אלונה בר און
צילום: יח"צ

התחדשות עירונית: ודאות אי-תכנונית?

אלונה בר און, מנכ"לית 'בית וגג', על התחדשות עירונית - הפתרון שמאחד את כל הצדדים אך לא ישים בשום מקום פרט לתל אביב
אלונה בר און | (1)

בשנתיים האחרונות אנחנו עדים לשינוי כפול ומבורך בשיח התכנוני בישראל, הכרה גורפת בחשיבותה של ההתחדשות העירונית - ובשמותיה האחרים: תמ"א 38 ופינוי בינוי - כפתרון הטוב ביותר למחסור הדירות במרכזי הערים המבוקשים, תוך שהיא מאפשרת שמירה על שטחים ירוקים, חיזוק וחידוש הבניינים הישנים והתאמתם לצרכים המודרניים, קליטת אוכלוסיות צעירות ושימור המגוון האנושי המאפיין את מרכזי הערים ומהווה מקור לחוסננו החברתי. 

השינוי השני הינו ההכרה הגורפת בחשיבות הוודאות התכנונית – ככל שניתן לדעת מראש את היקף הזכויות לבניה על יחידת קרקע, הרי שמחיר הדירות יוכל לרדת. פחות כסף שיבוזבז בריצות הלוך ושוב לתיקוני תכניות, פחות זמן מבוזבז בתכניות שתקועות בועדות התכנון והבניה, פחות זמן שההון העצמי של היזם מושקע ללא תשואה.

בגלל הסיבות האלה, כולם מדברים על הצורך הכפול בהתחדשות עירונית ובוודאות תכנונית. "כולם" זה ראשי הערים, זה ראש המטה הדיור הממשלתי אביגדור יצחקי, זה כחלון, זה גלנט, זה ראש מנהל התכנון, בינת שוורץ. כולם בעד. ומה יותר טוב מפתרון המאחד את שני הצרכים ביחד?

ואכן, מנהל התכנון עמל מזה זמן על תיקון 3 לתמ"א 38, התיקון שאמור לשים את עידוד ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפויות, לצד ולא מאחורי הצורך בחיזוק הבניינים. זה התיקון שאמור להסדיר את הגדרות זכויות הבניה כך שלא כל יום יוכל לקום ראש עיר או יועמ"ש ולהכריז על פרשנות חדשה משלו. עד כאן – יופי. נשארה בעיה קטנה אחת. האם הוודאות התכנונית המיוחלת אכן ממלאת את ייעודה המוצהר ומאפשרת התחדשות עירונית? כרגע נראה שהתשובה היא לא כמעט מוחלט. למעט תל אביב.

הסדרת חישובי הזכויות, בפרשנות המצמצמת שהוגדרה ע"י היועמ"ש ונתמכת ע"י תיקון 3 לתמ"א 38, מביאה לכך שהתכנית הופכת לא כדאית כלכלית בכל המדינה למעט תל אביב. אם קודם הבעיה המדוברת היתה שהתכנית לא ישימה בפריפריה, הרי שעכשיו נפתרה הבעיה: התכנית לא ישימה גם במרכז. ישימותה של כל תכנית התחדשות עירונית תלויה ביחס שבין הדירות החדשות לדירות הקיימות. הרווח של היזם הוא הפער שבין מחיר מכירת הדירות החדשות לבין עלות הדירות הקיימות יחד עם עלויות היעוץ, שיווק, מכירה, הייזום, המסים, פינוי הדיירים, מימון ועוד. ומכאן, שהכדאיות הכלכלית תלויה בשני פרמטרים מרכזיים:

  1. כמות וגודל הדירות החדשות ביחס לכמות וגודל הדירות הקיימות.
  2. מחיר המכירה של הדירות החדשות. 
כאשר 1 – כמות וגודל הדירות החדשות ביחס לקיימות - מצומצם למינימום, כפי שנעשה, הרי שנשארת תלות מוחלטת במחיר המכירה. ואיפה יש מחיר מכירה מספק? תל אביב. אבל האם המטרה של הוודאות התכנונית בהתחדשות העירונית מסוג תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש היא בניה בתל אביב בלבד? מה עם הרצליה? רמת השרון? רמת גן? גבעתיים? ראשל"צ? בת ים וחולון?

ללא תמ"א 38, הפתרונות החלופיים המוצעים כיום אינם מספקים. תכנית מחיר למשתכן מותאמת בעיקרה לפריפריה ולא לבעיה המרכזית המצויה באזורי הביקוש. תכנית פינוי בינוי היא תכנית מצוינת וחשובה מאד אך כרוכה בתהליכים איטיים בהרבה.

 

ומה ניתן לעשות?

