מעלות S&P על שיכון ובינוי: "מעבירים לתחזית שלילית, לאור חולשה בביצועים בניגריה"
שיכון ובינוי חברת שיכון ובינוי נמצאת השבוע במוקד סערה, זאת בשל החשיפה המשמעותית של החברה לניגריה. המדינה שהינה הכלכלה הגדולה באפריקה הגישה לקרן המטבע העולמית בקשה רשמית לסיוע חירום - זאת בשל התרסקות מחירי הנפט (לכתבה המלאה בנושא). ביום שני הגיבה מניית שיכון ובינוי בנפילה של 8% והבוקר נכנסה לתמונה גם סוכנות הדירוג S&P מעלות שמעדכנת את תחזית הדירוג לשלילית, "לאור חולשה בביצועים בניגריה".
בעדכון הדירוג שפרסמה היום הסוכנות, נכתב כי "שינוי תחזית הדירוג לשלילית משקף את הערכתנו כי יחסי כיסוי החוב עלולים להמשיך ולרדת בהכנסות מפרויקטים בניגריה, המהווה אחד מאזורי הפעילות המרכזיים של החברה. כך שאם ימשיך להחריף המצב, עלולים יחסי כיסוי החוב של החברה שלא להלום את הדירוג הנוכחי". יחד עם זאת, כלכלני S&P ציינו כי "סיכונים אלה עשויים להתמתן במידה והחברה תבצע מימושים בהיקפים נרחבים ובזמן".
בהתייחס לרווחים הסופיים של השנה נכתב בעדכון כי "בשנת 2015, אנו צופים ירידה ב- EBITDA המתואמת (ללא רווחים ממימושים) בכ-20% לעומת שנים קודמות, מעבר למה שצפינו בתרחישים הקודמים שלנו. אנו צופים כי ה- EBITDA לשנת 2015 תסתכם לכ-800-850 מיליון שקלים, בהשוואה לכ-1 מיליארד שקלים בשנים קודמות, בעיקר לאור ההאטה בפעילות החברה בניגריה".
סוכנות הדירוג מציגה שני תרחישים אפשריים. האחד הינו "התרחיש שלילי פעולת דירוג שלילית תיתכן במידה והחברה לא תשמור לאורך זמן על היחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי. תרחיש זה אפשרי במידה ומימוש נכסים לא יבוצע בהיקפים ובעיתוי המתאימים, תוך שהמצב בניגריה אינו חוזר לקדמותו על בסיס קבוע ואף מחריף והחברה לא ייצרה מקורות חלופיים שיקזזו השפעה זו. התרחיש החיובי הינו שינוי תחזית הדירוג ליציבה יתכן במידה ויחסי כיסוי החוב יחזרו באופן קבוע לרמה ההולמת את הדירוג הנוכחי, קרי, חוב ל-EBITDA של מתחת ל-4.5x ו- EBITDA להוצאות מימון של מעל 2.5x לאורך זמן ומבלי שצפוי לחץ שלילי כלשהו מכיוון אפריקה".
- כ-3,000 יח"ד: "קריית אתא מערב" של שיכון ובינוי נדל"ן יוצאת לדרך
- שדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האג"חים של שיכון ובינוי שחטפו מכה חזקה בימים האחרונים, דווקא מתקנים היום מעט מעלה. התשואה אג"ח ו' של החברה שפתחה את 2016 בתשואה של כ-3.25%, נסחרת כעת כבר בתשואה של עד 4%. שיכון ובינוי אגח 6
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
