צילום: קרייג אריאב

"כשל שוק של ממש": ייצוג לקוי של דיירים במיזמי התחדשות עירונית

משרד המשפטים מתריע על ממצאים בעייתיים בעסקאות אלו בטענה כי "בפועל הן לא ממקסמות את רווחת בעלי הדירות אלא מוטות לטובת היזם"

מורן ישעיהו | 13/01/2020 12:20 (24)

נושאים בכתבה התחדשות עירונית פינוי בינוי תמ"א 38

מעורבים בפרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38? בדקו היטב מי מייצג אתכם - ייתכן שמדובר בעסקה בעייתית, ואף בכישלון של ממש.

במכתב שנשלח אל יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, פירטו עו"ד כרמית יוליס, ראש תחום הנדל"ן במחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס, ממצאים מטרידים שעלו בבחינת החסמים בהליכי התחדשות עירונית הקשורים במערכת היחסים בין היזמים ובעלי הדירות.

הדיירים לא בהכרח משיגים את ההסכם המיטבי

"המצב הקיים שבו מתקיים קשר בין עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ליזם, הנובע בראש ובראשונה מכך שהיזם מממן את השירותים המשפטיים עבור בעלי הדירות, יוצר כשל שוק של ממש. בעלי הדירות סבורים כי עורך הדין המייצג אותם פועל למענם, למרות שבפועל לא כך, ובכך נמנע מהם מידע מהותי ומשמעותי, שמוביל לכך שהעסקה בין בעלי הדירות והיזם, לא בהכרח מגלמת את ההסכם המיטבי עבור שני הצדדים, וממקסמת את רווחתם, אלא מוטה לטובתו של היזם.

"כך בייחוד כאשר מדובר בבעלי דירות המשתייכים לאוכלוסייה חלשה יחסית, למשל קשישים או אוכלוסייה שמצבה סוציו אקונומי נמוך. מורכבותם של מיזמי התחדשות עירונית, משכם הארוך ומאפייניהם הייחודיים של הצדדים לעסקאות אלה, מצריכים הידרשות פרטנית להיבטי האתיקה והבהרת הכללים החלים על עורכי הדין העוסקים בתחום זה", נכתב.

עוד צוין כי למרות קביעות חד משמעיות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, ניכר כי חלק גדול מהעוסקים בדבר אינם מודעים אליהן, וכך גם הציבור הרחב - מה שתורם לפער משמעותי בין המציאות לנדרש בתחום.

עורך דין אינו יכול לייצג את בעלי הדירות והיזם באותה עסקה

בין היתר, במסגרת אותן הנחיות נקבע כי בעסקאות התחדשות עירונית, היזם נכנס בגדר "קבלן" ועל כן אסור לעורך דין המייצג את בעלי הדירות לייצג גם את היזם, גם לא לענייני רישום דירה בלבד.

עוד נקבע כי אסור לעורך הדין לקבוע את שכר טרחתו בהסכם מול היזם, או לנהל מולו משא ומתן בנושא זה אלא מול בעלי הדירות, ובמידה שישנה התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי בעלי הדירות בלבד.

בנוסף, במקרה שהיזם הוא לקוח קבוע של משרד עורכי דין, נקבע כי הוא לא יוכל לייצג את בעלי הדירות - גם אם מדובר בעורכי דין שונים מאותו משרד, וגם אם המשרד לא העניק ליזם שירות משפטי במקרה הספציפי. זאת בשל "ניגוד עניינים מובנה", ואפילו אם כל בעלי הדירות מודעים לקשר שבין אותו משרד ליזם ונתנו הסכמתם לייצוג.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפועל, כאמור, צוין כי מקרים רבים מלמדים על התנהלות שאינה עולה בקנה אחד עם ההנחיות. כך לדוגמה, במקרים שונים עורכי דין שנבחרו בידי היזם הציגו עצמם בפני בעלי הדירות כמי שמייצגים אותם, מבלי שנבחרו על ידם, והציגו בפניהם מצגים מטעים באשר לעסקה המוצעת והשלכותיה המשפטיות, מידת המעורבות של רשויות ציבוריות שונות במיזם ועוד.

