אדם שביקש למכור בניין שבבעלותו בירושלים סירב לשלם מס שבח, וביקש לערער על קביעת מנהל מיסוי המקרקעין. בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כוועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין, דן במקרה ופרסם השבוע את החלטתו.

הסיפור החל באוקטובר 2017, כשהאיש מכר את הבניין לארגון בשם PVI. מדובר בארגון אמריקאי של נוצרים אוהבי ישראל. העסקה בוצעה תמורת סכום 3.2 מיליון דולר. הארגון השכיר את המבנה לצורך הלנת פעיליו ושימוש בחלקו כבית תפילה, כבר מ-1988. PVI הוא מלכ"ר שרשום בארה"ב ומגייס תרומות למען פעילותו בישראל. ב-1997 נרשמה עמותה ישראלית מקבילה.

לפי החישוב שהגיש המוכר לרשויות המס לאחר המכיחרה, היה עליו לשלם 202,313 שקל מס שבח. החישוב נעשה על פי הגדרה של מבנה המשמש למגורים. לאחר שהרשויות קבעו כי יש למסות כמחצית מהבניין לפי מס שבח רגיל בגלל השימוש כבית תפילה, הוגשה שומה חדשה. מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים קבע כי יש לאחד את שתי השומות ולקבוע את מס השבח בחיוב מלא ובגילום מלא, לפי שווי מכירה של 11,447,113 שקל. כמו כן, תוקנה שומת מס רכישה, לאחר גילום מלא ונקבע שווי למס רכישה על סך 18,907,701 שקל, והמס חושב לפי שיעור של 6% (כבניין).

לטענת העוררים, המוכר והרוכשים, הבית נכנס תחת הגדרת דירת מגורים והגדרת דירת מגורים מזכה, כך שמס השבח המתחייב מן העסקה צריך להיות מחושב לפי החישוב הליניארי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. לדבריהם, בשל תורנויות התפילה שמתקיימות במשך כל היממה, המתנדבים חייבים ללון בבית עצמו. המתנדבים האלה גרים בבית במשך שנים באמצעות אשרה ייעודית לפעילות הארגון לשהייה ממושכת בארץ. בנוסף, המתנדבים מתגוררים בבית מבלי שיידרשו לשלם תמורה כלשהיא. עוד טענו העוררים כי בניגוד למה שטוען המנהל מרשות המסים, בבית קיימים כל המאפיינים של דירת מגורים: סלון, מטבח ופינת אוכל. המטבח הקיים בבית הוא אופייני לבית מגורים ולא בעל מאפיינים תעשייתיים. כמו כן, יש חדרי שינה ורחצה, חדר כביסה ועמדות מחשב שמשמשות את המתנדבים לפעילות טכנית ותקשורת אישית עם משפחותיהם בחו"ל.

• כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
• מכירת מניות בבניין מושכר לא מזכה בהטבות מס לפי החוק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפי המשיב, הנכס שנמכר לא מהווה דירת מגורים, וגם לא דירת מגורים מזכה, על פי המשמעות של המונחים האלה בחוק. זאת הן בשל ההיבטים הפיזיים של הדירה, שאינם מאפיינים דירת מגורים, והן בשל דרישת המגורים כפי שעוצבה בפסיקה שאינה מתקיימת בנסיבותיו של המקרה הנוכחי, גם בהתעלם מנתוניו הפיזיים של הנכס. לטענתו, הנכס הוא בניין המשמש מלונית, ובשל כך אינו חוסה תחת כללי מס השבח לדירת מגורים מזכה כהגדרתה. הנכס הנדון פועל מזה עשרות שנים כמטה של עמותת עצרת כל האומות בירושלים – סניף בישראל של מלכ"ר הרשום בארה"ב, ויש בו חלקים ציבוריים ומנהליים. בנוסף, לדבריו, העמותה ערכה שיפורים ושיפוצים שונים במבנה כדי להתאימו לצרכיה, ובכלל זה חלוקה פנימית חדשה.

עוד לטענת מנהל מיסוי המקרקעין, תיקון השומה נעשה במסגרת סמכותו, ולמעשה כמתחייב, מאחר שהתגלו לו עובדות חדשות, וכן התברר לו כי נפלה טעות משפטית באותה החלטה. אלה הביאו לקביעת מס שבח בשיעור מופחת, בעת שלא היה מקום לכך. משכך, הוצאה שומה מתוקנת על פי סמכות המנהל ובגדר התקופה הקצובה לכך בסעיף 85 לחוק.

