שמאי מקרקעין ועורכי דין ניסו להתחמק ממס שבח - השיטה ומה קבעה השופטת?

ב-29 באפריל 2013 חתמו בתוך כמה שעות ארבעה חברים־עמיתים מהענף - שמאי המקרקעין ערן בנטל, עורך הדין ישראל אסרף, עורך הדין ירון טיקוצקי ועורך הדין אלי דורון - על ארבעה חוזים כמעט זהים לרכישת ארבע דירות בבניין ישן בן שתי קומות. “כל הסכמי הרכישה של ארבע הדירות בבניין נחתמו באותו יום, כאשר התמורה והתנאים בכל אחד מההסכמים הם זהים”. המחיר היה 625 אלף שקל לכל דירה.

שבע וחצי שנים אחר-כך, ביוני 2025, מצאה עצמה החבורה במוקד פסק דין ארוך ומפורט של השופטת אורית וינשטיין בבית המשפט המחוזי בחיפה. במרכז הפרשה ניצבת המחלוקת סביב השאלה איך צריך לסווג לצורכי מס את הרווח שהפיק בנטל כשמכר את דירתו בתחילת 2016 תמורת 1.575 מיליון שקל, ביחד עם חבריו שמכרו במקביל את דירותיהם באותו מחיר. “עסקת המכירה של דירת מגורים... מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי”, פסקה השופטת, ודחתה את טענת השמאי כי מדובר בהשקעה פרטית תמימה הראויה למס שבח בלבד.

הטיעון של בנטל היה ברור: הוא קנה דירה להשקעה, השכיר אותה ואף לקח משכנתה “סטנדרטית למגורים”, לפי פסק הדין. לדבריו, לא היה שום מיזם משותף. “העסקה היא עסקה פרטית הונית ואינה עסקה מסחרית”, התעקש בנטל. אלא שהראיות הציגו תמונה שונה בתכלית: ארבעת הרוכשים הופיעו כגוף אחד מול המוכר, קיבלו ייעוץ משפטי מאותו משרד, בלי לשלם שכר טרחה, וחודש לאחר הרכישה חתמו על הסכם שיתוף שהגדיר במפורש כי לכל אחד מהם רבע מן הזכויות במקרקעין.

בית המשפט שם דגש על שורת אינדיקציות שהרכיבו ביחד פסיפס של התנהלות עסקית: זהות המחיר ותנאי הרכישה, הייצוג המשותף, והעובדה שהחבורה החלה לקדם תוכנית תמ״א 38 על הקרקע. “חברי המיזם פעלו יחד ובשיתוף מלא... עובדות אלו יש בהן לשקף כי המערער תרם את הידע שלו כשמאי מקרקעין ויתר הרוכשים תרמו את הידע שלהם כעורכי דין ופעלו במשותף”. בכך נחשפה ליבת הפרשה: שיתוף פעולה גלוי שרק שם על עצמו גלימה של פעילות פרטית.

• השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות
• המשקיעים החדשים - כך נראית הדרך של הצעירים להיכנס לשוק הנדל"ן

אחת האמירות החותכות בפסק הדין מופיעה היא כי, “שילוב העובדות של רכישת הדירה... מצביע על כך שהמסקנה הסבירה יותר היא כי התקיימה התארגנות עסקית”. וינשטיין לא הסתפקה בחותמת “התארגנות”; אלא היא בחנה בקפידה גם את תקופת ההחזקה הקצרה, את רווח ההון החריג - כמיליון שקל בשלוש שנים - ואת הניסיון המצטבר של בנטל שרכש ומכר חמש דירות נוספות בעשור שלפני העסקה. בנטל ניסה להגיב לטענות כלפיו. בעדותו הוא סיפר כי הוא לא ניהל אפילו משא ומתן על מחיר הרכישה; חברו אסרף פשוט אמר לו שהדירה מוצעת תמורת 625 אלף שקל. “זה המחיר שהמוכר ביקש... זיהיתי עסקה טובה”, העיד השמאי. אלא שהפשטות הזו, קבעה השופטת, דווקא חיזקה את המסקנה שהמחיר הותאם לבניין כולו, ולא לדירה בודדת, ולא משקף שוק חופשי אלא מהלך קולקטיבי.

גם אחד הרוכשים, היזם אורי וייס, תרם פרטים שתמכו בגירסה של רשות המסים. וייס העיד כי כשהתעניין בנכס הציגו לו ארבעת השותפים “בניין שלם עם פוטנציאל להריסה ובנייה של 23 דירות”. השורה שנחרתת היא “הערכנו את שווי הבניין חלקי 4”. זהו משפט שנהפך למעין מסמר ארוך שמנפץ את הטענה כי נמכרו ארבע דירות עצמאיות.

