מעלות S&P על שיכון ובינוי: "מעבירים לתחזית שלילית, לאור חולשה בביצועים בניגריה"
שיכון ובינוי חברת שיכון ובינוי נמצאת השבוע במוקד סערה, זאת בשל החשיפה המשמעותית של החברה לניגריה. המדינה שהינה הכלכלה הגדולה באפריקה הגישה לקרן המטבע העולמית בקשה רשמית לסיוע חירום - זאת בשל התרסקות מחירי הנפט (לכתבה המלאה בנושא). ביום שני הגיבה מניית שיכון ובינוי בנפילה של 8% והבוקר נכנסה לתמונה גם סוכנות הדירוג S&P מעלות שמעדכנת את תחזית הדירוג לשלילית, "לאור חולשה בביצועים בניגריה".
בעדכון הדירוג שפרסמה היום הסוכנות, נכתב כי "שינוי תחזית הדירוג לשלילית משקף את הערכתנו כי יחסי כיסוי החוב עלולים להמשיך ולרדת בהכנסות מפרויקטים בניגריה, המהווה אחד מאזורי הפעילות המרכזיים של החברה. כך שאם ימשיך להחריף המצב, עלולים יחסי כיסוי החוב של החברה שלא להלום את הדירוג הנוכחי". יחד עם זאת, כלכלני S&P ציינו כי "סיכונים אלה עשויים להתמתן במידה והחברה תבצע מימושים בהיקפים נרחבים ובזמן".
בהתייחס לרווחים הסופיים של השנה נכתב בעדכון כי "בשנת 2015, אנו צופים ירידה ב- EBITDA המתואמת (ללא רווחים ממימושים) בכ-20% לעומת שנים קודמות, מעבר למה שצפינו בתרחישים הקודמים שלנו. אנו צופים כי ה- EBITDA לשנת 2015 תסתכם לכ-800-850 מיליון שקלים, בהשוואה לכ-1 מיליארד שקלים בשנים קודמות, בעיקר לאור ההאטה בפעילות החברה בניגריה".
סוכנות הדירוג מציגה שני תרחישים אפשריים. האחד הינו "התרחיש שלילי פעולת דירוג שלילית תיתכן במידה והחברה לא תשמור לאורך זמן על היחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי. תרחיש זה אפשרי במידה ומימוש נכסים לא יבוצע בהיקפים ובעיתוי המתאימים, תוך שהמצב בניגריה אינו חוזר לקדמותו על בסיס קבוע ואף מחריף והחברה לא ייצרה מקורות חלופיים שיקזזו השפעה זו. התרחיש החיובי הינו שינוי תחזית הדירוג ליציבה יתכן במידה ויחסי כיסוי החוב יחזרו באופן קבוע לרמה ההולמת את הדירוג הנוכחי, קרי, חוב ל-EBITDA של מתחת ל-4.5x ו- EBITDA להוצאות מימון של מעל 2.5x לאורך זמן ומבלי שצפוי לחץ שלילי כלשהו מכיוון אפריקה".
- שיכון ובינוי בונה על המטרו - "הפרויקט יפגוש את הקבוצה כיזמית וכקבלנית ביצוע"
- שו"ב אנרגיה מסכמת רבעון עם עלייה של 12% בהכנסות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האג"חים של שיכון ובינוי שחטפו מכה חזקה בימים האחרונים, דווקא מתקנים היום מעט מעלה. התשואה אג"ח ו' של החברה שפתחה את 2016 בתשואה של כ-3.25%, נסחרת כעת כבר בתשואה של עד 4%. שיכון ובינוי אגח 6
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
