מחירי הדירות לאן? בלאומי מציגים תחזית לטווח הקצר - וגם לטווח הבינוני-ארוך

שוק הדיור נמצא בתקופה האחרונה בהאטה משמעותית. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה בשבוע החולף על ירידה של 4.9 במכירת דירות חדשות ב-2016 אבל מצד שני עדיין אין סימנים לירידת מחירים, והציבור נותר מעט מבולבל. באגף הכלכלה של בנק לאומי פרסמו הבוקר סקירה שמתייחסים לסיטואציה - עם תחזית ברורה לטווח הקצר ובינוני-ארוך.

וכך נכתב בסקירה: "מנתונים שפורסמו לאחרונה על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי היקף המכירות של דירות חדשות בשנת 2016 עמד על 29,833 דירות. היקף זה, הינו נמוך בכ-4.9% בהשוואה לזה של שנת 2015, שהסתכמה בהיקף מכירות של 31,410 דירות. עם זאת, יש לציין שבחינה של ביצועי שנת 2016 מול שנים קודמות (עד וכולל שנת 2014), מעלה כי 2016 הייתה שנה חזקה ביחס אליהן. כך, היקף המכירות אשתקד הוא השני בגובהו מאז תחילת סדרת הנתונים הנוכחית (משנת 1999), וגבוה בכ-32% בהשוואה לממוצע המכירות בשנים 2007-2016, שעמד על 22,265 דירות". ראו גרף:

בלאומי מסבירים בסקירה כי "ההאטה בקצב המכירות אשתקד בהשוואה לשנת 2015, חלה על רקע מספר גורמים, ביניהם: העובדה ששנת 2015 הייתה חזקה במיוחד לאור התפרצותו של ביקוש "כבוש" לקראת סוף 2014, על רקע סיום תקופת המתנה לתכניות דיור ממשלתיות ובראשן "מע"מ אפס"; הפעלת צעדי מיסוי כנגד "משקיעי נדל"ן למגורים" בעיקר מאז אמצע שנת 2016, כמו העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, לצד כוונה להכבדה נוספת מצד הממשלה בעת האחרונה (מס ריבוי דירות); המתנה של פלח האוכלוסייה הרלוונטי (בעיקר זוגות צעירים) למכרזי "מחיר למשתכן"; ועלייה של ריבית המשכנתאות במחצית השנייה של 2016."

עוד כותבים בלאומי, כי "ניסיון העבר מלמד שצעדי מדיניות המכוונים להשפיע על הביקוש לדירות, כגון: מהלכי מיסוי ו/או המתנה לקראת פרויקטים שמבטיחים מחירי רכישה מוזלים לקבוצות מסוימות באוכלוסייה (מע"מ אפס, "מחיר למשתכן"), יש בהם כדי להשפיע על הביקוש לדירות באופן זמני בלבד. השפעה קצרת טווח זו באה לידי ביטוי בין אם מדובר בהרחבת הביקוש או בצמצומו. בהרחבת הביקוש, הדברים באו לידי ביטוי בהתפרצות זמנית של ביקוש "כבוש" והקדמה של רכישות לפני שינוי במס. בצמצום הביקוש מדובר בהמתנה חולפת לקראת תכנית מע"מ אפס. לעומת זאת, המגמה ארוכת הטווח, מושפעת מהסביבה המאקרו-כלכלית, ממגמות דמוגרפיות וממלאי הדירות למכירה וזו מצביעה על עלייה מתמשכת בהיקף המכירות של דירות חדשות מאז שנת 2007".

