לאחרונה פורסמו מספר נתונים על שוק הנדל"ן למגורים בישראל והמגמה נראית די ברורה: הקיפאון נמשך, המחירים יורדים, וההיצע מצטבר. לפי נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע למספר אסטרונומי של 80.86 אלף דירות! נכון לסוף חודש מאי. מדובר על עלייה של כ-50% בתוך כשנתיים בלבד, מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית באפריל 2022.

במקביל, מדד מחירי הדירות רשם ירידה של 0.3% לחודשים אפריל-מאי, והשלים בכך שלושה חודשים רצופים של ירידות במדד מחירי הדיור. במקביל, מנתוני המשכנתאות שנלקחו, חל גידול של 15% בהיקף המשכנתאות שנלקחו ביוני, שהסתכמו בכמעט 9 מיליארד שקל. חשוב לציין - לא פורסם עדיין כמה מתוך ה-9 מיליארד זה בעצם מיחזורים של משכנתאות שנלקחו בעבר, אבל עדיין - מדובר בסכום גדול יחסית, במיוחד לאור העובדה שאנחנו רואים כבר תקופה די ארוכה קיפאון בעסקאות.

אז מה בעצם הסיבה לנתון הגבוה של המשכנתאות שנלקחו? קיימת בעיה מובנית במדידה של נתוני הנדל"ן בבכלל ושל המשכנתאות בפרט. צריך לזכור שבעצם מה שהמשיך להניע את המכירות של היזמים/קבלנים זה בעיקר מבצעי המימון האגרסיביים שלהם - 20% עכשיו ועוד 80% באכלוס, 90/10 וכו'. ומה שקורה במצב כזה הוא שרוכש פלוני לוקח את המשכנתא רק כאשר הוא נדרש להשלים את העסקה ובעצם לשלם ליזם את הסכום הגדול בעסקה - 80%.

כך נוצר מצב שבו רואים נתוני משכנתאות שמפורסמים כביכול ליוני 25, אבל בפועל מדובר על עסקאות שנעשו הרבה קודם לכן.

81 אלף דירות לא מכורות?! "מדובר על היתרי בנייה"

כאמור, מלאי הדירות הלא מכורות עומד על מספר שנשמע כאילו הגיע מעולם מקביל. מדובר על מספר שיכול להספיק לעוד כשנתיים וחצי בלי שהקבלנים יבנו כלום עד אז. וזה יספיק. אבל הטענה המרכזית של היזמים והקבלנים היא ש"הנתון מעוות" וכששואלים עוד ומנסים לקבל תשובות אז - "זה כולל היתרי בנייה, ולא מדובר על דירות גמורות ומוכנות לאיכלוס".

זה נכון - באמת נכללות בדירות אלה גם דירות שרק כעת קיבלו היתר בנייה ועוד לא נבנו בפועל. אבל מה זה שייך בכלל? מספר הדירות הלא מכורות עלה בכ-50% בשנתיים בלבד! אז מה זה משנה אם זה דירות שנבנו כבר או שהן עוד לא קיבלו טופס 4 (מסמך המקנה איכלוס לדיירים בפועל וחיבור לחשמל). מדובר על היתרי בנייה. ועוד דבר - הרי לאורך העשור האחרון נמכרו כאן דירות עוד לפני שהיה היתר בנייה בכלל. אז איך מוסבר הגידול הענק הזה בדירות שלא נמכרו?

ואיך זה קשור ל'מחיר למשתכן'?

וכעת, לגודל ההיצע המצטבר מצטרפת תופעה נוספת שמתחילה לתת את אותותיה: גל של דירות 'יד שנייה חדשות' ממחיר למשתכן שצפוי להציף עוד יותר דירות בשוק. מדובר באלפי דירות שהוגרלו ונרכשו לפני כחמש-שש שנים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ושעכשיו, עם סיום תקופת החסימה - הופכות לזמינות בשוק החופשי.

• איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
• סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בפועל, מדובר בדירות חדשות כמעט לגמרי, שלעיתים אפילו לא אוכלסו, וממוקמות באזורים אטרקטיביים: כמו שכונת גליל ים בהרצליה, מערב ראשון לציון, פסגות אפק בראש העין, חריש, קריית ביאליק ועוד.

המשמעות ברורה: לצדן של הדירות שמציעים הקבלנים בפרויקטים חדשים, עם מפרט זהה ולעיתים אף מיקום זהה - מופיעות כעת דירות דומות, שמוצעות למכירה על ידי זוכים פרטיים. לרוב, הדירות הללו נמכרות במחיר תחרותי יותר, ובמקרים רבים גם זמינות לכניסה מיידית. מדובר על יתרון משמעותי בעיני רוכשים שלא מעוניינים להמתין שלוש או ארבע שנים לאכלוס.

מבחינת הקבלנים, מדובר בתחרות ישירה, כזו שקשה מאוד להתחרות בה, משום שהמוכר הפרטי אינו כפוף לעלויות מימון כבדות, ואינו צריך לשמור על רווח יזמי. במילים פשוטות: גם הדירות הללו מצטרפות למאגר ההיצע - רק שהן "נולדות" כשוק יד שנייה, ולכן לא נספרות בסטטיסטיקת המלאי הלא מכור.

אבל בפועל הן חלק בלתי נפרד מהמשוואה – והן משפיעות על קצב המכירות, על גובה ההנחות ועל הלחץ שמופעל על השוק כולו. ככל שגל הדירות הזה יתפשט לעוד ערים ושכונות, כך ילך ויגבר האתגר של הקבלנים להמשיך ולתת הנחות בצורות שונות. אם כיום מדובר על 'קנה דירה ואנחנו נשלם את המשכנתא שלך ל-15 שנים', או 'קנה דירה ותקבל ריהוט בחצי מיליון שקל', הם יצטרכו לחשוב על מודלים אחרים לשיטה הנרקמת - והעיקר, לא לומר את צמד המילים 'ירידת מחירים'.

נתונים 'מעוכבים'

הלמ״ס בודקת כל עסקה רק לאחר רישום בטאבו או במערכת רשות המסים, ולכן הנתונים שהיא מפרסמת היום משקפים בפועל עסקאות שנחתמו לפני כחודשיים וחצי. המשמעות היא שהירידה של 0.3% שמופיעה במדד מחירי הדירות מתייחסת בפועל לעסקאות שבוצעו במרץ-אפריל ולא משקפת את מה שמתרחש ביוני-יולי.