הממשלה נגד הבנקים: מי באמת אחראי למחירי הדירות?

בזמן שמחירי הדירות עדיין גבוהים והביקושים ממשיכים להתקרר, הממשלה מפנה אצבע מאשימה כלפי הבנקים שלכאורה מונעים מהיזמים להוריד מחירים. הבנקים מצדם מזהירים: ההתערבות עלולה להחמיר את המצב, להעמיק את משבר הדיור ולהקטין בפועל את ההיצע; מי באמת קובע את מחיר הדירה בישראל?

הרצי אהרון | 14/05/2025 18:07 (15)

נושאים בכתבה משבר הדיור בנקים ממשלת ישראל

אמנם אנחנו רואים בפועל התקררות של מחירי הדירות בישראל - גם של המחירים וגם של העסקאות, אשר ירדו משמעותית בתקופה האחרונה. אבל, עדיין לא מדובר על בשורה של ממש לרוכשי הדירות. מחירי הדירות עדיין גבוהים מאוד ובממוצע בשביל לקנות דירה ממוצעת בישראל צריך כ-200 משכורות ממוצעות.

כמו כן, יש בישראל קרוב ל־79 אלף דירות חדשות שלא נמכרו - שיא של כל הזמנים. שוק שהיה אמור להתקרר, מתבצר. המחירים ממשיכים לעלות, בקצב שנתי (נכון לשנת 2024) של כ-7.5%. וכששואלים למה - חלק מהיזמים מצביעים על כתובת אחת: הבנקים. שאומרים שאפילו אם ירצו להוריד מחירים - הבנקים לא יאפשרו את זה. בעקבות החוזים שהיזמים חתומים עליהם - ובין הסעיפים גם מדובר על מחירי הדירות שצריכות לשמור על רמה מסוימת, שככל הנראה קובעים הבנקים.

וכעת, בעיצומו של המשבר העמוק בשוק הדיור, נראה כי כעת מתרחשת התנגשות חריפה בין הממשלה לבנק ישראל. קבינט הדיור הקים צוות לבחינת מעורבות הבנקים בתמחור הדירות - בראשות פרופ’ אבי שמחון. בבנק ישראל מזהירים: כל התערבות כזו עלולה להוביל לייקור האשראי, פגיעה ביזמים, צמצום היצע - ואפילו עלייה נוספת במחירים.

בעיה שיכולה להתפתח

יזמים בשטח טוענים כי גם כאשר הם רוצים להוריד מחירים כדי לזרז מכירות, הידיים שלהם כבולות - בגלל הבנק. בעת קבלת מימון לפרויקט, היזם והבנק חותמים על דו"ח אפס - מסמך שמגדיר מראש את עלויות הבנייה, מחיר המכירה הצפוי והרווח היזמי. הד"ח בעצם מראה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ומסביר לבנק האם כדאי לו ללוות את היזם ומה יהיה הרווח היזמי. בדרך כלל הוא ירצה לראות לפחות 15% רווח שכזה ואפילו צפונה מכך. אם היזם ינסה למכור את הדירות במחיר נמוך מזה שנקבע בדו"ח, הבנק עלול לראות בכך פגיעה ברווחיות ובסיכון האשראי שנתן לאותו יזם. כלומר סיכון לפרויקט כולו. במצב כזה, הבנק עשוי לעכב את שחרור כספי המימון או לדרוש מהיזם להזרים הון עצמי נוסף.

חשוב לציין - הבנק יראה בזה סיכון לפרויקט כולו כפי שנאמר, אבל זה יכול גם להיות עם השפעה רחבה יותר. כך למשל: אם בפרויקט מסוים יש הורדת מחירים ואנשים קונים יותר בזול, אז למה שהבניין החדש שנבנה ממול ימכור במחירים גבוהים יותר. ובכך למעשה יצור תגובת שרשרת של ירידת מחירים - שלא בטוח שזה מצב שהבנקים אכן מעוניינים בו.

