שימו לב: המקום בו שוק הדיור הלוהט נכנס לקיפאון - והצפי לגבי מחירי הדירות קודר
שוק הדיור בישראל נמצא כעת במצב לא מוכר. עד לאחרונה הנתונים שזרמו מצד הלמ"ס הצביעו על האטה משמעותית בקצב המכירות מקבלן וגידול במלאי הדירות הלא מכורת, לכאורה סימנים שמעידים על התקררות השוק. עם זאת, בשבוע שעבר עדכנה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי ישנה בעיה עם הנתונים וכעת נערכת בחינה מחדש של מצב העניינים. כל זה קורה במקביל להמשיך עליית מחירי הדירות בקצב גבוה של כ-8% בשנה האחרונה. ל-Bizportal נודע כי בלמ"ס נערכים לפרסם סקירה עדכנית ומתוקנת ב-14 במארס, ואז נדע אם שוק הדיור המקומי אכן נמצא בהאטה, או שטירוף הרכישות נמשך.
רגע לפני פרסום הלמ"ס, מעניין לראות מה קורה כיום בצד השני של כדור הארץ. שוק הנדל"ן שבמחוז ונקובר קנדה, בית לכ-2.5 מיליון תושבים, היה החמים ביותר מסביב לעולם בשנים האחרונות. למעשה, בחודש ספטמבר האחרון פרסם הבנק UBS סקירה לפיה מחירי הדירות בונקובר רשמו ב-5 השנים האחרונות על העלייה החדה ביותר מבין 18 ערים שמוגדרות כמרכזים פיננסיים מסביב לעולם. בדומה למצב בישראל, מחירי הדירות בונקובר יותר מהכפילו את עצמם בעשור האחרון למחירי שיא. אבל בחודשים האחרונים נראה שהשוק נכנס למצב של שינוי כיוון.
בחודש אוגוסט האחרון, הודיע ממשלת הפרובינציה הקנדית על הטלת מס בגובה 15% על משקיעים זרים שיירכשו נדל"ן למגורים בתחומי העיר ונקובר. חודש לאחר מכן פרסם משרד האוצר הקנדי הודעה על הקשחת התנאים לקבלת משכנתא. הצעדים הללו גרמו להיעלמות המשקיעים הזרים וככל הנראה גם העבירו את המסר לפיו הממשלה המקומית נחושה לרסן את עליית מחירי הדירות. כעת שימו לב לנתון הבא שפורסם לפני מספר ימים מצד מקור רשמי בוונקובר: מספר הדירות שנמכרו בחודש ינואר 2017 היה נמוך ב-39.5% לעומת מספר הדירות שנמכרו בינואר 2016. רק 1,523 דירות החליפו ידיים, כלומר חריקת בלמים של ממש בשוק הדיור של ונקובר שכאמור היה הרותח ביותר בעולם. ביחס לחודש דצמבר הירידה מסתכמת ב-11.5%.
- 20.משקיע צנוע 20/02/2017 00:41הגב לתגובה זולומר שזה לא משתלם נדלן למגורים- 0.018 כלומר אחוז ושמינית יצא לי בברוטו, ובעיות של נדלן למגורים. יש כיוונים אחרים,מזל שנמכר במחיר יותר גבוה-לא קל למכור נדלן. צריך לצאת בזמן.
- 19.h 12/02/2017 21:59הגב לתגובה זוגנב! אתה גורם לאנשים למכור במחיר הפסד הברחת משקעים קבלנים יפשטו רגל הרסת את הכלכלה נדלן לידיעתך זה מנוע הצמיחה העולמי מדיני הרסת אותו כמו דיקטטור בהחלטה חפוזה איש רע לא יפה להעניש קשישים שעבדו כל החיים ותרמו למדינה עינייך צרות מידי
- 18.יפה, אבל כאן הממשלה ופלוג (ל"ת)לא מעוניינים בירידת 11/02/2017 19:05הגב לתגובה זו
- 17.המיואשת 10/02/2017 14:51הגב לתגובה זואצלנו חברות נדלן "מוכרות" ליהודים בעולם שזה מעשה ציוני לקנות נדל"ן בישראל כך שהביקוש כל הזמן יעלה. יש ורך דחוף להגביל רכישת נדלן בארץ על ידי יהודי העולם,ולפנות את הדרך לצברים שחיים כך או שירדו בשנים האחרונות ורוצים הביתה
- 16.השקט שלפני הסערה, זה מגיע גם אלינו (ל"ת)דוד 09/02/2017 14:10הגב לתגובה זו
- 15.אנונימי 09/02/2017 12:38הגב לתגובה זובזכות התכנון של המדינה והורדת המחיר מלכתחילה, גם כשהמחירים של הדירות ירדו הקבלנים ימשיכו לבנות בקצבים גבוהים.
