באופן רשמי: עיריית ת"א מקטינה את התמורה לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית
הוועדה המקומית אישרה מסמך מדיניות כוללת להתחדשות עירונית בעיר הקובע תוספת של 12 מ"ר לדירות קיימות כשהתמורה לפחות 60 מ"ר: "המטרה היא להגביר וודאות לכלל הגורמים המעורבים"; התגובות בענף מעורבות
תל אביב עכשיו זה רשמי: עיריית תל אביב קבעה כי התוספת לשטח דירות קיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית תעמוד על 12 מ"ר, ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר. זאת כחלק ממדיניות כוללת להתחדשות בעיר שאישרה היום הוועדה המקומית.
המדיניות החדשה מתייחסת הן לפרויקטים של חיזוק ותוספת והן לפרויקטים מסוג הריסה ובנייה. כמו כן, בדירות ששטחן מעל 80 מ"ר לא תאושר ההגדלה, זאת במטרה לשמור על הגודל הקיים של הדירות ולהימנע מעומסי תשתיות.
בתכניות התחדשות עירונית אחד המרכיבים המשפיעים על היקף זכויות הבנייה הוא היקף שטחי התמורה שמקבלים בעלי הזכויות - נושא שעומד לאחרונה במרכז השיח, בין היתר במסגרת טיוטה שגיבשה מועצת שמאי המקרקעין לאחרונה לתקן 21.1 המגדירה מחדש את התמורה לבעלי דירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי - ומציעה טווח של 12 עד 25 מ"ר, לעומת תוספת של כ-25 מ"ר על פי התקן המקורי.
בתל אביב כאמור כבר הקדימו להכריע בנושא. בפועל, יש לציין כי לעתים ההסכמים של היזמים מול וועדות התכנון שונים בפועל מאלו הנחתמים מול הדיירים.
- שבוע הבא בבורסה: מניות השבבים יזנקו
- הולמס פלייס צריכה לחשוש? Barry's הבינלאומית נוחתת בישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מטרת המדיניות לפי העירייה, הינה "חידוש מרקמים קיימים תוך שיפור איכות המגורים והמרחב הציבורי. תכניות ההתחדשות העירונית הן הזדמנות חד פעמית לעשות זאת ולהגדיל את מלאי הדירות בעיר. מסמך המדיניות מתייחס למכלול גורמים המשפיעים על תכניות אלו, מתוך מטרה לוודא כי התושבים הוותיקים יהיו שותפים למהלך ויקבלו מידע אמין וזכויותיהם לא יפגעו בתהליך התכנון. המסמך מאפשר קידום תכניות תוך הגברת הוודאות התכנונית ויצירת תהליך עבודה שקוף וברור לכלל הגורמים המעורבים".
ברקע להחלטה, רועי אלקבץ, תא"ל במיל' ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בעירייה, מסביר כי "ניסיון שנצבר בעיר וכן בערים אחרות מלמד כי גידול בתמורות ללא יכולת לתת מענה בבתי ספר, בפתרונות תחבורה, חנייה ושטחים פתוחים, יצר מציאות בלתי נסבלת. כמו כן, אחת הבשורות במסמך היא הזכות הניתנת לבעלי דירות קטנות לקבל זכאות לדירה של 60 מטר לפחות, בלי קשר לאפשרות למרפסת. זוהי אמירה חברתית חשובה של המנהיגות העירונית, שמטרתה ליצור סטנדרט עדכני לדירות קטנות בעיר".
ומה חושבים הגורמים בענף?
"מסמך מנחה מהסוג הזה הוא חשוב ויוצר ודאות תכנונית", כך טוענת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "גם כעת עם הסדרת התמורות, תמיד יהיו מי שיחשבו ויטענו שמגיע להם יותר, אך ככל שהדברים יותר ברורים מההתחלה כך יש פחות התנגדויות ותיאום ציפיות. יצירת ודאות היא דבר חשוב - גם במקרים שבהם תהיה אכזבה של דייר מהמכסה הניתנת לו".
