בבניין ישן בשכונת גילה שבירושלים, נהפך סכסוך שכנים ממושך בשנים האחרונות למאבק עקרוני על זכויות קניין, תום לב, והגבולות שבין אינטרס אישי לאינטרס ציבורי. הכל החל כשהתובעים, קבוצת דיירים מבניין ברחוב מבוא הקינמון 3, גילו כי אחת השכנות, בעלת דירה בקומת הקרקע, וחתנה, ביצעו עבודות בנייה נרחבות בחדר ההסקה ובחצר הבניין - שטחים שמוגדרים רכוש משותף. לטענתם, הבנייה נעשתה ללא הסכמה, ללא היתר תקין, ותוך השתלטות על שטח שנועד לשמש את כלל הדיירים.

הנתבעים, מצדם, טענו לכל אורך הדרך כי פעלו כחוק. לדבריהם, הבנייה בוצעה מכוח היתר בנייה שניתן להם בספטמבר 2017 לאחר פרסום כדין, ולדיירים הייתה הזדמנות להתנגד. “איש מהם לא טרח להגיש התנגדות, וכעת, אחרי שנים, הם מנסים להלביש את טענותיהם בגלימה של צדק”. הם טענו, והוסיפו כי הסיבה האמיתית להגשת התביעה נעוצה ברצונם של הדיירים לקדם פרויקט תמ״א 38 בבניין - מהלך שמחייב את הריסת תוספת הבנייה.

אלא שבית המשפט בחר להעמיד דברים על דיוקם. “גם אם נכון שפרויקט תמ״א 38 היווה חלק משיקולי התובעים,” כתב השופט איתן כהן, “אין בכך כדי לפגום בזכותם לתבוע את השבת רכושם. תובע אינו חייב להראות מניעים ‘טהורים’ או ‘אלטרואיסטיים’ כדי לזכות בהגנה משפטית על זכויות הקניין שלו". בכך למעשה, העביר בית המשפט מסר חד וברור: הזכות הקניינית עומדת בפני עצמה, ללא קשר למניעים הכלכליים של בעליה.

“השתלטות על רכוש משותף אינה הרחבת דירה”

בפסק הדין נקבע כי הנתבעים פעלו שלא כדין כשסיפחו לעצמם שטח של כ-110 מ״ר מהרכוש המשותף. שטח זה כלל את חדר ההסקה, חלק מהחצר הצפונית של הבניין, ואף נבנו עליו מדרגות ויחידות דיור נפרדות להשכרה. השופט כהן ציין כי מדובר בבנייה נפרדת ומנותקת מדירת הנתבעת, ולא ב“הרחבת דירה” כמשמעה בחוק המקרקעין. “ברי שבמקרה שלפניי לא עמדה הנתבעת בתכלית הקבועה בחוק - ‘הרחבת אותה דירה’,” כתב השופט בהכרעתו. “מדובר בבנייה חדשה ברכוש המשותף שתכליתה הוספת יחידה להשכרה שממנה מפיקה הנתבעת רווח".

• דייר סיפח את החצר - השכנים התנגדו; מה קבע בית המשפט?
• שינוי גישה בבתי המשפט בנוגע לפלישה לקרקעות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המשמעות המשפטית של הקביעה הזו היתה מכרעת: הרחבת דירה מותרת בהסכמת רוב של 75% מבעלי הדירות, אך כל שימוש ייחודי ברכוש המשותף מחייב הסכמה של כלל בעלי הדירות. “במעשיהם, בנו הנתבעים ברכוש המשותף, ובכך גזלו חלק ממנו מכלל הדיירים וצירפו אותו לרכושם הפרטי. כדי להכשיר מעשה מעין זה יש צורך בהסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות - שלא ניתנה במקרה שלפנינו". כתב השופט בפסק הדין שפורסם.

אחת מטענות ההגנה המרכזיות של הנתבעים היתה שהתובעים ישבו בחיבוק ידיים בזמן שהבנייה התבצעה. הם לא הגישו התנגדות לפרסום ההיתר, לא ביקשו צו מניעה, ולא פנו לעירייה בזמן אמת. אלא שלפי השופט כהן, גם התנהלות פסיבית אינה שקולה לויתור על זכויות קניין. “העובדה שלא הוגשה התנגדות להיתר בנייה אינה מהווה הסכמה קניינית לוויתור על רכוש משותף", הוא כתב בפסק הדין. “היתר הבנייה נבחן במסגרת הליכי התכנון והבנייה, אך הזכות ברכוש המשותף נשמרת לבעליה ללא תלות בהיתר התכנוני".

