התחדשות עירונית: ודאות אי-תכנונית?

בשנתיים האחרונות אנחנו עדים לשינוי כפול ומבורך בשיח התכנוני בישראל, הכרה גורפת בחשיבותה של ההתחדשות העירונית - ובשמותיה האחרים: תמ"א 38 ופינוי בינוי - כפתרון הטוב ביותר למחסור הדירות במרכזי הערים המבוקשים, תוך שהיא מאפשרת שמירה על שטחים ירוקים, חיזוק וחידוש הבניינים הישנים והתאמתם לצרכים המודרניים, קליטת אוכלוסיות צעירות ושימור המגוון האנושי המאפיין את מרכזי הערים ומהווה מקור לחוסננו החברתי. 

השינוי השני הינו ההכרה הגורפת בחשיבות הוודאות התכנונית – ככל שניתן לדעת מראש את היקף הזכויות לבניה על יחידת קרקע, הרי שמחיר הדירות יוכל לרדת. פחות כסף שיבוזבז בריצות הלוך ושוב לתיקוני תכניות, פחות זמן מבוזבז בתכניות שתקועות בועדות התכנון והבניה, פחות זמן שההון העצמי של היזם מושקע ללא תשואה.

בגלל הסיבות האלה, כולם מדברים על הצורך הכפול בהתחדשות עירונית ובוודאות תכנונית. "כולם" זה ראשי הערים, זה ראש המטה הדיור הממשלתי אביגדור יצחקי, זה כחלון, זה גלנט, זה ראש מנהל התכנון, בינת שוורץ. כולם בעד. ומה יותר טוב מפתרון המאחד את שני הצרכים ביחד?

ואכן, מנהל התכנון עמל מזה זמן על תיקון 3 לתמ"א 38, התיקון שאמור לשים את עידוד ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפויות, לצד ולא מאחורי הצורך בחיזוק הבניינים. זה התיקון שאמור להסדיר את הגדרות זכויות הבניה כך שלא כל יום יוכל לקום ראש עיר או יועמ"ש ולהכריז על פרשנות חדשה משלו. עד כאן – יופי. נשארה בעיה קטנה אחת. האם הוודאות התכנונית המיוחלת אכן ממלאת את ייעודה המוצהר ומאפשרת התחדשות עירונית? כרגע נראה שהתשובה היא לא כמעט מוחלט. למעט תל אביב.

• האם כל בניין שנבנה ב-1970 יכול לעבור התחדשות עירונית?
• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת

הסדרת חישובי הזכויות, בפרשנות המצמצמת שהוגדרה ע"י היועמ"ש ונתמכת ע"י תיקון 3 לתמ"א 38, מביאה לכך שהתכנית הופכת לא כדאית כלכלית בכל המדינה למעט תל אביב. אם קודם הבעיה המדוברת היתה שהתכנית לא ישימה בפריפריה, הרי שעכשיו נפתרה הבעיה: התכנית לא ישימה גם במרכז. ישימותה של כל תכנית התחדשות עירונית תלויה ביחס שבין הדירות החדשות לדירות הקיימות. הרווח של היזם הוא הפער שבין מחיר מכירת הדירות החדשות לבין עלות הדירות הקיימות יחד עם עלויות היעוץ, שיווק, מכירה, הייזום, המסים, פינוי הדיירים, מימון ועוד. ומכאן, שהכדאיות הכלכלית תלויה בשני פרמטרים מרכזיים:

1. כמות וגודל הדירות החדשות ביחס לכמות וגודל הדירות הקיימות.
2. מחיר המכירה של הדירות החדשות. 

כאשר 1 – כמות וגודל הדירות החדשות ביחס לקיימות - מצומצם למינימום, כפי שנעשה, הרי שנשארת תלות מוחלטת במחיר המכירה. ואיפה יש מחיר מכירה מספק? תל אביב. אבל האם המטרה של הוודאות התכנונית בהתחדשות העירונית מסוג תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש היא בניה בתל אביב בלבד? מה עם הרצליה? רמת השרון? רמת גן? גבעתיים? ראשל"צ? בת ים וחולון?

ללא תמ"א 38, הפתרונות החלופיים המוצעים כיום אינם מספקים. תכנית מחיר למשתכן מותאמת בעיקרה לפריפריה ולא לבעיה המרכזית המצויה באזורי הביקוש. תכנית פינוי בינוי היא תכנית מצוינת וחשובה מאד אך כרוכה בתהליכים איטיים בהרבה.   ומה ניתן לעשות? חשיבה מחודשת על תצורת חישוב זכויות הבנייה אשר תתחשב בכלל הגורמים המעורבים והמושפעים ותיצור איזון ראוי בין צרכיהם. בין היתר, הבטחת היטלי השבחה לרשויות המקומיות על מנת שתוכלנה לקלוט תושבים חדשים בשטחן, למשל תוך ניתוב מס הרכישה אל קופת הרשויות המקומיות. כמו כן, הגדלת סל זכויות הבנייה ליזמים על מנת לאפשר כדאיות כלכלית. וכמו תמיד, גם במקרה הזה אי אפשר להתעלם מ:

• הסדרת הליכי הרישוי תוך יצירת אחידות וודאות
• קיצור לוחות הזמנים ברשויות המקומיות ובועדות
• הגדלת מספר עובדי הבניין, תוך הגדרתן כצורך לאומי והקצאת משאבים בהתאם.
• הגדלת כמות המהנדסים ומנהלי העבודה.