתוח למתחם סגור ונעול. שתי הדיירות מהקומה העליונה, לידה ומיטל שלומיאן, שהיו בעלות מחסן וחניה באותו אזור ושעשו בו שימוש לאורך עשרות שנים, מצאו עצמן מודרות מן השטח, ללא אפשרות לחנות, להיכנס או אפילו לעבור דרכו.

השופט טל חבקין קבע בפסק הדין החריף, המשתרע על פני יותר מ-130 עמודים, כי מזרחי פעל בניגוד לדין כשהשתלט על החצר המשותפת, ועשה בה שימוש ייחודי מבלי לקבל את הסכמת כלל הדיירים. "אין חולק שבעבר השימוש הייחודי בחצר הדרומית חולק בין דירת התובעות ודירת מזרחי עם מעבר פתוח בין החצרות", קבע השופט, והוסיף כי, "זמן מה לפני הגשת התביעה מזרחי נטל את ההחזקה בשטח שהתובעות השתמשו בו, ומאז הוא מחזיק באופן בלעדי בשטח החצר הדרומית כולה". מעשיו, כך נכתב, היו "תפיסת החזקה חד צדדית וכוחנית" ו"באופן שאינו כדין".

הסכסוך בין הצדדים נפרש על פני תקופה של שנים רבות, אך הגיע לשיאו בעקבות הרחבת הדירה שביצע מזרחי ב-2017. לפי פסק הדין שפורסם, לצורך ההרחבה הוא נדרש להרוס מחסן, סככה וגדרות שבנו בעבר לידה ובעלה המנוח, ושעמדו בניגוד להיתרי הבנייה. בין הצדדים נחתם באותה שנה הסכם, שאפשר למזרחי לבנות בכפוף להריסת הבנייה הלא חוקית, ובתמורה התחייב שלא להתנגד לכך שהתובעות יבנו מחסן חדש בפינת החצר או שישתמשו בה לצורך חניה.

הפרה ברורה של ההסכמות

אלא שלאחר הבנייה, נטען, עבר מזרחי מהבטחות לפעולות: הוא חסם את הגישה לחצר מהרחוב, סגר אותה לעצמו, ומנע את גישת השכנות, תוך הפרה ברורה של ההסכמות. בית המשפט התרשם כי הפרשנות שהציע להסכם, שלפיה הוא זכאי לשימוש ייחודי מיידי בחצר, "אינה עולה בקנה אחד עם לשון ההסכם", ובכל מקרה היא "אינה הגיונית לגופה", שכן הוויתור של התובעות על החצר הותנה בכך שיבנו קומה נוספת על גג ביתן - דבר שעדיין לא נעשה.

• המזגן של השכנים מרעיש - זו אחת הסיבות המרכזיות לסכסוכי שכנים מה אפשר לעשות?
• בשורה לדתיים: מעלית שבת בבניין רב קומות תעצור רק לדיירים הדתיים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופט הבהיר בהכרעתו כי, "זכותו של מזרחי לשימוש ייחודי בכל שטח החצר הדרומית טרם קמה מכוח ההסכם", ודחה את טענתו שלפיה מדובר בנוהג קבוע בשכונה. "בסופו של דבר כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו הקונקרטיות", קבע, והוסיף כי טענה לקיום נוהג כללי איננה תחליף להסכמה משפטית תקפה או לראיה ברורה.

עם זאת, בית המשפט גם לא אימץ במלואה את דרישת התובעות להשבת המצב לקדמותו. אף שהוכח קיומו של שימוש ייחודי לאורך עשרות שנים, השופט סבר שמדובר היה בהסכם שיתוף שניתן לביטול בהתראה סבירה. הוא לא השתכנע כי התקיים "יסוד נוסף" או הסתמכות מיוחדת שמונעת את ביטול ההסכם. לא הוכח שהתובעות השקיעו בשטח כספים או שצורף להסכם תשריט המחלק את השטח באופן ברור. בנוסף, מערכת היחסים בין הצדדים התאפיינה באיבה חריפה ואינה מתאימה להסכמות בין הדירות.

לכן, בית המשפט נמנע מלקבוע כי התובעות זכאיות לשוב ולהחזיק בשטח החצר הישן כפי שהיה בעבר, אך כן העניק להן כמה סעדים חשובים. נקבע כי הן זכאיות להשתמש ברכוש המשותף כמו כל דייר אחר, לרבות זכות מעבר מלאה בין חלקי החצר, כולל בין רחוב שדרות הוותיקים לרחוב אלכסנדר זייד. כמו כן, הותר להן להקים חניה ומחסן חדשים בחלק הדרום-מערבי של החצר, אם יעמדו בדיני התכנון והבנייה.

