דו"ח המבקר: עיכובים בפינוי קרקעות תעש פוגעים בפתרונות הדיור
דו"ח מבקר המדינה חושף: המדינה לא מפנה ולא מטהרת את קרקעות תעש - ומונעת הקמה של עשרות אלפי דירות במרכז הארץ
עבור רוב הזוגות הצעירים או רווק/רווקה בתחילת דרכם, רכישת דירה היא בגדר חלום בלבד, ובזמן שברמ"י מדברים על הגדלת ההיצע כדי להוריד את המחירים - שטחים עצומים בלב אזורי הביקוש בישראל עומדים שוממים, מזוהמים, ומחוץ לתחום עבור הציבור שצמא לשיווקן - הבעיה הגדולה, הקרקע עליהם היא יושבת, שווה המון עבור הציבור. פרסום דו"ח מבקר המדינה מתניהו אנגלמן חושף מחדל עצום: המדינה לא מצליחה לפנות את מתחמי התעשייה הצבאית הישנים - ולא לפנות את הקרקעות.
התוצאה: יותר מ־36,000 דירות שבינתיים
רשומות 'על הקרח' - ואי אפשר לבנות אף אחת מהן. מתחמי תעש פרוסים על פני כ־80 אלף דונם בישראל - רבים מהם בלב אזורים עירוניים כמו רמת השרון, נוף ים, הרצליה, טירת הכרמל ויבנה. חלקם עומדים נטושים כבר שנים, חלקם ממשיכים לפעול באופן חלקי.
מה שמשותף לכולם:
הקרקע בהם מזוהמת - ולרוב מדובר על זיהום ברמות קשות במיוחד. מהדו"ח עולה כי במשך שנים רבות נותרו באתרים אלו חומרי נפץ, נפלים, גזים רעילים, מכלים קבורים, ואף זיהומים שהגיעו למי תהום ולים. לדוגמה, במתחם נוף ים התרחשו שלושה פיצוצים מאז שנות ה־90. האחרון התרחש ביוני
2023 - ובו נהרג עובד ונפצעו אחרים. גם היום, לפי הדו"ח, הציבור נכנס לשטח באין מפריע דרך פרצות בגדרות ונתון לסכנה ממשית.
קרקעות נחשקות
לפי התחייבות רשמית שהגישה המדינה לבג"ץ עוד בשנת 2015, היה עליה לפנות את מתחם נוף ים ולבצע טיהור
מלא של הקרקע עד אוגוסט 2019. בפועל - שום דבר מזה לא בוצע. גם הפינוי של מתחמי תעש באזור השרון, שתוכנן ל־2024, נדחה תחילה בשנה וחצי – וכעת, בשל המלחמה, נדחה בשנית ל־2026. למתחם טירת כרמל אפילו אין לוח זמנים. משרד האוצר, משרד הביטחון, רמ"י, רשות המים והמשרד להגנת
הסביבה - כולם נדרשו לפעול, ואף אחד מהם לא סיפק את ה'קבלות'.
דו"ח המבקר חושף נתון דרמטי: על הקרקעות שמוחזקות כיום בידי המדינה במתחמים שפעם שימשו את תעש, קיימות תוכניות לבניית 36,600 דירות. מדובר בקרקעות מצוינות, חלקן עם נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית,
תעסוקה וים. האוצר מעריך כי הפיתוח והשיווק של הקרקעות האלה יכולים להכניס כ־33 מיליארד שקל לקופת המדינה.
אבל בפועל - שום דבר לא מתקדם, מפני שהקרקע לא טוהרה, והתוכניות המפורטות עדיין בגדר תכנון על הנייר. המדינה
כורכת את הטיהור בקידום התכנון: רק אם תהיה תוכנית מפורטת - יוקצה לה תקציב שיקום. אך בלי שיקום - לא תהיה תוכנית מאושרת. זהו מבוי סתום ביורוקרטי שמתמשך שנים. וכך נוצר לו עוד סיפור של ביצה ותרנוגלת שלא ברור איפה ומתי יסתיים.
