שימו לב: המקום בו שוק הדיור הלוהט נכנס לקיפאון - והצפי לגבי מחירי הדירות קודר

בזמן שבשוק המקומי ממתינים כעת בדריכות לפרסום הנתון הקריטי ב-14 במארס, הנה חומר למחשבה
יוסי פינק | (32)

שוק הדיור בישראל נמצא כעת במצב לא מוכר. עד לאחרונה הנתונים שזרמו מצד הלמ"ס הצביעו על האטה משמעותית בקצב המכירות מקבלן וגידול במלאי הדירות הלא מכורת, לכאורה סימנים שמעידים על התקררות השוק. עם זאת, בשבוע שעבר עדכנה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי ישנה בעיה עם הנתונים וכעת נערכת בחינה מחדש של מצב העניינים. כל זה קורה במקביל להמשיך עליית מחירי הדירות בקצב גבוה של כ-8% בשנה האחרונה. ל-Bizportal נודע כי בלמ"ס נערכים לפרסם סקירה עדכנית ומתוקנת ב-14 במארס, ואז נדע אם שוק הדיור המקומי אכן נמצא בהאטה, או שטירוף הרכישות נמשך.

רגע לפני פרסום הלמ"ס, מעניין לראות מה קורה כיום בצד השני של כדור הארץ. שוק הנדל"ן שבמחוז ונקובר קנדה, בית לכ-2.5 מיליון תושבים, היה החמים ביותר מסביב לעולם בשנים האחרונות. למעשה, בחודש ספטמבר האחרון פרסם הבנק UBS סקירה לפיה מחירי הדירות בונקובר רשמו ב-5 השנים האחרונות על העלייה החדה ביותר מבין 18 ערים שמוגדרות כמרכזים פיננסיים מסביב לעולם. בדומה למצב בישראל, מחירי הדירות בונקובר יותר מהכפילו את עצמם בעשור האחרון למחירי שיא. אבל בחודשים האחרונים נראה שהשוק נכנס למצב של שינוי כיוון.

בחודש אוגוסט האחרון, הודיע ממשלת הפרובינציה הקנדית על הטלת מס בגובה 15% על משקיעים זרים שיירכשו נדל"ן למגורים בתחומי העיר ונקובר. חודש לאחר מכן פרסם משרד האוצר הקנדי הודעה על הקשחת התנאים לקבלת משכנתא. הצעדים הללו גרמו להיעלמות המשקיעים הזרים וככל הנראה גם העבירו את המסר לפיו הממשלה המקומית נחושה לרסן את עליית מחירי הדירות. כעת שימו לב לנתון הבא שפורסם לפני מספר ימים מצד מקור רשמי בוונקובר: מספר הדירות שנמכרו בחודש ינואר 2017 היה נמוך ב-39.5% לעומת מספר הדירות שנמכרו בינואר 2016. רק 1,523 דירות החליפו ידיים, כלומר חריקת בלמים של ממש בשוק הדיור של ונקובר שכאמור היה הרותח ביותר בעולם. ביחס לחודש דצמבר הירידה מסתכמת ב-11.5%.

