תובא להלן סקירת חלופות למיסוי הכנסות משכירות (פטור/מס מחזור/ מס שולי), הבהרה לגבי הפטור ממע"מ על עסקאות להשכרת דירת מגורים וכן הסבר לגבי בחינת החבות בביטוח לאומי.

מס הכנסה – חלופות למיסוי דמי שכירות בארץ בשנת 2006

חלופה 1: פטור ממס או פטור חלקי ממס

הכנסות יחיד מהשכרת דירת מגורים (אחת או יותר) בישראל או באזור (יהודה והשומרון) עד 3,830 ש"ח לחודש (כ-800 דולר ארה"ב לחודש) בשנת 2006 (להלן – "התקרה") פטורות ממס בכפוף לעמידה בתנאים אשר יפורטו להלן.

הכנסות מהשכרת דירת מגורים (אחת או יותר) בישראל, או באזור מעל התקרה ועד למכפלת התקרה (בין 3,830 ש"ח לבין 7,660 ש"ח בחודש) פטורות ממס באופן "מתואם".

הפטור מתואם באופן שבו סכום ההכנסה החודשית מעל לתקרה מקטין את התקרה בהפרש בין שכר הדירה החודשי לבין התקרה.

לדוגמה:

הכנסות משכר דירה הינן 4,830 ש"ח בחודש, (1,000 ש"ח מעל התקרה) הפטור המתואם הוא 2,830 ש"ח בחודש ויחול חיוב במס השולי על 2,000 ש"ח.

מדרגת המס השולי של נישום א הינה 49%. ולכן 1,000 ש"ח מעל התקרה גוררים חיוב במס של 980 ש"ח .

מדרגת המס השולי של נישום ב הינה 32%, כל 1,000 ש"ח מעל התקרה גוררים חיוב במס של 640 ש"ח.

תנאים לדרישת הפטור

הדירה משמשת למגורים לפי טיבה. הדירה אינה רשומה או חייבת ברישום בספרי המשכיר. השוכר אישר בחתימת ידו כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד או לגוף שנקבע למטרה אשר נקבעה בהודעה .

התרת הוצאות המיוחסות לדמי השכירות החייבים במס

בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה (להלן – "הפקודה") כאשר מדובר בהכנסה מעורבת (החייבת בשיעורי מס שונים או הכנסה שחלקה חייבת במס וחלקה פטורה כאמור) יש לייחס את ההוצאות בין סוגי ההכנסות באופן שבו על החלק היחסי החייב במס ניתן להכיר בהוצאה.

כך לדוגמה

ההכנסה בידי היחיד מהשכרת שלוש דירות מגורים הינה 5,000 ש"ח בחודש.

ההכנסה הפטורה ממס בידו היא 2,660 ש"ח (3,830 פחות 1,170 ש"ח המהווים את ההפרש מעבר לתקרה) ואילו ההכנסה החייבת במס בהתאם לשיעור המס השולי החל על הכנסתו היא 2,340 ש"ח.

נניח שההוצאות בייצור הכנסות שכ"ד הינן 3,000 ש"ח.

כנגד ההכנסה בסך 2,340 ש"ח יותרו בניכוי הוצאות בסך של 1,404 ש"ח המהוות 46.8% מכלל ההוצאות. ומכאן, כי ההכנסה החייבת במס בהתאם לשיעור המס השולי החל על הכנסת היחיד היא 936 ש"ח.

חלופה 2 - מס בשיעור של 10% על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל

יחיד שהכנסתו מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל אינה הכנסה מעסק יכול לבחור חיוב במס בשיעור 10% על ההכנסה.

יחיד אשר בחר בחיוב מס בשיעור 10% אינו זכאי לנכות הוצאות בייצור ההכנסה לרבות פחת או הפחתה אחרת.

חיוב במס כאמור מותנה בתשלום מקדמה (בשיעור 10%) בתוך 30 ימים מיום קבלת דמי השכירות.

בנתוני הדוגמה לעיל מדובר בחיוב במס בסך 500 ש"ח אשר ישולם מדי חודש כמקדמה על חשבון המס. כאמור לא יותרו הוצאות בניכוי.