להחלטה של וינשטיין היתה גם תוצאה כספית מידית: השומה בצו שהוציא פקיד השומה חיפה, שלפיה הרווח חייב במס הכנסה רגיל ולא במס שבח מופחת - נותרה על כנה. הבדל המס בין שני המסלולים יכול להגיע לעשרות ולעתים מאות אלפי שקלים. בנטל חויב גם ב-40 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין. מעבר למספרים, פסק הדין מגדיר מתי מתאגדת קבוצת משקיעים לכדי מיזם עסקי־מסחרי, ומתי מדובר באוסף יחידים המנהלים השקעה פרטית. וינשטיין הדגישה כי מגורים בדירה, משכנתה ארוכה או היעדר רווח מיידי, הם לא טלאי קסם. “אמנם לא הוקמה ישות המאחדת בין השותפים... אך ארבעת רוכשי הדירות שיתפו פעולה ביניהם מהיום הראשון”. השיתוף התבטא בידע, במימון, בתכנון ואף במכירה הסופית. באותה נשימה, פסק הדין שם קץ לאשליה שלפיה תכנון תמ״א 38 הוא שלב “טכני”, שלא מעלה ולא מוריד לשאלת המס, עצם קידום הפרויקט והאפשרות הוודאית לממשו הפכו את העסקה למסחרית.

• זוג נשוי צירף צעירה לחיי המין שלו - ונולדה בת
• השפעה לא הוגנת? אם לעשרה הורישה הכל לבנה הצעיר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בחלקה האחרון של ההכרעה, השופטת התייחסה בקיצור לטענות בנטל, שלפיהן התנהלות רשות המסים אינה עקבית. “לא מצאתי כי יש בהן כדי להשפיע על התוצאה הסופית”, היא הודיעה, והותירה את הדיון ברמה הפרטנית של המקרה. בכך שלחה השופטת וינשטיין מסר שלפיו המבחן הוא מציאותי-כלכלי, לא פרוצדורלי. לצד ההכרעה המשפטית, פסק הדין גם מצייר תמונת רקע מרתקת של השוק החיפאי בשנים האחרונות. בניינים ישנים עם ארבע עד שמונה יחידות דיור נהפכו ליעד חם ליזמים קטנים שמזהים פוטנציאל השבחה מהיר תחת מעטפת התמ״א. המקרה הנ"ל מלמד על כך שגם כשמדובר בחבורה קטנה - חבר ילדות, שני עורכי דין ושמאי - הרשות מצפה לשקיפות ולתשלום מס מלא כשרכישה מרוכזת מתורגמת לרווח גדול בזמן קצר.

אם ארבעת הרוכשים טענו שלא היתה ביניהם התארגנות עסקית, למה לא הקימו שותפות פורמלית או חברה?

דווקא היעדר ההתאגדות הפורמלית שיחק תפקיד מרכזי במחלוקת: הרוכשים ביקשו להציג את עצמם כאנשים פרטיים, שכל אחד מהם ביצע רכישה עצמאית. ואולם בית המשפט קבע כי, “היעדר ישות משפטית פורמלית אינו שולל קיומה של שותפות עסקית בפועל”. הפסיקה בישראל מכירה באפשרות של "שותפות למעשה" כשיש שיתוף פעולה מהותי, מימון משותף, ניהול אחיד וחתירה לרווח כלכלי - גם בלי שנחתם חוזה רשמי.

כיצד התייחס בית המשפט לעובדה שכל אחד מהקונים השתמש בכספו שלו, לקח משכנתה בנפרד ורשם את הדירה על שמו האישי?

השופטת וינשטיין הבהירה כי המימון הנפרד לא שולל קיומה של עסקה מסחרית. היא ציינה בפסק הדין כי, “התנהלות כלכלית חכמה שמאפשרת פיזור סיכונים תוך שמירה על חזות פרטית - עשויה דווקא להוות אינדיקציה לפעולה עסקית מתוחכמת”. בנוסף, העובדה שכל ארבע הדירות נמכרו באותו יום, לאותו קונה, ובמחיר זהה, חיזקה את המסקנה שמדובר בהשבחת נכס כולל - לא בארבעה תהליכים נפרדים.

האם השופטת התייחסה לקשר האישי או החברי בין ארבעת הרוכשים?

