שימו לב: המקום בו שוק הדיור הלוהט נכנס לקיפאון - והצפי לגבי מחירי הדירות קודר
שוק הדיור בישראל נמצא כעת במצב לא מוכר. עד לאחרונה הנתונים שזרמו מצד הלמ"ס הצביעו על האטה משמעותית בקצב המכירות מקבלן וגידול במלאי הדירות הלא מכורת, לכאורה סימנים שמעידים על התקררות השוק. עם זאת, בשבוע שעבר עדכנה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי ישנה בעיה עם הנתונים וכעת נערכת בחינה מחדש של מצב העניינים. כל זה קורה במקביל להמשיך עליית מחירי הדירות בקצב גבוה של כ-8% בשנה האחרונה. ל-Bizportal נודע כי בלמ"ס נערכים לפרסם סקירה עדכנית ומתוקנת ב-14 במארס, ואז נדע אם שוק הדיור המקומי אכן נמצא בהאטה, או שטירוף הרכישות נמשך.
רגע לפני פרסום הלמ"ס, מעניין לראות מה קורה כיום בצד השני של כדור הארץ. שוק הנדל"ן שבמחוז ונקובר קנדה, בית לכ-2.5 מיליון תושבים, היה החמים ביותר מסביב לעולם בשנים האחרונות. למעשה, בחודש ספטמבר האחרון פרסם הבנק UBS סקירה לפיה מחירי הדירות בונקובר רשמו ב-5 השנים האחרונות על העלייה החדה ביותר מבין 18 ערים שמוגדרות כמרכזים פיננסיים מסביב לעולם. בדומה למצב בישראל, מחירי הדירות בונקובר יותר מהכפילו את עצמם בעשור האחרון למחירי שיא. אבל בחודשים האחרונים נראה שהשוק נכנס למצב של שינוי כיוון.
בחודש אוגוסט האחרון, הודיע ממשלת הפרובינציה הקנדית על הטלת מס בגובה 15% על משקיעים זרים שיירכשו נדל"ן למגורים בתחומי העיר ונקובר. חודש לאחר מכן פרסם משרד האוצר הקנדי הודעה על הקשחת התנאים לקבלת משכנתא. הצעדים הללו גרמו להיעלמות המשקיעים הזרים וככל הנראה גם העבירו את המסר לפיו הממשלה המקומית נחושה לרסן את עליית מחירי הדירות. כעת שימו לב לנתון הבא שפורסם לפני מספר ימים מצד מקור רשמי בוונקובר: מספר הדירות שנמכרו בחודש ינואר 2017 היה נמוך ב-39.5% לעומת מספר הדירות שנמכרו בינואר 2016. רק 1,523 דירות החליפו ידיים, כלומר חריקת בלמים של ממש בשוק הדיור של ונקובר שכאמור היה הרותח ביותר בעולם. ביחס לחודש דצמבר הירידה מסתכמת ב-11.5%.
- 20.משקיע צנוע 20/02/2017 00:41הגב לתגובה זולומר שזה לא משתלם נדלן למגורים- 0.018 כלומר אחוז ושמינית יצא לי בברוטו, ובעיות של נדלן למגורים. יש כיוונים אחרים,מזל שנמכר במחיר יותר גבוה-לא קל למכור נדלן. צריך לצאת בזמן.
- 19.h 12/02/2017 21:59הגב לתגובה זוגנב! אתה גורם לאנשים למכור במחיר הפסד הברחת משקעים קבלנים יפשטו רגל הרסת את הכלכלה נדלן לידיעתך זה מנוע הצמיחה העולמי מדיני הרסת אותו כמו דיקטטור בהחלטה חפוזה איש רע לא יפה להעניש קשישים שעבדו כל החיים ותרמו למדינה עינייך צרות מידי
- 18.יפה, אבל כאן הממשלה ופלוג (ל"ת)לא מעוניינים בירידת 11/02/2017 19:05הגב לתגובה זו
- 17.המיואשת 10/02/2017 14:51הגב לתגובה זואצלנו חברות נדלן "מוכרות" ליהודים בעולם שזה מעשה ציוני לקנות נדל"ן בישראל כך שהביקוש כל הזמן יעלה. יש ורך דחוף להגביל רכישת נדלן בארץ על ידי יהודי העולם,ולפנות את הדרך לצברים שחיים כך או שירדו בשנים האחרונות ורוצים הביתה
- 16.השקט שלפני הסערה, זה מגיע גם אלינו (ל"ת)דוד 09/02/2017 14:10הגב לתגובה זו
- 15.אנונימי 09/02/2017 12:38הגב לתגובה זובזכות התכנון של המדינה והורדת המחיר מלכתחילה, גם כשהמחירים של הדירות ירדו הקבלנים ימשיכו לבנות בקצבים גבוהים.
