צילום: Istock

באופן רשמי: עיריית ת"א מקטינה את התמורה לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית

הוועדה המקומית אישרה מסמך מדיניות כוללת להתחדשות עירונית בעיר הקובע תוספת של 12 מ"ר לדירות קיימות כשהתמורה לפחות 60 מ"ר: "המטרה היא להגביר וודאות לכלל הגורמים המעורבים"; התגובות בענף מעורבות

מורן ישעיהו | 04/12/2019 16:07 (6)

נושאים בכתבה תל אביב

עכשיו זה רשמי: עיריית תל אביב קבעה כי התוספת לשטח דירות קיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית תעמוד על 12 מ"ר, ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר. זאת כחלק ממדיניות כוללת להתחדשות בעיר שאישרה היום הוועדה המקומית.

המדיניות החדשה מתייחסת הן לפרויקטים של חיזוק ותוספת והן לפרויקטים מסוג הריסה ובנייה. כמו כן, בדירות ששטחן מעל 80 מ"ר לא תאושר ההגדלה, זאת במטרה לשמור על הגודל הקיים של הדירות ולהימנע מעומסי תשתיות.

בתכניות התחדשות עירונית אחד המרכיבים המשפיעים על היקף זכויות הבנייה הוא היקף שטחי התמורה שמקבלים בעלי הזכויות - נושא שעומד לאחרונה במרכז השיח, בין היתר במסגרת טיוטה שגיבשה מועצת שמאי המקרקעין לאחרונה לתקן 21.1 המגדירה מחדש את התמורה לבעלי דירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי - ומציעה טווח של 12 עד 25 מ"ר, לעומת תוספת של כ-25 מ"ר על פי התקן המקורי.

בתל אביב כאמור כבר הקדימו להכריע בנושא. בפועל, יש לציין כי לעתים ההסכמים של היזמים מול וועדות התכנון שונים בפועל מאלו הנחתמים מול הדיירים.

מטרת המדיניות לפי העירייה, הינה "חידוש מרקמים קיימים תוך שיפור איכות המגורים והמרחב הציבורי. תכניות ההתחדשות העירונית הן הזדמנות חד פעמית לעשות זאת ולהגדיל את מלאי הדירות בעיר. מסמך המדיניות מתייחס למכלול גורמים המשפיעים על תכניות אלו, מתוך מטרה לוודא כי התושבים הוותיקים יהיו שותפים למהלך ויקבלו מידע אמין וזכויותיהם לא יפגעו בתהליך התכנון. המסמך מאפשר קידום תכניות תוך הגברת הוודאות התכנונית ויצירת תהליך עבודה שקוף וברור לכלל הגורמים המעורבים".

ברקע להחלטה, רועי אלקבץ, תא"ל במיל' ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בעירייה, מסביר כי "ניסיון שנצבר בעיר וכן בערים אחרות מלמד כי גידול בתמורות ללא יכולת לתת מענה בבתי ספר, בפתרונות תחבורה, חנייה ושטחים פתוחים, יצר מציאות בלתי נסבלת. כמו כן, אחת הבשורות במסמך היא הזכות הניתנת לבעלי דירות קטנות לקבל זכאות לדירה של 60 מטר לפחות, בלי קשר לאפשרות למרפסת. זוהי אמירה חברתית חשובה של המנהיגות העירונית, שמטרתה ליצור סטנדרט עדכני לדירות קטנות בעיר".

ומה חושבים הגורמים בענף?

"מסמך מנחה מהסוג הזה הוא חשוב ויוצר ודאות תכנונית", כך טוענת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "גם כעת עם הסדרת התמורות, תמיד יהיו מי שיחשבו ויטענו שמגיע להם יותר, אך ככל שהדברים יותר ברורים מההתחלה כך יש פחות התנגדויות ותיאום ציפיות. יצירת ודאות היא דבר חשוב - גם במקרים שבהם תהיה אכזבה של דייר מהמכסה הניתנת לו".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בירך על המהלך: "ההחלטה לקבע תמורה זהה בגודלה ובאופייה לכל הדירות המתפנות נכונה. כבר לפני יותר משנה כשמנהל ההנדסה בעיריית ת"א החל בגיבוש המדיניות, נקראנו להתייעצות בנושא כאשר לנגד עיננו עמדה המטרה לייצר וודאות תכנונית עבור הקבלנים הבונים והדיירים. אישור המדיניות והתנאים יאפשר אחידות בין הפרויקטים בתל אביב יפו, ייצור אמינות בין היזמים לדיירים ויקל על הפעילות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי".