בית המשפט גם דחה את טענת הנתבעים שלפיה חלק מהדיירים, ובהם אחת התובעות המרכזיות, הביעו הסכמה בעל-פה. “הסכמתה של תובעת אחת אינה יכולה לשמש הסכמה של כלל בעלי הדירות כנדרש בחוק", הוא פסק. “מדובר בהסכמה שניתנה בדיעבד, וגם אם תובעת זו הסכימה - שאר התובעים לא הסכימו”.

• מחילת חוב הוגדרה עסקה מלאכותית - וקיזוז ההפסדים בוטל
• חופשת לידה ומלחמה: החלטה חשובה בהליכי היטל השבחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

אחריות אישית לחתן - גם בלי בעלות

נקודה נוספת שעמדה במרכז ההליך היתה השאלה האם ניתן להטיל אחריות על הנתבע, החתן, שאינו הבעלים הרשום של הדירה. השופט כהן השיב בחיוב לכך. “לדיירים ישנה עילת תביעה נזיקית נגד הנתבע", הוא כתב בהחלטתו. “זאת משום מעורבותו הפעילה בהובלת הבנייה שפגעה בזכויות הדיירים האחרים ברכוש המשותף".

בהסתמך על פקודת הנזיקין, הוא הבהיר כי מי שמשתף עצמו, מסייע או מאשרר פעולה המזיקה לאחרים - חב בנזק, גם אם פעל בשירות גורם אחר. “הנתבע ניהל קשר עם הקבלנים והדיירים, קיבל החלטות מהותיות בכל הנוגע לבנייה, והוביל את הפרויקט בפועל", נכתב. “עצם העובדה שהוא אינו הבעלים הרשום אינה פוטרת אותו מאחריות".

בין הצדדים התגלתה מחלוקת נוספת סביב טענת הנתבעים כי גם אם יהרסו את יחידות הדיור, פרויקט התמ״א לא יוכל להתקדם בשל הרחבה אחרת שבוצעה בעבר בבניין. השופט כהן קבע כי הטענה הזו אינה רלוונטית, משום ש“זכותם של התובעים להשבת רכושם המשותף אינה מותנית בהוכחת תועלת כלכלית ספציפית או ביכולת לקדם פרויקט תמ״א 38". לדבריו, “כל בעל זכות רשאי לדרוש את השבת זכותו גם אם אין לו תועלת כלכלית מיידית מכך". הוא הדגיש כי גם אם ההליך נולד מתוך אינטרס משותף עם יזם, אין בכך פסול. “החוק אינו מחייב מניעים טהורים,” כתב השופט בהכרעת הדין, “והזכות לקניין אינה נבחנת לפי טוהר כוונותיו של בעליה.”

“פיצוי כספי לא יכול להחליף זכות קניין”

הנתבעים ביקשו מבית המשפט לשקול סעד חלופי - פיצוי כספי לדיירים במקום הריסת המבנים. ואולם גם הבקשה הזו נדחתה בנחרצות. “פיצוי כספי אינו יכול להחליף את זכות הקניין עצמה כאשר מדובר בהשתלטות כה נרחבת על רכוש משותף", קבע השופט כהן. “הרכוש המשותף משרת את כלל הדיירים, והם זכאים לשמור עליו בעינו. כפיית פיצוי כספי עליהם במקום השבת הרכוש מהווה הלכה למעשה הפקעה של רכושם בניגוד לרצונם". הוא הוסיף כי לא כל התובעים הסכימו לקבל פיצוי כספי, ולבית המשפט אין סמכות לכפות פתרון שאינו מקובל עליהם. “בהתחשב בטיבה של הפגיעה בזכויותיהם של התובעים, בהיקפה, ובעובדה שלא מדובר בהרחבת דירה אלא בבנייה חדשה, מצאתי שלא ניתן להסתפק בסעד חלופי ויש הצדקה להורות על הריסת הבינוי".

במהלך הדיונים ביקר השופט כהן במקום בעצמו, התרשם מהבנייה ומהשפעתה על הסביבה, וקבע כי העבודות שבוצעו חרגו במובהק מההיתר שניתן. “הנתבעים נכנסו לחדר ההסקה, הוציאו ממנו את מיכל הסולר, בנו מדרגות שחוסמות את שביל הכניסה לדיירים, שינו את חזותו החיצונית של הבניין, ובנו יחידה להשכרה”, הוא כתב בהכרעתו. “כל אלה מהווים בנייה בלתי חוקית ברכוש המשותף, ללא היתר, הגורמת לכל הפחות לאי נוחות לתובעים, אם לא יותר מכך". לדבריו, די באי נוחות כדי לזכות בסעד. “מי שנפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על-פי היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מטרד. די שיראה שנגרמה לו ‘אי נוחות’ כדי לזכותו בסעד מסוג זה".

