צילום: Istock

באופן רשמי: עיריית ת"א מקטינה את התמורה לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית

הוועדה המקומית אישרה מסמך מדיניות כוללת להתחדשות עירונית בעיר הקובע תוספת של 12 מ"ר לדירות קיימות כשהתמורה לפחות 60 מ"ר: "המטרה היא להגביר וודאות לכלל הגורמים המעורבים"; התגובות בענף מעורבות

מורן ישעיהו | 04/12/2019 16:07 (6)

נושאים בכתבה תל אביב

עכשיו זה רשמי: עיריית תל אביב קבעה כי התוספת לשטח דירות קיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית תעמוד על 12 מ"ר, ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר. זאת כחלק ממדיניות כוללת להתחדשות בעיר שאישרה היום הוועדה המקומית.

המדיניות החדשה מתייחסת הן לפרויקטים של חיזוק ותוספת והן לפרויקטים מסוג הריסה ובנייה. כמו כן, בדירות ששטחן מעל 80 מ"ר לא תאושר ההגדלה, זאת במטרה לשמור על הגודל הקיים של הדירות ולהימנע מעומסי תשתיות.

בתכניות התחדשות עירונית אחד המרכיבים המשפיעים על היקף זכויות הבנייה הוא היקף שטחי התמורה שמקבלים בעלי הזכויות - נושא שעומד לאחרונה במרכז השיח, בין היתר במסגרת טיוטה שגיבשה מועצת שמאי המקרקעין לאחרונה לתקן 21.1 המגדירה מחדש את התמורה לבעלי דירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי - ומציעה טווח של 12 עד 25 מ"ר, לעומת תוספת של כ-25 מ"ר על פי התקן המקורי.

בתל אביב כאמור כבר הקדימו להכריע בנושא. בפועל, יש לציין כי לעתים ההסכמים של היזמים מול וועדות התכנון שונים בפועל מאלו הנחתמים מול הדיירים.

מטרת המדיניות לפי העירייה, הינה "חידוש מרקמים קיימים תוך שיפור איכות המגורים והמרחב הציבורי. תכניות ההתחדשות העירונית הן הזדמנות חד פעמית לעשות זאת ולהגדיל את מלאי הדירות בעיר. מסמך המדיניות מתייחס למכלול גורמים המשפיעים על תכניות אלו, מתוך מטרה לוודא כי התושבים הוותיקים יהיו שותפים למהלך ויקבלו מידע אמין וזכויותיהם לא יפגעו בתהליך התכנון. המסמך מאפשר קידום תכניות תוך הגברת הוודאות התכנונית ויצירת תהליך עבודה שקוף וברור לכלל הגורמים המעורבים".

ברקע להחלטה, רועי אלקבץ, תא"ל במיל' ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בעירייה, מסביר כי "ניסיון שנצבר בעיר וכן בערים אחרות מלמד כי גידול בתמורות ללא יכולת לתת מענה בבתי ספר, בפתרונות תחבורה, חנייה ושטחים פתוחים, יצר מציאות בלתי נסבלת. כמו כן, אחת הבשורות במסמך היא הזכות הניתנת לבעלי דירות קטנות לקבל זכאות לדירה של 60 מטר לפחות, בלי קשר לאפשרות למרפסת. זוהי אמירה חברתית חשובה של המנהיגות העירונית, שמטרתה ליצור סטנדרט עדכני לדירות קטנות בעיר".

ומה חושבים הגורמים בענף?

"מסמך מנחה מהסוג הזה הוא חשוב ויוצר ודאות תכנונית", כך טוענת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "גם כעת עם הסדרת התמורות, תמיד יהיו מי שיחשבו ויטענו שמגיע להם יותר, אך ככל שהדברים יותר ברורים מההתחלה כך יש פחות התנגדויות ותיאום ציפיות. יצירת ודאות היא דבר חשוב - גם במקרים שבהם תהיה אכזבה של דייר מהמכסה הניתנת לו".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בירך על המהלך: "ההחלטה לקבע תמורה זהה בגודלה ובאופייה לכל הדירות המתפנות נכונה. כבר לפני יותר משנה כשמנהל ההנדסה בעיריית ת"א החל בגיבוש המדיניות, נקראנו להתייעצות בנושא כאשר לנגד עיננו עמדה המטרה לייצר וודאות תכנונית עבור הקבלנים הבונים והדיירים. אישור המדיניות והתנאים יאפשר אחידות בין הפרויקטים בתל אביב יפו, ייצור אמינות בין היזמים לדיירים ויקל על הפעילות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי".

