מחכים לירידה במחירי הדירות? זה הטור בשבילכם

מאז פרסום השמאי הממשלתי בשבוע האחרון, בו דיווח שוב, על עלייה חדה במחירי הדיור ברבעון האחרון, אני שומע שני סוגים עיקריים של שיח. הראשון, טבעי ואין מה להרוויח עליו יתר על המידה: הציבור מאוכזב, מיואש ולא מאמין למי שלקח על עצמו את הטיפול ביוקר מחירי הדיור, שר האוצר משה כחלון. הסוג השני בעל מאופיין ב"מאמני יציע", טרמינולוגיה מעולם הספורט בה האוהדים צועקים למאמן מה לדעתם הוא צריך לעשות. סליחה: לא לדעתם, אלא מה בדיוק הוא צריך לעשות.

אם כבר אני שואל אנלוגיות מספורט, לא מפתיע שגם ריבוי ההצעות השונות וחוסר ההשפעה שלהן על התוצאה, זהות גם הן למתרחש בשוק הדיור הישראלי - יש כל כך הרבה דעות, כל כך הרבה מוקדים להצביע עליהם ככשל העיקרי, שככל הנראה אותן הצעות פשוט מתעלמות מהתמונה הגדולה: אנחנו לא באמת יכולים לנצח במשחק הזה. אל לכם לחשוב שאני קורא מכאן לוויתור או כניעה חלילה. יחד עם זאת, אני בהחלט מציע שנמפה את המציאות והשחקנים המרכזיים, ובעיקר נבין, שאנחנו משחקים במגרש הלא נכון. הנה אם כך, מספר דוגמאות לכשלים מבניים שהופכים כל תכנית נקודתית, טובה ככל שתהיה, לבלתי ישימה במקרה הטוב: הבראת שוק הדיור בישראל דורשת פעולות להן השפעה מאוחרת. כך טיפול אמיתי יניב תוצאות רק בעוד 4-5 שנים מהיום. לעומת זאת, המבנה הפוליטי בישראל אינו מאפשר לאף שר או נבחר ציבור את הפריבילגיה לעסוק בפתרונות ארוכי טווח. זהו כשל מבני שללא מענה בדמות גוף או רשות מקצועית א-פוליטית שתפעל ברציפות לאורך שנים, לא יאפשר טיפול שורש מעמיק. עוד תכניות, רעיונות, רגולציה - כולם פתרונות בזק עם השפעה מיידית שנוטים בד"כ להשיג את התוצאה ההפוכה. הסתמכות קופת המדינה במנגנוני המיסוי, המכניסים מיליארדי שקלים בשנה מכל דירה ודירה, יוצרת מצב שכל הפתרונות אינם באים על חשבון אותה קופה, אלא נדרשים להציג אלטרנטיבות להשלמת החוסר הצפוי (מע"מ אפס כדוגמא) או פשוט מעשירים אותה (העלאת מס הרכישה האחרונה). גם את סוגיית הקרקעות ניתן וצריך לשייך לקטגוריה זו, שכן קופת האוצר "מתפרנסת" ממכירתן וכל הצפה של השוק תפגע באיזון של  ההיצע הדל מול הביקוש הרב ותוזיל את עלות הקרקע שמשמעותה היא אחת: פגיעה בהכנסות המדינה. תפקידו של בנק ישראל כמגינה של יציבות המערכת הבנקאית נתפש, בעיני ראשיו, כתפקידו היחידי. במצב שכזה, כל ירידה משמעותית במחירי הדיור מדאיגה את הבנקים המושקעים באמצעות משכנתאות מפני ירידת שווי הנכסים, וכאן נכנס בנק ישראל לעמדה דפנסיבית ומסקל כל מחשבה או פעולה בכיוון זה. תחום התכנון ואישור התכניות הינם הבטן הרכה של רוכשי הקרקעות ואלה שמחכים שנים ארוכות עד לאישור הועדות השונות להתחיל במלאכת השיווק והמכירה. כיום, מבנה הוועדות הוא כזה שאינו מעודד את החברים בהן לזרז ולשפר תהליכים, נהפוך הוא. שוק הדיור הציבורי בישראל הוא שוק פרימיטיבי. בהיעדר טיפול יעיל ויצירת דירות ראויות, השוק ימשיך "לדחוף" ציבורים שלמים אל עבר רכישת דירות, גם אם אין זה נכון כלכלית עבורם. 

בדומה לדיור הציבורי, גם שוק שכירות אינו מפותח או מפוקח - הוא דוחף רבים לשוק רכישת הדירות, בין אם מסיבות כלכליות או מסיבות של חוסר ודאות לגבי המשכיות מקום המגורים. אי טיפול והתייחסות לקורת גג כמוצר בסיסי, ימשיכו לדחוף את רף הביקושים כלפי מעלה. בצירוף הפסיכולוגיה ההיסטורית / חברתית שלנו, בה לכל אחד צריך להיות נכס, ו"ההגעה לנחלה" היא תמיד בדמות רכישת דירה, מובילים למצב בו כמעט 70% מהישראלים מחזיקים בנכס אחד או יותר למגורים - אותם נכסים בדיוק שאנחנו דורשים כיום מנבחרי הציבור להוריד את שווים בצורה דרמטית. האם אתם מכירים מנהיג ישראלי שיהיה מוכן לקחת החלטות כנגד תחושת היציבות והעושר של 70% מאזרחי המדינה? משהבנו שההמתנה לפעולות ממשלתיות בתחום הדיור דינן אחד הוא, אנחנו חייבים להבין ולהפנים כי 15%-20% מהמחירים נמצאים בשליטת השוק החופשי - בשליטתנו וללא צורך בהתערבות ממשלתית באשר היא.