הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

בנק ישראל: מחירי הדירות עלו 6.3% בשנה - נראה האטה זמנית בנדל"ן

חברי הוועדה המוניטרית מסבירים כי ברבעון האחרון של 2013 ובתחילת 2014 חלה התאוששות מסויימת בפעילות המשק
לירן סהר | (11)
נושאים בכתבה מחירי הדירות ריבית

חברי הוועדה המוניטרית של בנק ישראל מעריכים כי שוק הנדל"ן צפוי להיכנס להאטה בתקופה הקרובה, לאור תוכניות מע"מ 0% לזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה ו'מחיר מטרה' של משרדי השיכון והאוצר.

במסגרת דיוני הריבית, במהלכם הותרה הריבית ללא שינוי ברמה של 0.75%, אמרו חברי הוועדה כי הם סבורים שבתקופה הקרובה אנו עשויים לראות האטה זמנית בפעילות בשוק הדירות בשל העדפתם של הרוכשים להמתין להתבהרות התמונה. נוסף על כך התייחסה הוועדה להשלכות הפיסקליות האפשריות של צעדים כאלו, והדגישה את החשיבות של שמירה על מסגרת הגירעון.

לדבריהם, קצב עליית מחירי הדירות התמתן החודש, והם עלו בשנה האחרונה ב-6.3%. נמשך היקף גבוה של נטילת משכנתאות, עם זאת, נמשך השיפור במאפייני הסיכון של המשכנתאות החדשות. צעדי המדיניות הנדונים ביחס לשוק הדיור עשויים להביא לתנודתיות בהיקפי הפעילות ורמות המחירים בשוק בחודשים הקרובים.

"רואים שינוי"

חברי הוועדה דנו בתמונת הפעילות הריאלית ובמידה שבה ניתן לזהות בה שינוי בעקבות הנתונים החדשים שהתקבלו מאז ההחלטה בחודש שעבר. ניתוח הנתונים המעודכנים מצביע על כך שברבעון האחרון של 2013 ובתחילת 2014 חלה התאוששות מסוימת בפעילות, בעיקר ביצוא, ובפרט בתעשיות הטכנולוגיה העילית, וזאת על רקע השיפור בסחר העולמי. עם זאת, לפי חלק מהאינדיקטורים, ההתאוששות בפעילות עדיין מתאפיינת בקצב מתון. על פי תחזית הצוות המעודכנת צפוי התוצר ב-2014 לצמוח ב-3.1%, תוך עלייה מתונה בשיעור האבטלה.

הדיון עסק גם בתמונה העולה משוק העבודה: חברי הוועדה העריכו כי שוק העבודה אינו רחוק במידה משמעותית מתעסוקה מלאה, אך עדיין קיים פוטנציאל להרחבה, והדבר ניכר מהקצב המתון שבו עלה השכר הריאלי בשנה האחרונה. הירידה שחלה בשנה האחרונה בשיעור האבטלה מוסברת בחלקה על ידי התרחבות התעסוקה בשירותים הציבוריים ובחלקה על ידי ירידה של האבטלה המבנית.

סביבת הריבית תואמת את תנאי המשק

בהתייחס לסביבת הריבית הנוכחית הביעו חברי הוועדה את העמדה שסביבה זו תואמת את תנאי המשק מבחינת סביבת האינפלציה והפעילות הריאלית, וכן היא תואמת את רמת הריבית הנמוכה השוררת במדינות המפותחות העיקריות. בהתייחס לסביבת הפעילות הפיננסית ציינו חלק מחברי הוועדה, כי על רקע העובדה שבעולם שוררות רמות נמוכות של ריבית לאופקים קצרים וארוכים יותר, עלו מחיריהם של הנכסים הפיננסיים השונים מניות ואיגרות חוב. עם זאת צוין כי תופעה זו לא לוותה בהתרחבות של האשראי למגזר העסקי.

עוד צוין כי בחודש האחרון, מאז החלטת הריבית הקודמת, התייסף השקל במונחי שער החליפין האפקטיבי בשיעור של כ-1%. אולם לאחר הפחתת הריבית בחודש הקודם, הוועדה סברה כי אין מקום לשינוי נוסף בריבית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    אליפז+גימלאי צה,ל 07/04/2014 20:21
    הגב לתגובה זו
    דברי הבל של מוסד עלוב ובזבזני שיש לפתוח כנגדו בחקירה פלילית על בזבזנות שערוריתית בתשלומי שכר מופקעים,ותשלומי פנסיה-שערורייתיים שהופכים אותנו לקורבן המממן חזירייה ארורה זו.
  • 8.
    יוני 07/04/2014 15:10
    הגב לתגובה זו
    הוא כיום הגורם מספר 1 במשק לחוסר יציבות המחירים. זאת בגלל שהוא בוגד בתפקידו המקורי ומאמץ תפקידים שאינם שייכים לו.
  • 7.
    בנק ישראל - גוף מיותר ומזיק. (ל"ת)
    יוני 07/04/2014 14:12
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    נתי 07/04/2014 13:39
    הגב לתגובה זו
    אחרות לגמרי, ובנושא הגדלת ההצע, קידום פרוייקטים בינוי פינוי באזור המרכז? נאדה!
  • 5.
    מעמד ביניים עני=מזמן בשטח פחות20%=בועהמעל50%=מיתון!!!!! (ל"ת)
    נדלן=בלוף לפראייר!!! 07/04/2014 13:12
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    יוסי 07/04/2014 12:32
    הגב לתגובה זו
    רוצים ליפל את המשק במכה אחד לא יכול להיות שבורסה רק עולה האם פו שוויץ
  • צביקה דורון יועץנדלן 07/04/2014 13:56
    הגב לתגובה זו
    כדי שיקחו משכנתא של 1,000,000 כדי לקנות דירה ב 400,000 דולר חצי שעה ויותר נסיעה ממרכז תל אביב
  • כמה מדינות אתה מכיר בעולם לעומק??? (ל"ת)
    רוג'ר 07/04/2014 15:10
  • 3.
    מריצים את הבורסה קונים דירות (ל"ת)
    tאבי 07/04/2014 12:27
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    חייבים בדיקה שבורסה שהי רק עולה (ל"ת)
    tאבי 07/04/2014 12:26
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אפו בעולם שבורסה רק עולה רוצים לפיל את הדולר בכוח (ל"ת)
    tאבי 07/04/2014 12:25
    הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן