נדמה שכולם מחפשים את אותו הדבר: את הריבית הנמוכה ביותר בשוק המשכנתאות. הבנקים, מצידם, שמחים להציע מסלולים אטרקטיביים לכאורה, לרוב כאלה שצמודים למדד או משתנים תכופות. אך במקרים רבים, הריבית הנמוכה הזו היא רק "פיתיון" שנועד למשוך אתכם, בעוד שבפועל, לאורך שנות ההחזר הרבות, תשלמו בעצם הרבה יותר. בכתבה זו נצלול אל מאחורי הקלעים של המספרים ונראה מדוע היציבות עשויה להיות שווה הרבה יותר מכמה עשיריות אחוז בריבית ההתחלתית.

הלוואות המשכנתא נחלקות לכמה סוגים: חלקן ניתנות בריבית משתנה, אחרות בריבית פריים, בריבית קבועה צמודה, בריבית קבועה לא צמודה, ובריבית צמודה למט"ח. במסלולים הצמודים למדד ולמט"ח ניתן לקבל לכאורה את ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר, אבל האם זאת בפועל המשכנתא המשתלמת ביותר? בפירוש לא! כאשר משווים את המסלול הצמוד למסלול הלא צמוד, צריך לזכור להוסיף את ההצמדה הצפויה (אם זו הלוואה צמודה למדד, את המדד הצפוי על פני השנים), ואפשר להתבסס על המתווה של בנק ישראל ועל האינפלציה בשנים האחרונות ולהעריך שהיא תהיה בין 2% ל-3%, כך על פי הערכות הכלכלנים. 

עם זאת, צריך לזכור שאינפלציה וציפיות לאינפלציה זה לא מדע מדויק, ואף אחד מאיתנו לא נביא. אנחנו לא באמת יודעים מה יהיה מדד המחירים בשנה הקרובה ובטח ובטח שאנחנו לא יכולים לנבא מה הוא יהיה בטווח זמן ארוך יותר (ומשכנתא לוקחים בממוצע ל-20 שנה ומעלה), ולכן כל מה שניתן זה להעריך ולהסתמך על הערכות, אך בהסתייגות גדולה.

ברגע שמעריכים את המדד יש להוסיפו לריבית הצמודה למדד כדי לקבל את הריבית האמיתית על המשכנתא. חשוב להבהיר – זה לא חישוב מדויק, זה חישוב מאוד גס, אבל זה ייתן לכם כיוון. כדי לדעת את ההבדל האמיתי בין שני המסלולים צריך להכין לכל אחד מהם את לוח הסילוקין שלו. זו תשובה מאוד מלמעלה, אם ההבדל יוצא בסופו של דבר קטן, כלומר הפער בין הריבית הצמודה עם המדד לריבית הקבועה, הוא פער נמוך, אז אתם צריכים לחשב במדויק כדי להבין איזה מסלול עדיף לכם (בהינתן ההערכה שלכם).

• משכנתא לא “לוקחים”, משכנתא מתכננים
• דני ליבנה מחברת אובליגור מציג: משכנתא ככלי יעיל לאיחוד חובות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

באופן גס, משווים את הריבית הצמודה עם המדד ריבית הלא צמודה ואז מנתחים (עם ההסתייגות למעלה) מה טוב יותר, כלומר איזה מסלול כדאי לכם. מעבר לכך, המשמעות של מסלול שהוא צמוד למדד היא שבכל רגע נתון היתרה של המשכנתא צמודה למדד, כלומר תלויה בהשפעות של המדד. ואם כך, ובהינתן שמשכנתא היא ברוב הגדול של המקרים הלוואה לזמן מאוד ממושך, מתקבל במקרים רבים שעליית המדד גורמת לסכום המשכנתא לעלות מעבר לקצב ההחזרים.

נדמה שכולם מחפשים את אותו הדבר: את הריבית הנמוכה ביותר בשוק המשכנתאות. הבנקים, מצידם, שמחים להציע מסלולים אטרקטיביים לכאורה, לרוב כאלה שצמודים למדד או משתנים תכופות. אך במקרים רבים, הריבית הנמוכה הזו היא רק "פיתיון" שנועד למשוך אתכם, בעוד שבפועל, לאורך שנות ההחזר הרבות, תשלמו בעצם הרבה יותר. בכתבה זו נצלול אל מאחורי הקלעים של המספרים ונראה מדוע היציבות עשויה להיות שווה הרבה יותר מכמה עשיריות אחוז בריבית ההתחלתית.

הלוואות המשכנתא נחלקות לכמה סוגים: חלקן ניתנות בריבית משתנה, אחרות בריבית פריים, בריבית קבועה צמודה, בריבית קבועה לא צמודה, ובריבית צמודה למט"ח. במסלולים הצמודים למדד ולמט"ח ניתן לקבל לכאורה את ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר, אבל האם זאת בפועל המשכנתא המשתלמת ביותר? בפירוש לא! כאשר משווים את המסלול הצמוד למסלול הלא צמוד, צריך לזכור להוסיף את ההצמדה הצפויה (אם זו הלוואה צמודה למדד, את המדד הצפוי על פני השנים), ואפשר להתבסס על המתווה של בנק ישראל ועל האינפלציה בשנים האחרונות ולהעריך שהיא תהיה בין 2% ל-3%, כך על פי הערכות הכלכלנים. 

עם זאת, צריך לזכור שאינפלציה וציפיות לאינפלציה זה לא מדע מדויק, ואף אחד מאיתנו לא נביא. אנחנו לא באמת יודעים מה יהיה מדד המחירים בשנה הקרובה ובטח ובטח שאנחנו לא יכולים לנבא מה הוא יהיה בטווח זמן ארוך יותר (ומשכנתא לוקחים בממוצע ל-20 שנה ומעלה), ולכן כל מה שניתן זה להעריך ולהסתמך על הערכות, אך בהסתייגות גדולה.

ברגע שמעריכים את המדד יש להוסיפו לריבית הצמודה למדד כדי לקבל את הריבית האמיתית על המשכנתא. חשוב להבהיר – זה לא חישוב מדויק, זה חישוב מאוד גס, אבל זה ייתן לכם כיוון. כדי לדעת את ההבדל האמיתי בין שני המסלולים צריך להכין לכל אחד מהם את לוח הסילוקין שלו. זו תשובה מאוד מלמעלה, אם ההבדל יוצא בסופו של דבר קטן, כלומר הפער בין הריבית הצמודה עם המדד לריבית הקבועה, הוא פער נמוך, אז אתם צריכים לחשב במדויק כדי להבין איזה מסלול עדיף לכם (בהינתן ההערכה שלכם).

• משכנתא לא “לוקחים”, משכנתא מתכננים
• דני ליבנה מחברת אובליגור מציג: משכנתא ככלי יעיל לאיחוד חובות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

באופן גס, משווים את הריבית הצמודה עם המדד ריבית הלא צמודה ואז מנתחים (עם ההסתייגות למעלה) מה טוב יותר, כלומר איזה מסלול כדאי לכם. מעבר לכך, המשמעות של מסלול שהוא צמוד למדד היא שבכל רגע נתון היתרה של המשכנתא צמודה למדד, כלומר תלויה בהשפעות של המדד. ואם כך, ובהינתן שמשכנתא היא ברוב הגדול של המקרים הלוואה לזמן מאוד ממושך, מתקבל במקרים רבים שעליית המדד גורמת לסכום המשכנתא לעלות מעבר לקצב ההחזרים.