- 14.כ 08/02/2017 19:09הגב לתגובה זוקיבינימאט יש לך עיניים צרות על המעמד הבינוני שתרם המון למדינה ולכן תענש כל הבוחרים שלך ברחו נשארת לבד
- 13.אור לגויים 08/02/2017 18:31הגב לתגובה זוהממשלה שרצתה לתמרץ יזמים לבנות עוד ויעוד שירות לעולים מחבר העמים בתחילת שנות ה-90, נתנה הקלות משמעותיות במס הן על מכיראת דירות והן על השכרת נכסים. העדפת שוק הנדל"ן על פני כל השקעה אחרת גרמה למשקיעים לרוץ ולרכוש עוד ועוד נכסים. מה שנדרש היום הוא לבטל את כל הפטורים, כל ההעדפות ולמסות את ההכנסות והרווחים מנדל"ן החל מן השקל הראשון, כלך שלהשקעה בנדל"ן לא יהייה יתרון על פני השקעה אחרת. את המשקיעים מחו"ל יש למסות כפליים כמו בוונקובר.
- 12.אלכס 08/02/2017 17:50הגב לתגובה זואני טוען כבר 5-6 שנים לכל הסביבה שרק אם ממשלה הייתה רוצה לרסן מחירי נדל"ן , היא הייתה עושה זאת בשני שלושה צעדים מנהלתיים ללא צורך בחקיקה, המה מה ? לא יאירקה ולא מוישלה לא רצו את זה. למה? כי הם מייצגים אינטרסים של כוחות חזקים שלא מעוניינים בריסון ולא בבטיך.
- 11.קטן עלינו ונקובר 08/02/2017 17:41הגב לתגובה זולוקחים את מנהטן בהליכה
- 10.הנתון שיתקבל ב14 במארס לא מעניין ובטח שלא מציין מגמה. (ל"ת)גלאי חזרזירים 08/02/2017 16:35הגב לתגובה זו
- שמאי 10/02/2017 15:03הגב לתגובה זו14/3????? אתה לא מרגיש את הלחץ באוצר שהנתונים לא מתאימים לפמפומים שלהם, וןעכשיו בתירוצים של גן ילדים מסתירים אותם?
- שמאי 08/02/2017 20:49הגב לתגובה זופחות עיסקאות וביקושים גבוהים שמרוסנים מלאכותית, מתכון לזינוק במחירים במרץ..... בדיוק כמו הטיפשות של מעמ ס, אבל הפעם טיפשות בליגה עולמית.
- 9.משקיע מעפן 08/02/2017 16:32הגב לתגובה זואת המדינה . כל הטמעים היו מתבכיינים לקחו את הפנסיה ועוד בולשיט
- המס הוא על משקיעי חוץ (ל"ת)תקרא 08/02/2017 17:41הגב לתגובה זו
- איציק 08/02/2017 18:01אצלנו האויב הינו מבית
- 8.איזה כותרת מטעה ומניפולטיבית!!!! (ל"ת)לא יאומן!!! 08/02/2017 16:32הגב לתגובה זו
- 7.נדלניסט בדימוס 08/02/2017 16:30הגב לתגובה זושלאחר תשלום המס.
