המס שלא נעלם: מי שלא דיווח בזמן, ישלם גם שנים אחר כך

בפתח פסק הדין, שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, נפרשת תמונה שמוכרת היטב לעוסקים בתחום המקרקעין: בעלי זכויות בנכסים מבקשים, לעתים שנים רבות לאחר רכישתן, להסדיר רישום בטאבו או לבצע פעולה אחרת בנכס. אלא שאז, רגע לפני השלמת המהלך, צצה דרישה לתשלום מס רכוש בגין השנים שעברו. מבחינת אותם בעלי זכויות, הדרישה נתפשת לא פעם כהפתעה לא נעימה, ולעתים אף כעוול של ממש. במקרה שנדון בפסק הדין הבא, ההפתעה הזו נהפכה לבקשה לאישור תובענה ייצוגית, שבמרכזה טענה עקרונית: רשות המסים מחייבת אזרחים במס רכוש רטרואקטיבי, בניגוד לחוק ובניגוד לפסיקה.

המבקשים, מוחמד חוסאם חירבאוי ומיראל רזק, פנו לבית המשפט בטענה כי המדינה, באמצעות מנהל מס שבח וגורמים נוספים, דורשת תשלום מס רכוש גם בגין נכסים שלא היו רשומים במערכת המס לפני שנת 2000 - השנה שבה בוטל מס הרכוש. לשיטתם, מדובר בפרקטיקה פסולה של גביית מס בדיעבד, כזו שסותרת את ההחלטות של ועדות ערר וההלכות שנפסקו בעבר. הקבוצה שבשמה ביקשו לפעול הוגדרה באופן רחב כ"כל אזרח אשר נדרש לשלם מס רכוש בגין נכס אשר לא היה רשום במערכת המס לפני שנת 2000, וכל אזרח שנדרש לשלם מס רטרואקטיבי בניגוד להחלטות ועדות הערר וההלכות הפסוקות".

אלא שכבר בראשית פסק הדין מבהיר סגן נשיא בית המשפט, השופט רם וינוגרד, כי הבקשה לוקה בחסר מהותי. הוא מציין כי מדובר בבקשה "לקונית במיוחד", שאינה כוללת את מרבית הרכיבים הנדרשים לפי חוק תובענות ייצוגיות, ומוסיף ביקורת חריפה על סגנונה. לדבריו, הבקשה והתובענה "נוסחו בלשון שאינה ראויה", וכללו האשמות חמורות כלפי המשיבים, לרבות טענות לסחיטה באיומים, מרמה ופעולות פליליות. השופט קבע כי "די היה בדרך התבטאות לא ראויה זו כדי להביא לדחיית בקשת האישור", מכיוון שהתנהלות שכזו אינה עולה בקנה אחד עם הדרישות הקבועות בדין.

הבקשה לא עומדת בתנאי הסף המהותיים

מעבר לפגמים הצורניים והסגנוניים, בית המשפט קובע כי הבקשה אינה עומדת גם בתנאי הסף המהותיים לאישור תובענה ייצוגית. כך, בין היתר, מצוין בפסק הדין שפורסם כי המבקשים לא התייחסו לטענות סף כבדות משקל שהעלו המשיבים בתשובתם, וכי העובדה שבא כוח המבקשים שימש גם כמצהיר בתצהיר התומך בבקשה, פועלת אף היא בניגוד להוראות חוק תובענות ייצוגיות.

• רשות המסים נגד הדרייברים - עצרה חשוד בהעלמת הכנסות של 1.4 מיליון שקל
• רמ"י תשלם מיליונים: פשרה בייצוגית על מס שלא כדין
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ואולם, השופט וינוגרד אינו מסתפק בדחייה מטעמים דיוניים בלבד, אלא עובר לדון במחלוקת עצמה. כאן, בלב הדיון, מונחת שאלת פרשנות של הוראות חוק מס רכוש, ובעיקר היחס בין סעיפים 17, 19 ו-22 לחוק. המבקשים ביקשו להסתמך על סעיף 19(א) לחוק, הקובע מגבלה על גבייה רטרואקטיבית של מס, וטענו כי לא ניתן לחייב במס בגין תקופה העולה על חמש שנים לאחור. אלא שבית המשפט קובע כי הפרשנות הזו מתעלמת מהוראות חוק אחרות ומהפסיקה שעסקה בהן.

