האבסורד של התוספת לחוק המכר (דירות) חייב להיפסק עכשיו
אחריות של שני עשורים על גרעין המבנה אינה מתיישבת עם חיי התאגידים בענף, הוכחת ליקוי לאחר שנים הופכת למאבק משפטי יקר, בעולם נהוג מודל של עשר שנים עם ביטוח ייעודי, ובישראל הסיכון מתגלגל למחירי הדירות
חוק המכר (דירות) נועד בבסיסו להגן על רוכשי הדירות ולהבטיח כי המוצר היקר ביותר שירכשו בימי חייהם יעמוד בסטנדרטים סבירים של איכות ובטיחות וללא ליקויי בניה. עם זאת, לאורך השנים נוצרה אנומליה משפטית וכלכלית המטילה על מוכרי דירות, לרוב הקבלנים והיזמים בישראל, נטל חריג שאין לו אח ורע ברוב מדינות המערב. התוספת לחוק המכר (דירות) מפרטת שורת ליקויי בניה והיקף האחריות בצדם, אך ישנו סעיף אשר בולט מעל השאר - משך האחריות על גרעין הבניין והשלד, המגיעה כיום בפועל לכדי עשרים שנה (סעיף 4(א)(3)). מדובר בתקופה שאינה מתכתבת עם המציאות העסקית וההנדסית והיא מייצרת חשיפה משפטית ארוכת טווח המכבידה על הענף כולו מבלי להעניק פתרון קצה אמיתי לצרכן.
להבדיל מהליקויים בתחומי הריצוף, החיפויים, האינסטלציה ועוד שבהם תקופות האחריות והבדק תחומות בזמן סביר, האחריות על גרעין המבנה -יציקות הבטון, נמתחת על פני דור שלם. הבעיה המרכזית במבנה החוקי הנוכחי היא חוסר ההלימה בין אורך חיי התאגיד מוכר הדירה לבין משך האחריות המוטלת עליו על פי החוק. בעולם הנדל"ן בישראל תאגידים משנים מבנה בעלות, מתמזגים או מפסיקים את פעילותם לאורך שני עשורים או חלילה הופכים לחדלי פירעון. המצב שבו רוכש דירה נדרש לפנות לחברה שייתכן ואינה קיימת עוד לצורך תיקון ליקוי הנדסי מורכב או לקבלת פיצוי יוצר אמירה חקיקתית שאין מאחוריה כיסוי ממשי.
מבחינה מקצועית הוכחת קשר סיבתי לנזק בגרעין הבניין לאחר תקופה כה ארוכה היא אתגר כמעט בלתי אפשרי. לאורך עשרים שנה המבנה נתון להשפעות סביבתיות רבות הכוללות תזוזות קרקע טבעיות שינויי אקלים וכן רמת תחזוקה משתנה מצד הדיירים עצמם. הניסיון לקבוע בשנתו השמונה עשרה של הבניין האם כשל קונסטרוקטיבי נובע מעבודה לקויה במועד הבניה או שמא מבלאי סביר ומהיעדר תחזוקה, הופך לדיון משפטי יקר ומסורבל שבו המרוויחים העיקריים הם המומחים מטעם והיועצים המשפטיים, ולא הדיירים הזקוקים לפתרון הנדסי מהיר, שיפוי או פיצוי כספי.
במדינות רבות בעולם המערבי מקובל מודל של אחריות עשור. תקופה של עשר שנים נחשבת לזמן סביר שבו ליקויים יסודיים בגרעין המבנה צפויים להיחשף ולאפשר טיפול מקצועי או ליצור עילת תביעה נגד תאגיד פעיל. המפתח ליציבות המודל הזה במדינות זרות הוא "ביטוח עשור" – פוליסה ביטוח ייעודית המעניקה כיסוי ישיר לליקויי הבניה על סוגיהם, לרבות בגרעין הבניין, ומנתקת את התלות של הדייר בכושר הפירעון של מוכר הדירה או בעצם קיומו של התאגיד שבנה את הבנין. בישראל לעומת זאת מוכרי הדירות נותרים חשופים ללא מעטפת ביטוחית לליקויי בניה , שכן חברות הביטוח המקומיות אינן מציעות מוצר דומה המגן על האחריות ארוכת הטווח המוטלת עליהם בחוק. למותר לציין שאם היו חברות הביטוח מוכרות ביטוח ליקויי הבניה על פי חוק המכר (דירות), היו מפעילות אמצעי פיקוח כגון העסקת מפקח בניה מטעמן וקבלת שירותי מעבדות לבדיקת איכות חומרי הבניה לרבות איכות הבטון והברזל, תשומות שהן בליבת גרעין הבניין.
- מהדרין זכתה במכרז בראשון לציון: תקים 294 דירות בכ-417 מיליון שקל
- אקרו זכתה במתחם דרור בראשון לציון ותקים כ-720 דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשך המצב הקיים פוגע ביציבות ענף הבניין ומייקר בעקיפין את מחירי הדיור שכן היזמים נאלצים לתמחר את הסיכון המשפטי ארוך הטווח לתוך עלויות הבנייה. הגיעה העת שהמחוקק הישראלי יפעל לתיקון העיוות הזה, יתקן את התוספת לחוק המכר (דירות) וינקוב בתקופה של 10 שנים לאחריות לגרעין הבניין. ביחד ובמקביל על המפקח על רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון לפעול מול חברות הביטוח הישראליות, לחייבן ליישר קו עם הסטנדרט הבינלאומי ולהשיק פוליסת ביטוח עשור שיהווה פתרון בטוח ונגיש הן לקבלנים והן לרוכשים.
צמצום תקופת האחריות על גרעין הבניין למשך עשור אחד. יגביר את הוודאות העסקית, יאפשר ניהול סיכונים מושכל יותר ויבטיח כי במקרה של כשל הנדסי מהותי יעמוד לרשות הדיירים כמו גם למוכרי הדירות, גב כלכלי בדמות חברת ביטוח ולא רק הבטחה משפטית שקשה מאוד לממש בחלוף שני עשורים.
נכתב על ידי נתן לרר, המתמחה בנדל"ן ותכנון ובנייה
