בפסק דין שפירסם בית המשפט המחוזי בחיפה ב-28 באוקטובר 2024, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, דחה השופט רון סוקול את ערעורה של טנדר לאבינג קאר נגד עיריית עכו, בנוגע לסיווג הארנונה של נכס המופעל כמוסד לקשישים. המחלוקת המרכזית היתה בסוגיית סיווג הנכס לצורכי ארנונה, כשהמערערת ביקשה שהוא יסווג כבית אבות ויחויב בתעריף מגורים, בעוד שהעירייה סיווגה אותו כבית חולים סיעודי והטילה עליו ארנונה לפי תעריף עסקים – תעריף גבוה משמעותית.

במהלך השנים 2017 עד 2020, הפעילה טנדר לאבינג קאר נכס בעכו בשם "נוף עכו - מרכז אזורי לקשיש". החברה עצמה טענה שמדובר בבית אבות המשמש למגורי קשישים ולכן אמור להיות מסווג למגורים, ואילו מנגד, עיריית עכו ראתה בנכס מוסד סיעודי ותמכה בסיווגו כעסק. בהתאם לכך, הוטל חיוב ארנונה על שטחי הבניין ושימוש הקרקע בתעריף גבוה, המתאים לנכסים שאינם משמשים למגורים​.

החברה טענה שהמקום משמש לאירוח של קשישים עצמאים יחסית צילום: Istock

טנדר לאבינג קאר טענה כי הנכס אמור להיחשב בית אבות, שלפיו יש להחיל תעריף ארנונה המשויך למבני מגורים. החברה הציגה את השימוש בנכס כמקום לאירוח של קשישים עצמאים יחסית, והדגישה את המאפיינים של המקום לטובת מגורים. בנוסף, היא ביקשה פטור מהארנונה עבור שטחים ריקים בנכס, כולל שטחים שהיו בשיפוצים, והתנגדה לחיוב עבור הקרקע התפוסה של הנכס.

העירייה התבססה על מסמכים ודו"חות של משרד הבריאות

• העירייה תבעה על חוב של 200 אלף שקל - ותשלם 30 אלף
• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד, עיריית עכו טענה כי השימוש בנכס כמרכז סיעודי, המיועד לקשישים המצריכים השגחה רפואית ותמיכה סיעודית, מצדיק את סיווגו כעסק ולא כמגורים. העירייה התבססה על מסמכים ודו"חות ביקורת שמשרד הבריאות ערך בנכס, שבהם נכתב כי הנכס פועל כבית חולים סיעודי. היא הדגישה כי הנכס מחולק לשתי יחידות גדולות ובו צוות רפואי, שירותי טיפול סיעודי ואמצעי השגחה – כל אלה הם מאפיינים של מוסד סיעודי ולא של בית מגורים או בית אבות.

ועדת הערר לענייני ארנונה, שדנה בנושא לפני הערעור לבית המשפט, תמכה בעמדת עיריית עכו וקבעה כי הנכס אינו בית אבות אלא בית חולים סיעודי. בנימוקי הוועדה צוין כי הנכס כולל מתקנים ושירותים רפואיים רבים, כמו עגלות החייאה, כפתורי מצוקה לכל מטופל וצוות מטפל רפואי. הוועדה כתבה בהחלטתה כי, "הנכס לא נועד לשמש למגורים, אלא להשגחה על קשישים הזקוקים לכך, לתקופות שהייה מוגבלות".

השופט סוקול תמך בקביעות ועדת הערר והוסיף כי המאפיינים שנמצאו בנכס, בהם התלות של הדיירים בצוות הרפואי והיעדר היכולת שלהם לנהל אורח חיים עצמאי, מחזקים את המסקנה שמדובר במוסד סיעודי. לדבריו, "אין מדובר בנכס לשימושי מגורים, אלא בנכס הנדרש לספק טיפול והשגחה רפואית מתמשכת".

• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים במיזמי נדל"ן פיקטיביים
• החוב נפרע, אבל הליכי הכינוס יימשכו - למה?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• החוב נפרע, אבל הליכי הכינוס יימשכו - למה?

פסק הדין עסק גם בנושא של חיוב קרקע תפוסה. טנדר לאבינג קאר התנגדה לחיוב על שטחי הגינה שברשות הנכס - שטח המוגדר קרקע תפוסה לצורך תשלום ארנונה. המערערת טענה כי שטח זה מיועד לרווחת דיירי המקום, ולכן הוא לא צריך להיות מחויב בארנונה. השופט סוקול דחה אץ הטענה בנימוק שהשטח, בהיותו קרקע תפוסה שאינה חקלאית, משמש קרקע תומכת לנכס המסווג כעסקי - ולכן הוא מחויב בארנונה בהתאם.

באחד מהסעיפים האחרים בערעור, טענה החברה כי יש להעניק לה פטור בגין שטח ריק של 1,440 מ"ר, בעוד שהעירייה העניקה לה פטור רק על 600 מ"ר מהשטח. השופט ציין בפסק הדין שפרסם כי החברה לא הביאה ראיות מספיקות להצדקת הפטור על כל השטח הנדרש, וקבע כי קביעת העירייה בנוגע להיקף השטח הפטור עומדת בעינה.

טענות לגבי העברת חלק מהנכס לגורם אחר נדחו גם כן

אחד הטיעונים שהעלתה החברה נגע לשטחי סככות בנכס בהיקף של כ-230 מ"ר, שהוגדרו לטענתה "מבנה עזר" הזכאי להטבה בתעריף הארנונה. ועדת הערר ובית המשפט דחו את הטענה, וקבעו כי הסככות משמשות את הנכס כחלק בלתי נפרד מהמבנה, ולא ניתן להגדירן כ"מתקן" עצמאי הזכאי לתעריף מופחת.

החברה טענה כי העבירה את החזקה בקומות בנכס לגורם אחר ולכן היא לא אחראית בתשלום הארנונה על אותם שטחים. גם כאן דחתה ועדת הערר את הטענה, וקבעה כי לא הובאו ראיות מספקות להוכחת העברת החזקה, או לחלוקה בפועל של השימוש בנכס. השופט סוקול ציין כי "הנטל להוכיח את הפיצול מוטל על המערערת, ומשהוא לא הוכח, דין הטענה להידחות".

בסיכום פסק הדין, דחה השופט סוקול את הערעור על כל סעיפיו, וחייב את טנדר לאבינג קאר לשלם לעיריית עכו הוצאות משפט בסכוטם כולל של 15 אלף שקל.

פסק הדין מחדד את גישת בתי המשפט בשאלות סיווג ארנונה במקרים של נכסים המשמשים לטיפול בקשישים. הוא מתאר את האבחנה המהותית שבין נכסים המשמשים למגורים לבין מוסדות המעניקים טיפול והשגחה רפואית, תוך מתן משקל למידת הטיפול הסיעודי והצורך השוטף בהשגחה. השופט סוקול הדגיש כי "מבחן הסיווג העיקרי הוא השימוש בפועל שנעשה בנכס", ולא השם שניתן לו על ידי המחזיקים בו. לכן, לדבריו, תכלית השימוש הסיעודי והטיפול הרפואי המוענק בקביעות למטופלים במקום הכריעו בסיווגו לצורכי חיוב ארנונה.

פסק הדין מצטרף לפסיקות קודמות של בתי המשפט בסוגיית סיווג מוסדות טיפוליים, ומגדיר את אמות המידה לסיווג מוסדות קשישים המשלבים טיפול רפואי. לקביעה הזו יש השלכות על מוסדות נוספים ברחבי הארץ, שמתמודדים עם סוגיות דומות מול הרשויות המקומיות.