השופט מזכיר כי סעיף 54(א) לחוק מס רכוש קובע במפורש שלא ניתן לרשום פעולה בפנקסי המקרקעין ללא הצגת אישור על תשלום המס המגיע. בהקשר הזה, הוא מצטט מהספרות המקצועית, ומבהיר כי מטרת ההוראה היא לאכוף את תשלום המס באמצעות התניית הרישום בתשלום החוב. עוד הוא מזכיר כי בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי מי שמבקש לבצע פעולה הוא זה שיידרש לשלם את המס, גם אם החייב הפורמלי הוא אדם אחר.

הנקודה המרכזית בפסק הדין נוגעת לחובת הדיווח שמוטלת על בעלי זכויות במקרקעין. סעיף 17 לחוק מס רכוש מחייב בעל קרקע או מי שטוען לזכויות במקרקעין למסור הצהרה על רכישת הזכויות. כשהחובה הזו אינה מקוימת, נכנס לתמונה סעיף 22(א) לחוק, המעניק למנהל מס רכוש סמכות לשום את שווי הקרקע ואת המס המגיע לפי מיטב שיפוטו. בהקשר הזה, מזכיר השופט את פסק הדין בעניין אחוזת יונה הנביא, שבו נקבע כי כשבעל קרקע לא מסר הצהרה כנדרש, "אין כל מניעה מלדרוש ממנו את המס גם כחלוף שנים רבות".

• יבואנית תקבל 315 אלף שקל מתוך תביעה של 2.2 מיליון
• דרש לבטל הסכם גירושים בטענה שלא הבין עברית - ונדחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מכר דירה, ביקש לבטל את העסקה - ונדחה בבית המשפט

"החובה היא על בעל הקרקע"

בית המשפט מדגיש בהחלטתו כי הקביעה הזו אינה מקרית, אלא נשענת על היגיון ברור: מתן פטור למי שנמנע במכוון מחובתו להצהיר יביא לכך שהוא "ייהנה מפרי עוולתו", ואף ייצור אפליה כלפי נישומים אחרים שפעלו כחוק. בהתאם לכך, נדחתה גם הטענה שלפיה רשות המסים היתה צריכה לבדוק מיוזמתה את רישומי המקרקעין ולזהות שינויים בבעלות. כפי שנקבע בפסיקה קודמת, "המשיב אינו נדרש להתחקות אחר מחזיקי קרקע ולשלוח להם חיובי מס רכוש, שכן החובה לעשות כן היא על בעל הקרקע".

על הרקע הזה, קבע השופט וינוגרד כי כשאדם פונה לרישום זכויות ומתגלה כי רכש את המקרקעין לפני שנת 2000 מבלי שדיווח על כך, מחויב מנהל מס רכוש להטיל עליו חיוב במס בגין חמש השנים שקדמו ל-2000. החיוב הזה, מדגיש בית המשפט, אינו רטרואקטיבי כלל, אלא משקף את המס שהיה צריך להיות משולם במועד שבו נכנסה לתוקף חובת הדיווח. "שעה שנישום נדרש לשלם מס המעוגן בהוראות הדין ומשקף את החיוב במועד בו היה עליו להצהיר על זכותו, לא ניתן לטעון כי חיוב מעין זה הוא 'רטרואקטיבי'", נכתב בפסק הדין.

המבקשים ניסו להסתמך על החלטה של ועדת ערר שניתנה ב-2011, אך בית המשפט קובע כי הם קוראים אותה באופן שגוי. בהחלטה הזו, כך מוסבר, נקבע כי חובת ההצהרה אינה חלה במקרים שבהם לא חל שינוי בזהות הבעלים, אלא רק שינוי במצב המשפטי של המקרקעין. כך למשל, בעקבות החלת המשפט הישראלי. לעומת זאת, במקרים שבהם הועברו זכויות במקרקעין, חובת הדיווח חלה במלואה, וסעיף 22(א) נכנס לתוקף אם החובה הופרה. לפיכך, מסקנת בית המשפט היא שהחלטת ועדת הערר דווקא תומכת בעמדת רשות המסים, ולא בטענות של המבקשים.

בהמשך פסק הדין מתייחס השופט גם לנוהל שפרסם מנהל מס רכוש ביולי 2025, שעוסק בטיפול בבקשות לאישור היעדר חוב מס רכוש בגין קרקעות שאינן רשומות במרשמי מס רכוש. הנוהל, כך נקבע, תואם את הוראות החוק והפסיקה, ואף קובע חריגים שבהם לא יוטל חיוב במס, למשל כשהוכח שעל המקרקעין הוקם מבנה מתאים או כשמדובר במקרקעין במזרח ירושלים שהוחזקו על ידי אותם בעלים מלפני 1967.

