עלייה חדה בבנייה של שטחי מסחר בשנת 2022 וירידה בהיקף הבנייה למשרדים – אלה הנתונים המרכזיים שעולים מדוח הלמ"ס. סיפור המשרדים הוא אחד הנושאים המעניינים בשוק הנדל"ן - ברוב הערים הם נמצאים בירידה, כשגם גל הפיטורים בהייטק השפיע מאוד ויצר משרדי רפאים - שרק מחכים שמישהו ישכיר אותם. אפשר היה לצפות את זה כבר לפני חצי שנה, למעשה זה הגיוני, בנו יותר מדי אז ההיצע גדל מעבר לצורך, וכעת כשבועת ההייטק התפוצצה צריך פחות משרדים. הנה כאן:

מחירי המשרדים גם הם בירידה. חברות הנדל"ן מספרות לנו על מבצעים אטרקטיביים - אבל בפועל, משרדים שלמים עומדים ריקים. ירידת המחירים באה לידי ביטוי בשוק יד 2 ובעיקר אצל חברות שרוצות למכור ומורידות מחירים. גם שוק שכירות המשרדים נמצא בירידה ובתל אביב, למעט אזורי ביקוש מיוחדים, נרשמה גם כן ירידה של לפחות 8% במחירי השכירות ואפילו יותר.

הסיבה לבנייה המאסיבית היא שהרשויות המקומיות מקדמות בלי הפסקה בינוי של מסחר ומשרדים בגלל הארנונה הגבוהה שהם מקבלים בה לעומת מגורים. זו אולי גם הסיבה לחוסר הרצון של ראשי הערים לפעול לסיום משבר הדיור. הסיבה היא שהתמריץ בנוי לא נכון, הארנונה - עדיף לראש עיר לבנות עוד בניין מסחרי על פני מגדל מגורים, שיתרום לפתרון הכולל של בעיית הדיור. אפשר לחוש את האווירה הזאת גם בוועדות המקומיות - ישנה תחושה כאילו ההיתרים מקבלים תעדוף לכאורה לפי רמת ההכנסות.

• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• הדילמה של תל אביב - האם תוספות מסחר יפגעו במחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שוק המשרדים מצטנן גם בגלל העבודה ההיברידית, גם בגלל החולשה בהייטק, אבל יש סיבה חשובה נוספת: הריבית במשק עלתה, ההשקעה באפיקים סולידיים בבנק מניבה תשואה של 4% ללא סיכון. עם קצת סיכון אפשר לקבל גם ואפילו יותר, תלוי כמה כסף תשקיעו ובאיזה מסלול. באג"ח של הבנקים אפשר לקבל יותר מ-4.5% ובחברות הביטוח גם יותר מ-5%, ואלה מניות יציבות מאוד. בחברות אחרות אפשר לקבל גם 7% ובחלק מחברות הנדל"ן, אפילו הטובות, אפשר לקבל גם 8% ואפילו 10%, כשהסיכון, לכאורה, לא גדול, בטח אחרי שהמניות והאג"ח של החברות הללו כבר ירדו משמעותית. אלה רמות תשואה שלא היה אפשר לקבל במהלך העשור האחרון. וכשאפשר לקבל תשואה כזו, כמעט מובטחת, אז למה לא בעצם?

דוגמאות לירידת מחירי המשרדים: בשכונת מונטיפיורי בת"א ירידה של עד 15%

מעבר לריבית, גם הסיכון עולה בעקבות המשבר בהייטק בשנה האחרונה - משרד ריק גורר בעקבותיו תשלומי מסים מיותרים מצד בעל הנכס וכמובן - תשואה אפסית שהופכת להפסד. בעידן הזה, נראה כי רכישת משרד לשימוש עצמי אטרקטיבית יותר מאשר משרד להשקעה. בהתאם לכך - המחירים יורדים. והנה כמה דוגמאות - בתל אביב במקומות שהם לא בנייני משרדים חדשים וחדישים, במשרדים לא מעוצבים, יותר באזור המסגר, ריב"ל, שכונת מונטיפיורי המחירים ירדו בכ-10%-15% ותוכלו למצוא מקום לשכור גם ב-60-65 שקל למ"ר ולקנות ב-15-17 אלף שקל למ"ר. 

