קניון איילון נפתח בשנת 1985,כמעט לפני 40 שנה. פעילות המסחר התקיימה עד אז ברחובות מרכזי הערים - דיזינגוף ואלנבי בתל אביב, שכונת הדר בחיפה, אחוזה ברעננה וברחובות ראשיים במרבית הערים. הקניון הביא בשורה מהיותו מרכז גדול וממוזג, שמרכז מותגי הלבשה רבים, לצד מסעדות ואולמות קולנוע.

אחרי קניון  איילון, נפתחו קניונים כפטריות אחרי הגשם וכיום יש בארץ כ-300  מרכזי קניות ובהם 18 קניוני ענק של מליסרון  מליסרון -0.05% ועוד 19 קניוני ענק של עזריאלי עזריאלי קבוצה -0.41% .

הקניונים היוו פתרון מושלם למזג האוויר החם, שפחות איפשר טיול ברחובות הראשיים במהלך מספר חודשים בשנה (חודשי הקיץ).

ביג  ביג -0.14% הוקמה בשנת 1994 על ידי יהודה נפתלי, עם החזון לפיתוח מרכזי קניות פתוחים. בדומה לאותם אאוטלטים מפורסמים מארצות הברית. בשנת 1997 נפתח הפאוור סנטר הראשון. בשנת 1998 החלה ביג את פעילותה כשותפות מוגבלת בשם "ביג מרכזים מסחריים", שהוקמה על ידי האחים יהודה ורוני נפתלי, באמצעות חברות פרטיות בבעלותם "מצוקים נדל"ן" ו"מצוקים חיפה".

עד שנת 2004, הוקמו חמישה מרכזי קניות של ביג ביישובים שונים. בשנת 2004 הוקמה חברת "ביג מרכזי קניות בע"מ" וכל הפעילות מוזגה לתוכה. ביג, שבשליטת יהודה ורוני נפתלי (23% ו־12%), מחזיקה 26 נכסים בישראל (48% משווי נכסיה הכולל), מרביתם מרכזים מסחריים פתוחים, לצד 19 נכסים בבלקן ובמזרח אירופה וארבעה בארה"ב. אפי נכסים  אפי נכסים -0.24% מחזיקה ב־33 נכסים נוספים.

• ההימור של ביג השתלם: 100% תפוסה בישראל, 99% באירופה והכנסות של 1.29 מיליארד שקל במחצית
• בהשקעה של 100 מיליון שקל: ביג ואשטרום משיקות את "ביג פאשן בת ים"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מרכזי הקניות בהם מחזיקה הקבוצה בישראל (למעט עפולה ובמודיעין) מנוהלים, מתוחזקים ומופעלים על-ידי הקבוצה המעסיקה את מנהלי המרכזים, הפועלים במרכזים עצמם ומעסיקים קבלני שירותים לצורך שירותי אבטחה וניקיון. דמי הניהול השנתיים נגבים מהשוכרים על- פי רוב, על-בסיס עלות שירותי הניהול בתוספת שיעור מוסכם ממחזור המכירות .

חרבות ברזל - פחות טסים לחו"ל יותר קונים בארץ

בזמן ששוק הדירות למגורים מקרטע ושוק המשרדים סובל מעודף היצע וירידות מחיר, שוק מרכזי הקניות בשגשוג.

מאז המלחמה יותר ישראלים בישראל, פחות טיסות לחו"ל והטיסות יותר יקרות. בנוסף, הקניות הן סוג של גם צורך וגם בילוי, אך לא בילוי משמח כמו בתי הקולנוע, אלא בילוי שמשלב צורך ולכן הוא נתפס כמוסרי יותר.

הקניונים מלאים, הפדיונות עולים ואם לא די בכך, חודש יוני היה החם ביותר בשנים האחרונות, מה שהבריח רבים לקניונים הממוזגים. הדו"חות הכספים של עזריאלי, עופר וביג מצביעים על פדיונות עולים.

