צילום: אביחי שניר

מאקרו כלכלה

מה לא בסדר עם האנשים שאחראים על מדד המחירים לצרכן?

הדילמות הקשות של הפד', בכמה תעלה הריבית בארה"ב? וגם - אל תצפו לירידה במחירי הדירות

ד"ר אביחי שניר | 16/08/2022 10:10 (16)

נושאים בכתבה אינפלציה מחירי הדירות ריבית

בשבועיים האחרונים היו לי שתי שיחות עם ידידים אמריקאיים. הראשונה, הייתה עם פרופסור מכובד למנהל עסקים. דיברתי איתו על מאמר שאנחנו כותבים, ובסוף השיחה, הוא שאל אותי מה לא בסדר אצל האנשים שאחראים על מדד המחירים לצרכן. שאלתי אותו למה הוא מתכוון, והוא ענה שלפי הנתונים הרשמיים, האינפלציה היא בערך 9% בשנה. אבל ממה שהוא רואה, המחירים עולים הרבה יותר מהר. "שכר הדירה שלי עלה ביותר מ-10%, דלק התייקר ביותר מ-40%, בשר התייקר בכ-12%, דגני בוקר בכ- 15%," הוא אמר. "אז איך הם הגיעו ל-9?"

>>> איך יכול להיות שהאינפלציה בישראל היא הנמוכה במערב? חפשו את התשובה אצל הלמ"ס

השיחה השנייה הייתה עם קולגה שהוא במקרה גם סגן מנהל אחד הסניפים של הבנק המרכזי האמריקאי (הפד). הוא התלונן על עומס העבודה שלא נרגע אפילו בקיץ. אמרתי לו שאנחנו חיים בזמנים מעניינים. הוא ענה שהוא רוצה חיים מעניינים, אבל מה שקורה כרגע, זה קצת מעניין מדי.

השיחה השנייה מלמדת שבפד, בניגוד למוסדות ממשלתיים אחרים, עובדים עכשיו קשה. מהשיחה השנייה, לומדים שהנתונים המעודדים של יולי, שלפיהם האינפלציה ירדה מקצב שנתי של 9.1% לקצב שנתי של 8.5%, הופכים את החיים של מקבלי ההחלטות בפד לאפילו יותר קשים.

כל עוד האינפלציה המשיכה לעלות, לפד היה מנדט חופשי להעלות את הריבית. לכל מקבלי ההחלטות היה ברור שעלייה מהירה של האינפלציה תוביל את המשק האמריקאי לאסון. אפילו אחרי ההאטה באינפלציה בחודש יולי, השכר הריאלי הממוצע בארה"ב ירד בכ- 3% בשנה האחרונה. לכן, הימשכות של האינפלציה בקצב כזה הייתה מובילה לאחת משתי תוצאות. אפשרות אחת היא שהשכר של העובדים היה ממשיך להישחק, מה שהיה פוגע בנכונות שלהם לצרוך, ומעודד עובדים נוספים להצטרף לתנועת "ההתפטרות הגדולה", בחיפוש אחרי מקום עבודה עם תנאים טובים יותר. האפשרות השנייה היא שהממשל שעומד לפני בחירות היה מחפש דרכים לשפר את השכר של העובדים, והתוצאה הייתה שההכנסות של עובדים היו עולות, והאינפלציה הייתה מאיצה עוד.

כך שכל עוד האינפלציה הייתה במגמת עלייה, אף אחד לא היה מתלונן אם הפד היה מעלה את הריבית בישיבה הקרובה בעוד 0.75%. אבל ההאטה של האינפלציה גורמת לחלק מהשחקנים בשוק ההון והפוליטיקה לחשוב שהפד צריך להתחיל להאט את קצב עליות הריבית. לא מעט אנליסטים בבתי השקעות גם מצפים שהפד ישנה לא רק את קצב עליות הריבית, אלא גם את המינוחים שהוא משתמש בהם, ויחל לאותת שהוא כבר מתחיל לחשוב על היום שאחרי עליות הריבית.

