צילום: Istock

באופן רשמי: עיריית ת"א מקטינה את התמורה לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית

הוועדה המקומית אישרה מסמך מדיניות כוללת להתחדשות עירונית בעיר הקובע תוספת של 12 מ"ר לדירות קיימות כשהתמורה לפחות 60 מ"ר: "המטרה היא להגביר וודאות לכלל הגורמים המעורבים"; התגובות בענף מעורבות

מורן ישעיהו | 04/12/2019 16:07 (6)

נושאים בכתבה תל אביב

עכשיו זה רשמי: עיריית תל אביב קבעה כי התוספת לשטח דירות קיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית תעמוד על 12 מ"ר, ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר. זאת כחלק ממדיניות כוללת להתחדשות בעיר שאישרה היום הוועדה המקומית.

המדיניות החדשה מתייחסת הן לפרויקטים של חיזוק ותוספת והן לפרויקטים מסוג הריסה ובנייה. כמו כן, בדירות ששטחן מעל 80 מ"ר לא תאושר ההגדלה, זאת במטרה לשמור על הגודל הקיים של הדירות ולהימנע מעומסי תשתיות.

בתכניות התחדשות עירונית אחד המרכיבים המשפיעים על היקף זכויות הבנייה הוא היקף שטחי התמורה שמקבלים בעלי הזכויות - נושא שעומד לאחרונה במרכז השיח, בין היתר במסגרת טיוטה שגיבשה מועצת שמאי המקרקעין לאחרונה לתקן 21.1 המגדירה מחדש את התמורה לבעלי דירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי - ומציעה טווח של 12 עד 25 מ"ר, לעומת תוספת של כ-25 מ"ר על פי התקן המקורי.

בתל אביב כאמור כבר הקדימו להכריע בנושא. בפועל, יש לציין כי לעתים ההסכמים של היזמים מול וועדות התכנון שונים בפועל מאלו הנחתמים מול הדיירים.

מטרת המדיניות לפי העירייה, הינה "חידוש מרקמים קיימים תוך שיפור איכות המגורים והמרחב הציבורי. תכניות ההתחדשות העירונית הן הזדמנות חד פעמית לעשות זאת ולהגדיל את מלאי הדירות בעיר. מסמך המדיניות מתייחס למכלול גורמים המשפיעים על תכניות אלו, מתוך מטרה לוודא כי התושבים הוותיקים יהיו שותפים למהלך ויקבלו מידע אמין וזכויותיהם לא יפגעו בתהליך התכנון. המסמך מאפשר קידום תכניות תוך הגברת הוודאות התכנונית ויצירת תהליך עבודה שקוף וברור לכלל הגורמים המעורבים".

ברקע להחלטה, רועי אלקבץ, תא"ל במיל' ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בעירייה, מסביר כי "ניסיון שנצבר בעיר וכן בערים אחרות מלמד כי גידול בתמורות ללא יכולת לתת מענה בבתי ספר, בפתרונות תחבורה, חנייה ושטחים פתוחים, יצר מציאות בלתי נסבלת. כמו כן, אחת הבשורות במסמך היא הזכות הניתנת לבעלי דירות קטנות לקבל זכאות לדירה של 60 מטר לפחות, בלי קשר לאפשרות למרפסת. זוהי אמירה חברתית חשובה של המנהיגות העירונית, שמטרתה ליצור סטנדרט עדכני לדירות קטנות בעיר".

ומה חושבים הגורמים בענף?

"מסמך מנחה מהסוג הזה הוא חשוב ויוצר ודאות תכנונית", כך טוענת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "גם כעת עם הסדרת התמורות, תמיד יהיו מי שיחשבו ויטענו שמגיע להם יותר, אך ככל שהדברים יותר ברורים מההתחלה כך יש פחות התנגדויות ותיאום ציפיות. יצירת ודאות היא דבר חשוב - גם במקרים שבהם תהיה אכזבה של דייר מהמכסה הניתנת לו".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בירך על המהלך: "ההחלטה לקבע תמורה זהה בגודלה ובאופייה לכל הדירות המתפנות נכונה. כבר לפני יותר משנה כשמנהל ההנדסה בעיריית ת"א החל בגיבוש המדיניות, נקראנו להתייעצות בנושא כאשר לנגד עיננו עמדה המטרה לייצר וודאות תכנונית עבור הקבלנים הבונים והדיירים. אישור המדיניות והתנאים יאפשר אחידות בין הפרויקטים בתל אביב יפו, ייצור אמינות בין היזמים לדיירים ויקל על הפעילות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי".