• דף חדש במשפחת לוי: מנפיקים את הנדל"ן ומערבים את הילדים
• אימאג'סט: ההכנסות הכפילו את עצמן, הצבר גדל ל-186.4 מיליון דולר
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• יוסי כהן מתקרב לאקזיט של 50 מיליון דולר

ביג סיכמה  את הרבעון הראשון של 2024 עם עלייה בהכנסות וברווח הנקי, בין היתר בעקבות עלייה בפדיונות במרכזי הקניות בישראל ובדמי השכירות. ביג דיווחה על הכנסות של 513 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024, לעומת 436 מיליון שקל ברבעון המקביל — עלייה של כ-17%.

הפדיונות במרכזים המסחריים של ביג בישראל עלו ב-12% בינואר-אפריל 2024 לעומת התקופה המקבילה ב-2023. גם אצל משפחת עופר העסקים טובים, נרשם גידול בפדיונות השוכרים בקניוני החברה בחודשים ינואר-אפריל שנה זו, מליסרון דיווחה על גידול של 15% בפדיונות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ושל כ-7% בכמות המבקרים. מליסרון שייכה את הגידול, בין היתר, לירידה בכמות היציאות של ישראלים לחו"ל לעומת התקופה טרום המלחמה. בנוסף, מרבית קניוני החברה ממוקמים באזורים בהם השפעת המלחמה פחותה (למעט קניון עופר נהריה).

ביג נסחרת היום בשווי של 9.6 מיליארד שקל, לאחר שסיימה עליה של 17% בשנה האחרונה במחיר המניה.

מניית ביג מתחילת השנה

מליסרון לעומתה בשווי שוק של 12.8 מיליארד שקל לאחר עליה של 16% בשנה האחרונה. מרכז ביג בקריית שמונה אמנם סגור מתחילת המלחמה, אבל 25 המרכזים המסחריים האחרים של החברה בישראל, כמו גם אלה שהיא מפעילה במזרח אירופה, נהנו ברבעון הראשון של 2024 מעלייה בפדיונות, והחברה נהנתה מעלייה בהכנסות.

פדיונות השוכרים בנכסי ביג בישראל עלו ברבעון הראשון השנה ב-9% ביחס לרבעון המקביל ב-2023 (בנטרול הכנסות ביג קרית שמונה), הפדיונות ב-16 הנכסים של ביג באירופה (בעיקר בסרביה וכן בפולין ובמונטנגרו) עלו ב-10%.

ההכנסות בשנת 2023 צמחו בכ-19.7% לכ-1.89 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.57 מיליארד שקל בשנה הקודמת. עיקר הגידול נבע מעלייה בהכנסות אפי נכסים, וכן מהמשך הרחבת הפעילות באירופה (רכישת נכסים במונטנגרו, פולין והשלמת הקמת מרכז נוסף בסרביה), יתרת הגידול נבעה מעלייה ריאלית ואינפלציונית בהכנסות שכ"ד ודמי ניהול. מנגד, הסיוע שהעניקה החברה לשוכריה עם פרוץ מלחמת ’חרבות ברזל’ באוקטובר 2023 גרם לפגיעה בהכנסות בהיקף של כ-24 מיליון שקל.

במהלך שנת 2023 נרשמה עלייה של כ-457.6 מיליון שקל בשווי של נדל"ן להשקעה ונדל"ן בהקמה אשר נבע הן מהפעילות בישראל והן מפעילות החברה באירופה, לעומת עליית שווי של כ-1.03 מיליארד שקל בשנת 2022.

ביג סיימה את שנת 2023 עם רווח נקי של כ-861 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של כ-1.2 מיליארד שקל בשנה הקודמת. הירידה למרות  הגידול בפרמטרים התפעוליים נובעת מכך שבתקופה המקבילה אשתקד רשמה החברה עלייה גדולה יותר בשווי נדל"ן להשקעה.

ההכנסות ברבעון הרביעי צמחו בכ-14% לכ-492 מיליון שקל, בהשוואה לכ-432 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2022 .לאחר אוקטובר קשה, הלקוחות חזרו למתחמי הקניות. היתרון התחרותי של ביג עם תמהיל שוכרים מגוון ועומס נמוך על השוכרים, יחד עם פיזור הפעילות על פני שווקים גיאוגרפים שונים, איפשר לה גמישות ניהולית והמשך צמיחה בתנאי שוק משתנים.

