מספר מדהים: 12.4 אלף דירות נמכרו בחודש מאי, הנתון הגבוה מזה 10 שנים; והמשקיעים - סיבוב פרסה של 53%
מחירי הדירות סקירת 'אורות אדומים' של משרד האוצר פורסמה הבוקר, כאשר החלק המעניין מגיע כמעט כרגיל מפרק הנדל"ן. לפי הסקירה, בחודש מאי נרשמה עלייה חדה בשיעור של 32% במספר העסקאות בהשוואה לחודש הקודם. סך הדירות שנרכשו עמד על 12.4 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות לפחות בעשור האחרון.
הסיבה העיקרית היא שרכישת הדירות החדשות זינקה ב-64% בהשוואה לחודש הקודם, בעיקר על רקע הקדמת רכישות לפני העלאת המע"מ בתחילת יוני. אבל צריך לציין כי רכישת דירות יד שניה עלתה ב-24%, כלומר לא כל הזינוק מוסבר בהעלאת המע"מ.
מי שהובילו את הגידול בעסקאות בחודש מאי היו המשקיעים שרשמו גידול של 53% במספר העסקאות בהשוואה לחודש הקודם. משקל המשקיעים בסך העסקאות עלה ב-4% בהשוואה לאפריל, לאחר ירידה רצופה בשיעור מצטבר של 5.2% מאז ספטמבר 2012.
גידול חריג של 9% במשקל המשקיעים נרשם באזור באר-שבע, לאחר רמת השפל שנרשמה באזור זה בחודש הקודם. בולטת באזור זה כניסתם של משקיעים חדשים: 73% ממי שרכשו דירה להשקעה בב"ש בחודש מאי, היתה להם זו הדירה הראשונה שרכשו להשקעה בעשר השנים האחרונות, גידול של 9% לעומת הממוצע בארבעת החודשים הראשונים של השנה.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משפרי הדיור והזוגות הצעירים
סגמנט שוק נוסף שרשם גידול חד בפעילות בחודש מאי היה זה של משפרי הדיור. סך הדירות שנרכשו על ידם בחודש מאי היה גבוה ב-50% בהשוואה לחודש הקודם. ניתן להניח כי הגידול החד ברכישות משפרי הדיור בחודש מאי, שנרשם הן בדירות חדשות והן בדירות יד שניה (בשיעורים דומים), נובע בחלקו מהקדמת רכישות על רקע ההצעה להעלאת מס הרכישה על דירות אלו.
בקרב הזוגות הצעירים נרשמה עלייה מתונה בלבד, של פחות מ-7%, במספר הדירות שנרכשו בחודש מאי בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה בולט גידול של 10% במשקל הדירות החדשות בסך הדירות שרכשו זוגות צעירים בחודש מאי. בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בהיקף הרכישות של הזוגות הצעירים - בעוד שבאזור השפלה ובאזור באר שבע נרשמה ירידה חדה, באזור חיפה ובאזור תל-אביב נרשמו עליות משמעותיות.
שלא במפתיע, בסקירה נכתב כי נתונים ראשוניים לחודש יוני מצביעים על ירידה חדה במספר העסקאות בהשוואה לחודש מאי, בפרט בדירות חדשות.
- 7.אמיר 11/07/2013 21:58הגב לתגובה זומי הוא זה אשר קורא לעצמו משקיע ומעדיף לקבל תשואה של 3% במקום 12% שנתי? אומנם ארץ הקודש - אבל להפסיד כל כך הרבה בשביל קדושה נשמע כמו דת קיצונית לא?
- 6.חתיכת מציאות.... נראה אם בועת נדלן יעתיקו את הכתבה הזו (ל"ת)? 11/07/2013 19:28הגב לתגובה זו
- 5.משה 11/07/2013 12:54הגב לתגובה זושישכרו ממכם את הנכס?
- אז ישכירו בזול בבנק יותר טוב? משקיעים קצפת לא מינוס (ל"ת)גמלאי 11/07/2013 13:28הגב לתגובה זו
- 4.מי שימכור קבוצת דלק פחות מ 120000 פשוט פריאר (ל"ת)משה ששון ישר 11/07/2013 12:53הגב לתגובה זו
- 3.יש היצע גדול= שנים דמגוגיה לפראייר=בועהפיצוץ=מיתון קשה! (ל"ת)נדלן=בלוף לפראייר 11/07/2013 12:35הגב לתגובה זו
- 2.אפי 11/07/2013 12:33הגב לתגובה זולמעגל העבדות לקירות בטון למשך עשרים שנה.
- סיימון 11/07/2013 14:35הגב לתגובה זו4000x12x20=כמיליון ש"ח +ריבית ממוצעת של 3 אחוז לשנה =1350,999 בערך ללא תוספת עליית מחירי הדיור שצפויה בעוד כ-10 שנים אז למה להשמיץ???
- סיימון 11/07/2013 14:34הגב לתגובה זו4000x12x20=כמיליון ש"ח +ריבית ממוצעת של 3 אחוז לשנה =1350,999 בערך ללא תוספת עליית מחירי הדיור שצפויה בעוד כ-10 שנים אז למה להשמיץ???
- 1.דוד 11/07/2013 12:22הגב לתגובה זואיננה קשורה לתוכן הכתבה!!!
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