תגובות לכתבה(32):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 20.
    משקיע צנוע 20/02/2017 00:41
    הגב לתגובה זו
    לומר שזה לא משתלם נדלן למגורים- 0.018 כלומר אחוז ושמינית יצא לי בברוטו, ובעיות של נדלן למגורים. יש כיוונים אחרים,מזל שנמכר במחיר יותר גבוה-לא קל למכור נדלן. צריך לצאת בזמן.
  • 19.
    h 12/02/2017 21:59
    הגב לתגובה זו
    גנב! אתה גורם לאנשים למכור במחיר הפסד הברחת משקעים קבלנים יפשטו רגל הרסת את הכלכלה נדלן לידיעתך זה מנוע הצמיחה העולמי מדיני הרסת אותו כמו דיקטטור בהחלטה חפוזה איש רע לא יפה להעניש קשישים שעבדו כל החיים ותרמו למדינה עינייך צרות מידי
  • 18.
    יפה, אבל כאן הממשלה ופלוג (ל"ת)
    לא מעוניינים בירידת 11/02/2017 19:05
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    המיואשת 10/02/2017 14:51
    הגב לתגובה זו
    אצלנו חברות נדלן "מוכרות" ליהודים בעולם שזה מעשה ציוני לקנות נדל"ן בישראל כך שהביקוש כל הזמן יעלה. יש ורך דחוף להגביל רכישת נדלן בארץ על ידי יהודי העולם,ולפנות את הדרך לצברים שחיים כך או שירדו בשנים האחרונות ורוצים הביתה
  • 16.
    השקט שלפני הסערה, זה מגיע גם אלינו (ל"ת)
    דוד 09/02/2017 14:10
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    אנונימי 09/02/2017 12:38
    הגב לתגובה זו
    בזכות התכנון של המדינה והורדת המחיר מלכתחילה, גם כשהמחירים של הדירות ירדו הקבלנים ימשיכו לבנות בקצבים גבוהים.
  • 14.
    כ 08/02/2017 19:09
    הגב לתגובה זו
    קיבינימאט יש לך עיניים צרות על המעמד הבינוני שתרם המון למדינה ולכן תענש כל הבוחרים שלך ברחו נשארת לבד
  • 13.
    אור לגויים 08/02/2017 18:31
    הגב לתגובה זו
    הממשלה שרצתה לתמרץ יזמים לבנות עוד ויעוד שירות לעולים מחבר העמים בתחילת שנות ה-90, נתנה הקלות משמעותיות במס הן על מכיראת דירות והן על השכרת נכסים. העדפת שוק הנדל"ן על פני כל השקעה אחרת גרמה למשקיעים לרוץ ולרכוש עוד ועוד נכסים. מה שנדרש היום הוא לבטל את כל הפטורים, כל ההעדפות ולמסות את ההכנסות והרווחים מנדל"ן החל מן השקל הראשון, כלך שלהשקעה בנדל"ן לא יהייה יתרון על פני השקעה אחרת. את המשקיעים מחו"ל יש למסות כפליים כמו בוונקובר.
  • 12.
    אלכס 08/02/2017 17:50
    הגב לתגובה זו
    אני טוען כבר 5-6 שנים לכל הסביבה שרק אם ממשלה הייתה רוצה לרסן מחירי נדל"ן , היא הייתה עושה זאת בשני שלושה צעדים מנהלתיים ללא צורך בחקיקה, המה מה ? לא יאירקה ולא מוישלה לא רצו את זה. למה? כי הם מייצגים אינטרסים של כוחות חזקים שלא מעוניינים בריסון ולא בבטיך.
  • 11.
    קטן עלינו ונקובר 08/02/2017 17:41
    הגב לתגובה זו
    לוקחים את מנהטן בהליכה
  • 10.
    הנתון שיתקבל ב14 במארס לא מעניין ובטח שלא מציין מגמה. (ל"ת)
    גלאי חזרזירים 08/02/2017 16:35
    הגב לתגובה זו
  • שמאי 10/02/2017 15:03
    הגב לתגובה זו
    14/3????? אתה לא מרגיש את הלחץ באוצר שהנתונים לא מתאימים לפמפומים שלהם, וןעכשיו בתירוצים של גן ילדים מסתירים אותם?
  • שמאי 08/02/2017 20:49
    הגב לתגובה זו
    פחות עיסקאות וביקושים גבוהים שמרוסנים מלאכותית, מתכון לזינוק במחירים במרץ..... בדיוק כמו הטיפשות של מעמ ס, אבל הפעם טיפשות בליגה עולמית.
  • 9.
    משקיע מעפן 08/02/2017 16:32
    הגב לתגובה זו
    את המדינה . כל הטמעים היו מתבכיינים לקחו את הפנסיה ועוד בולשיט
  • המס הוא על משקיעי חוץ (ל"ת)
    תקרא 08/02/2017 17:41
    הגב לתגובה זו
  • איציק 08/02/2017 18:01
    אצלנו האויב הינו מבית
  • 8.
    איזה כותרת מטעה ומניפולטיבית!!!! (ל"ת)
    לא יאומן!!! 08/02/2017 16:32
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    נדלניסט בדימוס 08/02/2017 16:30
    הגב לתגובה זו
    שלאחר תשלום המס.
  • שמאי 10/02/2017 15:05
    הגב לתגובה זו
    בנתוני הלמ"ס ש"לא יצליחו לתקן" אלא עד 14/3.... פחחחחחחלון
  • 6.
    יניב 08/02/2017 16:28
    הגב לתגובה זו
    והמחירים יתחילו להיחתך יפה. פה בונים הרבה מאוד כך שברגע שהמשקיעים יעלמו יהיו כ"כ הרבה דירות בשוק בלי קונים שמחירי דירות החדשות ירדו משמעותית ויגררו גם את שוק יד שניה לירידות.
  • המשקיעים פה להשאר הרבה זמן,ויודעים להתארגן מחדש (ל"ת)
    משקיע 10/02/2017 15:06
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    שמעון 08/02/2017 16:24
    הגב לתגובה זו
    כחלון משלם לכתבים.כדי ליכתוב כתבות כאלו
  • וגם לטוקבקיסטים מתחזים להגיב, לא ממש משכנע אף אחד (ל"ת)
    שמאי 08/02/2017 20:52
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    קר 08/02/2017 16:23
    הגב לתגובה זו
    תראו מה הולך בקנדה, שם אף אחד לא מתבכיין, מוכרים וזהו. ירידת מחירי הדיור בקנדה היא עוד כלום לעומת מה שיקרה כאן וזאת עקב ההפרש העצום בין השכר לרמות המחירים ההזויות בישראל.
  • 3.
    אבי 08/02/2017 16:23
    הגב לתגובה זו
    כל חודש כתבה כדי להפחיד.לבינתייים המחירים עולים כל חודש
  • טדי 08/02/2017 18:26
    הגב לתגובה זו
    הרי גם כאן המחירים ירדו בשנים 1998-2008 ריאלית ב 40%.. למ שזה לכ יקרה עוד פעם?
  • 2.
    אמי 08/02/2017 15:56
    הגב לתגובה זו
    המחירים בישראל יקרסו כי לראשונה יטפלו בבעיה האמיתית.
  • טדי 08/02/2017 18:25
    הגב לתגובה זו
    מספר העיסקאות בקריסה המחירים בשוק הולכים להתרסק
  • משרד תיווך 10/02/2017 15:08
    צעירים ותמימים מחכים לירידת מחירים.....
  • 1.
    המוכיח 08/02/2017 15:55
    הגב לתגובה זו
    מנסים להסתיר את הכשלון של הממשלה ע"י איסור פרסום הנתונים.
  • מעניין כמה זמן ימשיכו לשפץ את הנתונים,חבורת אפסים.הביתה (ל"ת)
    שמאי 08/02/2017 20:53
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.