צילום: קרייג אריאב

"כשל שוק של ממש": ייצוג לקוי של דיירים במיזמי התחדשות עירונית

משרד המשפטים מתריע על ממצאים בעייתיים בעסקאות אלו בטענה כי "בפועל הן לא ממקסמות את רווחת בעלי הדירות אלא מוטות לטובת היזם"

מורן ישעיהו | 13/01/2020 12:20 (24)

נושאים בכתבה התחדשות עירונית פינוי בינוי תמ"א 38

מעורבים בפרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38? בדקו היטב מי מייצג אתכם - ייתכן שמדובר בעסקה בעייתית, ואף בכישלון של ממש.

במכתב שנשלח אל יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, פירטו עו"ד כרמית יוליס, ראש תחום הנדל"ן במחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס, ממצאים מטרידים שעלו בבחינת החסמים בהליכי התחדשות עירונית הקשורים במערכת היחסים בין היזמים ובעלי הדירות.

הדיירים לא בהכרח משיגים את ההסכם המיטבי

"המצב הקיים שבו מתקיים קשר בין עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ליזם, הנובע בראש ובראשונה מכך שהיזם מממן את השירותים המשפטיים עבור בעלי הדירות, יוצר כשל שוק של ממש. בעלי הדירות סבורים כי עורך הדין המייצג אותם פועל למענם, למרות שבפועל לא כך, ובכך נמנע מהם מידע מהותי ומשמעותי, שמוביל לכך שהעסקה בין בעלי הדירות והיזם, לא בהכרח מגלמת את ההסכם המיטבי עבור שני הצדדים, וממקסמת את רווחתם, אלא מוטה לטובתו של היזם.

"כך בייחוד כאשר מדובר בבעלי דירות המשתייכים לאוכלוסייה חלשה יחסית, למשל קשישים או אוכלוסייה שמצבה סוציו אקונומי נמוך. מורכבותם של מיזמי התחדשות עירונית, משכם הארוך ומאפייניהם הייחודיים של הצדדים לעסקאות אלה, מצריכים הידרשות פרטנית להיבטי האתיקה והבהרת הכללים החלים על עורכי הדין העוסקים בתחום זה", נכתב.

עוד צוין כי למרות קביעות חד משמעיות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, ניכר כי חלק גדול מהעוסקים בדבר אינם מודעים אליהן, וכך גם הציבור הרחב - מה שתורם לפער משמעותי בין המציאות לנדרש בתחום.

עורך דין אינו יכול לייצג את בעלי הדירות והיזם באותה עסקה

בין היתר, במסגרת אותן הנחיות נקבע כי בעסקאות התחדשות עירונית, היזם נכנס בגדר "קבלן" ועל כן אסור לעורך דין המייצג את בעלי הדירות לייצג גם את היזם, גם לא לענייני רישום דירה בלבד.

עוד נקבע כי אסור לעורך הדין לקבוע את שכר טרחתו בהסכם מול היזם, או לנהל מולו משא ומתן בנושא זה אלא מול בעלי הדירות, ובמידה שישנה התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי בעלי הדירות בלבד.

בנוסף, במקרה שהיזם הוא לקוח קבוע של משרד עורכי דין, נקבע כי הוא לא יוכל לייצג את בעלי הדירות - גם אם מדובר בעורכי דין שונים מאותו משרד, וגם אם המשרד לא העניק ליזם שירות משפטי במקרה הספציפי. זאת בשל "ניגוד עניינים מובנה", ואפילו אם כל בעלי הדירות מודעים לקשר שבין אותו משרד ליזם ונתנו הסכמתם לייצוג.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפועל, כאמור, צוין כי מקרים רבים מלמדים על התנהלות שאינה עולה בקנה אחד עם ההנחיות. כך לדוגמה, במקרים שונים עורכי דין שנבחרו בידי היזם הציגו עצמם בפני בעלי הדירות כמי שמייצגים אותם, מבלי שנבחרו על ידם, והציגו בפניהם מצגים מטעים באשר לעסקה המוצעת והשלכותיה המשפטיות, מידת המעורבות של רשויות ציבוריות שונות במיזם ועוד.

