הנושים נגד החברים: של מי הדירה?

במרכזו של פסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב עמד סכסוך ממושך על זכויות בדירה קטנה בבני ברק, שנהפך לזירה משפטית מורכבת בין חברת הלוואות לבין בני זוג שטענו כי רכשו את הדירה שנים קודם לכן. הסיפור החל כשהחברה, שבידיה שיעבוד רשום לטובתה על הנכס, ביקשה לממש את זכויותיה ולפעול למימוש המשכון, בעוד שבני הזוג התנגדו וטענו כי הם בעלי הדירה האמיתיים.

השופט שדן בתיק פתח את הכרעתו בתיאור העובדות והקונפליקט שנפרש בפניו. לדבריו, "הסוגיה שבפניי היא אם זכויות הבעלות בנכס מצויות בידי בני הזוג - כפי שטענו - או שמא בידי חברת ההלוואות, אשר רשמה שעבוד כדין בלשכת רישום המקרקעין". כבר בפתח הדברים הבהיר בית המשפט כי השאלה המרכזית היא הוכחת הבעלות, והאם ניתן להסתמך על טענות בעל פה ומסמכים חלקיים כדי לגבור על רישום פורמלי וברור של משכנתא.

הזוג טען כי רכש את הדירה עוד בשנות התשעים מהמוכרים, ששימשו בעלי הזכויות הרשומים, וכי אף החזיקו בה מאז. לטענתם, הם שילמו את התמורה המלאה, נכנסו להתגורר בנכס ואף ביצעו בו שיפוצים, אך מסיבה שאינה ברורה, ההסכם מעולם לא נרשם בטאבו. בבית המשפט הודו השניים כי הם לא יכולים להציג הסכם מכר חתום או מסמך המעגן את העסקה. "בשלב זה לא נותר בידינו אלא להסתמך על תצהירינו ועדויותינו", הם אמרו.

ניסייון להדוף ללא בסיס משפטי

מנגד, חברת ההלוואות טענה כי מדובר בניסיון של בני הזוג להדוף מימוש משכון כדין ללא בסיס משפטי. נציגי החברה הציגו את רישום השעבוד בלשכת רישום המקרקעין, והסבירו כי הוא נרשם לאחר שהמוכרים קיבלו הלוואה מהחברה ולא פרעו אותה. לאחר שלא הוצגה עסקת מכר כתובה, טענה החברה כי אין בסיס לקביעה שהזכויות עברו לבני הזוג.

• שמאי מקרקעין ניסה להתחמק ממס שבח - השיטה ומה קבעה השופטת?
• מוכרי הדירה הסתירו דבר חשוב מהקונים - וישלמו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בית המשפט בחן את הראיות שהוצגו ואת עדויות הצדדים. השופט התייחס בחומרה לכך שהזוג לא הציג אף מסמך המעיד על תשלום תמורה או על הסכם מחייב. בפסק הדין שפורסם נכתב כי, "נטל ההוכחה מוטל על הטוען לזכות במקרקעין שאינה רשומה. במקרה זה לא הוצגה ולו ראשית ראיה כתובה המעידה על העברת זכויות". השופט הדגיש כי בעסקות מקרקעין נדרשת דרגת הוכחה גבוהה במיוחד, לאור החשיבות של הרישום והוודאות המשפטית.

עוד ציין השופט כי גם אם בני הזוג החזיקו בפועל בדירה, אין בכך די כדי להקנות להם בעלות עליה. "חזקה כשלעצמה אינה תחליף למסמך בכתב הנדרש לפי חוק המקרקעין", הוא קבע, והוסיף כי החזקה יכולה להסביר שימוש בפועל אך לא בהכרח העברת בעלות. בית המשפט הדגיש כי אין מדובר במצב שבו ההסכם אבד לאחר החתימה, אלא במצב שבו לא הוצג כל הסכם, לא הוצגו מסמכים המעידים על תשלומים, ולא זומנו עדים מהותיים נוספים.

רישום השעבוד מעניק לחברה מעמד חזק מבחינה משפטית

לגבי הטענות של בני הזוג שלפיהן החברה ידעה על רכישתם ולא פעלה בתום לב, דחה בית המשפט גם טענה זו. "לא הובאה כל ראיה כי החברה היתה מודעת לעסקה קודמת, וממילא עסקה שלא נרשמה בטאבו אינה יכולה לגבור על זכות קניינית שנרשמה כדין". השופט הסביר כי רישום השעבוד מעניק לחברה מעמד חזק מבחינה משפטית, ומי שטוען לזכות נוגדת צריך להראות מסמך בכתב המקים את הזכות. פסק הדין מתאר בהרחבה את עקרונות דיני המקרקעין בישראל, ובראשם עקרון המרשם. השופט כתב בהכרעתו כי, "תכלית המרשם היא להעניק ביטחון וודאות בזכויות הקניין, וההגנה על צד שלישי תם לב היא נדבך מרכזי בשיטה". הוא גם ציין כי הכרה בבעלות לא רשומה ללא מסמך כתוב עלולה לערער את היציבות המסחרית ולפגוע בצדדים שלישיים המסתמכים על המרשם.