ההמלצה של המבקר
המחסור בדירות אינו תיאורטי: ככל שיותר קרקעות תקועות - כך מחירי הדירות באזורי הביקוש ממשיכים לעלות. הקרקעות של תעש ממוקמות בדיוק איפה שהציבור הכי זקוק למענה של התחדשות ובנייה חדשה. בנוסף, החזקת המתחמים המזוהמים
עולה למדינה מיליונים בשנה. רק מתחם יבנה, לדוגמה, עולה 1.8 מיליון שקל על שמירה וארנונה – וללא תועלת ממשית.
המבקר ממליץ למדינה לשנות את המדיניות: לא להמתין לקידום תוכניות בנייה כדי להתחיל לטהר את הקרקע - אלא לבצע קודם את השיקום, על בסיס ניתוח סיכונים
מסודר ותקצוב עצמאי. לדבריו, "אין לחכות לאסון הבא". עד אז – כל דירה פוטנציאלית במתחמי תעש תישאר תקועה עמוק באדמה המזוהמת.
- עשות: הזמנות ממשרד הביטחון בהיקף של 190 מיליון שקל
- אלביט משפרת את הצעת הרכש למניות עשות - מעניקה פרמיה של 18%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפער בין ישראל והעולם
אחת מהמסקנות החריפות ביותר
בדו"ח המבקר נוגעת לשורש הבעיה: למדינה פשוט אין את הכלים הרגולטוריים הבסיסיים לטפל בזיהום הקרקע. בעוד שבמדינות המערב, ובפרט באירופה - קיימת חקיקה ברורה שמסדירה את נושא המניעה, הזיהוי והשיקום של קרקעות מזוהמות, בישראל החקיקה הזו תקועה כבר יותר מעשור.
לפי הדו"ח, כבר בשנת 2011 החל המשרד להגנת הסביבה לקדם הצעת חוק שמטרתה להסדיר את תהליכי הטיפול בזיהום קרקע - אך למרות הסכמות, ניסוחים, טיוטות והצעות ממשלתיות, החוק מעולם לא עבר. 14 שנה חלפו, וישראל נותרה המדינה היחידה מבין חברות ה־OECD שאין לה חוק שמטיל אחריות
ישירה על גורמים מזהמים, או שמחייב את שיקום הקרקע. ללא חקיקה כזו – לא ניתן להטיל קנסות, לדרוש מימון או לנהל מדיניות עקבית לשיקום.
3 עשורים של גרירת רגליים
הסיפור של מתחמי
תעש אינו מחדל חדש - אלא כזה שנמשך כבר למעלה מ־30 שנה. ההחלטה להעתיק את פעילות התעשייה הצבאית מהמרכז לנגב התקבלה כבר בתחילת שנות ה־90. תעש עצמה, שהוקמה עוד ב־1990 כחברה ממשלתית, קיבלה מרמ"י בחכירה כ־80 אלף דונם.
במהלך השנים היא הפעילה מתקנים ביטחוניים
רבים, שחלקם פוזרו באזורים סמוכים לערים כמו תל אביב, רמת השרון, הרצליה, יבנה, נוף ים וטירת כרמל - ובחלקם התגלו כמויות משמעותיות של מזהמים וחומרי נפץ. למרות החלטות ממשלה מפורשות, תהליכי פינוי נגררו שוב ושוב.
העתקת המפעלים נמשכה עמוק אל תוך שנות ה־2000
והמשיכו הרחק הלאה, ורק בשנת 2018 הושלמה הפרטתה של תעש - אז נמכרה תעש מערכות לאלביט מערכות. למרות זאת, רבים מהמתחמים לא פונו, לא טוהרו, ולא הושבו לשימוש אזרחי.המבקר מציין כי גם לאחר המכירה - האחריות לפינוי, טיהור ושיקום הקרקע נותרה בידי המדינה, באמצעות החברה
הממשלתית נצר השרון.
אבל בפועל, גם זו לא הצליחה לקדם את השיקום. למשל, חקר הקרקע במתחם אליהו, אחד המרכזיים באזור השרון, לא הושלם גם שנתיים וחצי אחרי המועד שנקבע.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