לפיכך, הדגישו עורכות הדין את החשיבות שבהסדרת הנושא. "לנוכח המורכבות של עסקאות התחדשות עירונית והגידול המשמעותי שחל בעסקאות כאלה בשוק בשנים האחרונות, אנו סבורים כי יש צורך ממשי לקבוע באופן בהיר ומוסדר את הכללים החלים על עורך דין המייצג בעלי דירות במיזם התחדשות עירונית.

"מעבר לחשיבות של ייצוג הגון ללא ניגוד עניינים מצד עורכי הדין ומעמדם המקצועי, יצירת כללי משחק ברורים עבור פעילותם של עורכי הדין בכל הנוגע לייצוג במיזמי התחדשות עירונית תביא להגברת האמון של בעלי הדירות בהסכם המוצע להם וכך תסייע גם להסרת חסמים בהתחדשות עירונית", טענו.

הממצאים במסגרת עבודת מטה משותפת של משרד המשפטים, הרשות להתחדשות עירונית ומשרד האוצר. בימים אלו, כך נמסר, שורה של המלצות בנושא נמצאות בשלבי אישור סופיים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

20.
שלומי 20/01/2020 14:53
הגב לתגובה זו
עורכי דין פועלים בהתאם לחוק. אף דייר לא ימצא עצמו ללא בית. לדיירים ניתנת ערבות שמגנה עליהם
19.
רונית 20/01/2020 12:01
הגב לתגובה זו
לדיירים צריך שיהיה עורך דין מטעמם, וליזם עורך דין מטעמו. אחרת, יש כאן ניגוד עניינים. אך השכר של עורכי הדין של הדיירים, משולם תמיד על ידי היזם.
18.
נשמע מאוד הגיוני (ל"ת)
רואי 20/01/2020 11:13
הגב לתגובה זו
17.
א 14/01/2020 11:50
הגב לתגובה זו
בחוברת ההתחדשות העירונית יש לנסח כללי אזהרה מפני מלווי פרויקטים תאבי בצע. תושבים עלולים להישאר ללא דירות
ניר 20/01/2020 12:04
הגב לתגובה זו
כבעל דירה המיועדת להתחדשות עירונית, התרשמתי שהדיירים הם תאבי הבצע ולא היזמים
16.
א 14/01/2020 11:48
הגב לתגובה זו
יש להרתיע את עורכי הדין ע"י שלילת רישיונותיהם. המצב בשטח התמ"א נוראי. תושבים עלולים להיוותר ללא דירות
הערה חשובה מאוד ומרתיעה . (ל"ת)
תודה על המחשבה 15/01/2020 01:48
הגב לתגובה זו
15.
ישראל ישראלי 14/01/2020 05:52
הגב לתגובה זו
ושלא יעבדו עליכם היזמים והקבלנים.
14.
רינה 13/01/2020 23:53
הגב לתגובה זו
כבעלת דירה בנווה שרת, אני מעידה שהטיפול של עורכי הדין שייצגו אותנו מול היזם, היה לשביעות רצון כל הדיירים. מי שלא סומך על עורכי הדין של כל הדיירים, יכול לקחת עורך דין מטעמו.
13.
טל 13/01/2020 23:47
הגב לתגובה זו
היכן משרד המשפטים כשצריך אותו בטיפול בסרבנים ובסחטנים?
12.
שלומי 13/01/2020 23:46
הגב לתגובה זו
אני מאד מרוצה מעורכי הדין שמייצגים אותנו. ההסכם הוגן ביותר. לקחתי עורך דין מטעמי שבדק את ההסכם ומלבד 2 הערות לא משמעותיות, הוא נתן את ברכתו להסכם.
אשמח להמלצה (ל"ת)
גיא 15/01/2020 05:09
הגב לתגובה זו
11.
רוני 13/01/2020 23:43
הגב לתגובה זו
שמשרד המשפטים יטפל בסרבנים ובפולשים שמחבלים בפרויקטים של התחדשות עירונית
10.
הדר 13/01/2020 23:07
הגב לתגובה זו
מי בדיוק אמור לממן את עורכי הדין של הדיירים? הרי הם לא משלמים אגורה
9.
הדר 13/01/2020 22:50
הגב לתגובה זו
אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את שכר טירחת עורכי הדין דל הדיירים.
8.
הדר 13/01/2020 22:48
הגב לתגובה זו
אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את שכר הטירחה של עורכי הדין של הדיירים
7.
הדר 13/01/2020 22:45
הגב לתגובה זו
