שר הבינוי זאב אלקין: "הקבלנים מגישים מחירים לא רציונליים"
שר הבינוי והשיכון זאב אלקין לקח חלק היום בכנס הנדל"ן ה-23 של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, ונשאל בנוגע לפער שיש בין פרסום השיווקים של רמ"י למה שקורה בפועל וציין כי זאת אחת הבעיות שראה בעת כניסתו לתפקיד. "משנה הבאה שיטת הספירה תהיה שונה ונספור חוברות ולא מודעות" הוסיף.
"שיווק אמיתי הוא שיווק עם חוברת שאפשר לגשת אליו ולזכות ולהתקדם לבנייה. יהיו לנו מספרים נמוכים בהשוואה לשנה הקודמת אבל צריך להיות אמיתי יותר מול הציבור. באופן כללי מחירי הקרקעות כיום גבוהים כי הקבלנים שמגישים את ההצעות מביאים מחירים לא רציונליים. מבחינת קרקעות אנחנו מוציאים כיום את כל מה שיש. במקביל החזרנו את חוק הוותמ"ל בכדי לקדם את התכנון. ברגע שיהיה יותר היצע מביקוש יהיה אפשר להוריד את מחירי הדיור".
אלקין דיבר על התחדשות עירונית ואמר כי חברי הכנסת לא מסייעים בקידום הורדת המספרים לקבלת הרוב הנדרש וברור שהורדת המספרים תשפיע דרמטית לפחות במקומות שיש בהם כדאיות כלכלית.
בנוגע לקרקע משלימה אלקין ציין שהם מתחילים בפיילוט להקל בתהליך הבירוקרטי באזורים "לא כלכליים" בארץ "מתחילים עם 5 רשויות מעכשיו, רשויות שהיו תוכניות גדולות מאושרות ולכן היה מקום. כמו כן, מגיעים אלינו ראשי רשויות ואומרים שלא שווה לנו התחדשות עירונית, בנייה חדשה אתם עושים איתי הסכם גג זה עוזר לנו בפתרון לתשתיות העיר. התחדשות עירונית אני צריך להתמודד לבדי עם התשתיות ועם הגדלת התושבים בצורה דרמטית בתהליך הזה. לכן אנחנו היום הולכים לעודד, מקווה שזה יאושר בכנסת במסגרת התקציב, חצי מיליארד שקל לטובת הסכמי גג עם רשויות מקומיות ששם יש מלאי גדול מתוכנן ומוכן של דירות להתחדשות עירונית".
- המדינה תעביר מאות מליונים לקבלנים כי ההצמדה למדד "אינה חוקית"
- ההגרלה החמישית של 'דירה בהנחה' נפתחה - אלה הערים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שרת הפנים איילת שקד בכנס אמרה כי "הוועדות צריכות לאשר את מקסימום הדירות האפשרי, ולא לשאול כמה מרוויח הקבלן. "אנחנו צריכים התיישבות יהודית בנגב גם בגולן וגם בגליל, נפיץ החלטת ממשלה על שני יישובים חדשים בגולן, ו10-15 יישובים חדשים בנגב". "יש היצע אדיר של משרדים ואין סיכוי שכל המבנים האלה ייבנו, צריך לקחת בנייני משרדים שעוד לא נבנו ולהסב אותם למגורים" יהודה כתב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז ציין: "בעיית הדיור היא יום כיפור של ממשלות ישראל .אף גורם ממשלתי לא לוקח אחריות".
עוד ציין אלקין כי "השנה נעבור בקרקעות מדינה את רף 70 אלף יחידות דיור לשיווק. זהו שיא שלא נראה מאז תחילת שנות ה-90. הדבר הראשון שסגרנו בדיוני תקציב, עוד לפני כסף למשרד השיכון, מה שעניין אותי לדעת כמה תקציב יש לתשתיות תחבורה תומכת בנייה במשרד התחבורה וכמה תקציב יש בכיתות תומכות בנייה חדשה במשרד החינוך. כי בלי זה ידעתי שאין לי מה לדבר עם ראשי ערים לשחרר את החסמים שהם שמו על קידום הבנייה כל אחד בעירו ובצדק הם אמרו המדינה לא מקיימת את מה שהיא צריכה לתת. רק אחרי שפתרנו את זה אז יכולנו לכתת רגליים מראש עיר לראש עיר ולשחרר פקקים."
אלקין נשאל בנוגע למחירי הדירות שהשלימו עלייה של כ-9% בשנה האחרונה והאם העלאת מס הרכישה היא לא סוג של עצימת עיניים בטיפול בנושא. אלקין ציין: אין פה פתרון אחד שהוא פתרון כסף מול הבעיה הכוללת, לכן מי שיגיד שמס הרכישה יפתור את כל הבעיות זה לא נכון. קודם כל הגדלת ההיצע זה הדבר הראשון שצריך לעשות. הדבר השני, השוק כרגע בגלל קלות ההשקעה, מצב פיננסי של המדינה, גידול דמוגרפי מהיר אצלנו הנותן צפי לצורך בדיור ועוד סיבות, השוק מחומם מידי מבחינת המשקיעים. לכן, זה לא פשע לצנן טיפה את השוק, כמה ואיך זה יהיה אחרי שנסיים את הדיונים הפנימיים שלנו, נצא בהצהרות ברורות בפרק זמן קצר.
- דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
בסופו של דבר אנחנו מעוניינים שהשוק בעיקר יהיה לטובת הרוכשים החדשים ומשפרי הדיור ופחות לטובת המשקיעים. את המשקיעים אנחנו מציעים להם להשקיע בפרויקטים של דיור להשכרה. לטווח ארוך כמות השיווקים שאני מדבר עליה שתלך ותגדל בשנה הבאה והלאה, המשמעות של זה שאנחנו נגדיל משמעותית את ההיצע, גם צעדי צינון השוק למשקיעים יעשו את שלהם. באיזה קצב השוק יגיב, תלוי בהרבה גורמים. לא יהיה אחראי לתת לזה תחזית בלוחות זמנים מדויקים, ברור שכל הצעדים הללו ביחד לוקחים אותנו למצב שמי שרוצה לעשות ספקולציה לדיור יכול ליפול לטווח ארוך ובסופו של דבר למצוא את עצמו שהוא הפסיד את הכסף אם הוא בנה על עלייה מאוד גדולה. הולכים על כל המגרש ולא על צעד פלא".
"מחירה של דירה בתל אביב יגיע בקרוב למחיר דירה בדימונה"
לדברי דפנה הרלב, חברת הנהלת הארגון ומנכ"ל קבוצת אביב ושות', "כשאני במנהטן אני לא נוסעת ברכב פרטי, אבל פה אין סאבווי ואין תחבורה ציבורית נאותה, מתי יהיה קו סגול וירוק? מתי תצא המטרו לביצוע ומתי תסתיים? אם אני גרה בתל אביב או רמת גן ורוצה לצאת לטבע בסופ"ש מה אני יכולה לעשות? אני בכלא מפואר. אני צריכה חניה בדירה המיועדת למשפחה, אין מצב שלא תהיה חניה למשפחה".
על דבריה הגיב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז יהודה כתב, ואמר כי "עוד מעט דירה בדימונה תעלה כמו חניה בתל אביב", ואילו יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי העריך כי "זה כבר קורה עכשיו".
מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב-יפו, ומחזיקת תיק תחבורה, תנועה ובטיחות, הסבירה כי "בשלושה דברים אנחנו שונים מהעולם - הסטטוס קוו, הריכוזיות השלטונית ומיסוי מוזר של אחזקת רכב לכל עובד במגזר הציבורי. אנחנו מדברים על צמצום הנסיעה ברכב, זה לא אומר שהרכב הפרטי לא יהיה נחוץ. עדיין יצטרכו אותו כדי לנסוע ליער בן שמן".
- 3.אוהד 23/10/2021 13:41הגב לתגובה זוסיכום של כל הבעיות במשפט אחד קצר
- 2.חיים 21/10/2021 23:51הגב לתגובה זובין אלקין לקבלנים אני מאמין לקבלנים אלקין מעולם לא ניהל חברה ולא היה אחראי להצלה או שילם על כישלון. הקבלנים כן. לפני שהם נותנים מחיר הם עושים שעורי בית, הם לא מפזרים כסף והבטחות ללא כיסוי.
- 1.זמבורה 21/10/2021 19:37הגב לתגובה זוהממשלה הקודמת והעכשוית עשו ממחירי הדיוד את הקופה הרושמת הכי גדולה במדינה לאוצר והצדיק הזה מאשים את הקבלנים כי הוא פוחד להאשים למשל את הבנק למשכנתאות שהוא וחבריו יונקים חלב שמן מהעטין שלו
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
מחקר רחב של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?
ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%. האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?
נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.
כדי שאנשים יקנו דירה הם צריכים שיהיה להם כסף, והעלייה ביוקר המחייה מחסלת להם את העודפים. כדי שאנשים יקנו דירה צריך שהמחירים ימשיכו לרדת. הם יורדים - גם בלמ"ס מצביעם על כך, למרות שאצלם הנתונים לא כוללים את הנחות הענק המימוניות והמבצעים השונים. כשזה יימשך נקבל חזרה לשוק הדירות, אם כי, שוק הדירות תמיד לא באמת צפוי
עד כאן, ההערכה מהשטח, לא מלומדת, לא מקצועית. כאן תראו הערכה של כלכלנים - לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם. וכעת נעבור ממש למחקר מפורט שפורסם ב-IMF Economic Review, כתב העת היוקרתי של קרן המטבע הבינלאומית. המחקר מערער באופן יסודי על ההנחה הזו שיש קשר הפוך בין ריבית למחירי הדירות. המחקר "When Does Monetary Policy Sway House Prices? A Meta-Analysis" מגלה שהקשר בין שינויי ריבית למחירי דירות חלש הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב, אבל גם שיש הבדל עצום בין "רמת הריבית" ל"שינוי בריבית".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הממצא המרכזי: נקודת אחוז שווה פחות מאחוז
המחקר, שנערך על ידי דומיניקה ארנברגרובה, יוזף בייז'יק ותומאש האברנק מהבנק הלאומי הצ'כי ואוניברסיטת צ'ארלס בפראג, הוא אחד המחקרים המקיפים ביותר שנעשו אי פעם בתחום. החוקרים אספו 1,555 אומדנים מ-37 מחקרים שונים שבחנו 45 מדינות לאורך 72 שנים. כפי שהם מתארים: "הספרות האמפירית מספקת תוצאות מעורבות לגבי ההשפעה של ריביות קצרות טווח על מחירי הדירות: הסמי-אלסטיות המוערכות נעות בין מינוס 12 לערכים חיוביים".
