הממשלה נגד הבנקים: מי באמת אחראי למחירי הדירות?

אמנם אנחנו רואים בפועל התקררות של מחירי הדירות בישראל - גם של המחירים וגם של העסקאות, אשר ירדו משמעותית בתקופה האחרונה. אבל, עדיין לא מדובר על בשורה של ממש לרוכשי הדירות. מחירי הדירות עדיין גבוהים מאוד ובממוצע בשביל לקנות דירה ממוצעת בישראל צריך כ-200 משכורות ממוצעות.

כמו כן, יש בישראל קרוב ל־79 אלף דירות חדשות שלא נמכרו - שיא של כל הזמנים. שוק שהיה אמור להתקרר, מתבצר. המחירים ממשיכים לעלות, בקצב שנתי (נכון לשנת 2024) של כ-7.5%. וכששואלים למה - חלק מהיזמים מצביעים על כתובת אחת: הבנקים. שאומרים שאפילו אם ירצו להוריד מחירים - הבנקים לא יאפשרו את זה. בעקבות החוזים שהיזמים חתומים עליהם - ובין הסעיפים גם מדובר על מחירי הדירות שצריכות לשמור על רמה מסוימת, שככל הנראה קובעים הבנקים. 

וכעת, בעיצומו של המשבר העמוק בשוק הדיור, נראה כי כעת מתרחשת התנגשות חריפה בין הממשלה לבנק ישראל. קבינט הדיור הקים צוות לבחינת מעורבות הבנקים בתמחור הדירות - בראשות פרופ’ אבי שמחון. בבנק ישראל מזהירים: כל התערבות כזו עלולה להוביל לייקור האשראי, פגיעה ביזמים, צמצום היצע - ואפילו עלייה נוספת במחירים.

בעיה שיכולה להתפתח

בנק ישראל מתערב

בבנק ישראל דוחים את הטענות כלפי הבנקים וטוענים שמדובר בניסיון להסיט את האש מהגורמים האמיתיים למשבר הדיור. לטענתם, הבנקים אינם אלה שמונעים ירידת מחירים, אלא מגיבים למציאות הכלכלית בשוק. בפועל, מציינים בבנק, קבלנים רבים דווקא מוכרים את הדירות במחירים הגבוהים בכ־15% מהמחיר שנקבע בדו"ח האפס - כלומר, מוכרים מעל לרווח היזמי שנקבע בדו"ח האפס - מה שמביא לכך שיש להם מרווח שמאפשר הורדת מחירים גם בלי לפגוע במסגרת המימון.

בנוסף, הם טוענים כי העלייה החדה ביותר במחירי הדירות התרחשה דווקא בשוק היד השנייה - תחום שבו לבנקים המממנים אין כלל מעורבות מול היזמים, מה שמחליש את הטענה כי הם אלו שמעכבים את ירידת המחירים. עוד מדגיש הבנק כי אם הממשלה תתערב באופן חד-צדדי במערכת היחסים בין הבנק ליזם - למשל על ידי ביטול סעיפים חוזיים או הגבלת היכולת לבקר את התמחור, הדבר עלול לגרום לבנקים לדרוש מהיזמים להעמיד יותר הון עצמי, להעלות את מחיר האשראי, ולפגוע ביכולת של יזמים קטנים או בינוניים להוציא פרויקטים לפועל.

במצב כזה, היצע הדירות דווקא יקטן, התחרות תיפגע, והמחירים עלולים להמשיך לעלות. גם ציבור הרוכשים ייפגע - בעיקר רוכשי דירות "על הנייר", שעשויים להתמודד עם משכנתאות יקרות יותר וקשיים באישורי המימון.

ומה קורה בעולם?

במדינות רבות באירופה ובצפון אמריקה מתקיימת גם כן מערכת יחסים צמודה בין הבנקים ליזמים, אך המודל רחוק מלהיות דומה לזה שקיים בישראל. ברוב המדינות המפותחות, הבנקים אמנם בוחנים את רווחיות הפרויקט לפני שנותנים מימון אבלהם לא קובעים ליזם מחיר מכירה מסוים ואינם כוללים סעיפים מגבילים שמונעים הורדת מחירים בפועל.

עם זאת, ההסכמים כוללים דרישה כללית לעמידה ביעדי רווחיות ובתזרים, אבל הגמישות התפעולית נשארת בידי היזם. כך, ליזם ניתנת אפשרות להתאים את המחיר לתנאי השוק המשתנים, מבלי לחשוש מיידית מהשלכות על מסגרת האשראי.כמו כן, במדינות כמו הולנד, גרמניה וצרפת, הממשלה נוקטת מדיניות מעורבת הרבה יותר.

במקרים רבים היא קובעת טווחי מחירים לפרויקטים של דיור חדש - בעיקר בפרויקטים של דיור בר השגה, וולפעמים גם מסבסדת חלק מהסיכון שבנטילת האשראי. כך נוצבר בעצם מצב שהיזם יכול להציע מחירים נמוכים יותר, והבנק מרגיש בטוח יותר לממן את הפרויקט, משום שהוא יודע שהמדינה שותפה בניהול הסיכון.

בנוסף, בחלק גדול מהמדינות קיימות קרנות ממשלתיות או עירוניות שמספקות מימון משלים, ערבות מדינה או הטבות מס - דבר שתורם מאוד לאיזון בין הגנה על הבנקים לבין צורכי הציבור הרחב.

• דו"ח המבקר: עיכובים בפינוי קרקעות תעש פוגעים בפתרונות הדיור
• משבר הדיור: "קיים צורך של 10,000 דירות בחברה החרדית"

שורת צעדים

למרות ריבוי היזמים בישראל, פרופ' אבי שמחון טוען כי שוק הדיור רחוק מלהיות תחרותי - בעיקר בגלל הריכוזיות בתחום המימון. לדבריו, שני הבנקים הגדולים - לאומי ופועלים, אחראים ללמעלה מ־57% מהאשראי לבנייה, מה שהופך אותם בפועל לשחקנים שמחזיקים בידיהם את הכוח לקבוע את כללי המשחק.

במצב כזה, גם אם יש מאות יזמים בשוק, התנאים שהבנקים מכתיבים - ובהם איסור על הורדת מחירים במהלך פרויקט, הופכים את שוק הדיור לפחות גמיש וחשוף יותר לעליות מחירים. על הרקע הזה, שמחון מציע שורת צעדים: להכריז על הבנקים כ"קבוצת ריכוז", לאסור עליהם לכלול סעיפים מגבילים בתמחור, להגביר את השקיפות מול יזמים - ואפילו לפתוח את שוק האשראי לשחקנים חדשים.

הוויכוח כאן חורג הרבה מעבר לשאלה של סעיף כזה או אחר בהסכם מימון. מדובר בעימות על השליטה בתמחור הדירות ועל מנגנוני הייצוב של שוק הדיור כולו: האם נכון לתת לבנקים לנהל את הסיכון לבדם - או שהמדינה צריכה להתערב כדי להבטיח שהשוק לא ייתקע? התשובה לא פשוטה. התערבות פזיזה עשויה לגרום לבנקים להקשיח עמדות, לדרוש יותר הון עצמי מהיזמים ולהוביל לצמצום יוזמות בנייה - מה שיפגע דווקא בציבור. מנגד, היעדר התערבות רק מנציח את המצב הקיים – שוק נעול, מחירים גבוהים, ודור צעיר שממשיך להישאר מחוץ למשחק.