האם הבנקים בולמים את ירידת מחירי הדירות?

מי בעצם מווסת את מחירי הדירות? כתבנו כאן על הקבלנים שמווסתים את שוק הדירות - למה הם תמיד מנצחים, אבל האם מדובר בעצם בגופים חזקים יותר שמכתיבים את המחירים - הבנקים. אחרי הכל, הבנקים הם אלו שיכולים למתוח את מסגרת האשראי לקבלן שלחוץ פיננסית, הם יכולים לתת לו פרק זמן נוסף לשלם את הקרן והריביות, לגרום לכך שהוא לא יהיה לחוץ למכור ולא יוריד את המחירים, הם יכולים לגרום להיצע הדירות לקטון. הם גם יכולים לקבוע לקבלן באיזה מחירים למכור. לא בטוח שהם השולטים במחירים, אבל נראה שיש להם חלק גדול במחירי הדירות שמשרתים אותם - מחירים עולים ממשיכים להגדיל את האשראי לנדל"ן, ממשיכים לייצר רווחים מכמה כיוונים - משכנתאות, הלוואות ליזמים ועוד. התחום הזה הפך בשנים האחרונות לגדול ביותר לעומת העבר והוא ברוב הבנקים החלק המרכזי של הפעילות.  

על רקע החוזקה של הבנקים וההשפעה שלהם על שוק הדירות, קבינט הדיור הקים ועדה חדשה בראשות פרופ' אבי שמחון שתבחן כיצד הסכמי המימון בין בנקים ליזמי נדל"ן משפיעים על תמחור הדירות. המטרה: לברר האם התערבות הבנקים מונעת הוזלת מחירים, גם כאשר התנאים הכלכליים מצדיקים זאת, ובכך פוגעת בתחרות ובציבור הרוכשים.

כוחם של הבנקים: שליטה במחירי הדירות

בשוק הנדל"ן המקומי, הבנקים הם שחקן מרכזי, המממנים לעיתים עד 70% מהשקעת היזם בפרויקטי בנייה באמצעות הסכמי "מימון סגור". במסגרת הסכמים אלה, הבנק מעניק הלוואה לפרויקט, וכל הכנסות ממכירת הדירות מועברות ישירות אליו עד לכיסוי מלא של החוב. כדי להבטיח את כדאיות ההשקעה, היזם נדרש לעיתים לקבל אישור מפורש מהבנק לפני הוזלת מחירי הדירות, גם כאשר הביקוש בשוק נחלש או כאשר תנאים כלכליים – כמו עליית ריבית או ירידה בכוח הקנייה – מצדיקים הוזלה.

הכוח של הבנקים בהסכמים אלה משמעותי: הם יכולים כאמור למנוע מהקבלן להוריד מחירים כדי לשמור על ערך הפרויקט, מחשש שירידת מחירים בפרויקט אחד תשפיע על פרויקטים אחרים שהבנק מממן. לדוגמה, אם קבלן יוזיל דירות בפרויקט מסוים, הדבר עלול להפחית את ערך הנכסים המשמשים כבטוחות להלוואות בפרויקטים דומים, ולערער את היציבות הפיננסית של הבנק. כתוצאה מכך, גם כאשר כוחות השוק דורשים התאמות מחירים, הבנקים עשויים לבלום מהלכים כאלה, מה שמקבע מחירים גבוהים ופוגע בתחרות. דמיינו שהבנקים מחליטים וזה היה בתקופת המלחמה כשהבנקים  בתיאום והדרכת בנק ישראל האריכו את תקופת ההלוואות לפירמות שונות לרבות לקבלנים.  

• דירות בכפר סבא - ירידות מחירים בשנה האחרונה; מה יהיה בהמשך?
• טרייד-אין של קבלנים: פתרון נוח או מלכודת עלויות?