לפיכך, הדגישו עורכות הדין את החשיבות שבהסדרת הנושא. "לנוכח המורכבות של עסקאות התחדשות עירונית והגידול המשמעותי שחל בעסקאות כאלה בשוק בשנים האחרונות, אנו סבורים כי יש צורך ממשי לקבוע באופן בהיר ומוסדר את הכללים החלים על עורך דין המייצג בעלי דירות במיזם התחדשות עירונית.

"מעבר לחשיבות של ייצוג הגון ללא ניגוד עניינים מצד עורכי הדין ומעמדם המקצועי, יצירת כללי משחק ברורים עבור פעילותם של עורכי הדין בכל הנוגע לייצוג במיזמי התחדשות עירונית תביא להגברת האמון של בעלי הדירות בהסכם המוצע להם וכך תסייע גם להסרת חסמים בהתחדשות עירונית", טענו.

הממצאים במסגרת עבודת מטה משותפת של משרד המשפטים, הרשות להתחדשות עירונית ומשרד האוצר. בימים אלו, כך נמסר, שורה של המלצות בנושא נמצאות בשלבי אישור סופיים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

20.
שלומי 20/01/2020 14:53
הגב לתגובה זו
עורכי דין פועלים בהתאם לחוק. אף דייר לא ימצא עצמו ללא בית. לדיירים ניתנת ערבות שמגנה עליהם
19.
רונית 20/01/2020 12:01
הגב לתגובה זו
לדיירים צריך שיהיה עורך דין מטעמם, וליזם עורך דין מטעמו. אחרת, יש כאן ניגוד עניינים. אך השכר של עורכי הדין של הדיירים, משולם תמיד על ידי היזם.
18.
נשמע מאוד הגיוני (ל"ת)
רואי 20/01/2020 11:13
הגב לתגובה זו
17.
א 14/01/2020 11:50
הגב לתגובה זו
בחוברת ההתחדשות העירונית יש לנסח כללי אזהרה מפני מלווי פרויקטים תאבי בצע. תושבים עלולים להישאר ללא דירות
ניר 20/01/2020 12:04
הגב לתגובה זו
כבעל דירה המיועדת להתחדשות עירונית, התרשמתי שהדיירים הם תאבי הבצע ולא היזמים
16.
א 14/01/2020 11:48
הגב לתגובה זו
יש להרתיע את עורכי הדין ע"י שלילת רישיונותיהם. המצב בשטח התמ"א נוראי. תושבים עלולים להיוותר ללא דירות
הערה חשובה מאוד ומרתיעה . (ל"ת)
תודה על המחשבה 15/01/2020 01:48
הגב לתגובה זו
15.
ישראל ישראלי 14/01/2020 05:52
הגב לתגובה זו
ושלא יעבדו עליכם היזמים והקבלנים.
14.
רינה 13/01/2020 23:53
הגב לתגובה זו
כבעלת דירה בנווה שרת, אני מעידה שהטיפול של עורכי הדין שייצגו אותנו מול היזם, היה לשביעות רצון כל הדיירים. מי שלא סומך על עורכי הדין של כל הדיירים, יכול לקחת עורך דין מטעמו.
13.
טל 13/01/2020 23:47
הגב לתגובה זו
היכן משרד המשפטים כשצריך אותו בטיפול בסרבנים ובסחטנים?
12.
שלומי 13/01/2020 23:46
הגב לתגובה זו
אני מאד מרוצה מעורכי הדין שמייצגים אותנו. ההסכם הוגן ביותר. לקחתי עורך דין מטעמי שבדק את ההסכם ומלבד 2 הערות לא משמעותיות, הוא נתן את ברכתו להסכם.
אשמח להמלצה (ל"ת)
גיא 15/01/2020 05:09
הגב לתגובה זו
11.
רוני 13/01/2020 23:43
הגב לתגובה זו
שמשרד המשפטים יטפל בסרבנים ובפולשים שמחבלים בפרויקטים של התחדשות עירונית
10.
הדר 13/01/2020 23:07
הגב לתגובה זו
מי בדיוק אמור לממן את עורכי הדין של הדיירים? הרי הם לא משלמים אגורה