ומצד שני - יש את הממשלה, שפועלת בין היתר דרך משרד השיכון שכזכור - מנכ"ל המשרד יהודה מורגנשטרן אמר לאחרונה בתכנית "מתחת לבלטות" של כאן 11 - שהוא לא יודע בכלל אם המטרה שלו היא להוריד את מחירי הדיור. והסביר שהוא שאל כשהגיע למשרד - אם המחירים ירדו בכ-30%, האם זה יעיד על כך שעשה את עבודתו? לא בטוח.

בנק ישראל מתערב

בבנק ישראל דוחים את הטענות כלפי הבנקים וטוענים שמדובר בניסיון להסיט את האש מהגורמים האמיתיים למשבר הדיור. לטענתם, הבנקים אינם אלה שמונעים ירידת מחירים, אלא מגיבים למציאות הכלכלית בשוק. בפועל, מציינים בבנק, קבלנים רבים דווקא מוכרים את הדירות במחירים הגבוהים בכ־15% מהמחיר שנקבע בדו"ח האפס - כלומר, מוכרים מעל לרווח היזמי שנקבע בדו"ח האפס - מה שמביא לכך שיש להם מרווח שמאפשר הורדת מחירים גם בלי לפגוע במסגרת המימון.

בנוסף, הם טוענים כי העלייה החדה ביותר במחירי הדירות התרחשה דווקא בשוק היד השנייה - תחום שבו לבנקים המממנים אין כלל מעורבות מול היזמים, מה שמחליש את הטענה כי הם אלו שמעכבים את ירידת המחירים. עוד מדגיש הבנק כי אם הממשלה תתערב באופן חד-צדדי במערכת היחסים בין הבנק ליזם - למשל על ידי ביטול סעיפים חוזיים או הגבלת היכולת לבקר את התמחור, הדבר עלול לגרום לבנקים לדרוש מהיזמים להעמיד יותר הון עצמי, להעלות את מחיר האשראי, ולפגוע ביכולת של יזמים קטנים או בינוניים להוציא פרויקטים לפועל.

במצב כזה, היצע הדירות דווקא יקטן, התחרות תיפגע, והמחירים עלולים להמשיך לעלות. גם ציבור הרוכשים ייפגע - בעיקר רוכשי דירות "על הנייר", שעשויים להתמודד עם משכנתאות יקרות יותר וקשיים באישורי המימון.

ומה קורה בעולם?

במדינות רבות באירופה ובצפון אמריקה מתקיימת גם כן מערכת יחסים צמודה בין הבנקים ליזמים, אך המודל רחוק מלהיות דומה לזה שקיים בישראל. ברוב המדינות המפותחות, הבנקים אמנם בוחנים את רווחיות הפרויקט לפני שנותנים מימון אבלהם לא קובעים ליזם מחיר מכירה מסוים ואינם כוללים סעיפים מגבילים שמונעים הורדת מחירים בפועל.

עם זאת, ההסכמים כוללים דרישה כללית לעמידה ביעדי רווחיות ובתזרים, אבל הגמישות התפעולית נשארת בידי היזם. כך, ליזם ניתנת אפשרות להתאים את המחיר לתנאי השוק המשתנים, מבלי לחשוש מיידית מהשלכות על מסגרת האשראי.כמו כן, במדינות כמו הולנד, גרמניה וצרפת, הממשלה נוקטת מדיניות מעורבת הרבה יותר.

במקרים רבים היא קובעת טווחי מחירים לפרויקטים של דיור חדש - בעיקר בפרויקטים של דיור בר השגה, וולפעמים גם מסבסדת חלק מהסיכון שבנטילת האשראי. כך נוצבר בעצם מצב שהיזם יכול להציע מחירים נמוכים יותר, והבנק מרגיש בטוח יותר לממן את הפרויקט, משום שהוא יודע שהמדינה שותפה בניהול הסיכון.

בנוסף, בחלק גדול מהמדינות קיימות קרנות ממשלתיות או עירוניות שמספקות מימון משלים, ערבות מדינה או הטבות מס - דבר שתורם מאוד לאיזון בין הגנה על הבנקים לבין צורכי הציבור הרחב.