אבל מבחינת הפד, הדברים לא כל-כך פשוטים. ראשית, בפד יש אנשים שעוד זוכרים משהו שבשוק ההון כנראה ששכחו: ככל שהאינפלציה היא מהירה יותר, כך היא גם תנודתית יותר. לכן חודש אחד של עליות מחירים מהירות יותר או פחות לא מלמד הרבה. צריך לראות עוד מספר נתונים, לפני שאפשר יהיה לומר שיש מגמה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

שנית, הפד לא רוצה לראות האטה בקצב עליות המחירים. הפד רוצה להחזיר את האינפלציה לרמה של כ-2% לשנה, והוא רוצה לחזור לשם כמה שיותר מהר. כי כל עוד האינפלציה מהירה יחסית, האנשים ברחוב משוכנעים שהאינפלציה האמיתית הרבה יותר מהירה ממה שהנתונים הרשמיים מספרים. כשמוסיפים לתחושה של האנשים שהמחירים עולים, גם את העובדה שהשכר הממוצע במשק נמצא במגמת עלייה מהירה (גם אם לא מהירה כמו עליית המחירים), הולך להיות קשה להוריד את האינפלציה לרמה של 2%. כך שבפד יודעים שאם הם רוצים להוריד את האינפלציה לרמה הרצויה, ולא לראות אותה נתקעת על 4%–5% למשך תקופה ארוכה, הם צריכים לשמור על קצב עליות ריבית מהיר יחסית.

מהצד השני, הפד לא רוצה להפתיע את השווקים יותר מדי. האמונה שהאינפלציה כבר במגמת ירידה הזניקה את מדדי המניות בשבועות האחרונים. אם הפד יעלה את הריבית מהר מדי, הוא יכול לגרום למדדים לפול שוב. גרוע מכך: הוא עלול להראות כמי שבגלל זהירות יתר מוביל את המשק האמריקאי למיתון; אם שוק המניות לא יתאושש, חברות יתקשו להשיג מימון ויפשטו רגל, ואנשים ירגישו ששווי הנכסים שלהם נשחק, מה שיוביל לירידה נוספת בביקושים הפרטיים.

אז בפד יודעים שהם חייבים להעלות את הריבית יחסית מהר, אבל הם יודעים שעלייה מהירה בריבית עלולה לגרום לכך שהם יואשמו בהפלת המשק האמריקאי למיתון. הניחוש שלי הוא שהם ינסו למצוא פתרון ביניים: סדרה של עליות ריבית של 0.5%, בתקווה שזה יספיק.

אם כבר מדברים על אינפלציה, אז מדד חודש יולי בארץ הראה שגם האינפלציה בארץ הרבה מעל היעד, ומחירי הדירות ממש משתוללים – עלו ב-2% בחודש ובכמעט 18% בשנה. אחת מהסיבות שבנק ישראל חושש להעלות ריבית בארץ זה החשש שלו מהתקררות מהירה מדי בשוק הדירות, וההשפעה שתהיה לכך על יציבות הבנקים. אבל אפילו אם שוק הדירות יתקרר, צריך לזכור שאנשים פרטיים שמוכרים דירות מעדיפים בדרך כלל לחכות ולא להוריד מחירים, וקבלנים חוששים להוריד מחירים בגלל שהם צריכים לשלם את ההתחייבויות שלהם. כך שגם אם הריבית תעלה, כנראה שתעבור עוד תקופה לא קצרה עד שמחירי הדירות יתחילו לרדת.

