צילום: קרייג אריאב

"כשל שוק של ממש": ייצוג לקוי של דיירים במיזמי התחדשות עירונית

משרד המשפטים מתריע על ממצאים בעייתיים בעסקאות אלו בטענה כי "בפועל הן לא ממקסמות את רווחת בעלי הדירות אלא מוטות לטובת היזם"

מורן ישעיהו | 13/01/2020 12:20 (24)

נושאים בכתבה התחדשות עירונית פינוי בינוי תמ"א 38

מעורבים בפרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38? בדקו היטב מי מייצג אתכם - ייתכן שמדובר בעסקה בעייתית, ואף בכישלון של ממש.

במכתב שנשלח אל יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, פירטו עו"ד כרמית יוליס, ראש תחום הנדל"ן במחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס, ממצאים מטרידים שעלו בבחינת החסמים בהליכי התחדשות עירונית הקשורים במערכת היחסים בין היזמים ובעלי הדירות.

הדיירים לא בהכרח משיגים את ההסכם המיטבי

"המצב הקיים שבו מתקיים קשר בין עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ליזם, הנובע בראש ובראשונה מכך שהיזם מממן את השירותים המשפטיים עבור בעלי הדירות, יוצר כשל שוק של ממש. בעלי הדירות סבורים כי עורך הדין המייצג אותם פועל למענם, למרות שבפועל לא כך, ובכך נמנע מהם מידע מהותי ומשמעותי, שמוביל לכך שהעסקה בין בעלי הדירות והיזם, לא בהכרח מגלמת את ההסכם המיטבי עבור שני הצדדים, וממקסמת את רווחתם, אלא מוטה לטובתו של היזם.

"כך בייחוד כאשר מדובר בבעלי דירות המשתייכים לאוכלוסייה חלשה יחסית, למשל קשישים או אוכלוסייה שמצבה סוציו אקונומי נמוך. מורכבותם של מיזמי התחדשות עירונית, משכם הארוך ומאפייניהם הייחודיים של הצדדים לעסקאות אלה, מצריכים הידרשות פרטנית להיבטי האתיקה והבהרת הכללים החלים על עורכי הדין העוסקים בתחום זה", נכתב.

עוד צוין כי למרות קביעות חד משמעיות של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, ניכר כי חלק גדול מהעוסקים בדבר אינם מודעים אליהן, וכך גם הציבור הרחב - מה שתורם לפער משמעותי בין המציאות לנדרש בתחום.

עורך דין אינו יכול לייצג את בעלי הדירות והיזם באותה עסקה

בין היתר, במסגרת אותן הנחיות נקבע כי בעסקאות התחדשות עירונית, היזם נכנס בגדר "קבלן" ועל כן אסור לעורך דין המייצג את בעלי הדירות לייצג גם את היזם, גם לא לענייני רישום דירה בלבד.

עוד נקבע כי אסור לעורך הדין לקבוע את שכר טרחתו בהסכם מול היזם, או לנהל מולו משא ומתן בנושא זה אלא מול בעלי הדירות, ובמידה שישנה התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי בעלי הדירות בלבד.

בנוסף, במקרה שהיזם הוא לקוח קבוע של משרד עורכי דין, נקבע כי הוא לא יוכל לייצג את בעלי הדירות - גם אם מדובר בעורכי דין שונים מאותו משרד, וגם אם המשרד לא העניק ליזם שירות משפטי במקרה הספציפי. זאת בשל "ניגוד עניינים מובנה", ואפילו אם כל בעלי הדירות מודעים לקשר שבין אותו משרד ליזם ונתנו הסכמתם לייצוג.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפועל, כאמור, צוין כי מקרים רבים מלמדים על התנהלות שאינה עולה בקנה אחד עם ההנחיות. כך לדוגמה, במקרים שונים עורכי דין שנבחרו בידי היזם הציגו עצמם בפני בעלי הדירות כמי שמייצגים אותם, מבלי שנבחרו על ידם, והציגו בפניהם מצגים מטעים באשר לעסקה המוצעת והשלכותיה המשפטיות, מידת המעורבות של רשויות ציבוריות שונות במיזם ועוד.