שורת צעדים

למרות ריבוי היזמים בישראל, פרופ' אבי שמחון טוען כי שוק הדיור רחוק מלהיות תחרותי - בעיקר בגלל הריכוזיות בתחום המימון. לדבריו, שני הבנקים הגדולים - לאומי ופועלים, אחראים ללמעלה מ־57% מהאשראי לבנייה, מה שהופך אותם בפועל לשחקנים שמחזיקים בידיהם את הכוח לקבוע את כללי המשחק.

במצב כזה, גם אם יש מאות יזמים בשוק, התנאים שהבנקים מכתיבים - ובהם איסור על הורדת מחירים במהלך פרויקט, הופכים את שוק הדיור לפחות גמיש וחשוף יותר לעליות מחירים. על הרקע הזה, שמחון מציע שורת צעדים: להכריז על הבנקים כ"קבוצת ריכוז", לאסור עליהם לכלול סעיפים מגבילים בתמחור, להגביר את השקיפות מול יזמים - ואפילו לפתוח את שוק האשראי לשחקנים חדשים.

הוויכוח כאן חורג הרבה מעבר לשאלה של סעיף כזה או אחר בהסכם מימון. מדובר בעימות על השליטה בתמחור הדירות ועל מנגנוני הייצוב של שוק הדיור כולו: האם נכון לתת לבנקים לנהל את הסיכון לבדם - או שהמדינה צריכה להתערב כדי להבטיח שהשוק לא ייתקע? התשובה לא פשוטה. התערבות פזיזה עשויה לגרום לבנקים להקשיח עמדות, לדרוש יותר הון עצמי מהיזמים ולהוביל לצמצום יוזמות בנייה - מה שיפגע דווקא בציבור. מנגד, היעדר התערבות רק מנציח את המצב הקיים – שוק נעול, מחירים גבוהים, ודור צעיר שממשיך להישאר מחוץ למשחק.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

