מעלות S&P על שיכון ובינוי: "מעבירים לתחזית שלילית, לאור חולשה בביצועים בניגריה"
שיכון ובינוי חברת שיכון ובינוי נמצאת השבוע במוקד סערה, זאת בשל החשיפה המשמעותית של החברה לניגריה. המדינה שהינה הכלכלה הגדולה באפריקה הגישה לקרן המטבע העולמית בקשה רשמית לסיוע חירום - זאת בשל התרסקות מחירי הנפט (לכתבה המלאה בנושא). ביום שני הגיבה מניית שיכון ובינוי בנפילה של 8% והבוקר נכנסה לתמונה גם סוכנות הדירוג S&P מעלות שמעדכנת את תחזית הדירוג לשלילית, "לאור חולשה בביצועים בניגריה".
בעדכון הדירוג שפרסמה היום הסוכנות, נכתב כי "שינוי תחזית הדירוג לשלילית משקף את הערכתנו כי יחסי כיסוי החוב עלולים להמשיך ולרדת בהכנסות מפרויקטים בניגריה, המהווה אחד מאזורי הפעילות המרכזיים של החברה. כך שאם ימשיך להחריף המצב, עלולים יחסי כיסוי החוב של החברה שלא להלום את הדירוג הנוכחי". יחד עם זאת, כלכלני S&P ציינו כי "סיכונים אלה עשויים להתמתן במידה והחברה תבצע מימושים בהיקפים נרחבים ובזמן".
בהתייחס לרווחים הסופיים של השנה נכתב בעדכון כי "בשנת 2015, אנו צופים ירידה ב- EBITDA המתואמת (ללא רווחים ממימושים) בכ-20% לעומת שנים קודמות, מעבר למה שצפינו בתרחישים הקודמים שלנו. אנו צופים כי ה- EBITDA לשנת 2015 תסתכם לכ-800-850 מיליון שקלים, בהשוואה לכ-1 מיליארד שקלים בשנים קודמות, בעיקר לאור ההאטה בפעילות החברה בניגריה".
סוכנות הדירוג מציגה שני תרחישים אפשריים. האחד הינו "התרחיש שלילי פעולת דירוג שלילית תיתכן במידה והחברה לא תשמור לאורך זמן על היחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי. תרחיש זה אפשרי במידה ומימוש נכסים לא יבוצע בהיקפים ובעיתוי המתאימים, תוך שהמצב בניגריה אינו חוזר לקדמותו על בסיס קבוע ואף מחריף והחברה לא ייצרה מקורות חלופיים שיקזזו השפעה זו. התרחיש החיובי הינו שינוי תחזית הדירוג ליציבה יתכן במידה ויחסי כיסוי החוב יחזרו באופן קבוע לרמה ההולמת את הדירוג הנוכחי, קרי, חוב ל-EBITDA של מתחת ל-4.5x ו- EBITDA להוצאות מימון של מעל 2.5x לאורך זמן ומבלי שצפוי לחץ שלילי כלשהו מכיוון אפריקה".
- שיכון ובינוי בונה על המטרו - "הפרויקט יפגוש את הקבוצה כיזמית וכקבלנית ביצוע"
- שו"ב אנרגיה מסכמת רבעון עם עלייה של 12% בהכנסות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האג"חים של שיכון ובינוי שחטפו מכה חזקה בימים האחרונים, דווקא מתקנים היום מעט מעלה. התשואה אג"ח ו' של החברה שפתחה את 2016 בתשואה של כ-3.25%, נסחרת כעת כבר בתשואה של עד 4%. שיכון ובינוי אגח 6
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