הקשרים בין הצדדים, בין אם חברים, קולגות או קרובי משפחה, לא מונעים את קיומה של עסקה מסחרית. עם זאת, במקרה הזה השופטת קבעה כי הקשר המקצועי דווקא סייע להם לפעול כצוות יעיל. לדבריה, “השילוב בין עורכי דין לשמאי מקרקעין יצר חלוקת עבודה ברורה שהולידה מיזם נדל"ני מתוכנן היטב”. לא מדובר ברכישה מקרית על ידי שכנים לעבודה, אלא במהלך מתואם שמנצל ידע מקצועי.

מה היה תפקידו של הסכם השיתוף שנחתם לאחר הרכישה?

הסכם השיתוף היווה ראיה מהותית לקיומו של שיתוף פעולה מתוכנן. אף שנחתם רק חודש אחרי החתימה על ההסכמים, הוא תיאר זכויות הדדיות של השותפים בכל הנכס. כלומר כל אחד לא קנה "דירה", אלא רבע מהבניין. ההסכם הזה ביטא את כוונתם לפעול יחד, ולאחר מכן אף פעלו לקידום תמ"א 38. מדובר, על פי בית המשפט, בראיה ישירה לכך שמדובר בעסקה כוללת בעלת אופי מסחרי.

כיצד התייחס פסק הדין לידע המקצועי של הרוכשים והשפעתו על סיווג העסקה?

השופטת קבעה כי העובדה שהרוכשים היו בעלי ידע משפטי ושמאותי - שלושה מהם עורכי דין ואחד שמאי - מחזקת את ההנחה שהם הבינו את משמעות העסקה והשלכותיה. היא ציינה כי “לא מדובר באנשים תמימים מן השורה שנקלעו להזדמנות נדל”נית חד פעמית, אלא באנשי מקצוע שמבינים את תחום ההתחדשות העירונית”. לכן נדחתה כל טענה שלפיה היתה כאן השקעה פסיבית.

מה ההשלכה של הסיווג כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" על חישוב המס?

עסקה כזו חייבת במס הכנסה רגיל ולא במס שבח. ההבדל יכול להיות דרמטי: בעוד שמס שבח כולל הקלות, פטורים ולעתים שיעור מס קבוע של 25%, מס הכנסה מחושב לפי מדרגות, כולל מס יסף, ביטוח לאומי, ולעתים מע"מ. במקרה של בנטל, מדובר בתוספת מס של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. ההחלטה מבטלת את ההגנה שמספקת ההגדרה של מכירת דירת מגורים מזכה.

מדוע לא התייחס בית המשפט לכך שבנטל השכיר את הדירה לאורך תקופת ההחזקה?

בית המשפט אכן התייחס לכך, אך קבע שהשכרה אינה מספיקה כשלעצמה כדי להוכיח שהרכישה לא היתה מסחרית. “פעולת השכרה יכולה להתקיים גם במהלך מסחרי, כחלק מתכנון כולל של השאת רווח עד למימוש הנכס”, נכתב בפסק הדין שפורסם. המבחן הוא לא השימוש השוטף בדירה, אלא מכלול הנסיבות: רכישה קולקטיבית, קידום פרויקט והשבחה מהירה.

כיצד מתמודד פסק הדין עם טענות של אפליה או חוסר אחידות מצד רשות המסים?

השופטת דחתה את הטענות בדבר אכיפה בררנית או מדיניות לא עקבית של הרשות. היא קבעה כי כל מקרה נבחן לגופו, וכי העובדה שאחרים לא חויבו במס דומה לא פוגעת בחוקיות השומה במקרה הזה. “אין להשוות בין מקרים ללא בחינת נסיבותיהם הפרטניות”, נכתב בפסק הדין. בית המשפט אינו נדרש לקבוע מדיניות כוללנית, אלא להכריע בסכסוך המסוים שהובא בפניו.

האם יש חשיבות לעובדה שכולם מכרו את הדירות בדיוק באותו יום ובאותו מחיר?

לגמרי כן. העובדה הזו נחשבת אחד הרמזים החזקים ביותר לתכנון עסקי מראש. “אין זה סביר כי ארבעה אנשים פרטיים ימכרו באופן עצמאי, לאותו קונה, ביום אחד, דירות זהות - אלא אם כן הם פעלו יחד”, כתבה השופטת. הסינכרון הזה, ביחד עם המחיר הזהבריםככךןליחלעחעכ, הדבר מצביע על מהלך עסקי ולא מקרי.