13.
רעות 16/05/2025 18:00
הגב לתגובה זו
זורקים עליה את כל הכישלונות של נתניהו
12.
אילן 16/05/2025 17:25
הגב לתגובה זו
אבי שמחון האינפלציה דוהרת הכלכלה מתרסקת מי אשם כל בוקר אתם ממנים וועדה אחרתכמה וועדות כבר מיניתם לבדיקת יוקר המחיה והמחירים רק עולים ועוליםמה בדיוק אתה אבי שימחון ושר הכלכלה ברקן ושר האוצר סמוטריץ עושיםיאללה לכו הבייתה זרוק את הפרופסורה שלך לזבל
11.
אילן 16/05/2025 17:21
הגב לתגובה זו
גינגי מטומטםכל בוקר מחפשים שעיר לעזזזל אחריאללה תביאו פועלים תפשירו קרקעות תאשרו פרוייקטיםהביוקרטיה בישראל כמו מדינה קומוניסטית
10.
החיים 16/05/2025 08:23
הגב לתגובה זו
תמיד ימצא שעיר לעזאזלככה נראית מדינה בהתפרקותכשהממשלה היא זו שהורסת את המדינה בכוונת מכווןעתיד מזהיר תחת שלטון סגול השיערועדר מעריציו
9.
אנונימי 15/05/2025 11:24
הגב לתגובה זו
כתבה מיותרת הכל שטויות בקילו מחירי הדירות נישמרים וגם עולים כי זה אינטרס של הממשלה האוצר הבנקים וגם הקבלנים הכל מתואם בינהם ואין לזה קשר עם המצב והמציאות הסיבה לזה לי ברורה ואין טעם לפרט כי זה מאינטרס ממשלתי מובהק מאז שביבי ראש ממשלה ולהזכירכם את מה שאמר לנו בזמנו בטלוויזיה שהוא מציע לאנשים לקנות דירות והמבין יבין
8.
דן 15/05/2025 11:18
הגב לתגובה זו
למשל להגביל את היזמים למקסימום יח דיור בבניהככה תהיה תחרות יותד גדולה בין היזמים...כי יהיו יותר יזמיםוכמובן למנוע מהבנקים מלהגביל ירידת מחיריםבמקביל להגביל את העושק של מחירי הקרקעותולסיום להוריד את המיסים על דירות...אחוז גדול מידי ממחיר הדירה הם מיסים....אבל זה לא יקרה לצערי
7.
למה לריב 15/05/2025 10:59
הגב לתגובה זו
מסכסכים את האזרחים זה בזה ימין נגד שמאל דתיים נגד חילונים מזרחיים נגד מערביים.בינתיים הממשלה והבנקים גונבים את כל הקופה.
6.
שאפיק 15/05/2025 08:22
הגב לתגובה זו
ואם אפשר תתחזית לגידול האוכלוסייה עי דמוגרף מומחה זה יהיה נחמד. כל הנתונים שכתבתי מפורסמים עי הלמס שזה גוף שיש עליו פיקוח בינלאומי. אז נשמח לנתוני אמת בבקשה שנבין מה הביקוש האמיתי לדירות בישראל.
5.
אנונימי 15/05/2025 05:00
הגב לתגובה זו
כמו כל שוק לא יקנוהמחירים ירדו אין חוכמות. אם דירה היןם עולה 2M וזוג צעיר לא יכול לקנות את הדירה מה זה משנה אם המחיר יעלה בעוד 5 או 10 אחוז עדיין הדירה לא רלוונטית לזוג הזה
4.
אנונימי 14/05/2025 20:17
הגב לתגובה זו
תבדקו ותראו שמאז שהמס עלה ל 25 אחוז המחזורים היומיים ירדו בחדות .הכסף הוסט לקניית דירות. ץורידו את המס על רווחי הון ל 10 אחוז וזה יצנן את מחירי הדירות.
יש גם בורסה מעבר לים שלא נשלטת על ידי קומץ קטן 15/05/2025 07:31
הגב לתגובה זו
כבר מזמן המון המון סוחרים ומשקיעים נטשו את הבורסה בישראל ועברו לבורסה אמיתית בארצות הברית ללא עושק של עמלות וללא ויסות ושליטה על מחירי מניות כנהוג בארץ
3.
אבי שמחון וביבי אחראים ליוקר המחייה ההזוי בישראל כבר 20 שנה ושלא יעבדו עליכם (ל"ת)
אנונימי 14/05/2025 19:58
הגב לתגובה זו
2.
שלמה 14/05/2025 19:27
הגב לתגובה זו
אין ספק שאם המחירים לא ילכו לפי מגמת השוק המתבקשת בא יבוא משבר בנקים חדש
1.
אנונימי 14/05/2025 18:29
הגב לתגובה זו
המדינה מרוויח מזה שמוכרת קרעו מיכ מפדע ופעם שני מהמיסים על מכירת הדירה. הבנקים מרוויחים מהלוואות ומשכנתאות. שניהם מעונים מחירים גבוהים.
למדינה יש אינטרס שהמחירים יעלו. מס שבח מס רכישה מעמ פיתוח על הקרקע... (ל"ת)
שאפיק 15/05/2025 08:22
הגב לתגובה זו

צילום: עיריית באר יעקב

למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?

העיר הסמוכה לצריפין הפכה לנחשקת בעיני זכאי "דירה בהנחה", והיא מובילה את כמות הזכאים שנרשמו בה עם כ-28.5 אלף נרשמים - גבוה מהמקום השני בכ-34%. איך זה קרה, למה היא עקפה ערים גדולות כמו רעננה שבה מוצעות יותר דירות - והכי חשוב: כמה באמת מרוויחים הזוכים בהגרלה?

