בניין ששימש לפעילות עמותה דתית ומגורי פעיליה נמכר - לפי מה יחושב המס?
אדם שביקש למכור בניין שבבעלותו בירושלים סירב לשלם מס שבח, וביקש לערער על קביעת מנהל מיסוי המקרקעין. בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כוועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין, דן במקרה ופרסם השבוע את החלטתו.
הסיפור החל באוקטובר 2017, כשהאיש מכר את הבניין לארגון בשם PVI. מדובר בארגון אמריקאי של נוצרים אוהבי ישראל. העסקה בוצעה תמורת סכום 3.2 מיליון דולר. הארגון השכיר את המבנה לצורך הלנת פעיליו ושימוש בחלקו כבית תפילה, כבר מ-1988. PVI הוא מלכ"ר שרשום בארה"ב ומגייס תרומות למען פעילותו בישראל. ב-1997 נרשמה עמותה ישראלית מקבילה.
לפי החישוב שהגיש המוכר לרשויות המס לאחר המכיחרה, היה עליו לשלם 202,313 שקל מס שבח. החישוב נעשה על פי הגדרה של מבנה המשמש למגורים. לאחר שהרשויות קבעו כי יש למסות כמחצית מהבניין לפי מס שבח רגיל בגלל השימוש כבית תפילה, הוגשה שומה חדשה. מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים קבע כי יש לאחד את שתי השומות ולקבוע את מס השבח בחיוב מלא ובגילום מלא, לפי שווי מכירה של 11,447,113 שקל. כמו כן, תוקנה שומת מס רכישה, לאחר גילום מלא ונקבע שווי למס רכישה על סך 18,907,701 שקל, והמס חושב לפי שיעור של 6% (כבניין).
לטענת העוררים, המוכר והרוכשים, הבית נכנס תחת הגדרת דירת מגורים והגדרת דירת מגורים מזכה, כך שמס השבח המתחייב מן העסקה צריך להיות מחושב לפי החישוב הליניארי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. לדבריהם, בשל תורנויות התפילה שמתקיימות במשך כל היממה, המתנדבים חייבים ללון בבית עצמו. המתנדבים האלה גרים בבית במשך שנים באמצעות אשרה ייעודית לפעילות הארגון לשהייה ממושכת בארץ. בנוסף, המתנדבים מתגוררים בבית מבלי שיידרשו לשלם תמורה כלשהיא. עוד טענו העוררים כי בניגוד למה שטוען המנהל מרשות המסים, בבית קיימים כל המאפיינים של דירת מגורים: סלון, מטבח ופינת אוכל. המטבח הקיים בבית הוא אופייני לבית מגורים ולא בעל מאפיינים תעשייתיים. כמו כן, יש חדרי שינה ורחצה, חדר כביסה ועמדות מחשב שמשמשות את המתנדבים לפעילות טכנית ותקשורת אישית עם משפחותיהם בחו"ל.
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- פס"ד ארבטמן: ירושת מניות מקרקעין פטורה ממס גם אחרי רה‑ארגון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי המשיב, הנכס שנמכר לא מהווה דירת מגורים, וגם לא דירת מגורים מזכה, על פי המשמעות של המונחים האלה בחוק. זאת הן בשל ההיבטים הפיזיים של הדירה, שאינם מאפיינים דירת מגורים, והן בשל דרישת המגורים כפי שעוצבה בפסיקה שאינה מתקיימת בנסיבותיו של המקרה הנוכחי, גם בהתעלם מנתוניו הפיזיים של הנכס. לטענתו, הנכס הוא בניין המשמש מלונית, ובשל כך אינו חוסה תחת כללי מס השבח לדירת מגורים מזכה כהגדרתה. הנכס הנדון פועל מזה עשרות שנים כמטה של עמותת עצרת כל האומות בירושלים – סניף בישראל של מלכ"ר הרשום בארה"ב, ויש בו חלקים ציבוריים ומנהליים. בנוסף, לדבריו, העמותה ערכה שיפורים ושיפוצים שונים במבנה כדי להתאימו לצרכיה, ובכלל זה חלוקה פנימית חדשה.
עוד לטענת מנהל מיסוי המקרקעין, תיקון השומה נעשה במסגרת סמכותו, ולמעשה כמתחייב, מאחר שהתגלו לו עובדות חדשות, וכן התברר לו כי נפלה טעות משפטית באותה החלטה. אלה הביאו לקביעת מס שבח בשיעור מופחת, בעת שלא היה מקום לכך. משכך, הוצאה שומה מתוקנת על פי סמכות המנהל ובגדר התקופה הקצובה לכך בסעיף 85 לחוק.