חלופה 3 - מס שולי על ההכנסות משכירות

יחיד יהיה חייב במס על הכנסתו החייבת משכירות בהתאם לשיעור המס השולי החל על הכנסתו החייבת, אגב התרת מלוא ההוצאות שהוצאו בייצור הכנסות השכירות, לרבות הוצאות מימון פחת או הפחתה אחרת.

בנתוני הדוגמה לעיל ההכנסה החייבת אשר נוצרה ליחיד הינה 2,000 ש"ח והיא תחויב במס בהתאם למדרגת המס החלה עליו.

כאמור באם מדובר בהכנסה מעורבת (החייבת בשיעורי מס שונים או הכנסה שחלקה חייבת במס וחלקה פטורה כאמור) יש לייחס את ההוצאות בין סוגי ההכנסות באופן שבו על החלק היחסי החייב במס ניתן להכיר בהוצאה.

בחירה בכל אחת מהחלופות אפשרית לגבי חלק מהדירות או לגבי חלק מהדירות או לגבי כל הדירות בבעלות הנישום ובלבד שחלק דמי השכירות הפטור ממס לא יעלה על כפל התקרה.

ניכוי במקור

קיימת חובת ניכוי מס במקור בשיעור 35% על משלם דמי שכירות אשר תובע או רשאי לתבוע בניכוי הכנסתו דמי שכירות (במקביל לחיוב אישור מהשוכר כי הדירה משמשת בידו למגורים בלבד).

מע"מ

קיים פטור ממע"מ להשכרה למגורים למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון.

מס הכנסה – חלופות למיסוי דמי שכירות מחוץ לישראל

חלופה 1 : מס בשיעור 15% על ההכנסות

יחיד שבידו הכנסה מדמי שכירות בגין השכרת מקרקעין מחוץ לישראל (בין דירות ובין מבנים אחרים שאינם דירות) אשר אינה הכנסה מעסק בידו יכול לבחור חיוב במס בשיעור 15% בלבד אולם יהיה זכאי לנכות פחת בלבד.

יחיד אשר בחר בחיוב במס בשיעור 15% אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה או מהמס החל עליה לרבות הזכות להפחית בהתאם להוראות הפקודה את מסי החוץ אשר שולמו מחוץ לישראל.

יחיד כאמור שאינו חייב בהגשת דין וחשבון בשנת המס מסיבה כלשהי יוכל לדווח על ההכנסה ולשלם מקדמה בגינה באמצעות מנגנון הדיווח המקוצר.

חלופה 2 - מס שולי על ההכנסות

יחיד יכול לבחור בחיוב במס על הכנסתו החייבת משכירות בישראל או מחוצה לה בהתאם לשיעור המס השולי החל על הכנסתו החייבת.

יותרו בניכוי הוצאות בייצור ההכנסה, פחת או הפחתה אחרת וכן יותר זיכוי בשל מיסי חוץ ששולמו.

בנתוני הדוגמה לעיל ההכנסה החודשית החייבת אשר נוצרה ליחיד הינה 2,000 ₪ (5,000 הכנסות פחות 3,000 הוצאות) והיא תחויב במס בהתאם למדרגת המס החלה עליו (בחישוב שנתי).

כאמור באם מדובר בהכנסה מעורבת (החייבת בשיעורי מס שונים או הכנסה שחלקה חייבת במס וחלקה פטורה כאמור) ניתן לייחס את ההוצאות בין סוגי ההכנסות באופן שבו על החלק היחסי החייב במס ניתן להכיר בהוצאה.

ביטוח לאומי

חוק הביטוח הלאומי קובע כי יחול חיוב בביטוח לאומי כאשר ההכנסה משכר דירה הינה הכנסה מעסק (לפי שיעורי ביטוח לאומי למבוטח עצמאי) או כאשר זו הכנסתו היחידה של המבוטח החייבת במס שולי או במס בשיעור 15% כאמור (הכנסה החייבת במס בשיעור 10% אינה חייבת בביטוח לאומי) או כאשר ההכנסות משכר דירה (החייבות במס שולי או במס בשיעור 15% כאמור), מדיבידנד, מריבית וכיו"ב (הכנסות פסיבית) עלו על ההכנסה מעסק או מעבודה (הכנסה אקטיבית).

החיוב בביטוח לאומי חל על הכנסה חייבת עד פי חמש מהשכר הממוצע במשק (כ-35,000 ש"ח בחודש).

* www.efraty.com