הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
פרויקט פינוי בינוי אונו פריים מצלאוי
צילום: קרייג אריאב

"כשל שוק של ממש": ייצוג לקוי של דיירים במיזמי התחדשות עירונית

משרד המשפטים מתריע על ממצאים בעייתיים בעסקאות אלו בטענה כי "בפועל הן לא ממקסמות את רווחת בעלי הדירות אלא מוטות לטובת היזם"

מורן ישעיהו | (24)
נושאים בכתבה התחדשות עירונית פינוי בינוי תמ"א 38

מעורבים בפרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38? בדקו היטב מי מייצג אתכם - ייתכן שמדובר בעסקה בעייתית, ואף בכישלון של ממש. 

במכתב שנשלח אל יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, פירטו עו"ד כרמית יוליס, ראש תחום הנדל"ן במחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס, ממצאים מטרידים שעלו בבחינת החסמים בהליכי התחדשות עירונית הקשורים במערכת היחסים בין היזמים ובעלי הדירות. 

הדיירים לא בהכרח משיגים את ההסכם המיטבי

"המצב הקיים שבו מתקיים קשר בין עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ליזם, הנובע בראש ובראשונה מכך שהיזם מממן את השירותים המשפטיים עבור בעלי הדירות, יוצר כשל שוק של ממש. בעלי הדירות סבורים כי עורך הדין המייצג אותם פועל למענם, למרות שבפועל לא כך, ובכך נמנע מהם מידע מהותי ומשמעותי, שמוביל לכך שהעסקה בין בעלי הדירות והיזם, לא בהכרח מגלמת את ההסכם המיטבי עבור שני הצדדים, וממקסמת את רווחתם, אלא מוטה לטובתו של היזם.

"כך בייחוד כאשר מדובר בבעלי דירות המשתייכים לאוכלוסייה חלשה יחסית, למשל קשישים או אוכלוסייה שמצבה סוציו אקונומי נמוך. מורכבותם של מיזמי התחדשות עירונית, משכם הארוך ומאפייניהם הייחודיים של הצדדים לעסקאות אלה, מצריכים הידרשות פרטנית להיבטי האתיקה והבהרת הכללים החלים על עורכי הדין העוסקים בתחום זה", נכתב. 

עוד צוין כי למרות קביעות חד משמעיות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, ניכר כי חלק גדול מהעוסקים בדבר אינם מודעים אליהן, וכך גם הציבור הרחב - מה שתורם לפער משמעותי בין המציאות לנדרש בתחום.

עורך דין אינו יכול לייצג את בעלי הדירות והיזם באותה עסקה

בין היתר, במסגרת אותן הנחיות נקבע כי בעסקאות התחדשות עירונית, היזם נכנס בגדר "קבלן" ועל כן אסור לעורך דין המייצג את בעלי הדירות לייצג גם את היזם, גם לא לענייני רישום דירה בלבד. 

עוד נקבע כי אסור לעורך הדין לקבוע את שכר טרחתו בהסכם מול היזם, או לנהל מולו משא ומתן בנושא זה אלא מול בעלי הדירות, ובמידה שישנה התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי בעלי הדירות בלבד.

בנוסף, במקרה שהיזם הוא לקוח קבוע של משרד עורכי דין, נקבע כי הוא לא יוכל לייצג את בעלי הדירות - גם אם מדובר בעורכי דין שונים מאותו משרד, וגם אם המשרד לא העניק ליזם שירות משפטי במקרה הספציפי. זאת בשל "ניגוד עניינים מובנה", ואפילו אם כל בעלי הדירות מודעים לקשר שבין אותו משרד ליזם ונתנו הסכמתם לייצוג. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפועל, כאמור, צוין כי מקרים רבים מלמדים על התנהלות שאינה עולה בקנה אחד עם ההנחיות. כך לדוגמה, במקרים שונים עורכי דין שנבחרו בידי היזם הציגו עצמם בפני בעלי הדירות כמי שמייצגים אותם, מבלי שנבחרו על ידם, והציגו בפניהם מצגים מטעים באשר לעסקה המוצעת והשלכותיה המשפטיות, מידת המעורבות של רשויות ציבוריות שונות במיזם ועוד. 

לפיכך, הדגישו עורכות הדין את החשיבות שבהסדרת הנושא. "לנוכח המורכבות של עסקאות התחדשות עירונית והגידול המשמעותי שחל בעסקאות כאלה בשוק בשנים האחרונות, אנו סבורים כי יש צורך ממשי לקבוע באופן בהיר ומוסדר את הכללים החלים על עורך דין המייצג בעלי דירות במיזם התחדשות עירונית.

