זרקור על אג"ח - אביב ארלון אג"ח ג', שווה קניה?

אודות החברה

חברת אביב ארלון נוסדה בשנת 2007 ע"י שתי קבוצות נדל"ן מובילות בתחום הנדל"ן בישראל - קבוצת אביב וקבוצת ארלון. זאת, על מנת לפתח במשותף פרויקטים יזמיים של נדל"ן בחו"ל. בסוף שנת 2009 החלה הקבוצה לפעול כחברה ציבורית בישראל והיא נסחרת בבורסה תחת השם אביב ארלון. בעלי השליטה בחברה הינם דורון אביב, דפנה הר-לב, איל לב-ארי ויפתח אלוני המחזיקים בשליטה בקבוצת אביב ארלון (88.89%). החברה נסחרת כיום בבורסה בת"א לפי שווי מוערך של כ-112 מיליון שקלים.

תחומי פעילות החברה

החברה פועלת בתחום הנדל"ן המניב והיזמי (בעיקר המניב) בארה"ב ובאירופה (סרביה): - בסרביה מפתחת החברה שני פרויקטים בבלגרד: פרויקט של נדל"ן מסחרי ופרויקט למגורים - בארה"ב פועלת החברה לרכישת מרכזים מסחריים שמומנו בעבר בהיקפים גבוהים ובעליהם מצויים כיום בקשיים בהחזר החוב עקב משבר הסאב-פריים.

החברה רכשה עד כה שלושה מרכזים מסחריים (בוניטה ספרינג במדינת פלורידה, סנטורי שבשיקגו וסיאטל בוושינגטון) ונמצאת במשא ומתן לרכישת מרכז נוסף בקולומבוס אוהיו. עד כה השקיעה החברה כ-86 מיליון דולר (יחד עם שותפים נוספים). חשוב לציין שרכישת המרכזים המסחריים עם שותפים מורידה את סיכון החברה.

תוצאות כספיות

סך הכנסות החברה ברבעון הראשון של שנת 2011 הסתכמו ב-2.36 מיליון שקלים לעומת 0.7 מיליון שקלים ברבעון המקביל. מדובר בגידול של 223% הנובע מהכנסות מפרויקטים חדשים של החברה בארה"ב ובסרביה. ההפסד הנקי של החברה ברבעון הראשון של שנת 2011 הסתכם ב-0.832 מיליון שקלים לעומת הפסד של כמיליון שקלים ברבעון המקביל אשתקד. ההון העצמי של החברה הסתכם בכ-103 מיליון שקלים ברבעון הראשון של 2011 לעומת כ-106 מיליון שקלים ברבעון הראשון ב-2010 (ירידה של 3%). בעוד ההון העצמי מהווה כ-28% מסך המאזן.

אשר לאגרות החוב מסדרה ג' - אביב ארלון הנפיקה אג"ח צמודות מדד מסדרה ג' בנובמבר 2010. החברה הציעה למשקיעים אג"ח בשווי כולל של 81.25 מיליון שקלים העומדות לפירעון בתשלום אחד ב-30 לנובמבר 2015 ומחלקות ריבית פעמיים בשנה בחודשים מאי ונובמבר בין השנים 2011-2015. הריבית המקסימלית ברוטו שהוצעה למשקיעים במכרז עמדה על 7.3% וזו גם הייתה הריבית שנקבעה. הסכום אותו גייסה החברה עמד על 62.5 מיליון שקלים.

להלן נתונים עיקריים לגבי אג"ח זה:

תשואה לפדיון ברוטו: התשואה לפדיון ברוטו של אג"ח עומדת על 8.03% וגבוהה ב-10% מהריבית על אג"ח. הדבר נובע מפדיונות הציבור בקרנות הנאמנות בחודשים מאי ויוני השנה.

מח"מ: מח"מ אג"ח בינוני ונוח להשקעה כאשר הריבית במשק צפויה לעלות באופן מתון בשנה הקרובה.

דירוג האג"ח: לאביב ארלון שלוש סדרות אג"ח במחזור (א',ב' ו-ג') ואף אחת מהן אינה מדורגת.

בטחונות והתניות פיננסיות: קיים שיעבוד ראשון קבוע ללא הגבלה בסכום על זכויות החברה בחברות הנכסים בארה"ב (שיעבוד ראשון על מניות חברות הבת בוניטה מז והולדינגס). להערכת החברה שווי השעבודים נכון לרבעון הראשון של שנת 2011 עומד על 100 מיליון שקלים. כך עומד יחס החוב חלקי שווי הנכסים המשועבדים על 62.9% - כלומר השעבודים עולים בערכם על החוב למחזיקי אג"ח ג'.

התניות נוספות: במידה ויחס החוב יעלה על 90% מתחייבת החברה להעמיד בטוחות כדי להוריד אותו לרמה של 75%.

- החברה לא תהיה רשאית למשוך כספים מחברות הנכסים, כך שתגרום ליחס החוב לעלות מעל ל-70%. - החברה מתחייבת כי כל עוד לא פרעה את מלוא האג"ח, לא תבצע חלוקת דיבידנד שתוביל להורדת ההון העצמי של החברה אל מתחת ל-150 מיליון שקלים. כלומר, כיום כאשר ההון העצמי של החברה נמוך מ-150 מיליון שקלים, החברה אינה יכולה לבצע חלוקת דיבידנד. - החברה מתחייבת כי כל עוד לא פרעה את מלוא האג"ח - ההון העצמי המאוחד (בנטרול קרן הון) לא יפחת מ-75 מיליון שקלים. - העברת השליטה בחברה תהווה עילה לפירעון מיידי של אג"ח מסדרה ג'. - החברה תהיה רשאית לשנות את הבטחונות למחזיקי אג"ח בתנאי שזכויותיהם לא יפגעו. - החברה רשאית לבצע פדיון חלקי או מלא של אג"ח.

לאור כל הנתונים שפורטו - האם אביב ארלון אג"ח ג' היא רכישה כדאית?

למרות שחברת אביב ארלון הינה חברת נדל"ן צעירה, מנהליה בעלי ניסיון של עשרות שנים בשוק הנדל"ן. כך, לדוגמא, מכרו האחים דורון אביב ודפנה הר-לב את השליטה בחברת אוסיף השקעות לארקדי גאידמק לפי שווי של מיליארד שקלים בשנת 2007 - עסקה שהדהימה בשעתו את שוק ההון הישראלי.

דעתי היא כי בטחונות החברה, ההתניות הפיננסיות וכן העובדה שהחברה פועלת בארה"ב עם שותפים נוספים הופכים את ההשקעה באביב ארלון אג"ח ג' למעניינת וכדאית.

הכותב, סיון ליימן, הינו יועץ השקעות פרטי ומנכ"ל כנען ייעוץ השקעות

* אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.