תגובה צוננת יותר נשמעה מצדו של צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית. לטענתו, "הצעד איננו נכון ועשוי להוביל לסיכול תוכניות ולכך שתופעת הסרבנות בקרב דיירים ובעלי דירות רק תגבר. נושא התמורות נידון בתקופה האחרונה ברשויות מקומיות שונות והמגמה הבולטת היא הניסיון להקטין את התמורות ולהוכיח כי בעלי הזכויות על הדירות יכולים להסתדר עם הוספת שטח קטן באופן יחסי. במקרה זה אף קבע לאחרונה בית המשפט כי עצם קבלת דירה חדשה, גם ללא כל תוספת היא תגמול ראוי לבעל הדירה.

"בתל אביב ראינו כבר תמורות שעמדו אפילו על 25 מ"ר לדירות הקיימות, ובמקרים בהם התקשו היזמים לשכנע דיירים אף הבטיחו יותר. שטח גדול זה כתוספת לא היווה ערובה לשיתוף פעולה מצד בעלי הדירות באופן גורף ופעמים רבות הוצאת הפרויקט לפועל נותרה מורכבת וקשה.

"המדיניות החדשה אולי מייצרת עבור הצדדים אחידות אבל היא גם מעלה מספר שאלות - בין השאר איך יתנהגו מעתה בעלי דירות התמורה והאם המדיניות החדשה תגביר או תפחית את המוטיבציה מצידם וכן כיצד תשפיע על תוכניות שנמצאות כבר בתהליך, במסגרתן הובטחה לדיירים תוספת של 25 מ"ר ואף יותר? כמו כן, בהקשר זה צריך גם לייצר וודאות שלא קיימת היום בשאלה אם יידרש תשלום היטל השבחה על דירות התמורה".

תגובה מעורבת להחלטה השמיע ניב רום, מנכ"ל כנען 38 ומבעלי קבוצת כנען. לדבריו, "מצד אחד, עיריית תל אביב פועלת בצורה נכונה כשהיא מגדירה תמורות ידועות מראש כמדיניות תכנונית. הדבר מגדיל את הסיכוי של יציאת פרויקט אל הפועל או מקצר את התהליכים הראשוניים והמשא ומתן של היזם מול בעלי הדירות, מונע ויכוחים ותופעה של סרבנות הנובעת מהמחלוקת לגבי גודל הדירות הצפוי.

"מצד שני אני מכבד את הרצון של רשויות מקומיות אשר מעת לעת פועלות על מנת לייעל את המדיניות של ההתחדשות העירונית אצלן אך יש להתחשב ביזמים ובעלי דירות שכבר החלו לגבש פרויקטים והגיעו להסכמות לגבי גודל דירות מסוים, עוד בטרם נכנסה המדיניות החדשה לתוקף וזאת על פי המדיניות הישנה".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

6.
לא נעשה תמ"א 05/12/2019 10:00
הגב לתגובה זו
חב החשמל רוצה לבנות חדר שנאים. הדירות שלנו הם 80 מ אז לא נקבל כלום רק ניתן לא תודה .
5.
משה 05/12/2019 09:40
הגב לתגובה זו
מספר הדירות הנוספות ישאר כפי שהוא ולכן אין הפחתה בתשתיות ....אין הבדל בין תשתית לדירה של 80 מטר או 100 מטר....יש השפעה על הגדלת הרווחיות ליזם ....על חשבון בעלי הדירות
4.
אבי 05/12/2019 07:45
הגב לתגובה זו
כולם נהנים, למעט הדיירים. צרות עין, למה להגביל? שהקבלן יתאמץ יותר
3.
אחד 05/12/2019 04:49
הגב לתגובה זו
פגיעה קשה ביותר בזכויות הקניין של התושב. עיריית תל אביב מתערבת בחוזים בין אנשים פרטיים, עוד פרק בהלכת אפרופים רק שעכשיו זה מטעם רשות מוניציפלית
2.
אליקו 05/12/2019 00:22
הגב לתגובה זו
חחח חולדאי רוצה לקחת את התמורה לטובת העיריה ,שוד נכסים לאור היום
1.
קש 04/12/2019 20:05
הגב לתגובה זו
מה היה לנו ? בעלי דירות בבניין של 14 -10 דיירים יהפכו לבניין של 30-40 דירות איפה התמורה לבעלי הדירות המקוריים ?