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- אישור מזורז להקמת 30.6 אלף דירות בנתיבות, קריית מלאכי ורחובות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בירך על המהלך: "ההחלטה לקבע תמורה זהה בגודלה ובאופייה לכל הדירות המתפנות נכונה. כבר לפני יותר משנה כשמנהל ההנדסה בעיריית ת"א החל בגיבוש המדיניות, נקראנו להתייעצות בנושא כאשר לנגד עיננו עמדה המטרה לייצר וודאות תכנונית עבור הקבלנים הבונים והדיירים. אישור המדיניות והתנאים יאפשר אחידות בין הפרויקטים בתל אביב יפו, ייצור אמינות בין היזמים לדיירים ויקל על הפעילות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי".
תגובה צוננת יותר נשמעה מצדו של צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית. לטענתו, "הצעד איננו נכון ועשוי להוביל לסיכול תוכניות ולכך שתופעת הסרבנות בקרב דיירים ובעלי דירות רק תגבר. נושא התמורות נידון בתקופה האחרונה ברשויות מקומיות שונות והמגמה הבולטת היא הניסיון להקטין את התמורות ולהוכיח כי בעלי הזכויות על הדירות יכולים להסתדר עם הוספת שטח קטן באופן יחסי. במקרה זה אף קבע לאחרונה בית המשפט כי עצם קבלת דירה חדשה, גם ללא כל תוספת היא תגמול ראוי לבעל הדירה.
"בתל אביב ראינו כבר תמורות שעמדו אפילו על 25 מ"ר לדירות הקיימות, ובמקרים בהם התקשו היזמים לשכנע דיירים אף הבטיחו יותר. שטח גדול זה כתוספת לא היווה ערובה לשיתוף פעולה מצד בעלי הדירות באופן גורף ופעמים רבות הוצאת הפרויקט לפועל נותרה מורכבת וקשה.
"המדיניות החדשה אולי מייצרת עבור הצדדים אחידות אבל היא גם מעלה מספר שאלות - בין השאר איך יתנהגו מעתה בעלי דירות התמורה והאם המדיניות החדשה תגביר או תפחית את המוטיבציה מצידם וכן כיצד תשפיע על תוכניות שנמצאות כבר בתהליך, במסגרתן הובטחה לדיירים תוספת של 25 מ"ר ואף יותר? כמו כן, בהקשר זה צריך גם לייצר וודאות שלא קיימת היום בשאלה אם יידרש תשלום היטל השבחה על דירות התמורה".
תגובה מעורבת להחלטה השמיע ניב רום, מנכ"ל כנען 38 ומבעלי קבוצת כנען. לדבריו, "מצד אחד, עיריית תל אביב פועלת בצורה נכונה כשהיא מגדירה תמורות ידועות מראש כמדיניות תכנונית. הדבר מגדיל את הסיכוי של יציאת פרויקט אל הפועל או מקצר את התהליכים הראשוניים והמשא ומתן של היזם מול בעלי הדירות, מונע ויכוחים ותופעה של סרבנות הנובעת מהמחלוקת לגבי גודל הדירות הצפוי.
"מצד שני אני מכבד את הרצון של רשויות מקומיות אשר מעת לעת פועלות על מנת לייעל את המדיניות של ההתחדשות העירונית אצלן אך יש להתחשב ביזמים ובעלי דירות שכבר החלו לגבש פרויקטים והגיעו להסכמות לגבי גודל דירות מסוים, עוד בטרם נכנסה המדיניות החדשה לתוקף וזאת על פי המדיניות הישנה".
- 6.לא נעשה תמ"א 05/12/2019 10:00הגב לתגובה זוחב החשמל רוצה לבנות חדר שנאים. הדירות שלנו הם 80 מ אז לא נקבל כלום רק ניתן לא תודה .
- 5.משה 05/12/2019 09:40הגב לתגובה זומספר הדירות הנוספות ישאר כפי שהוא ולכן אין הפחתה בתשתיות ....אין הבדל בין תשתית לדירה של 80 מטר או 100 מטר....יש השפעה על הגדלת הרווחיות ליזם ....על חשבון בעלי הדירות
- 4.אבי 05/12/2019 07:45הגב לתגובה זוכולם נהנים, למעט הדיירים. צרות עין, למה להגביל? שהקבלן יתאמץ יותר
- 3.אחד 05/12/2019 04:49הגב לתגובה זופגיעה קשה ביותר בזכויות הקניין של התושב. עיריית תל אביב מתערבת בחוזים בין אנשים פרטיים, עוד פרק בהלכת אפרופים רק שעכשיו זה מטעם רשות מוניציפלית
- 2.אליקו 05/12/2019 00:22הגב לתגובה זוחחח חולדאי רוצה לקחת את התמורה לטובת העיריה ,שוד נכסים לאור היום
- 1.קש 04/12/2019 20:05הגב לתגובה זומה היה לנו ? בעלי דירות בבניין של 14 -10 דיירים יהפכו לבניין של 30-40 דירות איפה התמורה לבעלי הדירות המקוריים ?
השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
הנתונים מעידים על עלייה של כ-10%-12% במחירי השכירות בדירות החדשות בעיר, בעיקר במרכז ובדרום כמו רחוב קפלן, שכונת יד אליהו ומשה דיין. בעוד שבדירות הישנות המחירים כמעט לא זזו, הביקוש חוזר למרכז העיר אחרי מבצע ״עם כלביא״ והלחץ מתגבר; ״בדירות ישנות בלי ממ"ד או מרפסת - כמעט אין שינוי. אבל בדירות חדשות, הכל עלה״
שכר דירה שוק השכירות בתל אביב שוב בעלייה, מתחילת השנה מדובר על עלייה דו ספרתית. כתבנו על שכר הדירה שהולך ועולה ועל ההשכירות מזנקת: פחות בנייה, יותר ביקוש - והמחירים מטפסים. אז נכון, היתה התקופה שלאחר מבצע ״עם כלביא״ בה דיירים לא הבינו למה הם צריכים לשלם שכר דירה של כ-12 אלף שקל על דירה שהפכה למטרה עבור האיראנים. וזאת שאלה שבהחלט הייתה נכונה לרוח התקופה - דירות ליד הקריה: תמונת מצב. יחד עם זאת, לאחר תקופה קצרה של קיפאון סביב המלחמה בדירות אלה וחשש לגור במרכז העיר ליד הבסיסים הצבאיים ובצדק, המחירים חוזרים לטפס. אבל נראה שמדובר על דירות חדשות שנהנות מעלייה חדה, ופחות בדירות הישנות ללא הממ״ד, המרפסת והחניה.
מבדיקת ביזפורטל עולה כי דירות חדשות בעיר, בעיקר באזורים כמו הנחשקים במרכז העיר סביב הרחובות בן גוריון, דיזינגוף ושד׳ נורדאו - התייקרו בכ-1000 שקל על דירות 4 חדרים. כלומר מדובר על עלייה של כ-12 אלף שקל כל שנה. עבור תוספת. וזה רק מתחילת השנה. לעומת זאת, דירות ישנות, בעיקר כאלה שאין בהן ממ"ד או מרפסת, כמעט שלא רשמו שינוי. שוחחנו עם איתי דוד, מרשת רימקס אושן תל אביב, שמסביר: “השכירות עלתה מתחילת השנה בכ-10%-12%. סביבת המחיר היא לא מה שהיה לפני כשנה שנתיים ורחוק מכך״. לדבריו: “בדירות החדשות עם ממ"ד ומרפסת נרשמה עלייה של מאות שקלים בחודש. דירה שהייתה מושכרת בדרום תל אביב בשכונת יד אליהו ב-7,000 שקל, היום כבר עולה סביב 7,800 ואפילו 8,000 שקל. אבל דירות ישנות בלי ממ"ד או מרפסת - נשארו באותו מחיר”.
הגורם המרכזי שמניע את העלייה, הוא המחסור ההולך וגדל בבנייה חדשה בעיר. כתבנו על - כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. מדובר על תופעה שנועדה לכך שהקבלנים ישלטו במלאי העצום שהצטבר בידם, שעומד כבר על למעלה מ-82 אלף דירות לא מכורות ברחבי הארץ. כמו כן, נשמעות בתקופה האחרונה מהמון דיירים שהדירה שלהם אמורה לעבור פרויקט של פינוי בינוי והתחדשות עירונית. כמו כן, בעיקר במרכז יזמים עוצרים פרויקטים חדשים עקב הריבית הגבוהה, הביקוש מתרכז במלאי הקיים - ולטענתם גם בשל חוסר הכדאיות הכלכלית.