• למה האח שנשאר במושב ישלם לאחיו 200 אלף שקל?
• אחרי 40 שנות חשיפה לקרינה - ניצחון לעובדת הרנטגן
• תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
• למה האח שנשאר במושב ישלם לאחיו 200 אלף שקל?

בהתאם לכך, הורה השופט למזרחי להסיר את כל החסמים שהוצבו בין חלקי החצר, לרבות לוחות ברזל, גדרות ועציצים שחסמו את המעבר. הוא אף הדגיש כי מזרחי לא רשאי להציב שער פנימי נוסף ללא הסכמה, וכי אם יבנה שער, עליו לאפשר לכלל הדיירים גישה באמצעות מפתח או קוד.

בנוסף נפסקו לתובעות פיצויים בגין נזק לא ממוני בסכום כולל של 10,000 שקל, כשעיקר הסכום הוענק ללידה שלומיאן. את התביעה לפיצוי בסכום כולל של 38 אלף שקל בגין שימוש שעשה מזרחי ביסודות שנבנו בעבר לצורך הרחבת דירתן, דחה השופט, בקובעו כי מדובר בפעולה שנעשתה לקידום אינטרס עצמי ואינה מזכה בפיצוי לפי חוק עשיית עושר. גם הסעדים הכספיים האחרים שנדרשו, ובכלל זה פיצוי בגין מניעת שימוש בחניה ובחצר, נדחו ברובם בשל היעדר הוכחה או אי תמיכה בסיכומים.

"ההסכם כולל פטור הדדי מתביעות בגין מעשי העבר"

מנגד, בית המשפט דחה באופן מלא את התביעה הנגדית שהגיש מזרחי, שדרש פיצוי בסך של יותר מחצי מיליון שקל בגין דמי שימוש, הפסדי שכירות ונזק לא ממוני שנגרם לו עקב התנגדות התובעות לבנייתו. השופט הבהיר כי, "ההסכם כלל הסכמה להרוס את המחסן ולהפסיק להשתמש בחניה במטרה לאפשר למזרחי לבנות", וכי פרשנותו הסבירה של ההסכם "מוליכה למסקנה שהוא כולל - אם לא במישרין אז במשתמע - פטור הדדי מתביעות בגין מעשי העבר". גם טענותיו בדבר התנגדות "קנטרנית" להיתרי הבנייה נדחו, תוך הפנייה להלכה הפסוקה שלפיה עצם הגשת התנגדות לבקשת היתר לא מקימה עילה לתביעה, אלא אם מדובר בזדון או רשלנות חמורה - מה שלא התקיים כאן.

בית המשפט אף הוסיף והתייחס להתנהלות הכללית של הצדדים. לדבריו, "הצדדים ניהלו את ההתדיינות באופן אמוציונלי, לא מידתי, הכבירו טענות שלא לצורך", ואף שהתביעה התקבלה רק בחלקה, הרי שההישג המרכזי של התובעות - ביטול ההחזקה הבלעדית של מזרחי בחצר - מצדיק פסיקת הוצאות משפט בסכום כולל של 75 אלף שקל שישולמו להן. לעומת זאת, הן חויבו בתשלום של 15 אלף שקל לנתבעים הנוספים, שלא נטענה כלפיהם טענה מהותית ולא נטלו חלק פעיל בהליך. בכך קבע בית המשפט סדר חדש: החצר חוזרת להיות משותפת, המחסומים מוסרים, והזכות לחצות את המרחב ניתנת לכל הדיירים - לא רק לזה שהתגורר בקומת הקרקע.

מדוע בית המשפט לא קיבל את טענת הדייר שטען לזכות שימוש ייחודי קבוע בחצר?

משום שההסכם שנחתם בין הצדדים ב-2017 קבע במפורש כי הוויתור של התובעות על זכויות השימוש בחצר ייכנס לתוקף רק לאחר שיבנו קומה נוספת על הגג. מכיוון שהדבר הזה לא קרה, השופט קבע כי למזרחי לא קמה הזכות לשימוש ייחודי בכל שטח החצר.

האם הטענה לנוהג רווח בשכונה הקובע שדיירי הקרקע זכאים לחצר התקבלה?

לא. השופט דחה את ההסתמכות על נוהג כללי שלא נתמך בראיות פרטניות לגבי הבניין הספציפי. נקבע כי כל מקרה נדון לגופו, וכי גם אם קיים נוהג בשכונה, הוא לא מחליף צורך בהסכמה של כלל הדיירים.

האם ניתן להשתמש ברכוש משותף בבניין באופן בלעדי?