- שמאי 10/02/2017 15:05הגב לתגובה זובנתוני הלמ"ס ש"לא יצליחו לתקן" אלא עד 14/3.... פחחחחחחלון
- 6.יניב 08/02/2017 16:28הגב לתגובה זווהמחירים יתחילו להיחתך יפה. פה בונים הרבה מאוד כך שברגע שהמשקיעים יעלמו יהיו כ"כ הרבה דירות בשוק בלי קונים שמחירי דירות החדשות ירדו משמעותית ויגררו גם את שוק יד שניה לירידות.
- המשקיעים פה להשאר הרבה זמן,ויודעים להתארגן מחדש (ל"ת)משקיע 10/02/2017 15:06הגב לתגובה זו
- 5.שמעון 08/02/2017 16:24הגב לתגובה זוכחלון משלם לכתבים.כדי ליכתוב כתבות כאלו
- וגם לטוקבקיסטים מתחזים להגיב, לא ממש משכנע אף אחד (ל"ת)שמאי 08/02/2017 20:52הגב לתגובה זו
- 4.קר 08/02/2017 16:23הגב לתגובה זותראו מה הולך בקנדה, שם אף אחד לא מתבכיין, מוכרים וזהו. ירידת מחירי הדיור בקנדה היא עוד כלום לעומת מה שיקרה כאן וזאת עקב ההפרש העצום בין השכר לרמות המחירים ההזויות בישראל.
- 3.אבי 08/02/2017 16:23הגב לתגובה זוכל חודש כתבה כדי להפחיד.לבינתייים המחירים עולים כל חודש
- טדי 08/02/2017 18:26הגב לתגובה זוהרי גם כאן המחירים ירדו בשנים 1998-2008 ריאלית ב 40%.. למ שזה לכ יקרה עוד פעם?
- 2.אמי 08/02/2017 15:56הגב לתגובה זוהמחירים בישראל יקרסו כי לראשונה יטפלו בבעיה האמיתית.
- טדי 08/02/2017 18:25הגב לתגובה זומספר העיסקאות בקריסה המחירים בשוק הולכים להתרסק
- משרד תיווך 10/02/2017 15:08צעירים ותמימים מחכים לירידת מחירים.....
- 1.המוכיח 08/02/2017 15:55הגב לתגובה זומנסים להסתיר את הכשלון של הממשלה ע"י איסור פרסום הנתונים.
- מעניין כמה זמן ימשיכו לשפץ את הנתונים,חבורת אפסים.הביתה (ל"ת)שמאי 08/02/2017 20:53הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים, אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביינים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכר הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
לאחר מחלוקת ממושכת: האוצר אימץ את עמדת המשנה ליועמשי"ת כרמית יולוס - ההפקעות יוגבלו לרבע מהמתחם בלבד; וגם - האם זכות הקניין גוברת על הצורך לשיקום?
משרד האוצר פרסם אתמול את תזכיר החוק לשיקום נזקי המלחמה בדרך של התחדשות עירונית. כבר תקופה של כ-3 חודשים שאנחנו כותבים על ההכנה לתזכיר ונראה שכעת - ניתן המענה המיוחל - רק שצריך לשים לב גם לתנאים וחשוב להבין לקראת מה תחום ההתחדשות העירונית הולך. הדבר מגיע על רקע ההרס שנגרם לבניינים רבים במבצע "עם כלביא" שאירע בחודש יוני האחרון. התזכיר קובע מתווה חסר תקדים לשיקום מהיר של מתחמי מגורים, תוך קיצור די משמעותי של הליכי תכנון ורישוי, מתן הטבות מיסוי מקיפות, והסדרת זכויות בעלי הדירות. אחד הסעיפים המרכזיים והרגישים ביותר נוגע לשאלה: האם וכמה דירות שלא נהרסו בפועל יוכלו להיכלל בהליך הפקעה לצורך פרויקט שיקום כולל. כזכור - בתחילת הדרך כשרק גובש החוק לשיקום הבניינים שנפגעו ולאחר שהסתיים המבצע כאמור ביוני. נאמר כי המדינה תשקם מתחמים באופן גורף, קרי - שיקום של בניינים שלמים מבלי להתחשב באם הבניין נפגע או לא אלא להסתכל על המתחם הכולל ואם הוא כן נפגע בפועל - אז לבנות מחדש.