לפי יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, המחוקק לא הגדיר את המונח "דירה", אלא כלל אותה בתוך הגדרת המושג "דירת מגורים". הוא הסביר כי הגדרת דירת מגורים מזכה מוסיפה שני יסודות נוספים על היסודות הקיימים בהגדרת דירת מגורים. האחד, הוא קביעת פרק הזמן המינימלי שלפיו יוכרע שימוש שעיקרו מגורים והשני, קביעת שימושים נוספים שייחשבו שימוש למגורים, לעניין ההקלה או הפטור. התנאים הם מצטברים זה לזה, וכדי לזכות בפטור או הקלה במס - יש לעמוד בכולם, לדבריו.
- האב לא ישלם עוד על המגורים של בנו - וזו הסיבה
- רק 7% מהחוב: בית המשפט אישר הסדר למפונה מגוש קטיף
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- רכב היוקרה נרשם על שם אחר כדי שלא יעוקל - איך הצליחו בכל זאת...
השופט דורות כתב בהחלטה שלו כי, תיקון 36 לחוק הרחיב את הגדרת דירת מגורים מזכה בסעיף 49 לחוק, ואילו כעת תקופה שבה הדירה שימשה דירת מגורים לפעולות חינוך, פעוטון או דת, תיחשב תקופה שבה שימשה הדירה למגורים. על פי הסכם השכירות של הנכס, כבר מ-2003 הושכר המבנה על ידי העורר לעמותה. נראה כי בתקופה הסמוכה למכירת הנכס לא התגוררו במבנה העורר 1 ומשפחתו. כפי שציין המשיב, "למעשה, גם לא ניתן לדעת אם גורם אחר התגורר במבנה, ומתי". בנוסף, במסמך שהוגש במסגרת ההשגה מצוין כי כבר "מאז 1995 מושכר הבית".
עוד קובע השופט כי משאר העדויות שנמסרו, קשה לעמוד בדיוק על מספר החדרים שבנה המוכר ואלה שבנתה העמותה השוכרת. ואולם קל לקבוע כי במועד המכירה, היו בבית חדרי שינה ושירותים רבים, חדרי משרדים, ומטבח מוסדי, באופן שלא עולה בקנה אחד עם אפיון דירת מגורים. לדבריו, העוררים לא הצליחו להרים את הנטל הרובץ עליהם להוכיח כי אופיו של המבנה הוא כשל דירת מגורים כהגדרתה בחוק. לפיכך, הוא הגיע למסקנה כי בנסיבות העניין ונכון למועד המכירה - 18 לאוקטובר 2017, אין מקום להכיר בבית, או בחלקו, כדירת מגורים על פי המבחן האובייקטיבי.
לגבי הטענה שלפיה מדובר בדירת מגורים מזכה, כתב השופט כי טענה זאת מעוררת קושי. נכון יותר בעיניו לראות בנכס כנכס מעורב. לדבריו, הקומה העליונה משמשת לפעילות דת, זאת בנפרד מהקומה התחתונה. בקומה העליונה יש אולם תפילה גדול, המיועד לתפילה דתית ובו נמצאים המתנדבים מידי יום במטרה שמהווה פעילות דת. כאמור, לפי השופט דורות, אין חולק כי מטרתו העיקרית של הקונה היא תפילה עבור שלום ישראל ואומות העולם במשך שעות היממה, ואולם זהו האמצעי להגשמת מטרה זאת. גם במקרים של שימוש חלקי לצורך דת, יכולה הדירה להיחשב דירת מגורים מזכה, לגבי אותו חלק בנכס המשמש לתכלית הדתית.
לאור כל הדברים הנ"ל, החליטו חברי ועדת הערר לדחות את הערר באופן חלקי ולקבוע כי שומת מס השבח על הנכס תהיה כפי שקבע המשיב בשומה עובר לתיקונה, כלומר באופן המייחס מחצית מהתמורה החוזית לייעוד של בית תפילה, המזכה בחישוב מס ליניארי, ואת המחצית הנוספת בחישוב מס רגיל לפי ייעוד של בניין. בכל הנוגע לשומת מס הרכישה, הערר יידחה, כך ששיעור המס יהיה 6% לפי בניין. כמו כן, חייבה הוועדה את העוררים בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25 אלף שקל.
בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא כבר היה עם אחרת - וזה המחיר
פסק דין חדש של בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב חושף מערכת יחסים שהידרדרה על רקע מחלתה הקשה של האשה, השקעותיה הכספיות הגדולות בדירת המגורים והפירוד שהתרחש בזמן שטיפלה בעצמה ובבית. האשה טענה כי בעוד שפדתה חסכונות ופנסיה כדי להקטין את המשכנתה, בעלה ניהל
קשר עם אחרת. אף שחלקו בדירה נרשם כ-25%, קבעה השופטת כי ינוכו ממנו עוד 119 אלף שקל
באוקטובר 2022 התעוררה אשה למציאות חדשה. בן זוגה מזה יותר מעשור הודיע לה שהוא עוזב את הבית. לא היה מדובר בפרידה שמגיעה בהפתעה מוחלטת, אך הזמן שבו התרחש הכל הדגיש, לדברי האשה, פער שנפער בין הצדדים כבר חודשים רבים. בעוד שהיא מתמודדת עם מחלה אוטואימונית נדירה וקשה, לאחר שנאלצה לעבור ניתוחים וטיפולים כימותרפיים, ובעודה מנסה לשמור על הבית ועל התשלומים, הוא החל לבנות לעצמו חיים חדשים - ולפי הראיות שהוצגו לבית המשפט, הוא כבר התגורר אצל אשה אחרת.
פסק הדין, שניתן בבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב-יפו על ידי השופטת אסתר ז'יטניצקי רקובר, עוסק בשורת תביעות הדדיות בין שני בני זוג לשעבר: תביעה לפירוק שיתוף בדירה, תביעה לדמי שימוש ותביעה לאיזון רכושי. אלא שמעבר לגבולות המשפטיים הצרים, הוא מציג מערכת יחסים שנשחקה עד דק, הרבה בשל נסיבות החיים המורכבות, ובעיקר מחלתה הקשה של האשה, שהשפיעה על כל תחומי חייה.
הצדדים נישאו ב-2012, לאחר שהכירו במלון שבו עבדה האשה כסגנית מנהל מזון ומשקאות. היא היתה בת 34, והוא בן 22 בלבד, אך ההבדל בגיל לא מנע מהם לקיים זוגיות ארוכה. במשך שנים ניסו השניים להביא ילדים לעולם, עברו טיפולי פוריות רבים ואף שקלו תרומת ביצית, אך ללא הצלחה. ב-2019 פרצה מחלתה של האשה במלוא העוצמה. היא אושפזה ונותחה, ובהמשך נאלצה לקבל טיפולים כימותרפיים שבועיים וטיפול ביולוגי חודשי. בשל כך היא איבדה את יכולתה לעבוד, ובסופו של דבר פוטרה וקיבלה גמלת נכות מהביטוח הלאומי.
רוב סכום הרכישה של הדירה הגיע מהאשה
בתוך כל זה, באוגוסט 2019 רכשו בני הזוג דירה בסכום של 2.975 מיליון שקל. רוב סכום הרכישה הגיע מכספי הירושה של האשה - כ-2.15 מיליון שקל - והיא גם מכרה חלקת קבר של אביה המנוח כדי להשלים את הסכום. לצורך מימון היתרה לקחו בני הזוג משכנתה של 850 אלף שקל, שנועדה לכסות כחמישית ממחיר הדירה. בהסכמה ביניהם נרשמה הדירה 75% על שם האשה ו-25% על שם האיש.
- למרות 4 ילדים וחיים משותפים: הנכסים יישארו של הבעל
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואולם למרות ההסכמה הרשמית, חיי הזוגיות לא התנהלו עוד בשותפות אמיתית. לפי פסק הדין, במאי ויוני 2020 פדתה האשה כספים ניכרים מחסכונותיה הפנסיוניים כדי להקטין את המשכנתה. "האשה פדתה את הכספים שקיבלה עם סיום עבודתה, בסך כולל של כ-238,150 שקל, לצורך הקטנת סכום המשכנתא", נכתב בפסק הדין שפורסם. הסכומים המדויקים פורטו בפסק הדין, ובסך הכל הופחתה המשכנתה ב-291,275 שקל. האשה טענה כי עשתה זאת לאחר שהאיש שכנע אותה לעשות זאת, בכך שאמר לה כי כך יוכלו לצמצם את התשלומים החודשיים ולהקל על המצב הכלכלי שלהם. לאחר פדיון הכספים, היא נותרה כמעט ללא זכויות פנסיוניות.
