"מחירי הדירות ימשיכו לעלות. הקבלנים לא מתדלקים את העליות"
חברת הנדל"ן אזורים -0.77% אחת מהחברות הציבוריות הגדולות בתחום חשפה באחרונה את נתוני המכירות שלה לשלושת הרבעונים של 2021. החברה מכרה יותר דירות בתשעת החודשים החולפים מאשר בשנת 2020 כולה. יוני בראל, סמנכ"ל המכירות של החברה מסביר: "עיקר העלייה מגיעה מפרויקט שעשינו בשיתוף עם מועדון חבר של משרתי הקבע, פרויקט של פינוי בינוי שנקרא "מומנט" בבת ים. מדובר באופרציה מאוד מוצלחת, הצלחנו למכור 480 דירות באמצעות הדיגיטל בלבד. זה השפיע משמעותית על הרבעון הראשון, הדירות לעמיתים נמכרו בהנחה של בין 10% ל-11%".
בנוסף, גם פרויקט אקס ציינג' ברמת גן, הקפיץ את המכירות. פרויקט בולט נוסף, הוא פרויקט סנטרל פארק בבאר שבע בשיתוף עם דמרי, גילינו אזור עם ביקוש מאוד גבוה.
מדוע בתקופה המקבילה בשנה שעברה נמכרו פחות דירות?
"צריך לבחון את זה ביחס לשוק, בתקופה המקבילה מכרנו הרבה דירות ביחס לשוק, שנת 2020 נחשבה לטובה מהבחינה הזו - אנחנו בטופ 5 של החברות הציבוריות מבחינת מכירות הדירות. ב2021 הייתה קפיצה משמעותית בביקושים, וניתן לראות את זה בנתונים בשטח - בשלושת הרבעונים של השנה עברנו כבר את המכירות של כל 2020. הקורונה לא פגעה במכירות, להיפך - הביקושים רק ממשיכים לעלות".
ציינתם שהסיבה לירידת המכירות ברבעון השלישי היא חגי תשרי, האם יש סיבות נוספות?
"יש כמה סיבות לירידה במכירות - ראשית, השבועיים האחרונים של אוגוסט היו מלאים בחופשים, ומשפחות מטיילות ולכן יש פחות תנועה במשרדי המכירות. הדבר השני, הוא כאמור חגי תשרי שלרוב מתחלקים בין התקופה של הרבעון השלישי והרביעי – השנה באופן חריג יצא שכל החגים התרכזו ברבעון השלישי. ואם זה לא מספיק, הטיסות השתחררו בעקבות הבוסטר, ואנשים טסו המון לחו"ל אז פחות התעסקו בחתימה על חוזים".
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה צפי המכירות לרבעון הרביעי?
"בהתאם למגמות בשוק ולעליית הביקושים המתמדת, הצפי הוא שהמכירות רק ימשיכו לעלות.
האם לדעתך מחירי הדיור ימשיכו לעלות? ומה ניתן לעשות כדי להוריד את המחירים?
"כן, המחירים צפויים להמשיך לעלות. בגדול, יש היום תכניות שמונחות על שולחני מקבלי ההחלטות והתקווה שיטפלו בצד ההיצע ולא בצד הביקוש – כל עוד ימשיכו לטפל בצד הביקוש אז זה לא באמת ימתן את הביקושים או ימתן את מחירי הדירות. בסוף מחירי הדיור הן נגזרת של מחירי הקרקע, והיום מחירי הקרקע עולים בצורה משמעותית וכל עוד אין מגמה של שחרור קרקעות יותר מהירה של רמ"י, המחירים ימשיכו לעלות. בתור יזמים, המטרה שלנו שהמחירים יגיעו לסוג של איזון, חלק מהפתרונות בשחרור קרקעות, מתבטא בהורדת חסמים בתהליכי התחדשות עירונית והפחתת הבירוקרטיה".
האם חברות הנדל"ן מתדלקות את עליית המחירים בכך שהן לא ממהרות לבנות על קרקעות שברשותן, ומחכות לעליית מחירי הקרקע?
"זה ממש לא נכון, בגדול כל קרקע שאנחנו מקבלים אנחנו משחררים מיד לבניה – אנחנו חברה יזמית והמטרה היא למכור כמה שיותר דירות ולקדם פרויקטים איכותיים. ככל שאנחנו מחזיקים את הקרקע סופגים עלויות גבוהות של מימון בעקבות התארכות הבירוקרטיה להוצאת הפרויקטים, בסופו של דבר, מלאי הדירות ומלאי הקרקעות מאוד מוגבל, בסוף בכל הפריסה הארצית עדיין אין מספיק דירות ואין מספיק פרויקטים".