צלי אהרון | 20/08/2025 13:56

נושאים בכתבה מחירי הדירות באר יעקב

באר יעקב, שפעם נחשבה לעיר פרברית ושקטה לצד בסיס צריפין, הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים החמים ביותר, בעיקר לזוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה. כעת, במסגרת תכנית דירה בהנחה - המגמה מתחזקת, הצעירים מצביעים ברגליים ונוהרים לעבר העיר בעיקר במסגרת ההנחות שמציעה תכנית 'דירה בהנחה'. הסיבה היא גם ההנחה הגדולה - דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.אבל גם המחיר האבסולטי שהוא יחסית נמוך ומאפשר לזכאים לרכוש דירה כמעט בלי הון עצמי. עד כה נרשמו רוב הזכאים לעיר באופן מובהק. עם מספר של 28,582 מוגרלים שינסו לזכות ב-844 דירות.

כרגע הסיכוי שלהם לזכות עומד על כ-2.85%. אבל זה לא מדויק - כי ההרשמה פתוחה עד לתאריך ה-14/9/25 ולפי הערכתנו: עד אז ינסו מעל 60 אלף זכאים להתמודד על באר יעקב - מה שיעמיד את סיכויי ההצלחה בעיר כולה על כ-1.4%. יחד עם זאת - צריך לזכור שלמילואימניקים יש כאן יתרון גדול. הם מקבלים מחצית מהדירות עבורם. ואם נמשיך בדוגמת באר יעקב: 422 דירות מיועדות אך ורק למילואימניקים שעומדים בתנאי הזכאות. הסיכויים שלהם גבוהים בהרבה מאשר של שאר המתמודדים בהגרלה.

מתוך המילואימניקים - 25% יוקצו אך ורק ללוחמים. מה שמגדיל את סיכויי הזכייה של אלה בהרבה. בנוסף, המילואימניקים גם משתתפים בהגרלה של שאר הדירות (ה-422 דירות הנוספות). עשינו חישוב ומצאנו שלמילואימניקים יש, ככל הנראה, לפחות פי 3 סיכויים מאשר למתמודד "רגיל".

בערים ותיקות ויוקרתיות יותר כמו רעננה הוצעו הרבה יותר דירות. כ- 1,250 בסך הכול, וכמות משקי הבית שנרשמו להגרלה שם עומדת על כ-21 אלף זכאים בלבד. כתבנו על דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. אזור נוסף הוא קרית עקרון, שם מוגרלות קרוב ל-1,000 דירות. נכון להיום, נרשמו בהגרלה הזו כ-10 אלף זכאים. על אף ההטבה הגדולה.

בכדי להבין טוב יותר את הביקושים הגדולים לבאר יעקב נכנסו לעסקאות בבאר יעקב גם בצמוד לפרויקטים של דירה בהנחה. להבין אם ההנחה אמיתית ומה מלהיב את המתמודדים, כי נזכיר שבמקרים רבים אנחנו רואים "הנחה בכאילו", כי אולי זאת הנחה של 800 אלף שקל, אבל אם הקבלן בשוק החופשי נותן לכם מבצע 80/20 ומעלה אתכם כמה קומות למעלה, ומוסיף מחסן ועושה עוד הנחה של 100-150 אלף שקל במחיר, כבר קיבלתם הנחה אפקטיבית של חצי מיליון פלוס. ובכן - ההנחות אמיתיות

מבדיקת ביזפורטל עולה כי ההנחה היא אמיתית, והיא נמדדת ביחס למחירים שבהם נסגרות עסקאות היום - ההנחה מגיעה לסכומים של אפילו קרוב ל-1 מיליון שקל! (ברעננה גם יותר מזה עד כדי 1.5 מיליון שקל), זה בלתי נתפס. ככל הנראה מדובר בהגרלה שכוללת את ההטבה הגדולה ביותר שניתנה במסגרות המחירים המסובסדים שהמדינה החלה לחלק בשנת 2015.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: עיריית באר יעקב

למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?

צלי אהרון | 20/08/2025 13:56

נושאים בכתבה מחירי הדירות באר יעקב

להמשך הכתבה לחץ כאן