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    כתבה מעניינת. תודה. (ל"ת)
    יוסי 03/05/2016 22:18
    הגב לתגובה זו
זיו סגלזיו סגל
בלוגסטריט

לקראת סוף השנה: עדיפות למניות הקטנות

איזה מניות קטנות יכולת להתאושש מהקרשים ולמה המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מהמפולת של 2008?
זיו סגל |
שנת הלימודים האקדמית התחילה כך שלמגוון מנועי החשיבה שלנו מצטרפות השאלות של הסטודנטים. השנה השאלות משמעותיות במיוחד משום שהסטודנטים הצעירים הם המשקיעים החדשים שעליהם נבנות העליות הבאות. אם בעבר הייתי מלמד שוק ההון כ״חוכמת זקני וול סטריט״ לצעירים, היום המשוואה לפחות מתאזנת. האינטראקציה עם תלמידי מנהל עסקים נותנת לי הזדמנות לחוות את משקיעי הדור.   כאשר דיברתי על נושא תיקונים ומפולות בשווקים ואמרתי שמתי שהוא המשבר הבא יגיע והוא יהיה גדול יותר ממשבר 2008, סטודנטית שאלה אותי: למה בעצם חייב להיות משבר? לרגע עצרתי כי כאשר מתריסים מולך שאלה שהיא בניגוד ל״מובן מאליו״ זה כמו עצירת חירום במכונית.   ואז, פרסתי את משנתי הסדורה על ניפוח המחירים ושחיקת ערך הכסף, על מכפילים, על כך ששוק ההון הפך להיות סוג של משחק (ודיברנו על תרגיל הציוצים של אילון מאסק) אבל בעיקר התמקדתי בטבע האנושי. הטבע האנושי הוא דרמטי בכל הקשור להתנהגות המונים  ונוטה למצבי קיצון, למעלה ולמטה. מספיק שתראו את התנודתיות היומית / דו יומית במניות. אם תקחו עליות שערים רצופות שיצרו מציאות לפיה לדור המשקיעים החדשים אין ממש חווית מפולת בתודעה, תוסיפו לזה את כמות הכסף שנשפכה לשווקים ואת העובדה שמתי שהוא, איפה שהוא, יתגלה איזה אסון פיננסי שהחביאו מתחת לשטיח, מפולת היא רק עניין של זמן.   המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מ-2008 כי זאת הסטטיסטיקה של מפולת. יותר כסף מעורב, כוחות חזקים יותר מנפחים את המחירים למעלה. לכן, עוצמת ההתרסקות היא גדולה בהתאם.   ההקדמה נועדה לכוון אל העובדה שהיום נתחיל בהסתכלות על השוק. היינו עסוקים לאחרונה בסקטורים המרגשים: מטה וורס, טיפולים פסיכודליים ומיחשוב קוואנטום ואני חש צורך לעדכן עבורכם את הניתוח הטכני של מדדי המניות על מנת שנשמור על איזון.   נתחיל ב-S&P500. אנחנו נמצאים עכשיו בחודשים שנחשבים לטובים ביותר בשנה. נובמבר - ינואר. נראה כי אווירת השמחה הכללית מתקיימת. אבל, אתם יכולים לראות על הגרף שהמדד ״מתעייף״. שיפועי הקווים שעוקבים אחריו מתמתנים. אולי אף נראה תיקון ל - 4540 עוד בתוך תקופת שמחת סוף השנה. ההתנגדות היא ב-4700. מהלך מעל הרמה הזו ילמד כי שמחת ראש השנה תקפה כך שטכנית לא צריך למכור אל תוך עליות שיהיו אל מעל 4700 אלא להמשיך לעקוב.   מדד הראסל 2000, מדד שמיצג מניות קטנות יותר שהן הנהנות ביותר מעליות תחילת שנה חדשה נראה במצב טוב יותר מה-S&P500 כך שבהחלט אפשר לכוון את ההשקעה לכיוון המניות הקטנות יותר (נחשו איזה מניה היא בעלת המשקל הגבוה במדד? תשובה בסוף המאמר). שתי עובדות מהותיות מדברות בעד הראסל 2000. הראשונה היא שהוא פרץ רמת התנגדות שבלמה אותו תקופה ארוכה. מכאן אמור להיוולד מהלך עליות משמעותי. השנייה היא שהוא מתחזק בהשוואה ל-S&P500. על פי מסורת אפקט ינואר המניות הקטנות שעולות הן פעמים רבות אלו שירדו הרבה בשנה החולפת. זאת מכיוון שמנהלי השקעות נפטרים מהן לקראת דו״חות סוף השנה (שלקוחות לא ישאלו שאלות על ההשקעות ההפסדיות) ואז חוזרים לקנות אותן כמציאות בתחילת השנה. הדבר משתלב עם המאמרים שפרסמנו לא מזמן בדבר רכישת חבוטות.   שלוש מניות על הקרשים לעיונכם רוצים עוד מניות חבוטות (שלא נשמע חס וחלילה כמו מעודדים בקרב אגרוף...)? קבלו את AI מתחום הבינה המלאכותית. האתר Motley Fool  מציין אותה כאחד משתי מניות הבינה המלאכותית השוות ביותר לרכישה. על הגרף תוכלו לראות התרסקות פוסט הנפקה טיפוסית, משהו שגם כדאי שמשקיעים צעירים יראו. עכשיו היא מצאה בסיס תמיכה ממנו היא יכולה לעלות כמציאה. גם אל BYND אפשר להתייחס כאל מניה חבוטה (או בהומור מסוים, שחוטה). אספני מציאות יכולים לנסות לראות מה קורה סביב 70 דולר. היא יכולה להיות מציאה טכנית ברמות האלו. ונסיים בעוד הומור של וול סטריט. תסתכלו על הגרף של רובין הוד. המניה, HOOD, של החברה שמייצגת את כניסתם של המשקיעים החדשים, נמצאת גם היא על הקרשים. זאת בין היתר בשל הביקורת על המודל העסקי שלה. אבל, באזור ה - 34 דולר, הבאז סביב המניה יכול לחזור.   שיהיה בהצלחה בזירה!   ומי המניה עם המשקל הגבוה ביותר בראסל 2000? AMC... עוד משהו שמעלה חיוך קטן.