תגובה צוננת יותר נשמעה מצדו של צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית. לטענתו, "הצעד איננו נכון ועשוי להוביל לסיכול תוכניות ולכך שתופעת הסרבנות בקרב דיירים ובעלי דירות רק תגבר. נושא התמורות נידון בתקופה האחרונה ברשויות מקומיות שונות והמגמה הבולטת היא הניסיון להקטין את התמורות ולהוכיח כי בעלי הזכויות על הדירות יכולים להסתדר עם הוספת שטח קטן באופן יחסי. במקרה זה אף קבע לאחרונה בית המשפט כי עצם קבלת דירה חדשה, גם ללא כל תוספת היא תגמול ראוי לבעל הדירה.

"בתל אביב ראינו כבר תמורות שעמדו אפילו על 25 מ"ר לדירות הקיימות, ובמקרים בהם התקשו היזמים לשכנע דיירים אף הבטיחו יותר. שטח גדול זה כתוספת לא היווה ערובה לשיתוף פעולה מצד בעלי הדירות באופן גורף ופעמים רבות הוצאת הפרויקט לפועל נותרה מורכבת וקשה.

"המדיניות החדשה אולי מייצרת עבור הצדדים אחידות אבל היא גם מעלה מספר שאלות - בין השאר איך יתנהגו מעתה בעלי דירות התמורה והאם המדיניות החדשה תגביר או תפחית את המוטיבציה מצידם וכן כיצד תשפיע על תוכניות שנמצאות כבר בתהליך, במסגרתן הובטחה לדיירים תוספת של 25 מ"ר ואף יותר? כמו כן, בהקשר זה צריך גם לייצר וודאות שלא קיימת היום בשאלה אם יידרש תשלום היטל השבחה על דירות התמורה".

תגובה מעורבת להחלטה השמיע ניב רום, מנכ"ל כנען 38 ומבעלי קבוצת כנען. לדבריו, "מצד אחד, עיריית תל אביב פועלת בצורה נכונה כשהיא מגדירה תמורות ידועות מראש כמדיניות תכנונית. הדבר מגדיל את הסיכוי של יציאת פרויקט אל הפועל או מקצר את התהליכים הראשוניים והמשא ומתן של היזם מול בעלי הדירות, מונע ויכוחים ותופעה של סרבנות הנובעת מהמחלוקת לגבי גודל הדירות הצפוי.

"מצד שני אני מכבד את הרצון של רשויות מקומיות אשר מעת לעת פועלות על מנת לייעל את המדיניות של ההתחדשות העירונית אצלן אך יש להתחשב ביזמים ובעלי דירות שכבר החלו לגבש פרויקטים והגיעו להסכמות לגבי גודל דירות מסוים, עוד בטרם נכנסה המדיניות החדשה לתוקף וזאת על פי המדיניות הישנה".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

6.
לא נעשה תמ"א 05/12/2019 10:00
הגב לתגובה זו
חב החשמל רוצה לבנות חדר שנאים. הדירות שלנו הם 80 מ אז לא נקבל כלום רק ניתן לא תודה .
5.
משה 05/12/2019 09:40
הגב לתגובה זו
מספר הדירות הנוספות ישאר כפי שהוא ולכן אין הפחתה בתשתיות ....אין הבדל בין תשתית לדירה של 80 מטר או 100 מטר....יש השפעה על הגדלת הרווחיות ליזם ....על חשבון בעלי הדירות
4.
אבי 05/12/2019 07:45
הגב לתגובה זו
כולם נהנים, למעט הדיירים. צרות עין, למה להגביל? שהקבלן יתאמץ יותר
3.
אחד 05/12/2019 04:49
הגב לתגובה זו
פגיעה קשה ביותר בזכויות הקניין של התושב. עיריית תל אביב מתערבת בחוזים בין אנשים פרטיים, עוד פרק בהלכת אפרופים רק שעכשיו זה מטעם רשות מוניציפלית
2.
אליקו 05/12/2019 00:22
הגב לתגובה זו
חחח חולדאי רוצה לקחת את התמורה לטובת העיריה ,שוד נכסים לאור היום
1.
קש 04/12/2019 20:05
הגב לתגובה זו
מה היה לנו ? בעלי דירות בבניין של 14 -10 דיירים יהפכו לבניין של 30-40 דירות איפה התמורה לבעלי הדירות המקוריים ?

צילום: איציק יצחקי

שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?

סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?

רן קידר | 10/12/2025 15:05

נושאים בכתבה מחירי הדירות היקף משכנתאות

שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל, עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.

כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות. מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר.

ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות.

הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות

נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.

אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.

הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.

להמשך הכתבה לחץ כאן

דירות בבת ים. צילום: צלי אהרון

אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה

אדיר בן עמי | 09/12/2025 19:17

נושאים בכתבה אבי שמחון דירות חדשות

בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.

שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.

בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.

סבסוד המשכנתאות

שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.

בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.

להמשך הכתבה לחץ כאן