לפי יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, המחוקק לא הגדיר את המונח "דירה", אלא כלל אותה בתוך הגדרת המושג "דירת מגורים". הוא הסביר כי הגדרת דירת מגורים מזכה מוסיפה שני יסודות נוספים על היסודות הקיימים בהגדרת דירת מגורים. האחד, הוא קביעת פרק הזמן המינימלי שלפיו יוכרע שימוש שעיקרו מגורים והשני, קביעת שימושים נוספים שייחשבו שימוש למגורים, לעניין ההקלה או הפטור. התנאים הם מצטברים זה לזה, וכדי לזכות בפטור או הקלה במס - יש לעמוד בכולם, לדבריו.

• ניצחון לרוכשי הדירות: המחוזי החיה חברה באופן זמני
• רכשה דירה, חיכתה שנה וחצי - ולא תקבל פיצוי
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• צוואת הסבתא בת ה-97 נפסלה - וזו הסיבה לכך

השופט דורות כתב בהחלטה שלו כי, תיקון 36 לחוק הרחיב את הגדרת דירת מגורים מזכה בסעיף 49 לחוק, ואילו כעת תקופה שבה הדירה שימשה דירת מגורים לפעולות חינוך, פעוטון או דת, תיחשב תקופה שבה שימשה הדירה למגורים. על פי הסכם השכירות של הנכס, כבר מ-2003 הושכר המבנה על ידי העורר לעמותה. נראה כי בתקופה הסמוכה למכירת הנכס לא התגוררו במבנה העורר 1 ומשפחתו. כפי שציין המשיב, "למעשה, גם לא ניתן לדעת אם גורם אחר התגורר במבנה, ומתי". בנוסף, במסמך שהוגש במסגרת ההשגה מצוין כי כבר "מאז 1995 מושכר הבית".

עוד קובע השופט כי משאר העדויות שנמסרו, קשה לעמוד בדיוק על מספר החדרים שבנה המוכר ואלה שבנתה העמותה השוכרת. ואולם קל לקבוע כי במועד המכירה, היו בבית חדרי שינה ושירותים רבים, חדרי משרדים, ומטבח מוסדי, באופן שלא עולה בקנה אחד עם אפיון דירת מגורים. לדבריו, העוררים לא הצליחו להרים את הנטל הרובץ עליהם להוכיח כי אופיו של המבנה הוא כשל דירת מגורים כהגדרתה בחוק. לפיכך, הוא הגיע למסקנה כי בנסיבות העניין ונכון למועד המכירה - 18 לאוקטובר 2017, אין מקום להכיר בבית, או בחלקו, כדירת מגורים על פי המבחן האובייקטיבי.

לגבי הטענה שלפיה מדובר בדירת מגורים מזכה, כתב השופט כי טענה זאת מעוררת קושי. נכון יותר בעיניו לראות בנכס כנכס מעורב. לדבריו, הקומה העליונה משמשת לפעילות דת, זאת בנפרד מהקומה התחתונה. בקומה העליונה יש אולם תפילה גדול, המיועד לתפילה דתית ובו נמצאים המתנדבים מידי יום במטרה שמהווה פעילות דת. כאמור, לפי השופט דורות, אין חולק כי מטרתו העיקרית של הקונה היא תפילה עבור שלום ישראל ואומות העולם במשך שעות היממה, ואולם זהו האמצעי להגשמת מטרה זאת. גם במקרים של שימוש חלקי לצורך דת, יכולה הדירה להיחשב דירת מגורים מזכה, לגבי אותו חלק בנכס המשמש לתכלית הדתית.

לאור כל הדברים הנ"ל, החליטו חברי ועדת הערר לדחות את הערר באופן חלקי ולקבוע כי שומת מס השבח על הנכס תהיה כפי שקבע המשיב בשומה עובר לתיקונה, כלומר באופן המייחס מחצית מהתמורה החוזית לייעוד של בית תפילה, המזכה בחישוב מס ליניארי, ואת המחצית הנוספת בחישוב מס רגיל לפי ייעוד של בניין. בכל הנוגע לשומת מס הרכישה, הערר יידחה, כך ששיעור המס יהיה 6% לפי בניין. כמו כן, חייבה הוועדה את העוררים בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25 אלף שקל.