כן, אבל רק אם קיימת הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות, או אם מדובר בשימוש ייחודי מכוח הסכם שיתוף שנרשם כדין או הוכח בהתנהגות לאורך זמן בליווי הסתמכות ממשית. במקרה הזה לא התקיימו התנאים האלה במידה שמנעה ממזרחי לבטל את ההסכמה בהתראה סבירה.

האם הדיירות העליונות קיבלו את זכות השימוש המחודשת בכל שטח החצר?

לא. בית המשפט קבע שהן זכאיות להקים מחסן וחניה בחלק מהחצר, אך לא הוכח כי יש להן זכות להחזקה ייחודית מלאה. לעומת זאת, כן נקבע שהן זכאיות לזכות מעבר מלאה בכל חלקי החצר הדרומית, ושיש להסיר את החסמים שהוצבו על ידי מזרחי.

מה היתה משמעות ההסכם מ-2017 מבחינת זכויות עבר?

ההסכם שימש מנגנון לוויתור הדדי על טענות הקשורות לעבר, ובית המשפט פירש אותו כמסיים את המחלוקות עד למועד חתימתו. לכן, גם מזרחי וגם הדיירות העליונות לא יכלו לתבוע בגין אירועים שאירעו קודם לכן, כולל התנגדות להיתר או שימושים קודמים בחצר.

מדוע נדחתה התביעה הנגדית של מזרחי לפיצוי בעקבות עיכוב הבנייה?

בית המשפט קבע כי מדובר בהתנהלות לגיטימית מצד התובעות, שכללה התנגדות להיתר בנייה - פעולה שמותרת לכל דייר. לא הוכח שההתנגדות נעשתה בזדון או מתוך רשלנות חמורה. בנוסף, נקבע כי ההסכם בין הצדדים כלל ויתור על תביעות עבר, כולל טענות מסוג זה.

האם היתה למזרחי הצדקה למנוע את המעבר בין החצרות?

לא. נפסק כי ברירת המחדל לשימוש ברכוש המשותף היא שימוש במושע, כלומר פתוח לכולם, ומעבר חסום בין חלקי החצר נוגד את עקרונות השיתוף. החסימות שהציב מזרחי נחשבו הפרה ברורה של הזכויות של שאר הדיירים.

מדוע לא קיבלו התובעות פיצוי כספי מלא על מניעת השימוש בחצר?

בית המשפט הבהיר כי מרבית הדרישות הכספיות לא בוססו כנדרש, בין אם בגלל היעדר חוות דעת מספקת, אי הפנייה מפורשת לסכומים בסיכומים או קשיים ראייתיים. חלק מהפיצוי נדחה משום שהתובעות קיבלו את הסעד העיקרי - השבת הגישה והפסקת השימוש הייחודי של מזרחי.

כיצד התייחס בית המשפט להתנהלות הכוללת של הצדדים?

השופט חבקין מתח ביקורת על התנהלות לא מידתית, רוויית אמוציות וטענות עודפות מצד שני הצדדים. הוא ציין כי ההתדיינות היתה מיותרת בחלקה, אך בשקלול כללי בחר לפסוק לתובעות את מרבית ההוצאות, תוך הפחתה לטובת שוכרי המשנה ואביו של מזרחי.

סכסוכים בין בעלי דירות לדיירים הם לא עניין חדש בין כותלי בית המשפט. אבל במאי 2023 סכסוך שנדון בבית המשפט השלום בתל אביב קיבל תפנית מפתיעה. בית המשפט דן בתביעה על הטרדה מינית של דיירת שתבעה את בעל הדירה בה התגוררה. מנגד, בעל הדירה טען כי מדובר בסך הכל בסכסוך על רקע רצונה של הדיירת לעזוב את הדירה לפני תום החוזה. בעל הדירה, בן 82 טען כי הדיירת מעלילה עליו וכי היא משקרת. הדיירת הגישה לבית המשפט תביעת פיצויים ללא הוכחת נזק של 120 אלף שקל לפי החוק למניעת הטרדה מינית. התובעת טענה כי הנתבע ביצע כלפיה עוולה של הטרדה מינית בכך שליטף את השד שלה ללא הסכמתה, ובכך שהעיר הערות מילוליות מטרידות ביחס לגופה, בכמה הזדמנויות. תחילתו של הסיפור ב-2018 כשהתובעת חתמה על הסכם לשכירת יחידת דיור שבבעלות הנתבע. בכתב התביעה טענה התובעת, כי יחידת הדיור מהווה חלק מכמה יחידות שבנה הנתבע והשכיר לשוכרים שונים, ונמצאת בקומה הראשונה מעל בית הנתבע. כדי להיכנס לדירה, היא היתה צריכה לעבור דרך שער ביתו של הנתבע.