משכנתא לא “לוקחים”, משכנתא מתכננים
משכנתא לא “לוקחים”, משכנתא מתכננים. זוהי לא סיסמא ריקה מתוכן, אלא תפיסה עולם של ממש, שהרי מדובר בקבלת ההחלטה הפיננסית המשמעותית ביותר בחייכם. בשל הערך הרב של ההחלטה הזו, מומחי המשכנאות של בנק לאומי ריכזו עבורכם מספר כללים שחשוב לקחת בחשבון לפני שתיקחו משכנתא:
העריכו את העלות הכוללת של הדירה
לכל דירה יש מחיר, הנקבע בהסכם שבין מוכר הדירה לקונה (המחיר החוזי).
עם זאת, ההוצאות שתהיינה לכם אינן מסתכמות רק במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים, אותם חשוב לקחת בחשבון, למשל: שכר טרחת עורך דין, תשלום למתווך, מס רכישה, הוצאות הובלה ועוד. בנוסף, ישנם מספר תשלומים
חד פעמיים נפוצים במסגרת תהליך המשכנתא: הערכת שמאי, דמי פתיחת תיק משכנתא בבנק ותשלום על רישום בטחונות.
תכנון לעתיד
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח המלווה אותנו הרבה שנים קדימה. מדובר בהחלטה הכלכלית הכי משמעותית שתיקחו בחייכם. לכן, אם מסלולי ההלוואה צמודים למדד המחירים לצרכן – עליית המדד עתידה להגדיל את גובה ההחזר החודשי עם השנים, וחשוב להיות ערוכים לכך מבחינת יכולת ההחזר שלכם. בנוסף, אם המשכורת שלכם עשויה לגדול עם השנים, כדאי לקחת זאת בחשבון.
איך כדאי לקבוע את גובה ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה שלכם?
רבים מעדיפים שסך כל החזרי המשכנתא (כולל תשלומי הביטוח) לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלהם (נטו). חשוב לציין כי בנושא זה יש גם מגבלה רגולטורית של בנק ישראל, הקובעת כי הבנק לא רשאי להעמיד הלוואה לדיור אם היחס בין תשלומי המשכנתא ובין ההכנסה הפנויה עולה על 50%.
- "המשקיעים חוזרים; היקפי המשכנתאות יעלו ל-8-7 מיליארד שקל בחודש"
- "מחירי הדירות עשויים לרדת, אבל אם לא תהיה תוכנית ממשלתית נראה 10 שנים של עליות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי אחוז המימון?
אחוז המימון הוא היחס בין סך המשכנתא שתקבלו מהבנק לבין שווי הנכס. לדוגמא, אם הנכס שברצונכם לרכוש עולה מיליון שקלים, וסך המשכנתא שתקבלו מהבנק כנגד הנכס היא 600,000 שקלים, אז אחוז המימון הוא 60%. באופן כללי, יותר משתלם להקטין את אחוז המימון שתקבלו מהבנק, שכן אחוז מימון נמוך יותר מאפשר לכם לקבל ריביות נמוכות יותר.
משתלם לקצר את תקופת המשכנתא ככל הניתן
כשמתכננים משכנתא, מומלץ לבחון את אורך חיי ההלוואה ולנסות לקצר את תקופת המשכנתא ככל שניתן. חשוב לזכור, ככל שפורסים את ההלוואה לשנים רבות יותר, כך גובה ההחזר החודשי יורד, אך סך כל התשלומים המצטבר עולה.
איך מחשבים את כל זה?
מאוד מומלץ לקבל ייעוץ מבנקאי משכנתאות או יועץ משכנתאות מנוסה. באתרים של הבנקים ניתן למצוא מחשבוני משכנתא, שיאפשרו לכם להעריך את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל, כמו גם את גובה ההחזר החודשי הצפוי לכם.
- לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
לסיכום, משכנתא היא לא רק הלוואה – היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיים. תכנון נכון, מקצועי ומותאם אישית יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים, להעניק שקט נפשי, ולמנוע טעויות שעלולות ללוות אתכם שנים. לכן, אל תסתפקו בהצעות השונות – השקיעו בתכנון מראש ובבדיקות של ההיבטים השונים, כדי שתוכלו לצעוד בביטחון לעבר הבית שתמיד חלמתם עליו.
באתרים של הבנקים ניתן למצוא מחשבוני משכנתא, שיאפשרו לכם להעריך את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל, כמו גם את גובה ההחזר החודשי הצפוי לכם. לקבלת כלים שיעזרו לכם לנהל את המשכנתא בצורה הנוחה ביותר היכנסו לאתר לאומי למשכנתאות. האמור הינו מידע כללי בלבד ולא ממצה את כל ההיבטים של הנושאים המתוארים בו, ואין בו משום המלצה ו/או ייעוץ. האמור אינו מהווה הצעה/התחייבות להעמדת אשראי. העמדת הלוואות המשכנתא ותנאיהן, כפופים לשיקול הדעת, להוראות הרגולציה ולקריטריונים של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
משכנתא (גרוק)מזרחי טפחות שוב עם ריבית משכנתא גבוהה; מי הבנקים הזולים במשכנתא?
משכנתא הבנקים עדיין נלחמים על נוטלי המשכנתאות אבל זה כבר לא מתבטא בריבית. אחרי שראינו ירידה של כמעט רבע אחוז בריביות המשכנתא ביולי, נתוני בנק ישראל לחודש אוגוסט מגלים עצירה כמעט מוחלטת במגמת ההוזלה. הריבית המשוקללת בכלל המערכת עומדת עכשיו על 5.29%, לעומת 5.28% ביולי ו-5.44% ביוני. כלומר, הירידה החדה שראינו בתחילת הקיץ נבלמה, וזה נראה שהבנקים עברו למצב המתנה לקראת החלטת הנגיד על הורדת ריבית רשמית. החלטה שצפויה ב-24 בחודש, כש"אבני הנגף" המרכזיות, ובראשן ההוצאות הביטחוניות הכבדות על רקע המלחמה בעזה, ירדו לפי שעה מהשולחן.
עם זאת אפשר כבר לראות את המגמה משתנית: ריבית המשכנתא בדרך לרדת שוב ולא רק בגלל שהריבית של בנק ישראל צפויה להיחתך אלא בעיקר בגלל ששוק האג"ח הממשלתיות מתקן כלפי מעלה, מחירי האג"ח עולים והתשואות עליהן יורדות. זה מרכיב מרכזי בקביעת עלות גיוס הכסף של הבנקים,
ולכן גם גורם ישיר בלחץ להורדת ריביות המשכנתא. יש מתאם כמעט ישיר בין תשואות האג"ח לבין ריבית המשכנתא, והירידה הנמשכת בתשואות מאותתת על הקלה נוספת שמתקרבת.
נתוני בנק ישראל המעודכנים לחודש אוגוסט מצביעים על שוק משכנתאות שנמצא בעצירה מוחלטת. הריבית המשוקללת בכלל המערכת עומדת על 5.29%, כמעט זהה לזו של יולי (5.28%) שינוי כמעט זניח שמאותת שהבנקים בלמו את ההוזלה של הריביות. בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.30%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.10% בלבד. לאומי מציג ריבית של 5.27%, הפועלים 5.21%, ודיסקונט 5.20%. מרכנתיל עומד על 5.23%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.47%, גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מגיעים אחרי חודשיים של ירידות והוזלות בריביות המשכנתא השוק עכשיו נכנס לקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו.. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
נתוני חודש אוגוסט קרדיט: בנק ישראל
- לראשונה בישראל יוסדר מקצוע ייעוץ המשכנתאות
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