לפיכך, הדגישו עורכות הדין את החשיבות שבהסדרת הנושא. "לנוכח המורכבות של עסקאות התחדשות עירונית והגידול המשמעותי שחל בעסקאות כאלה בשוק בשנים האחרונות, אנו סבורים כי יש צורך ממשי לקבוע באופן בהיר ומוסדר את הכללים החלים על עורך דין המייצג בעלי דירות במיזם התחדשות עירונית.

"מעבר לחשיבות של ייצוג הגון ללא ניגוד עניינים מצד עורכי הדין ומעמדם המקצועי, יצירת כללי משחק ברורים עבור פעילותם של עורכי הדין בכל הנוגע לייצוג במיזמי התחדשות עירונית תביא להגברת האמון של בעלי הדירות בהסכם המוצע להם וכך תסייע גם להסרת חסמים בהתחדשות עירונית", טענו.

הממצאים במסגרת עבודת מטה משותפת של משרד המשפטים, הרשות להתחדשות עירונית ומשרד האוצר. בימים אלו, כך נמסר, שורה של המלצות בנושא נמצאות בשלבי אישור סופיים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

20.
שלומי 20/01/2020 14:53
הגב לתגובה זו
עורכי דין פועלים בהתאם לחוק. אף דייר לא ימצא עצמו ללא בית. לדיירים ניתנת ערבות שמגנה עליהם
19.
רונית 20/01/2020 12:01
הגב לתגובה זו
לדיירים צריך שיהיה עורך דין מטעמם, וליזם עורך דין מטעמו. אחרת, יש כאן ניגוד עניינים. אך השכר של עורכי הדין של הדיירים, משולם תמיד על ידי היזם.
18.
נשמע מאוד הגיוני (ל"ת)
רואי 20/01/2020 11:13
הגב לתגובה זו
17.
א 14/01/2020 11:50
הגב לתגובה זו
בחוברת ההתחדשות העירונית יש לנסח כללי אזהרה מפני מלווי פרויקטים תאבי בצע. תושבים עלולים להישאר ללא דירות
ניר 20/01/2020 12:04
הגב לתגובה זו
כבעל דירה המיועדת להתחדשות עירונית, התרשמתי שהדיירים הם תאבי הבצע ולא היזמים
16.
א 14/01/2020 11:48
הגב לתגובה זו
יש להרתיע את עורכי הדין ע"י שלילת רישיונותיהם. המצב בשטח התמ"א נוראי. תושבים עלולים להיוותר ללא דירות
הערה חשובה מאוד ומרתיעה . (ל"ת)
תודה על המחשבה 15/01/2020 01:48
הגב לתגובה זו
15.
ישראל ישראלי 14/01/2020 05:52
הגב לתגובה זו
ושלא יעבדו עליכם היזמים והקבלנים.
14.
רינה 13/01/2020 23:53
הגב לתגובה זו
כבעלת דירה בנווה שרת, אני מעידה שהטיפול של עורכי הדין שייצגו אותנו מול היזם, היה לשביעות רצון כל הדיירים. מי שלא סומך על עורכי הדין של כל הדיירים, יכול לקחת עורך דין מטעמו.
13.
טל 13/01/2020 23:47
הגב לתגובה זו
היכן משרד המשפטים כשצריך אותו בטיפול בסרבנים ובסחטנים?
12.
שלומי 13/01/2020 23:46
הגב לתגובה זו
אני מאד מרוצה מעורכי הדין שמייצגים אותנו. ההסכם הוגן ביותר. לקחתי עורך דין מטעמי שבדק את ההסכם ומלבד 2 הערות לא משמעותיות, הוא נתן את ברכתו להסכם.
אשמח להמלצה (ל"ת)
גיא 15/01/2020 05:09
הגב לתגובה זו
11.
רוני 13/01/2020 23:43
הגב לתגובה זו
שמשרד המשפטים יטפל בסרבנים ובפולשים שמחבלים בפרויקטים של התחדשות עירונית
10.
הדר 13/01/2020 23:07
הגב לתגובה זו
מי בדיוק אמור לממן את עורכי הדין של הדיירים? הרי הם לא משלמים אגורה
9.
הדר 13/01/2020 22:50
הגב לתגובה זו
אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את שכר טירחת עורכי הדין דל הדיירים.
8.
הדר 13/01/2020 22:48
הגב לתגובה זו
אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את שכר הטירחה של עורכי הדין של הדיירים
7.
הדר 13/01/2020 22:45
הגב לתגובה זו
מי אמור לשלם לעורכי הדין של הדיירים? הרי הדיירים לא משלמים אגורה. מקבלים דירות חדשות, גדולות יותר ועוד יש להם טענות. אני מציעה שהפולשים לגינות ולגגות יממנו את עורכי הדין של הדיירים.
פולשים צריכים להכנס לכלא ל 20 שנה . (ל"ת)
במדינת חוק 14/01/2020 07:08
הגב לתגובה זו
6.
אביבה 13/01/2020 17:31
הגב לתגובה זו
התחדשות עירונית משתוללת כבר 15 שנה . ותובנות פשוטות אלה מופיעות עכשיו ???
5.
דיירת בשכונה . 13/01/2020 17:00
הגב לתגובה זו
למדנו על בשרנו , עם העו''ד שהיו אמורים לייצג אותנו במתחמים בנווה שרת . במקום לייצג את הדיירים ייצגו את הקבלן. ולכן חייבים התערבות מיידית של שמאי ועו''ד מטעם המדינה שיבדקו מול העירייה ,מה בדיוק מגחע לדיירים . הזהרו מפינוי בינוי . יש יזמים שאינם הגונים כלפי הדיירים .
4.
דיירת בשכונה . 13/01/2020 16:47
הגב לתגובה זו
למדנו על בשרנו , עם העו''ד שהיו אמורים לייצג אותנו במתחמים בנווה שרת . במקום לייצג את הדיירים ייצגו את הקבלן. ולכן חייבים התערבות מיידית של שמאי ועו''ד מטעם המדינה שיבדקו מול העירייה ,מה בדיוק מגחע לדיירים . הזהרו מפינוי בינוי . יש יזמים שאינם הגונים כלפי הדיירים .
3.
תמ"א 38 אסון 13/01/2020 13:45
הגב לתגובה זו
טוב תעשה המדינה אם תבטל כבר את התמ"א 38 על כל סוגיה , כמות הנזק שהיא עושה היא בכייה לדורות מוטב מאוחר מלעולם לא .
2.
אריה מהלא 13/01/2020 12:39
הגב לתגובה זו
הם לא פתולוגים שמנתחים גופות, הם צריכים לפקח בזמן אמת. יהיה אסון קטן מאד אם פשוט יסגרו כמה מחלקות מנופחות ומיותרות במערכת המשפט ואפשר להתחיל מייד עם הגאונים האלה.
1.
שי 13/01/2020 12:34
הגב לתגובה זו
מכיוון שרוב מחיר הדירה הוא מחיר הקרקע עליו היא בנויה. במסגרת התמ"א מוספים דירות ולכן החלק היחסי של כל דייר יורד יותר מערך עליית הדירה עקב השיפוץ וההרחבה. התוצאה היא שהדיירים משלמים עבור התמ"א.

דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקי

אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים

סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"

רן קידר | 04/12/2025 11:59

נושאים בכתבה גבעת אולגה אמריקה ישראל

חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.

התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40% מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".

מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".

העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.

המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).

להמשך הכתבה לחץ כאן

הנהלת בוליגו קפיטל, בכנס השנתי של החברה, צילום: גלעד קבלרצ'יק

"שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל

בכנס השנתי של בוליגו קפיטל אמר המנכ"ל אורי גורן כי "לאחר שנתיים של סייקל שלילי, יש היום הזדמנויות רכישה חדשות במדינות הצומחות בארה"ב."