• בהמשך למתווה של בנק ישראל - ההקלות שמציע בנק לאומי
• לאומי השיקה תוכנית הטבות למחזיקי כרטיסי האשראי - "לאומי בונוס"

"בהקשר זה, נדגיש כי חרף ההאטה בקצב המכירות בחודשים האחרונים, היקף המכירות החודשי נותר גבוה מהממוצע בשנים 2007-2016, ובחודש ינואר 2017 עמד על 2,355 דירות חדשות (נתון מנוכה עונתיות). כמו כן, יש לציין שדירות חדשות מהוות בין 25%-30% מתוך סך העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים, בעוד הנתח המשמעותי הוא דירות יד-שנייה (70%-75%). מנתוני משרד האוצר עולה כי הירידה במכירות של דירות חדשות בחודשים האחרונים קוזזה כמעט במלואה ע"י עלייה ברכישות של דירות יד-שנייה, כך שמספר העסקאות הכולל נותר סביב 10,000 עסקאות בחודש מאז ראשית 2016 (להוציא את חודש אוקטובר בו הפעילות הייתה חלשה באופן משמעותי עקב ריבוי חגים)."

השורה התחתונה ותחזית למחירי הדירות: "בבואנו להעריך את המגמה העתידית בשוק הנדל"ן למגורים, זאת בכפוף למגבלת הנתונים הזמינים שפורסמו על-ידי הלמ"ס, אשר לא כוללים נתונים עדכניים לגבי מלאי הדירות שנותרו למכירה ומספר חודשי ההיצע, יש להתייחס לשתי תקופות – טווח קצר-בינוני וטווח ארוך. בטווח הקצר-בינוני, לא צפוי שינוי משמעותי ביחס למגמה של העת האחרונה, דהיינו, המשך רמה גבוהה של ביקושים ביחס לשנים עברו, אף כי מדובר בהתמתנות מסוימת בהשוואה ל-2015. ברקע הדברים ניתן למנות: סביבה מאקרו כלכלית תומכת אשר אינה צפויה להשתנות בקרוב; היעדר אלטרנטיבות השקעה בעלות סיכון נמוך ותשואה יציבה; וציפיות ציבור הרוכשים כי המחסור בהיצע הדירות יישמר בטווח הקצר לפחות. על כן, אנו לא צופים שינוי של ממש במחירי הדיור בטווח הקצר-בינוני."

"בטווח הארוך, כשמלאי הדירות שבבנייה פעילה יתורגם לפתרונות דיור של ממש -- כלומר, יחידות שבנייתן הסתיימה ושניתן לאכלסן -- ייתכן שינוי כיוון במחירי הדיור, תוך שונות בין אזורי הארץ השונים, כאשר באזורי הביקוש המובילים, תל אביב והמרכז, הלחצים להמשך עליית מחירים צפויים להישמר. היחלשות הלחצים צפויה באזורים בהם תהיה עלייה ניכרת בהיצע בעוד שהרמה הכוללת של "המעטפת התשתית" באזורים אלו עדיין לא הבשילה במלואה."

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

באופן ספציפי מתייחסים בלאומי גם להיקף הבניה והיקף הדירות שבנייתן הסתיימה וכותבים כי "הנתונים מלמדים על עלייה מסוימת בקצב הבנייה בשוק הנדל"ן למגורים, בדגש על יחידות שבנייתן הסתיימה. עם זאת, יש להמתין ולבחון את נתוני הרביעים הבאים בכדי לקבוע אם אכן מדובר במגמת עלייה של ממש העשויה לפעול לסגירת פערי הביקוש שנוצרו בשנים בהן היקף הבניה היה נמוך מהרצוי. כמו כן, לאור העובדה כי מלאי הדירות המצויות בבנייה פעילה עמד בסוף שנת 2016 על מספר שיא של כ-112.2 אלף יחידות, ניתן להעריך כי תחול עלייה, ייתכן ומשמעותית, בהיצע הדירות הזמינות למגורים בשנים הקרובות, בכפוף להשלמת בנייתן של דירות אלה. עלייה זו בהיצע הדירות, לכשתתרחש, עשויה להוביל להתמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור, וייתכן שאף לירידת מחירים, באזורים מסוימים ברחבי הארץ, בדגש על האזורים בהם ישנה תנופת בנייה, בעיקר ביוזמה ממשלתית, לצד רמת תשתיות (תחבורה, תעסוקה, חינוך, בריאות ועוד) שעדיין לא הבשילה במלואה".