"מעבר לחשיבות של ייצוג הגון ללא ניגוד עניינים מצד עורכי הדין ומעמדם המקצועי, יצירת כללי משחק ברורים עבור פעילותם של עורכי הדין בכל הנוגע לייצוג במיזמי התחדשות עירונית תביא להגברת האמון של בעלי הדירות בהסכם המוצע להם וכך תסייע גם להסרת חסמים בהתחדשות עירונית", טענו.

הממצאים במסגרת עבודת מטה משותפת של משרד המשפטים, הרשות להתחדשות עירונית ומשרד האוצר. בימים אלו, כך נמסר, שורה של המלצות בנושא נמצאות בשלבי אישור סופיים.

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 20.
    שלומי 20/01/2020 14:53
    הגב לתגובה זו
    עורכי דין פועלים בהתאם לחוק. אף דייר לא ימצא עצמו ללא בית. לדיירים ניתנת ערבות שמגנה עליהם
  • 19.
    רונית 20/01/2020 12:01
    הגב לתגובה זו
    לדיירים צריך שיהיה עורך דין מטעמם, וליזם עורך דין מטעמו. אחרת, יש כאן ניגוד עניינים. אך השכר של עורכי הדין של הדיירים, משולם תמיד על ידי היזם.
  • 18.
    נשמע מאוד הגיוני (ל"ת)
    רואי 20/01/2020 11:13
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    א 14/01/2020 11:50
    הגב לתגובה זו
    בחוברת ההתחדשות העירונית יש לנסח כללי אזהרה מפני מלווי פרויקטים תאבי בצע. תושבים עלולים להישאר ללא דירות
  • ניר 20/01/2020 12:04
    הגב לתגובה זו
    כבעל דירה המיועדת להתחדשות עירונית, התרשמתי שהדיירים הם תאבי הבצע ולא היזמים
  • 16.
    א 14/01/2020 11:48
    הגב לתגובה זו
    יש להרתיע את עורכי הדין ע"י שלילת רישיונותיהם. המצב בשטח התמ"א נוראי. תושבים עלולים להיוותר ללא דירות
  • הערה חשובה מאוד ומרתיעה . (ל"ת)
    תודה על המחשבה 15/01/2020 01:48
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    ישראל ישראלי 14/01/2020 05:52
    הגב לתגובה זו
    ושלא יעבדו עליכם היזמים והקבלנים.
  • 14.
    רינה 13/01/2020 23:53
    הגב לתגובה זו
    כבעלת דירה בנווה שרת, אני מעידה שהטיפול של עורכי הדין שייצגו אותנו מול היזם, היה לשביעות רצון כל הדיירים. מי שלא סומך על עורכי הדין של כל הדיירים, יכול לקחת עורך דין מטעמו.
  • 13.
    טל 13/01/2020 23:47
    הגב לתגובה זו
    היכן משרד המשפטים כשצריך אותו בטיפול בסרבנים ובסחטנים?
  • 12.
    שלומי 13/01/2020 23:46
    הגב לתגובה זו
    אני מאד מרוצה מעורכי הדין שמייצגים אותנו. ההסכם הוגן ביותר. לקחתי עורך דין מטעמי שבדק את ההסכם ומלבד 2 הערות לא משמעותיות, הוא נתן את ברכתו להסכם.
  • אשמח להמלצה (ל"ת)
    גיא 15/01/2020 05:09
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    רוני 13/01/2020 23:43
    הגב לתגובה זו
    שמשרד המשפטים יטפל בסרבנים ובפולשים שמחבלים בפרויקטים של התחדשות עירונית
  • 10.
    הדר 13/01/2020 23:07
    הגב לתגובה זו
    מי בדיוק אמור לממן את עורכי הדין של הדיירים? הרי הם לא משלמים אגורה
  • 9.
    הדר 13/01/2020 22:50
    הגב לתגובה זו
    אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את שכר טירחת עורכי הדין דל הדיירים.
  • 8.
    הדר 13/01/2020 22:48
    הגב לתגובה זו
    אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את שכר הטירחה של עורכי הדין של הדיירים
  • 7.
    הדר 13/01/2020 22:45
    הגב לתגובה זו
    מי אמור לשלם לעורכי הדין של הדיירים? הרי הדיירים לא משלמים אגורה. מקבלים דירות חדשות, גדולות יותר ועוד יש להם טענות. אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את עורכי הדין של הדיירים.
  • פולשים צריכים להכנס לכלא ל 20 שנה . (ל"ת)
    במדינת חוק 14/01/2020 07:08
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אביבה 13/01/2020 17:31
    הגב לתגובה זו
    התחדשות עירונית משתוללת כבר 15 שנה . ותובנות פשוטות אלה מופיעות עכשיו ???
  • 5.
    דיירת בשכונה . 13/01/2020 17:00
    הגב לתגובה זו
    למדנו על בשרנו , עם העו''ד שהיו אמורים לייצג אותנו במתחמים בנווה שרת . במקום לייצג את הדיירים ייצגו את הקבלן. ולכן חייבים התערבות מיידית של שמאי ועו''ד מטעם המדינה שיבדקו מול העירייה ,מה בדיוק מגחע לדיירים . הזהרו מפינוי בינוי . יש יזמים שאינם הגונים כלפי הדיירים .
  • 4.
    דיירת בשכונה . 13/01/2020 16:47
    הגב לתגובה זו
    למדנו על בשרנו , עם העו''ד שהיו אמורים לייצג אותנו במתחמים בנווה שרת . במקום לייצג את הדיירים ייצגו את הקבלן. ולכן חייבים התערבות מיידית של שמאי ועו''ד מטעם המדינה שיבדקו מול העירייה ,מה בדיוק מגחע לדיירים . הזהרו מפינוי בינוי . יש יזמים שאינם הגונים כלפי הדיירים .
  • 3.
    תמ"א 38 אסון 13/01/2020 13:45
    הגב לתגובה זו
    טוב תעשה המדינה אם תבטל כבר את התמ"א 38 על כל סוגיה , כמות הנזק שהיא עושה היא בכייה לדורות מוטב מאוחר מלעולם לא .
  • 2.
    אריה מהלא 13/01/2020 12:39
    הגב לתגובה זו
    הם לא פתולוגים שמנתחים גופות, הם צריכים לפקח בזמן אמת. יהיה אסון קטן מאד אם פשוט יסגרו כמה מחלקות מנופחות ומיותרות במערכת המשפט ואפשר להתחיל מייד עם הגאונים האלה.
  • 1.
    שי 13/01/2020 12:34
    הגב לתגובה זו
    מכיוון שרוב מחיר הדירה הוא מחיר הקרקע עליו היא בנויה. במסגרת התמ"א מוספים דירות ולכן החלק היחסי של כל דייר יורד יותר מערך עליית הדירה עקב השיפוץ וההרחבה. התוצאה היא שהדיירים משלמים עבור התמ"א.
חיים פייגלין דנה עזריאלי
צילום: אבישי פינקלשטיין, אייל טואג