הדס ברטל | 05/12/2025 18:27

נושאים בכתבה ארה"ב נדל"ן עולמי נדל"ן מסחרי השקעות כנס

בכנס המשקיעים השנתי של בוליגו קפיטל, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב הנסחרת בבורסה בתל אביב, אמר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "פאואל הולך לסיים את הכהונה וטראמפ ישים נגיד שיתמוך במדיניות שלו, להורדת ריבית. שפריר גם העריך כי כנראה שהריבית בארה"ב תרד עוד פעם בדצמבר, והשוק מתמחר שהריבית בעוד שנה תהיה 3%. שפריר אמר את הדברים במושב הראשון של הכנס, שעסק בשוקי ההון הפיננסיים, בו השתתפו מובילי דעה מבתי ההשקעות המובילים במשק. הוא הוסיף גם כי "אף אחד לא יודע לגבי השפעות הבינה המלאכותית, ויש חששות לבועה בתחום. מצד שני, היסטורית, השוק יורד בדרך כלל כשהריבית עולה או כשיש מיתון, ועכשיו הריבית במגמת ירידה ואין אינדיקטורים שמצביעים על מיתון בארה"ב. זה לא אומר שאם השוק יקר הוא לא יעלה עוד פעם וישיג תשואה דו ספרתית", הסביר שפריר, והוסיף כי לתפיסתו, תמיד צריך להיות בלונג ולשמור על פיזור.

עוד דיברה בפאנל, רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית של הפניקס בית השקעות, שהזהירה מפני התרגלות יתר לתנאי השוק החיוביים. "התרגלנו לעליות, ואני מסבירה ללקוחות שלא יתרגלו לזה, כאילו לא היו תקופות לא טובות. משהו צריך להתכנס. הריכוזיות של המדדים בארה"ב מטרידה", אמרה אשכנזי, והוסיפה כי צריך להסתכל על שוק התעסוקה בארה"ב, ומספיק שיהיה נתון רע יותר בתעסוקה ויכולות להתפתח חששות ממיתון.

לדברי אשכנזי, כיום יותר מ־50% מהצמיחה בארה"ב היא מההשקעות בתחומים של הבינה המלאכותית וזה מזין את השוק. "הציבור האמריקאי מחזיק במניות ומרגיש היום עשיר יותר. גם המשקיעים הקטנים הפכו לפעילים בבורסה", אמרה. היא הדגישה כי ב־2026, יותר מתמיד, חייבים לשים דגש על פיזור, ולשקול השקעה גם בכלכלה המקומית, גם בכלכלת ארה"ב וגם בשווקים מתעוררים. "כולם יושפעו מהחדשות בתחום הבינה המלאכותית", הוסיפה.

רו"ח אמיר איל, יו"ר ואסטרטג השקעות ראשי בקבוצת אינפיניטי אילים, הזהיר מפני תרחישים שליליים אפשריים. "זה לא יהיה תרחיש קיצון אם מדד ה-S&P 500 יירד ב־10% עד 20%. גיהוק קטן ב־7 המניות הטכנולוגיות המובילות יכול להביא לירידה של המדד כולו. זה תרחיש שיכול לקרות. לא אתפלא אם יהיה מימוש, אבל השקעות זה לא לתקופה של שנה. כרגע, המומנטום בשוק חיובי, לאחר 3 שנים של עליות", אמר איל.

אך באשר לשוק הישראלי, איל נשאר אופטימי. "ישראל זה המקום להיות בו בהשקעות. אנחנו לא קונים סיפור, אלא מחיר. ישראל נשארת בתמחור בחסר. למרות העלייה של כ־40% במדד תל אביב 125 השנה, ישראל עומדת בפני עשור הזהב שלה. הצמיחה הדמוגרפית, עם 200 אלף אנשים חדשים כל שנה, תוביל לשגשוג כלכלי, אז אנחנו בעד השוק הישראלי", הצהיר.

להמשך הכתבה לחץ כאן