התוצאה: מחירים גבוהים והטבות עקיפות

התערבות הבנקים יוצרת מצב שבו מחירי הדירות נותרים גבוהים, גם כאשר יש סיבות כלכליות להוזלה. כדי לעקוף את המגבלות, קבלנים מציעים הטבות עקיפות כמו שדרוגי דירה (מטבח משודרג, ריצוף יוקרתי), מסלולי מימון נוחים (כגון 5/95 או 10/90, שבהם הרוכש משלם מקדמה נמוכה והיתרה במועד מאוחר), או הנחות שלא משתקפות במחיר הרשמי. תופעה זו מעוותת את הנתונים הרשמיים של שוק הנדל"ן, שממשיכים להציג מחירים גבוהים, בעוד שבפועל הקבלנים נאלצים להציע תמריצים כדי למשוך קונים. התוצאה היא חוסר שקיפות, כאשר הציבור – ובמיוחד זוגות צעירים – ממשיך לשלם מחירים גבוהים שאינם תואמים את המציאות הכלכלית.

משרד השיכון והאוצר מבקשים לשנות את המצב, וטוענים כי התערבות הבנקים אינה רק הגנה פיננסית, אלא פעולה שמגבילה את התחרות ופוגעת ברוכשים. הוועדה בראשות שמחון תבחן האם ההתערבות הזו לגיטימית, או שמא היא חורגת מהגבולות המקובלים ודורשת רגולציה מחודשת.

האם בנק ישראל יתערב?

במערכת הבנקאית מעריכים כי בנק ישראל לא ימהר להתערב, גם אם הוועדה תצביע על בעיות. הסיבה טמונה במורכבות האכיפה ובאינטרסים הכלכליים של הבנקים, שרואים במימון פרויקטי נדל"ן מקור הכנסה יציב. יתרה מכך, שינוי בהסכמי המימון עשוי להגביר את הסיכונים הפיננסיים של הבנקים, מה שעלול להשפיע על היציבות של המערכת הבנקאית כולה. כתוצאה מכך, גם אם הוועדה תמליץ על שינויים, ייתכן שהם לא ייושמו במלואם.

• נתקעת בלי משכנתא? תשלם ביוקר: שילם מאות אלפי שקלים - ונשאר בלי דירה ובלי החזר
• "דירה בהנחה" - המדינה שוקלת הפחתת ההנחה ל-15%-10%
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

תוכניות הדיור ל-2025: יעדים שאפתניים, אתגרים גדולים

במקביל להקמת הוועדה, אישר קבינט הדיור את תוכנית שיווק הדירות לשנת 2025, הכוללת: שיווק של 65,000 דירות, כפי שהיה ב-2024, במטרה להגדיל את היצע הדיור;  9,000 דירות ביישובי מיעוטים, מתוכן 1,000 עבור הקהילה הדרוזית, כחלק ממדיניות לקידום שוויון בדיור; 3,600 דירות להשכרה ארוכת טווח, מתוכן 2,000 במחיר מופחת, כדי לספק פתרונות למשקי בית שאינם יכולים לרכוש דירה.

אך היעדים הללו נתקלים במכשולים משמעותיים. תוכנית "מחיר מטרה", שנועדה להציע דירות במחירים נגישים, תקועה, ומשרד השיכון מזהיר כי ללא חידושה, היעדים לא יושגו, והלחץ על המחירים יגבר. בנוסף, תוכנית ההגרלות, שהסתיימה, טרם זכתה לתוכנית חלופית. האוצר שוקל מודל מצומצם יותר - "דירה בהנחה" - המדינה שוקלת הפחתת ההנחה ל-15%-10%

הוועדה בראשות פרופ' שמחון עומדת בפני משימה מורכבת: לאזן בין האינטרסים של הבנקים, היזמים והציבור, תוך התמודדות עם שוק נדל"ן תנודתי ומדיניות ממשלתית לא עקבית. השאלה המרכזית היא האם הוועדה תצליח להוביל לשינוי ממשי – כמו הגבלת כוחם של הבנקים בהסכמי מימון או עידוד תחרות בשוק. אם זה יקרה, זה יהיה מבורך. הדירות יקרות מדי על הצעירים וגם שכר הדירה יקר מאוד. חלק מרכזי מהפרנסה של זוגות צעירים הולכת על דיור וזה בשיעור גבוה גם ביחס לעולם.