- 14.כ 08/02/2017 19:09הגב לתגובה זוקיבינימאט יש לך עיניים צרות על המעמד הבינוני שתרם המון למדינה ולכן תענש כל הבוחרים שלך ברחו נשארת לבד
- 13.אור לגויים 08/02/2017 18:31הגב לתגובה זוהממשלה שרצתה לתמרץ יזמים לבנות עוד ויעוד שירות לעולים מחבר העמים בתחילת שנות ה-90, נתנה הקלות משמעותיות במס הן על מכיראת דירות והן על השכרת נכסים. העדפת שוק הנדל"ן על פני כל השקעה אחרת גרמה למשקיעים לרוץ ולרכוש עוד ועוד נכסים. מה שנדרש היום הוא לבטל את כל הפטורים, כל ההעדפות ולמסות את ההכנסות והרווחים מנדל"ן החל מן השקל הראשון, כלך שלהשקעה בנדל"ן לא יהייה יתרון על פני השקעה אחרת. את המשקיעים מחו"ל יש למסות כפליים כמו בוונקובר.
- 12.אלכס 08/02/2017 17:50הגב לתגובה זואני טוען כבר 5-6 שנים לכל הסביבה שרק אם ממשלה הייתה רוצה לרסן מחירי נדל"ן , היא הייתה עושה זאת בשני שלושה צעדים מנהלתיים ללא צורך בחקיקה, המה מה ? לא יאירקה ולא מוישלה לא רצו את זה. למה? כי הם מייצגים אינטרסים של כוחות חזקים שלא מעוניינים בריסון ולא בבטיך.
- 11.קטן עלינו ונקובר 08/02/2017 17:41הגב לתגובה זולוקחים את מנהטן בהליכה
- 10.הנתון שיתקבל ב14 במארס לא מעניין ובטח שלא מציין מגמה. (ל"ת)גלאי חזרזירים 08/02/2017 16:35הגב לתגובה זו
- שמאי 10/02/2017 15:03הגב לתגובה זו14/3????? אתה לא מרגיש את הלחץ באוצר שהנתונים לא מתאימים לפמפומים שלהם, וןעכשיו בתירוצים של גן ילדים מסתירים אותם?
- שמאי 08/02/2017 20:49הגב לתגובה זופחות עיסקאות וביקושים גבוהים שמרוסנים מלאכותית, מתכון לזינוק במחירים במרץ..... בדיוק כמו הטיפשות של מעמ ס, אבל הפעם טיפשות בליגה עולמית.
- 9.משקיע מעפן 08/02/2017 16:32הגב לתגובה זואת המדינה . כל הטמעים היו מתבכיינים לקחו את הפנסיה ועוד בולשיט
- המס הוא על משקיעי חוץ (ל"ת)תקרא 08/02/2017 17:41הגב לתגובה זו
- איציק 08/02/2017 18:01אצלנו האויב הינו מבית
- 8.איזה כותרת מטעה ומניפולטיבית!!!! (ל"ת)לא יאומן!!! 08/02/2017 16:32הגב לתגובה זו
- 7.נדלניסט בדימוס 08/02/2017 16:30הגב לתגובה זושלאחר תשלום המס.
- שמאי 10/02/2017 15:05הגב לתגובה זובנתוני הלמ"ס ש"לא יצליחו לתקן" אלא עד 14/3.... פחחחחחחלון
- 6.יניב 08/02/2017 16:28הגב לתגובה זווהמחירים יתחילו להיחתך יפה. פה בונים הרבה מאוד כך שברגע שהמשקיעים יעלמו יהיו כ"כ הרבה דירות בשוק בלי קונים שמחירי דירות החדשות ירדו משמעותית ויגררו גם את שוק יד שניה לירידות.
- המשקיעים פה להשאר הרבה זמן,ויודעים להתארגן מחדש (ל"ת)משקיע 10/02/2017 15:06הגב לתגובה זו
- 5.שמעון 08/02/2017 16:24הגב לתגובה זוכחלון משלם לכתבים.כדי ליכתוב כתבות כאלו
- וגם לטוקבקיסטים מתחזים להגיב, לא ממש משכנע אף אחד (ל"ת)שמאי 08/02/2017 20:52הגב לתגובה זו
- 4.קר 08/02/2017 16:23הגב לתגובה זותראו מה הולך בקנדה, שם אף אחד לא מתבכיין, מוכרים וזהו. ירידת מחירי הדיור בקנדה היא עוד כלום לעומת מה שיקרה כאן וזאת עקב ההפרש העצום בין השכר לרמות המחירים ההזויות בישראל.
- 3.אבי 08/02/2017 16:23הגב לתגובה זוכל חודש כתבה כדי להפחיד.לבינתייים המחירים עולים כל חודש
- טדי 08/02/2017 18:26הגב לתגובה זוהרי גם כאן המחירים ירדו בשנים 1998-2008 ריאלית ב 40%.. למ שזה לכ יקרה עוד פעם?
- 2.אמי 08/02/2017 15:56הגב לתגובה זוהמחירים בישראל יקרסו כי לראשונה יטפלו בבעיה האמיתית.
- טדי 08/02/2017 18:25הגב לתגובה זומספר העיסקאות בקריסה המחירים בשוק הולכים להתרסק
- משרד תיווך 10/02/2017 15:08צעירים ותמימים מחכים לירידת מחירים.....
- 1.המוכיח 08/02/2017 15:55הגב לתגובה זומנסים להסתיר את הכשלון של הממשלה ע"י איסור פרסום הנתונים.
- מעניין כמה זמן ימשיכו לשפץ את הנתונים,חבורת אפסים.הביתה (ל"ת)שמאי 08/02/2017 20:53הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