לגבי שכונת יד אליהו, מדובר על שכונה שהפכה ל״צפון של דרום תל אביב״. השכונה נחשבת ליוקרתית ודירות 4 חדרים יכולה לעלות כ-9-10 אלף שקל בחודש. ואף יותר מכך. לדברי דוד: ״דירת שלושה חדרים באפרהאוס (פרויקט בשכונה) מושכרת כיום סביב 7.5-8 אלף שקל, ודירת ארבעה חדרים כבר חוצה את רף 10,000 שקל.
- השכירות מזנקת: פחות בנייה, יותר ביקוש - והמחירים מטפסים
- שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, ישנם אזורים בעיר שדווקא לא נהנו מהעליות. בתקופת מבצע “עם כלביא” כאמור, רבים עזבו את הדירות הסמוכות לקריה ולמרכז תל אביב - בעיקר בבניינים ישנים ללא ממ"ד. לגבי התופעה הזו אומר לנו דוד: “הרבה דיירים פשוט ירדו לחניונים במלונות הסמוכים או עברו לבתים של ההורים”. עוד נקודה מעניינת היא פנינת הנדל״ן של תל אביב שכונת נווה צדק. שבה הבנייה ברובה מאופיינת במבנים ישנים ללא מקלט ובטח ובטח שלא ממ״ד: “בניינים שלמים בנווה צדק ובכרם התימנים עמדו חצי ריקים. רק עכשיו רואים את החזרה לשגרה, כששותפים וזוגות צעירים חוזרים למרכז”.
אישור מזורז להקמת 30.6 אלף דירות בנתיבות, קריית מלאכי ורחובות
הגדלת היצע הדירות, אבל זה לא יפתור את הבעיה בטווח הקצר ובאזורי הביקוש
ועדת השרים לענייני פנים אישרה שורה של מהלכים לקידום בניית עשרות אלפי יח"ד חדשות והתחדשות עירונית. ההחלטות שאושרו היום, מוסרים במשרד השיכון, מהוות נדבך נוסף במדיניות הממשלה להגדלת היצע יחידות הדיור, חיזוק הערים, ותמיכה ברשויות המקומיות באזורי עדיפות לאומית ובמרכז הארץ כאחד. עם זאת, אם משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר לא ימצאו פתרון ליום שאחרי תוכנית דירה להנחה, תהיה בעיה של ביקושים ועודפי ביקוש בשוק הדיור עם עליות מחירים - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
במסגרת ההחלטות שאושרו, יקודמו למעלה מ־30 אלף יחידות דיור חדשות בארבעה מתחמים מרכזיים:
קריית מלאכי, רובע האלה: הכרזה על מתחם מועדף לדיור בהיקף של 6,080 יחידות דיור לצד 450 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, שיתרמו לפיתוח תעסוקה מתקדמת בעיר.
רחובות, מרכז תמ״ל/2048: תיקון הכרזה לטובת הרחבת שטח התכנית והקמת 2,035 יחידות דיור חדשות במסגרת מהלך התחדשות עירונית כולל במרכז העיר.
נתיבות, העיר הוותיקה: קידום תכנית פינוי־בינוי רחבת היקף בהיקף של 13,000 יחידות דיור, שתאפשר שדרוג משמעותי של השכונות הוותיקות לצד מוסדות ציבור, תעסוקה ושטחים פתוחים.
נתיבות, תמ״ל/2027: תיקון הכרזה והרחבת התכנית לעוד 750 דונם, לצורך הקמת 9,436 יחידות דיור נוספות, בשיתוף רשות מקרקעי ישראל.
סה״כ, אושרו לקידום מזורז תוספת של 30,551 יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "ועדת השרים אישרה היום צעדים משמעותיים להגדלת היצע הדיור בישראל ולחיזוק הערים. אנו ממשיכים לקדם במלוא העוצמה תכנון וביצוע של מתחמים חדשים לצד התחדשות עירונית, מתוך ראייה לאומית ארוכת טווח שתבטיח פתרונות דיור נגישים בכל רחבי הארץ וקידום בנייה חדשה לצד שדרוד מתחמים ותיקים ופיתוח מרכזי תעסוקה."