בקרית עתידים המחירים דומים ואפילו נמוכים יותר, למרות שאיכות המשרדים טובה יותר.  באזור הבורסה ברמת גן יש סוגים שונים של משרדים, אבל גם שם מורגשת ירידה במחירים בשיעור דומה, כשבמשרדים האיכותיים, המחירים בשכירויות הם מעל 75, ומחיר הרכישה מעל 20 אלף שקל למ"ר.  בגבול רמת גן בני ברק, מגדלי בסר, המחירים ירדו גם בשל הבנייה הרחבה באזור. אתם תוכלו למצוא שכירות במחיר של מתחת ל-60 שקל למ"ר, המחירים לרכישה משתנים לפי סוג ואיכות הנכס, אבל יש כבר משרדים במתחת ל-12-13 אלף שקל למ"ר.

• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• נדל"ן סביב השולחן: כך תיערכו נכון למכרזים בעידן של אי ודאות
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

די להסתכל על הנתונים כדי להבין: הבנייה למגורים תוספת את הנפח הגדול ביותר – 12.265 מיליון מ"ר שהם 73% מכלל התחלות הבנייה; בשטחי תעשייה ואחסנה החלו להיבנות 1.337 מיליון מ"ר – 8% מהתחלות הבנייה; כ-642 אלף מ"ר במבני חינוך (4%); כ-304 אלף מ"ר לבנייני ציבור (2%); כ-168 אלף מ"ר למלונאות (1%); כ-160 אלף מ"ר לתחבורה ותקשורת (1%); כ-135 אלף מ"ר לחקלאות (1%); וכ-59 אלף מ"ר למבני בריאות (1%). בהשוואה בין השנים - בייעודים מגורים, מלונאות, מסחר, תחבורה ותקשורת, תעשייה ואחסנה ובנייני ציבור – נרשמו עליות  בהיקפי הבנייה ב-2022 לעומת 2021, בעוד שבבנייה למשרדים, חקלאות, בריאות, וחינוך נרשמו ירידות בהתחלות הבנייה.

העיר תל אביב מככבת עם עלייה בשיעור של 123% בבנייה לשטחי משרדים ו-328% בבנייה למסחר בשנת 2022. אז נכון שהביקוש יורד ועדיין - היא בונה יותר. זה יכול רק להעמיק את עוד יותר את המשבר בשוק, בגלל שההיצע עולה. אולי זו הסיבה לכך שמחירי השכירות למשרדים שם יורדים ב-8%. עוד עולה מנתוני הלמ"ס, כי בנתניה החלו להיבנות 48.5 אלף מ"ר למשרדים (זינוק של 37% לעומת 2021), וכן כ-29 אלף מ"ר למסחר (זינוק של 128%).

"בניית משרדים בישראל בשנים הבאות תלויה מאוד בהתאוששות ענף ההייטק"

רוני כהן מנכ"ל אלדר שיווק מסביר כי "הבנייה למשרדים בישראל בשנים הבאות תלויה מאוד בהתאוששות של ענף ההייטק הישראלי שספג מכה עקב עצירת ההשקעות הזרות בשנה האחרונה. ככל שהענף יתאושש, להערכתי יגדל גם הביקוש לשטחי משרדים בקרב חברות ההייטק – הן בשכירת משרדים חדשים והן בהגדלת שטחים קיימים עקב הרחבת פעילות והגדלת מצבת כוח האדם בחברות, וזה יתבטא באיזון בהתחלות הבנייה בסקטור ואולי אף חזרה לצמיחה. באשר לבנייה למסחר, אני מאמין שהיא תמשיך בתנופה, בין היתר עקב התפתחות והבשלה של פרויקטי התחדשות עירונית גדולים מאוד ברחבי הארץ, שבכל אחד מהם נבנים גם שטחי מסחר".