בסופו של דבר, בית המשפט קיבל את תביעת הדיירים במלואה. נקבע כי יש להרוס את יחידות הדיור שנבנו, את המדרגות והדלת שהותקנה, ולהחזיר את חדר ההסקה והמקלט למצבם הקודם. “עבודות ההריסה וההשבה תבוצענה בתוך שישה חודשים מיום קבלת פסק הדין על חשבון הנתבעים", הורה השופט. בנוסף, חויבו הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25 אלף שקל. השופט ציין כי הסכום הזה נקבע גם מתוך התחשבות בעובדה שהתובעים “נאלצו להתדיין נגד הנתבעים על זכויות קניין ברורות ברכוש המשותף שהופרו ללא הסכמתם כנדרש בחוק".

השופט כהן הבהיר בו כי ההבחנה בין הליך תכנוני לבין זכויות קניין היא מהותית, וכי גם היתר בנייה תקף אינו מקנה רשות לפגוע בזכויותיהם של אחרים. “העובדה שהיתר הבנייה נותר בתוקפו מבחינה תכנונית אינה פוטרת את הנתבעים מחובתם לקבל הסכמה קניינית מכלל בעלי הדירות לגריעת רכוש משותף", נכתב בהחלטה. “כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, ואין לפרשה בהרחבה או להסיק ממנה מסקנות מכללא".

למה בעצם היה כל כך חשוב לבית המשפט להדגיש את ההבדל בין היתר בנייה לבין הסכמה קניינית?

מכיוון שגם אם עירייה נותנת היתר בנייה, זה רק אומר שהתכנון עומד בכללים העירוניים, לא שזה מותר מבחינת הזכויות של השכנים. היתר לא מבטל את הבעלות של יתר הדיירים ברכוש המשותף. כלומר העירייה מאשרת את התכנון, אבל היא לא מוסמכת לקחת רכוש משותף מדיירים בלי הסכמתם.

אם הבנייה אושרה בהיתר, איך בכל זאת הוחלט להרוס אותה?

השופט הסביר שההיתר תקף רק ברמה התכנונית, אבל ברמה הקניינית - הזכויות של הדיירים האחרים הופרו. ההיתר לא נותן רשות להשתלט על רכוש משותף. לכן גם אם הבנייה לא היתה לגמרי בלתי חוקית מבחינה עירונית, היא עדיין נוגדת את החוק מבחינת זכויות הקניין של הדיירים.

האם הדיירים יכלו פשוט לבקש פיצוי במקום להרוס את הבנייה?

הם יכלו, אבל לא רצו. בית המשפט קבע שאין חובה עליהם להסכים לפיצוי, מפני שרכוש משותף הוא לא נכס שאפשר "לפדות" בכסף בלי הסכמה. הזכות לשמור על הרכוש בעינו גוברת על נוחות או תועלת כספית.

למה בכלל הנתבעים בנו שם יחידות להשכרה?

לפי פסק הדין, הבנייה נועדה לייצר יחידות נפרדות להשכרה, ולא להרחיב את הדירה הקיימת. זו גם הסיבה שבית המשפט ראה בזה מעשה של השתלטות על רכוש משותף ולא הרחבת דירה. השופט כתב במפורש שמדובר בבנייה למטרת רווח כלכלי.

ומה עם הטענה שהדיירים פעלו רק כי רצו לקדם פרויקט תמ״א 38?

גם אם זה נכון, זה לא משנה. בית המשפט אמר שאין חובה להראות מניעים טהורים. גם אם לתובעים יש אינטרס אישי, הם עדיין זכאים להגן על רכושם. הזכות לקניין לא תלויה במידת האידיאליזם של מי שתובע.

איך נקבע שהחתן, ולא רק בעלת הדירה, אחראי אישית?

מכיוון שהוא זה שניהל בפועל את כל ענייני הבנייה - דיבר עם הקבלנים, תכנן, והיה אחראי על העבודה. החוק אומר שמי שמנהל בפועל עבודה שגורמת נזק לאחרים, גם אם הוא לא הבעלים - יכול לשאת באחריות אישית.