פיזור סיכונים

ביג מתנהלת באופן נבון וכפול בניהול סיכונים. פיזור השקעה בנכסים בארץ ובחול ופיזור נכסים פנימי בישראל.

ביג מחזיקה 26 נכסים בישראל (48% משווי נכסיה הכולל), מרביתם מרכזים מסחריים פתוחים, לצד 19 נכסים בבלקן ובמזרח אירופה וארבעה בארה"ב. אפי נכסים מחזיקה ב־33 נכסים נוספים.

פילוח הנכסים לפי מדינות

ישראל 48%

רומניה 18% 

סרביה 18%

צכיה 7%

פולין% 6

ארצות הברית 3%

בישראל ביג מפזרת נכסיה באופן מרשים

54% נדלן מסחרי

38% משרדים וחניונים

מגורים והשכרה 8

פיזור הנכסים קריטי לחברות גדולות, על מנת לא לשים את כל הביצים בסל אחד. הוא הוכיח ומוכיח את עצמו כל העת. ביג מצליחה להעלות באופן קבוע את מחירי השכירות שלה. ב־29 החוזים החדשים שחתמה ב־2023 במרכזים המסחריים הקיימים שלה עלה המחיר בכ-5%. לעיתים העליות היו דרמטיות, כך למשל ביג פאשיין אשדוד שם המחיר טס ל-260 שקל למטר, למול 143 שקל לפני ארבע שנים.

בביג קריות קפצו מחירי השכירות ב־60% ממחיר ממוצע של 99 שקל למ"ר ל־160 שקל למ"ר בחוזים החדשים ב־2023.

מתחרותיה העיקריות של החברה בתחום פעילותה בישראל הינם קבוצת עזריאלי ומליסרון. במרבית המקרים הקניונים המתחרים במרכזי הקניות של הקבוצה הינם בעלי רמת פיתוח גבוהה, מעוצבים, ממוזגים, ממותגים ובעלי שטח רב להשכרה. יחד עם זאת, הקניונים האמורים מותאמים לחנויות בגדלים קטנים יותר ודמי השכירות והניהול הנגבים בהם גבוהים במידה רבה.

כמו כן לחברה מתחרים נוספים כגון גזית גלוב, אלוני חץ (אמות השקעות), איירפורט סיטי (נצבא) צים סנטרס ועוד רבים אחרים, כל אחד בהיקף לא גדול.

כיום התחרות העיקרית לביג היא בעיקר קניונים ומרכזי קניות קטנים. תחום ההתמחות של החברה, בו יש לביג יתרון יחסי על מתחריה, הוא תחום מרכזי הקניות הפתוחים הגדולים אולם אין במדינה עדיין היצע מספק וזוהי התמקדות הפיתוח של החברה. לאפי נכסים יש נכסים מניבים בישראל שמיועדים למסחר תעשיה ומשרדים.

הרווח הגולמי של ביג צמח בשנים  21-23 גדל באופן מרשים

1,071,815 שקל בשנת 2021

1,180,286 שקל בשנת 2022

1,419,844 שקל בשנת 2023

הפיאסקו באון ליין

בתקופת הקורונה היתה תחושה שזה ארוע שיעביר לקוחות רבים לפעילות און ליין. אנשים, בצוק העיתים, התנסו ברכישת און ליין והסברה היתה שהגידולים המשמעותים בקורונה ימשכו ויגדלו. שני מותגי העל, עזריאלי ועופר, לא נשארו אדישים.

מליסרון רכשו את אתר הקופונים גרופון ועזריאלי השקיעו מאות מליוני שקלים באתר האון ליין עזריאלי. אלא שבשנת 2023 חלה האטה משמעותית בפעילות האון ליין בישראל, טרמינל איקס מציגה דוחות רעים, שופרסל מדווחת על ירידה בשופרסל און ליין. ההאטה וחוסר הכדאיות הכלכלית הביאו לכך שעזריאלי ומליסרון יצאו בשן ועין מהתחום. עזריאלי סגרה את הפעילות המקוונת ומליסרון סגרה את אתרי באליגם וגרופון.