צמח המרמן זכתה ב-3 מכרזי רמ"י בהרצליה ובפ"ת בהיקף 602 מיליון שקל

שלושה חודשים בלבד מאז שמוזגה לקבוצת עזריאלי, צמח המרמן זוכה בשלושה מכרזים של רמ"י לבניית למעלה מ-600 יח"ד וכ-5,300 מ"ר שטחי מסחר בהרצליה ובפתח תקווה בעלות כוללת של 602 מיליון שקל

רן קידר |
נושאים בכתבה צמח המרמן עזריאלי הרצליה פתח תקווה

קבוצת עזריאלי עזריאלי קבוצה 1.72%  , הודיעה על זכייתה של צמח המרמן, חברה בת בשליטתה, בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבניית 608 יחידות דיור וכ-5,300 מ"ר שטחי מסחר בשכונות מתפתחות בהרצליה ובפתח תקווה. 

המגרש הראשון ממוקם בשכונת קריית מסלול בצפון הרצליה, ובו ניתן להקים 118 יחידות דיור וכ-600 מ"ר מסחר, תמורת כ-148 מיליון שקל בתוספת כ-12 מיליון שקל עלויות פיתוח. 

שני המגרשים הנוספים ממוקמים בשכונת צמרת החדשה בפתח תקווה. המגרש הראשון מיועד ל-269 יחידות דיור וכ-2,500 מ"ר מסחר, בתמורה כוללת של כ-188 מיליון שקל ועוד כ-56 מיליון שקל עלויות פיתוח. המגרש השני מיועד ל-221 יחידות דיור וכ-2,200 מ"ר מסחר, בסכום זכייה של כ-148 מיליון שקל ועוד כ-50 מיליון שקל עלויות פיתוח. 

כאמור, בחודש ספטמבר 2025 נכנסה קבוצת עזריאלי לתחום ייזום המגורים למכירה, עם רכישת השליטה בצמח המרמן. תחום זה מהווה זרוע נוספת לפעילותה המגוונת של הקבוצה ומחזק את מחויבותה ארוכת השנים של הקבוצה להמשך בניית הארץ ופיתוחה - ערך ציוני המלווה את עזריאלי לאורך כל הדרך. המהלך נועד להרחיב את פורטפוליו הנדל"ן בישראל ולבסס תחום פעילות נוסף בעל תרומה ארוכת טווח למשק ולחברה.