האם היתה משמעות לעובדה שהדיירים לא התנגדו בזמן אמת?

הנתבעים טענו שכן, אבל השופט קבע שלא. הוא הסביר שהיעדר התנגדות לא נחשב הסכמה. אנשים לא תמיד יודעים על ההליך, לא תמיד מבינים את המשמעות, וגם אם שתקו - זה לא אומר שהם ויתרו על זכויותיהם ברכוש המשותף.

למה השופט בעצמו ביקר במקום?

כדי לראות במו עיניו את ממדי הבנייה והפגיעה ברכוש המשותף. הוא לא הסתפק בתמונות ובעדויות. אחרי הביקור הוא כתב שהשתכנע שהבנייה גרעה שטח משמעותי - כ-110 מ"ר - ושאין ספק שנעשתה ללא הסכמה.

מה המשמעות של הקביעה שהשיהוי לא פוגע בזכות הקניין?

זה אומר שגם אם אדם מתעורר מאוחר להגן על רכושו, הוא עדיין זכאי לכך. ייתכן שיהיו השלכות לעניין גובה הפיצוי או בחירת הסעד, אבל עצם הזכות לא מתבטלת עם הזמן. הקניין נשמר עד שמוותרים עליו במפורש, וזה לא קרה כאן.

מה יקרה עכשיו בפועל?

לפי פסק הדין, הנתבעים חייבים להרוס את כל מה שנבנה ולהחזיר את חדר ההסקה והמקלט למצבם המקורי בתוך שישה חודשים. אם לא יעשו זאת, הדיירים יוכלו לבקש מבית המשפט לאכוף את הצו - מה שעלול לכלול גם סנקציות כספיות נוספות.

האם יש כאן מסר לעיריות ולרשויות התכנון?

בהחלט. השופט למעשה מזכיר לרשויות שהתפקיד שלהן הוא להכריע בזכויות קניין בהיבטים תכנוניים בלבד. גם אם הן מאשרות בנייה, זה לא אומר שמותר לבעל הדירה לבצע אותה אם לא קיבל את הסכמת השכנים.

במקרה האחר, בשכונת קריית שלום בדרום תל אביב התגלע סכסוך שכנים שגרר את הדיירים לבית המשפט - והסתיים בפסק דין שניתן ביולי האחרון. במרכז הפרשה עמד דייר בשם רואי מזרחי, בעל דירה בקומת הקרקע, שתפס חזקה בלעדית בחצר הדרומית של הבניין - שטח שהיה בעבר בשימוש משותף או מחולק בין דיירי הבית, והציב בו גדרות, עציצים, שער עם קודן פרטי, ואף דק עץ שהפך את המרחב הפתוח למתחם סגור ונעול. שתי הדיירות מהקומה העליונה, לידה ומיטל שלומיאן, שהיו בעלות מחסן וחניה באותו אזור ושעשו בו שימוש לאורך עשרות שנים, מצאו עצמן מודרות מן השטח, ללא אפשרות לחנות, להיכנס או אפילו לעבור דרכו. הסכסוך בין הצדדים נפרש על פני תקופה של שנים רבות, אך הגיע לשיאו בעקבות הרחבת הדירה שביצע מזרחי ב-2017. לפי פסק הדין שפורסם, לצורך ההרחבה הוא נדרש להרוס מחסן, סככה וגדרות שבנו בעבר לידה ובעלה המנוח, ושעמדו בניגוד להיתרי הבנייה. בין הצדדים נחתם באותה שנה הסכם, שאפשר למזרחי לבנות בכפוף להריסת הבנייה הלא חוקית, ובתמורה התחייב שלא להתנגד לכך שהתובעות יבנו מחסן חדש בפינת החצר או שישתמשו בה לצורך חניה. אלא שלאחר הבנייה, נטען, עבר מזרחי מהבטחות לפעולות: הוא חסם את הגישה לחצר מהרחוב, סגר אותה לעצמו, ומנע את גישת השכנות, תוך הפרה ברורה של ההסכמות. בית המשפט התרשם כי הפרשנות שהציע להסכם, שלפיה הוא זכאי לשימוש ייחודי מיידי בחצר, "אינה עולה בקנה אחד עם לשון ההסכם", ובכל מקרה היא "אינה הגיונית לגופה", שכן הוויתור של התובעות על החצר הותנה בכך שיבנו קומה נוספת על גג ביתן - דבר שעדיין לא נעשה.