בשורה חשובה לרוכשי הדירות – וועדת הפנים של הכנסת החליטה, בקריאה ראשונה, לאשר הסבת 30 אחוזים משטחי המשרדים המתוכננים לטובת דירות מגורים. מזה שנים שרשויות התכנון מאשרות שטחי משרדים ותעסוקה ללא יחס תואם לביקוש. וזאת בזמן שקיים מחסור גדל והולך של שטחי מגורים. מעבר לכך שמהלך כזה יביא להגדלת היצע הדיור בזמן קצר יחסית, הוא גם יענה על הצורך בעירוב שימושים בסביבה העירונית, צורך חשוב שהתעורר ביתר שאת בתקופת הקורונה.

יחד עם זאת, ובמיוחד מניסיון העבר, חשוב שמקבלי ההחלטות יידעו לבצע את המהלך באופן הנכון וסוף מעשה במחשבה תחילה. מדובר בפוטנציאל אדיר של מיליוני מ"ר שמפוזרים במקומות שונים בארץ. כדאי שמוסדות התכנון טרם יחליטו היכן וכמה מ"ר להסב לשטחי מגורים יבצעו בדיקה מעמיקה של השוק. למשל, באזור המע"ר של תל אביב, מצד אחד יש מחסור משמעותי במגורים בסביבה הזו וההגיון הוא שיסבו שם שטחים גדולים של משרדים, אבל מן הצד השני באזור הזה גם הדרישה למשרדים היא גבוהה וצריך למצוא את נקודת האיזון הנכונה.

לא פחות חשוב, הניסיון בארץ של בניינים מעורבי שימושים הוא מועט. איך יראה תמהיל הדירות העתידי באותם מתחמי משרדים שיהפכו לבעלי שימושים מעורבים? האם, למשל, יהיה פיקוח מלמעלה על גודל הדירות שיקודמו, ואיזה אחוז מתוכן יהיה מיועד לדיור בר השגה, או שמא ההחלטה תהיה בידי כל יזם וכל קבלן, על פי ראות עיניו?

בנוסף, ניתן לראות את ההבדל הגדול בין הזינוק במחירי הדיור, יותר מ-100% בעשור האחרון, לבין מחירי המשרדים, שלא עלו כמעט באותה תקופה. המשמעות היא ברורה: ראשי הערים מעדיפים הרבה יותר את המשרדים מאשר את התושבים. עדיף להם שתושבים יגורו בעיר אחרת ויבואו לעבוד בעיר שלהם. למה? כי על כל תושב העירייה מפסידה כסף (תשלומי הארנונה לא מכסים את עלויות התושבים) ואילו משרדים משלמים לעירייה פי 5 והעירייה כמעט לא צריכה להוציא עליהם כסף.

• כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לכן שאלה חשובה נוספת היא מה יהיה חלקן של העיריות והרשויות המקומיות שבהן ממוקמים אותם מתחמים. האם יהיה מנדט לרשויות להחליט כראות עיניהן היכן ייבנו אותן דירות, או שמא תהיה זו הנחייה של ועדות התכנון המחוזיות והארציות? מה יקרה, אם באותה סיטואציה עיריות שיחפצו בארנונה לעסקים יותר גבוהה, יתנגדו מסיבה זו או אחרת להחלטה?

נקודה חשובה נוספת היא הפיתוח הסביבתי באותם מתחמים. מדובר במבנים שתוכננו להיות משרדים בלבד ובהתאם לכך תוכנן הפיתוח. קיים צורך לשנות את הפיתוח שיהיה מותאם לצורכי מגורים, לרבות הקמת שירותים עירוניים כגון מוסדות חינוך, תרבות ובילוי, מסחר שכונתי, פארקים וגני שעשועים.

יש כמובן לנצל את ההזדמנות ולשנות את המגמה בשנים האחרונות של עודף בדירות גדולות לעומת מחסור גדל והולך בדירות קטנות, במיוחד באזורי הביקוש בהם ממוקמים מירב מתחמי העסקים.

• דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

תכנון נכון שיביא בחשבון את כל הפרמטרים יכול להגדיל את היצע המגורים משמעותית, ואולי יעזור במשהו לעצירת המגמה של עליית מחירי הדיור.

צילום: אלן צ'פלסקי

*דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר-אילן