מעלות S&P על שיכון ובינוי: "מעבירים לתחזית שלילית, לאור חולשה בביצועים בניגריה"
שיכון ובינוי חברת שיכון ובינוי נמצאת השבוע במוקד סערה, זאת בשל החשיפה המשמעותית של החברה לניגריה. המדינה שהינה הכלכלה הגדולה באפריקה הגישה לקרן המטבע העולמית בקשה רשמית לסיוע חירום - זאת בשל התרסקות מחירי הנפט (לכתבה המלאה בנושא). ביום שני הגיבה מניית שיכון ובינוי בנפילה של 8% והבוקר נכנסה לתמונה גם סוכנות הדירוג S&P מעלות שמעדכנת את תחזית הדירוג לשלילית, "לאור חולשה בביצועים בניגריה".
בעדכון הדירוג שפרסמה היום הסוכנות, נכתב כי "שינוי תחזית הדירוג לשלילית משקף את הערכתנו כי יחסי כיסוי החוב עלולים להמשיך ולרדת בהכנסות מפרויקטים בניגריה, המהווה אחד מאזורי הפעילות המרכזיים של החברה. כך שאם ימשיך להחריף המצב, עלולים יחסי כיסוי החוב של החברה שלא להלום את הדירוג הנוכחי". יחד עם זאת, כלכלני S&P ציינו כי "סיכונים אלה עשויים להתמתן במידה והחברה תבצע מימושים בהיקפים נרחבים ובזמן".
בהתייחס לרווחים הסופיים של השנה נכתב בעדכון כי "בשנת 2015, אנו צופים ירידה ב- EBITDA המתואמת (ללא רווחים ממימושים) בכ-20% לעומת שנים קודמות, מעבר למה שצפינו בתרחישים הקודמים שלנו. אנו צופים כי ה- EBITDA לשנת 2015 תסתכם לכ-800-850 מיליון שקלים, בהשוואה לכ-1 מיליארד שקלים בשנים קודמות, בעיקר לאור ההאטה בפעילות החברה בניגריה".
סוכנות הדירוג מציגה שני תרחישים אפשריים. האחד הינו "התרחיש שלילי פעולת דירוג שלילית תיתכן במידה והחברה לא תשמור לאורך זמן על היחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי. תרחיש זה אפשרי במידה ומימוש נכסים לא יבוצע בהיקפים ובעיתוי המתאימים, תוך שהמצב בניגריה אינו חוזר לקדמותו על בסיס קבוע ואף מחריף והחברה לא ייצרה מקורות חלופיים שיקזזו השפעה זו. התרחיש החיובי הינו שינוי תחזית הדירוג ליציבה יתכן במידה ויחסי כיסוי החוב יחזרו באופן קבוע לרמה ההולמת את הדירוג הנוכחי, קרי, חוב ל-EBITDA של מתחת ל-4.5x ו- EBITDA להוצאות מימון של מעל 2.5x לאורך זמן ומבלי שצפוי לחץ שלילי כלשהו מכיוון אפריקה".
- שיכון ובינוי מקדמת בכפר יונה שכונה בשטח של 400 דונם; המניה קופצת
- בעלי המניות התנגדו אבל שיכון ובינוי אישרה: חבילת השכר של המנכ"ל החדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האג"חים של שיכון ובינוי שחטפו מכה חזקה בימים האחרונים, דווקא מתקנים היום מעט מעלה. התשואה אג"ח ו' של החברה שפתחה את 2016 בתשואה של כ-3.25%, נסחרת כעת כבר בתשואה של עד 4%. שיכון ובינוי אגח 6
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