מי אמור לשלם לעורכי הדין של הדיירים? הרי הדיירים לא משלמים אגורה. מקבלים דירות חדשות, גדולות יותר ועוד יש להם טענות. אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את עורכי הדין של הדיירים.
פולשים צריכים להכנס לכלא ל 20 שנה . (ל"ת)
במדינת חוק 14/01/2020 07:08
הגב לתגובה זו
6.
אביבה 13/01/2020 17:31
הגב לתגובה זו
התחדשות עירונית משתוללת כבר 15 שנה . ותובנות פשוטות אלה מופיעות עכשיו ???
5.
דיירת בשכונה . 13/01/2020 17:00
הגב לתגובה זו
למדנו על בשרנו , עם העו''ד שהיו אמורים לייצג אותנו במתחמים בנווה שרת . במקום לייצג את הדיירים ייצגו את הקבלן. ולכן חייבים התערבות מיידית של שמאי ועו''ד מטעם המדינה שיבדקו מול העירייה ,מה בדיוק מגחע לדיירים . הזהרו מפינוי בינוי . יש יזמים שאינם הגונים כלפי הדיירים .
4.
דיירת בשכונה . 13/01/2020 16:47
הגב לתגובה זו
למדנו על בשרנו , עם העו''ד שהיו אמורים לייצג אותנו במתחמים בנווה שרת . במקום לייצג את הדיירים ייצגו את הקבלן. ולכן חייבים התערבות מיידית של שמאי ועו''ד מטעם המדינה שיבדקו מול העירייה ,מה בדיוק מגחע לדיירים . הזהרו מפינוי בינוי . יש יזמים שאינם הגונים כלפי הדיירים .
3.
תמ"א 38 אסון 13/01/2020 13:45
הגב לתגובה זו
טוב תעשה המדינה אם תבטל כבר את התמ"א 38 על כל סוגיה , כמות הנזק שהיא עושה היא בכייה לדורות מוטב מאוחר מלעולם לא .
2.
אריה מהלא 13/01/2020 12:39
הגב לתגובה זו
הם לא פתולוגים שמנתחים גופות, הם צריכים לפקח בזמן אמת. יהיה אסון קטן מאד אם פשוט יסגרו כמה מחלקות מנופחות ומיותרות במערכת המשפט ואפשר להתחיל מייד עם הגאונים האלה.
1.
שי 13/01/2020 12:34
הגב לתגובה זו
מכיוון שרוב מחיר הדירה הוא מחיר הקרקע עליו היא בנויה. במסגרת התמ"א מוספים דירות ולכן החלק היחסי של כל דייר יורד יותר מערך עליית הדירה עקב השיפוץ וההרחבה. התוצאה היא שהדיירים משלמים עבור התמ"א.

הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיות

האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?

הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב: ״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״

רן קידר | 08/12/2025 10:48

נושאים בכתבה בית שמש

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.

התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.

הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.

מודל מימוש חדשני

בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.

במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו 3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד, אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Y

פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל

רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל

רן קידר | 07/12/2025 13:13

נושאים בכתבה רוטשטיין לוד

החברות רוטשטיין רוטשטיין 0% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.

פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133 דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.

הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה. כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.

המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור.

להמשך הכתבה לחץ כאן