9.
הדר 13/01/2020 22:50
הגב לתגובה זו
אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את שכר טירחת עורכי הדין דל הדיירים.
8.
הדר 13/01/2020 22:48
הגב לתגובה זו
אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את שכר הטירחה של עורכי הדין של הדיירים
7.
הדר 13/01/2020 22:45
הגב לתגובה זו
מי אמור לשלם לעורכי הדין של הדיירים? הרי הדיירים לא משלמים אגורה. מקבלים דירות חדשות, גדולות יותר ועוד יש להם טענות. אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את עורכי הדין של הדיירים.
פולשים צריכים להכנס לכלא ל 20 שנה . (ל"ת)
במדינת חוק 14/01/2020 07:08
הגב לתגובה זו
6.
אביבה 13/01/2020 17:31
הגב לתגובה זו
התחדשות עירונית משתוללת כבר 15 שנה . ותובנות פשוטות אלה מופיעות עכשיו ???
5.
דיירת בשכונה . 13/01/2020 17:00
הגב לתגובה זו
למדנו על בשרנו , עם העו''ד שהיו אמורים לייצג אותנו במתחמים בנווה שרת . במקום לייצג את הדיירים ייצגו את הקבלן. ולכן חייבים התערבות מיידית של שמאי ועו''ד מטעם המדינה שיבדקו מול העירייה ,מה בדיוק מגחע לדיירים . הזהרו מפינוי בינוי . יש יזמים שאינם הגונים כלפי הדיירים .
4.
דיירת בשכונה . 13/01/2020 16:47
הגב לתגובה זו
למדנו על בשרנו , עם העו''ד שהיו אמורים לייצג אותנו במתחמים בנווה שרת . במקום לייצג את הדיירים ייצגו את הקבלן. ולכן חייבים התערבות מיידית של שמאי ועו''ד מטעם המדינה שיבדקו מול העירייה ,מה בדיוק מגחע לדיירים . הזהרו מפינוי בינוי . יש יזמים שאינם הגונים כלפי הדיירים .
3.
תמ"א 38 אסון 13/01/2020 13:45
הגב לתגובה זו
טוב תעשה המדינה אם תבטל כבר את התמ"א 38 על כל סוגיה , כמות הנזק שהיא עושה היא בכייה לדורות מוטב מאוחר מלעולם לא .
2.
אריה מהלא 13/01/2020 12:39
הגב לתגובה זו
הם לא פתולוגים שמנתחים גופות, הם צריכים לפקח בזמן אמת. יהיה אסון קטן מאד אם פשוט יסגרו כמה מחלקות מנופחות ומיותרות במערכת המשפט ואפשר להתחיל מייד עם הגאונים האלה.
1.
שי 13/01/2020 12:34
הגב לתגובה זו
מכיוון שרוב מחיר הדירה הוא מחיר הקרקע עליו היא בנויה. במסגרת התמ"א מוספים דירות ולכן החלק היחסי של כל דייר יורד יותר מערך עליית הדירה עקב השיפוץ וההרחבה. התוצאה היא שהדיירים משלמים עבור התמ"א.

צילום: תמר מצפי

בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות

מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?

נדב אטיאס | 26/11/2025 09:42

נושאים בכתבה שכר דירה מחירי הדירות

בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.

הפער שהולך ונפער

הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.

מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.

אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.

בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.

להמשך הכתבה לחץ כאן