• יבואנית תקבל 315 אלף שקל מתוך תביעה של 2.2 מיליון
• דרש לבטל הסכם גירושים בטענה שלא הבין עברית - ונדחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מכר דירה, ביקש לבטל את העסקה - ונדחה בבית המשפט

לבסוף, בית המשפט הכריע כי הזכויות בדירה שייכות לחברת ההלוואות, וכי השעבוד שרשמה תקף ומחייב. השופט הורה לדחות את תביעת בני הזוג ואף חייב אותם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. בפסק הדין נקבע כי, "משלא הרימו התובעים את הנטל להוכיח זכויותיהם, דין תביעתם להידחות. זכויות הנתבעת גוברות". השופט סיכם את דבריו באומרו כי, "דיני המקרקעין אינם מסתפקים באמירות בעל פה או בהחזקה ממושכת; נדרשת הוכחה כתובה וברורה כדי להוציא זכות רשומה מידי בעליה".

למה בכלל צריך רישום בטאבו?

הרישום הוא הדרך של המדינה לספר לכולם מי הבעלים של הנכס. הוא נותן ביטחון לאנשים שקונים דירות, לבנקים שנותנים משכנתאות ולמי שרוצה לדעת מה מצב הזכויות. בלי רישום מסודר, כל אחד יכול לטעון שהוא הבעלים וזה יוצר כאוס.

אם בני הזוג גרו בדירה הרבה שנים, זה לא הופך אותם לבעלים?

לא בהכרח. לגור בדירה משמעותו אינה בהכרח להיות הבעלים שלה. החוק אומר שצריך גם מסמך כתוב שמוכיח שהיתה עסקת מכר. אחרת, מי שיבדוק את הטאבו יחשוב שהבעלים הרשומים עדיין הם בעלי הדירה הקודמים.

מה היתה הטעות של בני הזוג במקרה הזה?

הם כנראה הסתפקו בעסקה בעל פה ולא דאגו לרשום את הזכויות על שמם. כשאין מסמכים חתומים או רישום בטאבו, קשה מאוד להוכיח בעלות בבית משפט, בייחוד אחרי שעברו הרבה שנים.

למה בית המשפט נתן עדיפות לחברת ההלוואות?

מכיוון שלחברה היה מסמך רשמי - שיעבוד רשום בטאבו. מבחינת החוק, זה שווה זהב. כל עוד לא הוכח שהרישום הזה לא חוקי או שנעשה במרמה, בית המשפט חייב להגן עליו.

אז כל מי שאין לו רישום בטאבו נמצא בבעיה?

לא תמיד, אבל זה בהחלט מסוכן. אם יש לכם דירה שלא רשומה על שמכם, כדאי להסדיר את זה כמה שיותר מהר. אחרת, עלול לקרות מצב שבו מישהו אחר ירשום שיעבוד או עיקול - ואז יהיה קשה מאוד להוכיח שהדירה אכן שלכם.

ואם באמת היה הסכם מכר שאבד?

אז צריך להראות ראיות אחרות, למשל קבלות על תשלום, עדויות של אנשים שהיו בעסקה, או כל מסמך אחר שמעיד על כך שהיתה עסקה אמיתית. במקרה הזה לא היו ראיות כאלה, וזה היה אחד השיקולים לדחיית התביעה.

במקרה אחר, בית המשפט המחוזי בלוד הכריע באפריל 2024 בתביעה שהוגשה בדרישה להכיר במסמך מ-2013 כהסכם מחייב למכירת קרקע בנתניה. בעל הקרקע טען להגנתו כי לא מדובר בהסכם אלא בטיוטה בלבד, וכי הכסף ששילם לו התובע לאחר החתימה על ההסכם היה לפירעון הלוואות ולא עבור הקרקע. הפרשה החלה באפריל 2013, אז חתמו התובע והנתבע על מסמך שכותרתו "הסכם", ולפיו הראשון יקנה מהאחרון קרקע ברחוב בני בנימין שבנתניה תמורת 300 אלף שקל. המוכר הערים קשיים על הוצאת העסקה לפועל, ובעקבות כך הגיש נגדו התובע את התביעה לבית המשפט. לטענת הרוכש, המסמך נשוא התביעה מהווה הסכם מכר לכל דבר ועניין. מדובר בהסכם בכתב, שלם, גמור ומפורט, והוא אף שילם במסגרתו לנתבע 300 אלף שקל. הרוכש טען כי המוכר התעלם במשך השנים מהתחייבויותיו בהסכם, ולפיכך אחרי שהגיעו מים עד נפש מבחינתו, הוא דיווח בעצמו לרשויות המס אודות העסקה, שילם את מס הרכישה, רשם הערת אזהרה לטובתו בטאבו - ובהמשך הגיש את התביעה לבית המשפט.