דנה עזריאלי, יו"ר קבוצת עזריאלי וממלאת מקום מנכ"ל: "זכייתנו בשלושת המכרזים, זמן קצר לאחר השלמת המיזוג של הקבוצה וצמח המרמן, ממחישה את הפוטנציאל הגלום אותו ראינו לנגד עינינו בעסקת המיזוג ואת התרומה ההדדית של שותפות זו. הרחבת פעילות הקבוצה לעולמות ייזום המגורים בישראל מאפשרת את חיזוק פורטפוליו הנדל"ן של עזריאלי לצד מימוש החזון הציוני ומחויבותנו רבת השנים לבניית הארץ ופיתוחה. אנו נרגשים לצאת לדרך המשותפת ולהוביל פרויקטים שיחזקו את המרקם העירוני ויתרמו לאיכות החיים של תושבי ישראל." 

להמשך הכתבה לחץ כאן
פרויקט נדל"ן, אביליה (אביליה)פרויקט נדל"ן, אביליה (אביליה)

על דירה בהנחה ומה גורם לירידת מחירי הדירות

משרד השיכון והבינוי מנפנף בהצלחות בשוק הדיור - אבל האם היתה באמת שנה מוצלחת למשרד? ואיך אפשר לייצר לצעירים דיור בר השגה?

רן קידר |
נושאים בכתבה דירה בהנחה הגירה

משרד השיכון והבינוי מדווח על הפעולות שנעשו על ידי בשנת 2025 - "הגדלת היצע הדיור, קידום הסכמי גג ופיתוח עירוני בקנה מידה רחב, חיזוק החוסן האזורי והמשך שיפור השירות לציבור ולזכאים. נחתמו הסכמי גג וקודמו השקעות בפיתוח ערים, במהלך השנה נחתמו והורחבו הסכמי גג ב־8 ערים:לוד, מעלה אדומים, יקנעם, צפת, נהריה, ג’דידה־מכר, כרמיאל ודימונה.

"ההסכמים כוללים השקעות של מיליארדי שקלים בפיתוח תשתיות, מוסדות ציבור, תחבורה, תעסוקה ושכונות מגורים חדשות. במסגרת ההסכמים תקודם בנייה של כ- 68,000  יח"ד  והשקעות של מאות מיליוני שקלים בפיתוח עירוני. במרקם הוותיק ובאזורי תעסוקה".


כן, יש ניסיונות, אבל על מה מדברים במשרד השיכון והבינוי. יש מצוקת דיור ענקית והם לא באמת יודעים לטפל בה. יש להם מזל שיש כעת הגירה שלילית - 10 אלף משפחות עזבו השנה את המרכז כפי שנחשף אצלנו, וזה הובילך לשינוי המשוואה של הביקוש וההיצע. אבל אם זה לא היה קורה, המחירים היו עולים,. המשרד חייב לאמץ דרכים לשפר את יכולות הציבור להגיע לדירה ונראה שהפתרון האידיאלי הוא שכר דירה סביר בפרויקטים של דיור בר השגה. לא ייתכן שבארה"ב, בריטניה והעולם המערבי זה הפתרון ואצלנו מציעים כל שנתיים-שלוש פתרון חדש שלא מספק את הסחורה.   

דירה בהנחה - ההנחות יירדו בשנה הבאה

בשנת 2025 הוגרלו במסגרת שתי הגרלות גדולות  11,404 יחידות דיור בפריסה רחבה ברחבי הארץ, תוך שבירת שיא כל הזמנים במספר הנרשמים. לראשונה השנה ניתנה עדיפות של עד 50% מהזוכים הינם חיילי מילואים פעילים, בנוסף בהובלת השר כץ תוקנו הכללים להנפקת אישור זכאות להגרלה ואלמנים ואלמנות העונים לתנאים קיבלו זכאות.

בקרוב צפוי פרויקט דירה בהנחה גדול - כ-8-9 אלף דירות במרץ-אפריל, כשבשנה כולה ישווקו כ-12-14 אלף דירות. זה התכנון, לא בטוח שזה מה שיקרה בסוף, הבעיה שההנחות יורדות. בעיה נוספת שיש כ-140-150 אלף זכאים לדירות בהנחה, כלומר במקרה הטוב רק 10% מהם יזכו לדירה. 


להמשך הכתבה לחץ כאן