תגובה צוננת יותר נשמעה מצדו של צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית. לטענתו, "הצעד איננו נכון ועשוי להוביל לסיכול תוכניות ולכך שתופעת הסרבנות בקרב דיירים ובעלי דירות רק תגבר. נושא התמורות נידון בתקופה האחרונה ברשויות מקומיות שונות והמגמה הבולטת היא הניסיון להקטין את התמורות ולהוכיח כי בעלי הזכויות על הדירות יכולים להסתדר עם הוספת שטח קטן באופן יחסי. במקרה זה אף קבע לאחרונה בית המשפט כי עצם קבלת דירה חדשה, גם ללא כל תוספת היא תגמול ראוי לבעל הדירה.

"בתל אביב ראינו כבר תמורות שעמדו אפילו על 25 מ"ר לדירות הקיימות, ובמקרים בהם התקשו היזמים לשכנע דיירים אף הבטיחו יותר. שטח גדול זה כתוספת לא היווה ערובה לשיתוף פעולה מצד בעלי הדירות באופן גורף ופעמים רבות הוצאת הפרויקט לפועל נותרה מורכבת וקשה.

"המדיניות החדשה אולי מייצרת עבור הצדדים אחידות אבל היא גם מעלה מספר שאלות - בין השאר איך יתנהגו מעתה בעלי דירות התמורה והאם המדיניות החדשה תגביר או תפחית את המוטיבציה מצידם וכן כיצד תשפיע על תוכניות שנמצאות כבר בתהליך, במסגרתן הובטחה לדיירים תוספת של 25 מ"ר ואף יותר? כמו כן, בהקשר זה צריך גם לייצר וודאות שלא קיימת היום בשאלה אם יידרש תשלום היטל השבחה על דירות התמורה".

תגובה מעורבת להחלטה השמיע ניב רום, מנכ"ל כנען 38 ומבעלי קבוצת כנען. לדבריו, "מצד אחד, עיריית תל אביב פועלת בצורה נכונה כשהיא מגדירה תמורות ידועות מראש כמדיניות תכנונית. הדבר מגדיל את הסיכוי של יציאת פרויקט אל הפועל או מקצר את התהליכים הראשוניים והמשא ומתן של היזם מול בעלי הדירות, מונע ויכוחים ותופעה של סרבנות הנובעת מהמחלוקת לגבי גודל הדירות הצפוי.

"מצד שני אני מכבד את הרצון של רשויות מקומיות אשר מעת לעת פועלות על מנת לייעל את המדיניות של ההתחדשות העירונית אצלן אך יש להתחשב ביזמים ובעלי דירות שכבר החלו לגבש פרויקטים והגיעו להסכמות לגבי גודל דירות מסוים, עוד בטרם נכנסה המדיניות החדשה לתוקף וזאת על פי המדיניות הישנה".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

6.
לא נעשה תמ"א 05/12/2019 10:00
הגב לתגובה זו
חב החשמל רוצה לבנות חדר שנאים. הדירות שלנו הם 80 מ אז לא נקבל כלום רק ניתן לא תודה .
5.
משה 05/12/2019 09:40
הגב לתגובה זו
מספר הדירות הנוספות ישאר כפי שהוא ולכן אין הפחתה בתשתיות ....אין הבדל בין תשתית לדירה של 80 מטר או 100 מטר....יש השפעה על הגדלת הרווחיות ליזם ....על חשבון בעלי הדירות
4.
אבי 05/12/2019 07:45
הגב לתגובה זו
כולם נהנים, למעט הדיירים. צרות עין, למה להגביל? שהקבלן יתאמץ יותר
3.
אחד 05/12/2019 04:49
הגב לתגובה זו
פגיעה קשה ביותר בזכויות הקניין של התושב. עיריית תל אביב מתערבת בחוזים בין אנשים פרטיים, עוד פרק בהלכת אפרופים רק שעכשיו זה מטעם רשות מוניציפלית
2.
אליקו 05/12/2019 00:22
הגב לתגובה זו
חחח חולדאי רוצה לקחת את התמורה לטובת העיריה ,שוד נכסים לאור היום
1.
קש 04/12/2019 20:05
הגב לתגובה זו
מה היה לנו ? בעלי דירות בבניין של 14 -10 דיירים יהפכו לבניין של 30-40 דירות איפה התמורה לבעלי הדירות המקוריים ?

צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים

צלי אהרון | 08/11/2025 19:38

נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.

רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן

שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?

צלי אהרון | 08/09/2025 19:16

נושאים בכתבה משכירי הדירות שי אהרונוביץ מס על שכר דירה

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

להמשך הכתבה לחץ כאן