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- הפעילות המלונאית של ישראל קנדה נכנסת לבורסה: שווי של כ-1.1 מיליארד שקל אחרי המיזוג עם די.אן.איי
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
האם יש פרויקטים חדשים על הפרק?
"יש לנו 15 פרויקטים שנמצאים כעת בשיווק, יש לנו שני פרויקטים מאוד גדולים באזורי ביקוש שעומדים לצאת. אחד בהרצליה, הכולל 1,800 יחידות דיור במתכונת פינוי ובינוי מתחם עצום. וכן ופרויקט נוסף של הכולל 1,200 יחידות דירות בחיפה. ויש כמובן פרויקטים רבים על הכוונת".
מה מנועי הצמיחה שלכם?
"יש מספר מנועי צמיחה, שוק השכירות לטווח ארוך, הוא פתרון דיור מצוין ואנחנו נכנסנו חזק לתחום הזה באמצעות קרן הריט שבשליטתנו (30%) ריט אזורים ליוי -1.23% . פרויקטי השכירות לטווח הארוך משתלמים גם ליזמים, וגם לשוכרים - מהצד של היזמים, אנחנו יכולים להחזיק בקרקע למשך 20 שנה ולהנות מתשואה של בין 3%-5% ובנוסף לאחר עשרים שנה נוכל למכור את הדירות במחירים גבוהים משמעותית, בהתחשב שתהיה עליית מחירים, וכנראה שתהיה. מהצד של השוכרים, הם נהנים מחיי קהילה וניהול הבניין שאנו מספקים להם, מדובר בפתרון דיור מאוד משמעותי, שיכול לסייע היום בשוק".
"מנוע צמיחה נוסף הוא ההתחדשות עירונית, מדובר באחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים שלנו וזה גם מאפשר לנו לייצר דירות באזורי ביקוש, ומדובר בפתרון דיור שמאפשר להגדיל את הדירות בארץ בהתחשב במצוקת הקרקעות. אנחנו כבר פועלים בהיקפים גדולים בהתחדשות העירונית. בנוסף, התחדשות עירונית היא סיפור חברתי לא פשוט, יש שם דיירים ותיקים שלא תמיד מרוצים מהשינוי של הדירות, מה שגורר בירוקרטיה והתעסקות לא פשוטה - אך אנחנו מצליחים למצוא לדיירים פתרונות.
- 4.יש לו אינטרס לשווק את הדירות שלו (ל"ת)תמר 24/10/2021 17:43הגב לתגובה זו
- 3.אשמח לקבל ולו דוגמא אחת על בועת נדל"ן שלא התפוצצה! (ל"ת)אדם 24/10/2021 15:48הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 24/10/2021 13:28הגב לתגובה זומה חשבתם שהוא יגיד? יספר על ההלוואות של החברה? על כמה היא קונה מעצמה ובאיזו פרמיה?
- 1.בנצי 24/10/2021 08:41הגב לתגובה זוחוק שמטיל קנסות ענק על יזם ש 3 שנים אחרי קבלת היתר בניה עדיין לא מכר את כל הדירות (לאנשים פרטיים לא לחברות אחרות או קרנות) הוא חוק מצוין כלכלית, כי הוא מבטיח שימוש מיטבי במשאב שנמצא במחסור. היזמים טוענים שהכל נחטף וימשיך להחטף כי יש יותר ביקוש מהיצע ועושים הרבה תינוקות, אז להם החוק לא מזיז ואני מניח שהם בעד. זה שלפני שנה יו"ר התאחדות בוני הארץ הציע למדינה תוכנית לפיה הממשלה תתן לקבלנים "הבטחת רכישה" לדירות בלתי מכורות זה שערוריה בולשביקית. אם יש מחסור בדירות החוק צריך להבטיח שמוכרי הדירות לא יוכלו למשוך זמן, כך שהצד הלחוץ לא יהיה רק הזוגות הצעירים
- גגגגגג 24/10/2021 10:13הגב לתגובה זוהסיכון העסקי המוגבר בעיני היזמים שמגישים הצעות מחיר
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