לבסוף קובע בית המשפט כי גם ברמה האישית, אף אחד מהמבקשים אינו עומד בתנאים להגשת תובענה ייצוגית. בעניינו של המבקש הראשון, הוצאה שומה עוד לפני שנת 2000, כך שגם לטענתו אמור היה לחול חיוב במס. בעניינה של המבקשת השנייה, כלל לא נגבה מס רכוש, ולכן אין לה עילת תביעה להשבה. לאור זאת, קובע השופט בהכרעת הדין, "שאף לא לאחד מהמבקשים קמה עילת תביעה לצורך הגשת בקשה לאישור תובענה כייצוגית". התוצאה הסופית ברורה: בקשת האישור והתביעה נדחות, והמבקשים מחויבים בהוצאות המשיבים בסכום כולל של 25 אלף שקל.

למה בעצם אנשים מגלים על חוב מס רכוש רק אחרי שנים ארוכות?
ברוב המקרים זה קורה כשבעל זכויות במקרקעין רוצה סוף סוף להסדיר רישום בטאבו, להעביר נכס, או לבצע פעולה אחרת שמחייבת אישור מרשות המסים. עד אותו רגע, אם לא בוצע דיווח מסודר בעבר, החוב פשוט לא צף. רק כשהרישום נתקע, מתברר שיש בעיה ישנה שלא טופלה.

אם מס הרכוש בוטל בשנת 2000, איך בכלל אפשר לדרוש אותו היום?
הביטול לא מחק חובות עבר. מי שהיה חייב במס לפני 2000 ולא דיווח כנדרש, נשאר חייב במס עבור התקופה הרלוונטית. הדרישה היום לא יוצרת חוב חדש, אלא גובה חוב ישן שמעולם לא שולם.

למה המדינה לא בדקה בעצמה מי הבעלים של הקרקע לאורך השנים?
לפי החוק והפסיקה, האחריות לדווח על רכישת זכויות היא על בעל הקרקע, לא על המדינה. רשות המסים לא אמורה לעבור יזום על רישומי מקרקעין ולחפש שינויים, אלא לפעול על בסיס הדיווחים שהיא מקבלת.

מה בעצם ההבדל בין מס רטרואקטיבי לבין חוב ישן שמתברר רק עכשיו?
מס רטרואקטיבי הוא מס שמוטל בדיעבד בלי שהיה חובה חוקית לשלם אותו בזמן אמת. כאן, לפי בית המשפט, החובה היתה קיימת כבר אז. העובדה שהחוב מתגלה מאוחר לא הופכת אותו לרטרואקטיבי.

האם כל מי שלא דיווח לפני 2000 חייב עכשיו לשלם מס רכוש?
לא בהכרח. יש חריגים, למשל במקרים שבהם לא היתה העברת זכויות, או במצבים מיוחדים כמו מקרקעין במזרח ירושלים שהוחזקו ברציפות על ידי אותם בעלים. בנוסף, רשות המסים פרסמה נוהל שמגדיר מקרים שבהם לא ייגבה מס.

למה בית המשפט היה כל כך ביקורתי כלפי סגנון הבקשה?
מכיוון שתובענה ייצוגית היא הליך רציני שמופנה נגד רשויות המדינה, והיא צריכה להיות מנוסחת בצורה עניינית, משפטית ומכבדת. האשמות קשות כמו מרמה או סחיטה, בלי תשתית מתאימה, פוגעות באמינות הבקשה.

האם תובענה ייצוגית בכלל מתאימה למחלוקות מס כאלה?
בית המשפט רומז שלא תמיד. כשמדובר במדיניות שנשענת על חוק ברור ופסיקה קיימת, ושכל מקרה תלוי בנסיבות אישיות של נישום, ייתכן שתובענה ייצוגית היא לא הכלי הנכון.

מה הסיכון למי שמגיש תובענה ייצוגית לא מבוססת?
מעבר לדחייה של הבקשה, קיים גם סיכון לחיוב בהוצאות משפט משמעותיות, כפי שקרה כאן. זה מסר ברור שבתי המשפט לא רואים בתובענות ייצוגיות ניסוי חסר מחיר.

האם פסק הדין משנה את המצב המשפטי שהיה קיים קודם?
לא. פסק הדין בעיקר מחזק ומחדד הלכות קיימות של בתי המשפט המחוזיים, ומבהיר שוב את המשמעות של אי דיווח על זכויות במקרקעין.