למרות המתיחות הביטחונית וההשבתה החלקית של המשק במהלך יוני, הציבור הישראלי המשיך לקחת משכנתאות בקצב גבוה. סך המשכנתאות שנלקחו בחודש יוני הסתכם בכ-8.9 מיליארד שקל. מדובר בירידה מתונה של כ-4.4% בהשוואה לחודש מאי, אך גם בעלייה של 15% לעומת יוני בשנה שעברה.

לא פחות חשוב: זהו החודש השלישי בגובהו מבחינת היקף המשכנתאות שנרשמו השנה. לכאורה מדובר בנתון מעודד, בעיקר לנוכח העובדה שכשבועיים מתוך יוני התנהלו בצל מבצע "עם כלביא", שהשבית את המשק באופן חלקי ופגע בפעילות בענפים רבים.

עם זאת, חשוב להבין שהמספרים לא משקפים את הפעילות הנדל"נית בזמן אמת - אלא מבטאים בעיקר עסקאות שנחתמו חודשים קודם לכן. הסיבה לכך היא שהליך נטילת משכנתא לרוב מתבצע בעיכוב של כמה שבועות עד חודשים מרגע חתימת חוזה הרכישה.

עוד דבר מעניין הוא שחלק נוסף מהמשכנתאות ביוני מקורן בעסקאות ישנות במיוחד, מסוג 20/80, שבהן רוכש הדירה משלם את עיקר התמורה רק עם סיום הבנייה.

סימנים לשינוי מגמה

לצד המספרים הגבוהים, מתחילים להיראות סימנים מוקדמים לשינוי מגמה: מחצית השנה הראשונה הסתיימה עם נתון מרשים של 50.1 מיליארד שקל בהיקף משכנתאות - עלייה של כ-30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אך בהשוואה למחצית השנייה של 2024, מדובר בירידה של כ-8.3%.

כלומר, ייתכן שמתחילה התקררות, שתבוא לידי ביטוי ביתר שאת בחודשים הקרובים, במיוחד אם תימשך ההאטה בשוק הדיור.

במקביל, בולטת גם ירידה במסלולי מימון שנהנו עד כה מפופולריות גבוהה בקרב רוכשי דירות, ובעיקר אלה שהוצעו כחלק ממבצעי מימון של קבלנים. מדובר במשכנתאות מסוג "בלון" ו"בולט" - שבהן תשלומי הקרן נדחים לתקופה מאוחרת, ולעיתים אף ממומנים על ידי היזם.

לפי נתוני בנק ישראל, ביוני נלקחו משכנתאות מסוג זה בהיקף של 1.29 מיליארד שקל, ירידה של 13% לעומת מאי, וירידה בשיעורן היחסי מכלל ההלוואות מ-16% ל-14.5%. מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז ינואר 2024.

אמנם חלק מהירידה נובעת ממגבלות שהטיל בנק ישראל על השימוש במסלולים אלה, אך ייתכן שהשוק עצמו מתחיל להפנים את הסיכונים הגלומים בדחיית תשלומים - במיוחד בתקופה של ריביות גבוהות ואי ודאות כלכלית.

כך או אחרת, הגמישות המימונית של הקבלנים הולכת ומצטמצמת, מה שעלול להשפיע גם על היקף העסקאות בשוק הדיור כולו. המסר הכללי מנתוני יוני הוא כפול: מצד אחד, שוק המשכנתאות עדיין שומר על רמה גבוהה ומצביע על עמידות - גם תחת לחץ ביטחוני.

מצד שני, מדובר בפעילות שמבוססת על עסקאות עבר, בעוד הסימנים משטח השוק מצביעים על בלימה שמתקרבת. המשכנתאות של יוני משקפות את מה שהיה - לא בהכרח את מה שיהיה.

הטריקים הפיננסים הולכים ומתמעטים

חודש יוני 2025 עמד בצל הלחימה מול איראן, שבמהלכה שותקו חלקים נרחבים מהמשק הישראלי. במהלך כעשרה ימי עבודה, הפעילות המסחרית, הבירוקרטית והעסקית הופסקה כמעט לחלוטין באזורים מסוימים - אך למרות זאת, שוק המשכנתאות כמעט שלא הושפע.

בשנים האחרונות עברו רוב הבנקים לתהליכי מיכון והנגשה בתחום האשראי לדיור, שמאפשרים המשך פעילות גם בתנאים של חוסר ודאות. לקוחות רבים מקבלים אישור עקרוני אונליין, מקיימים פגישות טלפוניות עם נציגים, ומבצעים חלק מהשלבים באמצעות מערכות דיגיטליות.

אך לא כל הבנקים שווים ביכולת הזו: בעוד שחלקם מנהלים תהליך פשוט וגמיש, אחרים עדיין דורשים שלבים ידניים, מסמכים פיזיים, או הגעה לסניף בשלב מסוים. בתקופת חירום, הפערים האלה מורגשים: לקוחות בבנקים החדשניים נהנים מזמינות גבוהה יותר, ואילו אחרים נאלצים להמתין להשלמות אחרי החזרה לשגרה.השורה התחתונה: תשתית תפעולית יציבה, לצד עסקאות שתוזמנו מראש, אפשרו לשוק המשכנתאות להמשיך כמעט כרגיל גם בעת עימות צבאי. זה מסביר מדוע, למרות המלחמה, יוני הסתיים עם נתוני משכנתאות גבוהים - ללא פגיעה נראית לעין.

כשמביטים על המספר הגבוה של המשכנתאות ביוני, אפשר לטעות ולחשוב ששוק הדירות נמצא בפריחה. אבל מבט עמוק יותר מגלה סיפור שונה לגמרי. בחודש מאי חלה ירידה של 44% ברכישת דירות חדשות מקבלנים, לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בנוסף, נרשמה ירידה של 16% בכלל רכישות הדירות. כלומר, הפעילות בשוק בפועל – גם של רוכשי דירות חדשות וגם בשוק היד שנייה – נמצאת בהאטה. אז איך זה מתיישב עם 8.9 מיליארד שקל משכנתאות ביוני?התשובה נעוצה בעובדה שהמשכנתא אינה נלקחת ביום שבו נחתם חוזה רכישה, אלא לרוב חודשים לאחר מכן.