מה קורה בנתניה? איציק תשובה

למרות ירידה בבניה למשרדים בערים אחרות, טוען איציק תשובה, יו"ר ובעלים של קבוצת איציק תשובה שבונה באזור נתניה כי "העלייה בבניית שטחי משרדים ומסחר בנתניה מגיעה לצד זינוק בביקושים לשטחים אלה בעיר, מצד חברות ותאגידים וכן מצד משקיעי נדל"ן המחפשים אפיק השקעה אטרקטיבי לאור מחירי הדיור הגבוהים, עליית הריבית והמיסוי הגבוה על דירות. העיר מהווה אלטרנטיבה אמיתית בתחום המשרדים והמסחר לתל אביב העמוסה, ניתן למצוא בנתניה שטחים ברמה הגבוהה ביותר (קלאס A), ועדיין במחירים נוחים בהרבה מאלה של ת"א. חברות גם הבינו שאין הכרח להישאר בת"א ולשלם מחירים אסטרונומיים, לאור מודל העבודה ההיברידי המאפשר עבודה מהבית בחלק מהשבוע".

שיאנית הבנייה למשרדים - ראשון לציון

חברת אלדר שיווק ערכה לאחרונה ניתוח שבדק גם את הערים המובילות בהיקפי הבנייה למשרדים בשנת 2022. היא מצאה כי הערים שבהן נבנו הכי הרבה שטחים היו ראשון לציון עם כ-194 אלף מ"ר, ירידה של 7% לעומת 2021; חיפה עם כ-120 אלף מ"ר, זינוק חד של 503% לעומת כ-20 אלף מ"ר בלבד שהחלו להיבנות בעיר ב-2021; ירושלים עם 99 אלף מ"ר (עלייה של 18%); באר שבע עם 98.5 אלף מ"ר (זינוק של 164%); והרצליה עם 95 אלף מ"ר לעומת 724 בלבד בשנה הקודמת.

מהניתוח עולה, כי בשנת 2022 החלו להיבנות 563 אלף מ"ר בשטחי מסחר – זינוק של 28% לעומת 438.5 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בשנת 2021; התחלות הבנייה למשרדים ירדו ב-6% בשנה החולפת ל-1.165 מיליון מ"ר לעומת 1.240 מיליון מ"ר שהחלו להיבנות בשנת 2021. הבנייה למשרדים תפסה נתח של 7% מכלל התחלות הבנייה, והבנייה לשטחי מסחר תפסה 3%.

רעננה בונה הכי הרבה שטחי מסחר

בבנייה לשטחי מסחר מובילות הערים רעננה עם 72.5 אלף מ"ר שהחלו להיבנות ב-2022 בעוד שבשנה הקודמת לא היתה כלל בנייה בתחום זה בעיר; תל אביב במקום השני עם 60 אלף מ"ר לעומת 14 אלף בלבד ב-2021 – זינוק של 328%; פתח תקווה עם 59 אלף מ"ר לעומת 1,120 בלבד בשנה הקודמת; אשדוד עם 45 אלף מ"ר לעומת כ-10,000 מ"ר ב-2021; ובאר שבע עם 33 אלף מ"ר בשטחי מסחר לעומת 7,500 מ"ר בשנה קודם לכן.

לפי סקירה מקיפה על פעילות המסחר בישראל שערך יוני ישראלי, סמנכ"ל ומנהל חטיבת הנכסים המניבים בקרסו נדל"ן, בישראל יש כיום היצע של כ-11 מיליון מ"ר בשטחי מסחר קמעונאי, כ-44% מהם מצויים במרכזי המסחר וכ-56% בשטחי מסחר ברחובות הערים.

זיו פופלבסקי, ממייסדי חברת RAY TLV המתמחה בהשבחת קרקעות בתל אביב, מציין כי "ת"א עוברת תהליך של עיור, שבו יותר ויותר אנשים מתרכזים במרכזי הערים הגדולות. כדי לתת מענה לכל זאת, בתוכנית המתאר החדשה של תל אביב - תא 5500, מתוכננים להתווסף לעיר כ-20 מיליון מ"ר חדשים, כשחלק גדול מהם ישלבו שימושים של מגורים, משרדים ומסחר. ת"א תיראה בעתיד כמו בנגקוק או מנהטן, יהיו חלקים נרחבים בעיר שלא ניתן יהיה למצוא בהם מגורים בלבד. לדוגמה, יש לנו תוכנית שקרובה לאישור שתהפוך את אזור התעשייה של יד אליהו לאזור שמשלב מגורים. בנוסף, אנו פועלים גם ליצירת מתחמים בהיקף של עוד 300 אלף מ"ר בעיר ב-7 פרויקטים שונים, רובם ככולם בעירוב שימושים – וזה טרנד שיילך ויצבור תאוצה בשנים הבאות".