כלומר, מספיק שרק חלק מהמתחם משויך לבניין שנפגע - אז הוא ישוקם. ואז הגיעה ההתנגדות של המשנה ליועמ"שית - כרמית יולוס, שאמרה כי אין לשלול את זכות הקניין של הדיירים שלא רוצים לקחת חלק בפינוי בינוי. ורוב של 51% זה רוב שפוגע דה פקטו בזכות הקניין של המיעוט שבמקרה הזה הוא נמוך בסכום זעיר מהרוב. להרחבה בנושא הרוב של 51% ראו כאן: תמ"א עם 51%? שיקום ההרס לא צריך לבוא על גב המוחלשים. בנוסף כתבנו על הרוב 'החדש' כאן - התחדשות עירונית בשיעור הסכמה של 51% באזורי הטילים.
נכון להחלטה הנוכחית שהגיעה אמש, נקבע כי ניתן יהיה לצרף למתחם השיקום גם בניינים שלא נפגעו ישירות מהטילים. אך שיעורם לא יעלה על 25% מכלל השטח. המשמעות היא שהמדינה תוכל להפקיע דירות גם במבנים סמוכים שלא קרסו, אך רק אם מדובר במיעוט מתוך התוכנית הכוללת. בכך קיבל האוצר את עמדתה של יולוס, שהתעקשה על הגבלת שיעור ההפקעות כדי למנוע פגיעה חריגה בזכות הקניין כאמור. לפי התזכיר, הוועדה המיוחדת שתוקם לצורך שיקום תבחן את המתחם שנפגע, את סביבתו ואת גבולות האזור שיוגדר 'אזור שיקום והתחדשות'. במסגרת זו ייכללו בוודאות מבנים שנהרסו כליל או כאלה שנפגעו והוגדרו בחוות דעת מהנדס כבלתי ראויים למגורים.
רק במקרים בהם יימצא צורך תכנוני מובהק ניתן יהיה לצרף מבנים נוספים שלא נהרסו. מדובר על שטח של עד רבע ממהמתחם כולו. מעבר לכך, התזכיר מציע סל כלים חדש שמטרתו להאיץ את השיקום ולאפשר לדיירים וליזמים לצאת לדרך במהירות: מנגנון ה-Buy out. שמאפשר לבעלי הדירות לבחור אם להצטרף לפרויקט ההתחדשות העירונית ולקבל דירה חדשה, או לצאת מהפרויקט ולקבל פיצוי כספי מלא לפי שומת השמאי הממשלתי.
- פרופדו הגיעה לרוב נדרש להתחדשות עירונית בתל-אביב
- פלורנטין בתנופה: השכונה גדלה והיצע הפרויקטים מתרחב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המנגנון הזה נועד לתת ודאות ולאפשר גם למי שלא רוצה להמתין שנים עד לסיום הבנייה לקבל מענה כספי מיידי. אלא שכעת מצוין כי הפיצוי יהיה גבוה ביחס לשומה ואף תינתן פרמיה מסוימת למי שייבחר לצאת באופן מהיר יחסית. יהיה מעניין לחכות ולראות האם המדינה אכן תממש את ההבטחה בהקשר הזה. נוסף לכך, נקבע כי סף ההסכמה הדרוש להפעלת פרויקט יופחת: במקום הצורך ברוב של 67% כפי שנהוג כיום ל'רוב דרוש', די בהסכמה של 51% בלבד כדי להניע את התהליך, כך שמספר קטן יותר של דיירים לא יוכל לעכב פרויקט שלם. לצד זאת נקבעים לוחות זמנים קשיחים שמטרתם למנוע גרירת רגליים: בתוך 60 יום תוקם נציגות דיירים ותיבחר להם ליווי משפטי, בתוך 90 יום ניתן יהיה לבטל עסקאות קיימות עם יזמים ולהתקשר עם יזם חדש, ואם בתוך 150 יום לא מושג רוב, המדינה תוכל להתערב ישירות, להפקיע זכויות ואף למנות יזם מטעמה.