ד"ר אביחי שניר

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

13.
קורסי צבע 19/08/2022 17:14
הגב לתגובה זו
1.שישי שבת במלון יערים לפני שנה זה עלה 1200 שקל והיום 2400 שקל 2.מחרי הקמה עלו ב50%.3.שתייה קלה במיוחד סירופ שעלה ב100%
12.
שובני 16/08/2022 14:04
הגב לתגובה זו
מדהים. 12 שעות אחרי פרסום מדד חודשי של מעל אחוז (שברור שגם הוא מניפולציה שלטונית, כי בפועל המחירים, כולם, עלו השנה מעל 15%). יום אחרי פרסום מדד שכזה, מה אנחנו מקבלים? "כתבה" על האינפלציה בארה"ב. ואיך מודדי הנתונים בעייתיים משהו. משמע: אנחנו חייבים להבין כי המצב שלנו פשוט תותים. אבל המציאות חזקה מהכל: משקי הבית קורסים תחת נטל הלוואות ועליית תשלום חודשי במשכנתאות. בקיצור: עבדים של הממשלה, של הבנקים, של המושחתים ושל אוכלי החינם. ותאמינו לי: יש הרבה כאלה...ולנו? יוזילו את הדלק ב 30 אג', אחרי שעלה ב 2 שקלים. חחחח.....
11.
קביעות גם אם פשלתה בגדול ומשכורת ללא קשר לביצועים (ל"ת)
דני דין 16/08/2022 13:34
הגב לתגובה זו
10.
נ.ש. 16/08/2022 13:00
הגב לתגובה זו
וזה כל הסיפור של מדד המחירים ושל מדדים בכלל. אפילו בבורסה הם סוג של גידור. מניפולציה? יכול להיות אבל אין אקדח מעשן. לגביי האינפלציה היא לא הולכת לשום מקום לכל גל עולה יש רגעי שפל ועליה. בסופו של דבר באמצעות ריבית אי אפשר להוריד אינפלציה בעולם של היום בדיוק כמו שהם לא הצליחו לייצר אינפלציה ע"י הורדת ריבית ככה גם הפוך
9.
יצחק 16/08/2022 12:37
הגב לתגובה זו
שיש להם אינטרס שהמדד יעלה ולכן המדד ממשיך לעלות בקצב רצחני למרות ירידה חדה במחירי הסחורות. למדד המחירים לצרכן מנגד יש הרבה גורמים שמעוניינים שיראה נתונים נמוכים ממה שיש בפועל.
8.
גוני 16/08/2022 12:32
הגב לתגובה זו
מדוע לא משתמשים בשלטר הראשי עד שיהיו תוספות יוקר בכל הענפים במשק !?
7.
מתעניין 16/08/2022 11:35
הגב לתגובה זו
איזו כותרת מפוצצת : "מה לא בסדר עם האנשים שאחראים על מדד המחירים לצרכן?" שתי שאלות לד"ר אביחי שניר. 1. מדוע לא כתבת בכותרת שמדובר בארה"ב ולא בארץ ?? 2. חושב שהבנתי את הניתוח שלך. לא הבנתי מה לא בסדר אצל האחראים. טועים בהחלטותיהם ?? לא מגיעים להחלטות ??
6.
אביהו 16/08/2022 11:13
הגב לתגובה זו
צריך להגיד מעכשיו - בנקים שיש להם אזרחים. מ-2008 הופקעה הזכות של האזרחים לחסוך באופן כללי, ולקנות דירה באופן ספציפי. הזכות הזאת הופקעה לצורך שמירה על העקרון הקדוש של ״יציבות המערכת הפיננסית״.
כל מילה נכונה (ל"ת)
קונילמל 19/08/2022 16:06
הגב לתגובה זו
חזק מאד!!! (ל"ת)
החביב 16/08/2022 12:10
הגב לתגובה זו
5.
עומרי 16/08/2022 10:53
הגב לתגובה זו
כשהקיבית האפקטיבית תהיה 6-7%. 90% ממשקי הבית לא יוכלו לרכוש דירה , גם אם הם מאוד רוצים. הם פשוט לא מרוויחים מספיק כדי לשלם משכנתא של 5 ספרות ל 25 שנים. ממשלות הרשע בשילוב קבלנים חזירים הרסו את הדור הצעיר והפכוצאותם לעבדים ללא קורת גג
4.
משה ראשל"צ 16/08/2022 10:25
הגב לתגובה זו
שלטון שמאל אבל שיש שלטון ימין הממשל אשם די לנו מדוקטורים שמאלניים
3.
לרון 16/08/2022 10:24
הגב לתגובה זו
אך מיותר,בין כה וכה אין איש חוזה עתידות והאינפלציה תנודתית או פחות היא כנראה בלי לצפות עתיד לא לזמן קצר
2.
כתבה נהדרת . מקווה שתיכנס לתודעת הציבור האדיש (ל"ת)
דודו 16/08/2022 10:20
הגב לתגובה זו
1.
אוהד 16/08/2022 10:20
הגב לתגובה זו
ברגע שהבנקים סוגרים להם את המימון הם חייבים למכור אפילו בהפסד. המוכרים הפרטיים תמיד מתאימים את המחיר למה שהקבלנים מבקשים.
ג 16/08/2022 12:09
הגב לתגובה זו
לא כל כך מהר קבלנים יורידו מחיר הבנקים לא יאהבו את זה

צילום: תמר מצפי

דירה בהנחה

דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?

ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?

רן קידר | 17/12/2025 11:05

נושאים בכתבה דירה בהנחה מחירי הדירות

תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.

בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.

140 אלף זכאים מחפשים דיור

הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.

ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.

האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?

אדיר בן עמי | 19/12/2025 01:20

נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.

העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.

ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.

שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"

להמשך הכתבה לחץ כאן