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: פיי-קוב-פריד אדריכלים

תושבי חוץ מעצבים מחדש את פני הדיור בירושלים: בין מגדלי יוקרה להתחדשות עירונית

בשנה האחרונה נרשמה פעילות ערה בשוק הנדל"ן בירושלים, בעיקר בזכות רכישות נרחבות של דירות על ידי תושבי חוץ. קהילות יהודיות אמריקאיות, כמו הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק וקהילות חרדיות מניו ג'רזי ובולטימור, משנות את מפת הדיור בעיר ומשפיעות על מחירי הדירות, אופי השכונות והתחדשות עירונית.

רן קידר | 29/12/2025 07:30

נושאים בכתבה מחירי הדירות ירושלים

שוק הדיור בירושלים מזנק בשעה שברוב האזורים יש ירידות חדות ובמיוחד בת"א שבה המחירים יורדים בקצב שנתי של 9%. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מדד מחירי הדירות בירושלים בשיא - בשנה האחרונה בלבד זינקו מחירי הדירות בירושלים ב-6.4%. איך אפשר להסביר את "הניתוק" של ירושלים משאר המדינה?

ההסבר נובע מביקושים קבועים, קשיחים ואפילו עולים של אוכלוסייה חרדית ואוכלוסייה עשירה מחו"ל שרוצה לגור בבירה. במתחם כי"ח, סמוך לשוק מחנה יהודה, מפתחות חברות JTLV וב.ס.ר ארבעה מגדלים של עד 32 קומות הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה. הפרויקט, שמתוכנן ל-550 דירות, הוא חלק מהתחדשות לב העיר. בשנה האחרונה נרכשו במתחם עשרות דירות, בעיקר על ידי הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק. מקורות בענף מדווחים כי חברי הקהילה רכשו עשרות רבות של דירות במחיר ממוצע של קרוב ל-55-60 אלף שקל למ"ר ובמחיר של כ-7-9 מיליון שקל לדירה. הדירות במגדלים תוכננו במיוחד עבור משפחות מחו"ל, עם שטח מינימלי של כ-130 מ"ר - שונה מהמקובל בפרויקטים אחרים באזור ומתאים יותר למשפחות גדולות.

דוגמה נוספת להתפתחות בעיר היא בשכונת הקטמונים. השכונה עברה תהליך התחדשות עירונית משמעותי, כאשר פרויקט הדגל הוא Berger Towers, שבו נבנות כ-400 דירות חדשות במקום 95 דירות קיימות. מאז 2024 נרכשו בפרויקט כ-130 דירות על ידי תושבי חוץ, בעיקר יהודים חרדים ודתיים לאומיים מארצות הברית. הדירות נמכרות במחיר של כ-35-38 אלף שקל למ"ר - נמוך יותר ממתחם כי"ח, אך עדיין גבוה בהשוואה לשכונות אחרות בירושלים.

בשבועות האחרונים נרשמה עלייה נוספת ברכישות דירות על ידי תושבי חוץ בירושלים ונראה שהיקף הדירות שירכשו על ידי תושבי חו"ל יתקרב לכ-1,000 דירות. זה מספר שיא והוא מצד אחד ממד על ביקוש גדול של יהודי התפוצות, גם על רקע האנטישמיות שעולה בעולם, אבל הוא לא מבטיח שהרוכשים יעלו לישראל. יש בירושלים מעל 5,000 דירות של יהודי התפוצות שאינם משמשים למגורים באופן שוטף, אלא רק כאשר המשפחות האלו מגיעות לחופשה בישראל. לא ידוע כמובן מה המשפחות הרוכשות מתכוונות לעשות בדירה, אבל אם זה לא יהיה לצורך עלייה, הרי שהם בעצם "תופסים" דירה לישראלים.

על פי ההערכות חלק גדול מהרוכשים רוצה וצפוי להגיע לישראל, אך יש לא מעטים שאין להם תאריך מוגדר. כך או אחרת, עלייה כזו שחלק גדול ממנה הוא מארה"ב משנה את תמהיל האוכלוסייה בירושלים, במיוחד באזורים המרכזיים העוברים התחדשות עירונית, ובמקביל היא כאמור מעלה את המחירים בצורה חדה.