רק 7% מהחוב: בית המשפט אישר הסדר למפונה מגוש קטיף
השופטת אישרה הסדר חוב חריג בנסיבותיו, לאחר שקבעה כי מצבו האישי של החייב - מפונה מגוש קטיף, אב לחמישה, שאחד מילדיו מתמודד עם מחלה נפשית ואשתו נכה לחלוטין בשל גידול בראש - מצדיק את ההקלה. למרות חוב של 3.6 מיליון שקל ושמאות גבוהה לביתו, נקבע כי הוא יפרע
250 אלף שקל בלבד בפריסה של שנתיים, וכי דירתו לא תימכר. בית המשפט הדגיש כי הסתבכותו, “לא נבעה מהתנהלות חסרת תום לב, אלא כתאונה כלכלית”
האיש שניצב מול הדוכן באולם בית המשפט התקשה החייב לשלוט ברגשותיו. הוא סיפר בקול חנוק על חייו שהשתנו מן הקצה אל הקצה מאז ימי ההתנתקות בקיץ 2005, כשנאלצה משפחתו לעקור מגוש קטיף ולעבור לרמת הגולן. מאז נאלצו הוא ואשתו, אם לחמישה ילדים - חלקם בעלי צרכים מיוחדים - לנהל מאבק יומיומי על עצם התפקוד המשפחתי. אשתו, שבשנים האחרונות אובחנה עם גידול במוח ועברה סדרת ניתוחים מורכבים, הוכרה כנכה בשיעור של 100% ואינה עובדת מ-2015. אחד מילדיו סובל ממחלה נפשית המחייבת השגחה תמידית. המשפחה מתקיימת מקצבת הנכות ומסיוע עמותות, לא פעם באמצעות סלי מזון שמסופקים לה באופן קבוע. בתוך המציאות הזו, שהסתבכה והלכה, הצטברו חובותיו של החייב עד שהגיעו לסכום עצום של 3,632,064 שקל.
פסק הדין שניתן בבית משפט השלום בנוף הגליל על-ידי השופטת עינת בלוקא מצייר תמונה מורכבת של אדם שנקלע לחדלות פירעון שלא באשמתו, תוך שהוא נושא על כתפיו משפחה מרובת ילדים, צרכים רפואיים קשים וחובות שלא היה בכוחו לבלום. אף ששווי דירתו מוערך בכ-2.5 מיליון שקל, קבע בית המשפט כי הדירה לא תימכר וכי החייב יפרע רק כ-7% מהחוב הכולל - סכום שמגיע ל-250 אלף שקל, שישולם בחלקו ב-23 תשלומים חודשיים וביתר בתשלום אחד בתום שנתיים.
המסע להחלטה הזו היה ארוך ומפותל. כבר ב-2020 ניתן לחייב צו לפתיחת הליכים, ומאז התנהלו בעניינו בדיקות, שמאות, דיונים והצעות הסדר שונות. השופטת פירטה בהכרעתה כי, “כנגד היחיד אושרו 16 תביעות חוב בסך כולל של 3,632,064 ש״ח”, וכי אלה כוללים חובות כלליים וחובות בדין קדימה. במשך הזמן ניסה החייב לשפר את הצעת ההסדר, תחילה ל-200 אלף שקל ובהמשך ל-250 אלף שקל - סכום שכבר זכה לתמיכת רוב הנושים. לפי פסק הדין, “6 מתוך 8 נושים הסכימו להצעה ושיעור נשייתם הינו… 82% משיעור הנשייה”.
הבית שווה 2.5 מיליון שקל
אלא שהשווי הגבוה של הנכס היה נקודת המחלוקת המרכזית. שמאות מקצועית שנערכה קבעה כי הבית שווה 2.5 מיליון שקל לפני מע״מ, אך השמאי ציין כי נטען להוריד כ-15% בשל מכירה כפויה, וכן יש לקחת בחשבון עלויות נרחבות של הסדרת חריגות בנייה, דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומסים שונים שעשויים להגיע יחדיו למאות אלפי שקלים. לא פחות חשוב מכך: מחצית הזכויות בנכס שייכות לאשתו של החייב, שגם מצבה הרפואי הובא בחשבון.
- בעל שליטה בחברה שקרסה ב-2014 ישלם את חובותיה
- הופחתו ריביות ונסגרו תיקים ב-1.45 מיליון ש' לחייב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל התעוררה מחלוקת נוספת: סוגיית הדיור החלוף במקרה שבו הנכס היה נמכר. הנאמן טען כי יש לאשר דיור חלופי לארבע שנים בגובה 4,000 שקל לחודש, בעוד שבא כוח החייב ביקש תקופה ארוכה בהרבה - עשר שנים לאור מצבם המורכב של בני המשפחה והעובדה שהנכס הנוכחי כבר הונגש לצרכיהם. לבסוף ציין הנאמן כי בנסיבות האלה חלקו של החייב בנכס ניצב, לאחר כל הפחתות החובה, על כ-320 אלף שקל בלבד.