מי שחשב שהאון ליין ירסק את המסחר בקניונים טעה. הקניונים מלאים והם הבינו שסכנת האון ליין חלפה וסגרו את הפעיליות שלהם בתחום. ביג מעולם לא הקימה ולא רכשה אתר פעילות און ליין רציני. היא לא האמינה בזה ועל הדרך חסכה מאות מיליון שקלים שלא ירדו לטמיון.

פרוייקטים חדשים

שני פרוייקטים עשויים לשנות עוד יותר  לטובה את פניה של ביג בעתיד הקרוב והרחוק. ביג צפויה לסיים ב-2024 את הקמתם של 5 מרכזי קניות חדשים בגלילות, כרמי גת, גדרה, אור עקיבא וכפר החורש ושתי הרחבות במרכזים באשדוד ובבאר שבע.

בביג גלילות אשר יפתח עד סוף השנה, יוקם סניף זארה הגדול בארץ בגודל של 4,000 מ"ר וכן יהיו שם סניפים של אלו יוגה ולולולמון. גלילות ישתרע על 35,000 מ"ר שטחי מסחר ועוד 75,000 מ"ר משרדים. ביג גלילות יהיה ברמת גימור גבוהה ,עם כיכרות, רחובות רחבים ומרחבים ציבורים רבים. ההערכה היא שהוא בהחלט עשוי לזעזע את שוק הקניונים ומרכזי הקניות, משהו שלא קרה עדיין בארץ בעבר.

גלילות יהיה גם זה שיפתח את ביג בפניי תושבי תל אביב, רמת השרון וערי גוש דן שלא היו חשופים אליו עד עתה.

ב־2028 יפתח ביג פאשן פתח תקווה. מדובר בפרויקט של 65,000 מ"ר למסחר ועוד 65,000 מ"ר למגורים הגדול בארץ. לאחרונה הונחה בפתח תקווה אבן־פינה שלו.

זה יהיה מרכז קניות ענק, הגדול מסוגו, והוא יכלול עסקים של כל המותגים הגדולים וכל רשת מוכרת וגם מלון של 10,000 מ"ר עם כ־140 חדרים. ביג גם מעריכה שיהיה לה בעתיד גם דיור מוגן להשכרה.

מה מייחד את ביג ומה הסיבות העיקריות להצלחה

ביג שולטת באופן מוחלט בתחום מרכזי הקניות הפתוחים ולא סביר שתקום לה מתחרה ראויה, גם לא בטווח הארוך. ביג היא תרבות קניות מסוג אחר והיא שאבה את התכנון ממרכזי הקניות בארצות הברית.

ביג נהנית ממערכת יחסים מצויינת עם השוכרים. היא היתה הראשונה להודיע במחצית מרץ 2020 שלא תגבה מהם שכר דירה כל עוד החנויות סגורות. גם במהלך חרבות ברזל היא ויתרה בחודש אוקטובר על דמי השכירות בשווי כולל של 24 מיליון שקל.

לפי בעלי החנויות הרווחיות מחנויות ביג גבוהה מאלו שבמרבית הקניונים. מחירי השכירות נמוכים יותר, שטחי המסחר גדולים יותר וכך נוצר מצב שבו הן החנויות והן ביג נהנות. החניה במרבית הקניונים בארץ בתשלום, בחלק גדול ובעיקר בגוש דן בתשלום די גבוה. זה תשלום שמכעיס ואפילו מרתיע רבים מהקונים. ביג מאפשרת ללקוחותיה חניה חינם של לפחות שלוש שעות מה שמוריד מהראש את ההוצאה הזו. אגב במרבית המתחמים החניה חינם חופשית.

הצוות הניהולי בביג ותיק ומצקועי, מסור וחיובי. תורמת לכך העובדה שכל חברי החברה נהנו מאופציות זה נכון מוסרית ונכון כלכלית. עובדים רבים מימשו את האופציות ברווח. וכמובן ביג פיצחה קונספט מנצח, מהירות לאלו שחפצים במוצר אחד, חונים ליד החנות קונים ונוסעים ובמקביל לכאלו שבאים לשעות רבות ויכולים ליהנות ממתחמי בילוי לכל המשפחה.

הסכנה הגדולה של ביג טמונה בהקמה מואצת של מרכזי קניות, קטנים וגדולים שבאופן טבעי עשויה במחירי השכירות ובפדיון למטר.