בניין ששימש לפעילות עמותה דתית ומגורי פעיליה נמכר - לפי מה יחושב המס?
אדם שביקש למכור בניין שבבעלותו בירושלים סירב לשלם מס שבח, וביקש לערער על קביעת מנהל מיסוי המקרקעין. בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כוועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין, דן במקרה ופרסם השבוע את החלטתו.
הסיפור החל באוקטובר 2017, כשהאיש מכר את הבניין לארגון בשם PVI. מדובר בארגון אמריקאי של נוצרים אוהבי ישראל. העסקה בוצעה תמורת סכום 3.2 מיליון דולר. הארגון השכיר את המבנה לצורך הלנת פעיליו ושימוש בחלקו כבית תפילה, כבר מ-1988. PVI הוא מלכ"ר שרשום בארה"ב ומגייס תרומות למען פעילותו בישראל. ב-1997 נרשמה עמותה ישראלית מקבילה.
לפי החישוב שהגיש המוכר לרשויות המס לאחר המכיחרה, היה עליו לשלם 202,313 שקל מס שבח. החישוב נעשה על פי הגדרה של מבנה המשמש למגורים. לאחר שהרשויות קבעו כי יש למסות כמחצית מהבניין לפי מס שבח רגיל בגלל השימוש כבית תפילה, הוגשה שומה חדשה. מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים קבע כי יש לאחד את שתי השומות ולקבוע את מס השבח בחיוב מלא ובגילום מלא, לפי שווי מכירה של 11,447,113 שקל. כמו כן, תוקנה שומת מס רכישה, לאחר גילום מלא ונקבע שווי למס רכישה על סך 18,907,701 שקל, והמס חושב לפי שיעור של 6% (כבניין).
לטענת העוררים, המוכר והרוכשים, הבית נכנס תחת הגדרת דירת מגורים והגדרת דירת מגורים מזכה, כך שמס השבח המתחייב מן העסקה צריך להיות מחושב לפי החישוב הליניארי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. לדבריהם, בשל תורנויות התפילה שמתקיימות במשך כל היממה, המתנדבים חייבים ללון בבית עצמו. המתנדבים האלה גרים בבית במשך שנים באמצעות אשרה ייעודית לפעילות הארגון לשהייה ממושכת בארץ. בנוסף, המתנדבים מתגוררים בבית מבלי שיידרשו לשלם תמורה כלשהיא. עוד טענו העוררים כי בניגוד למה שטוען המנהל מרשות המסים, בבית קיימים כל המאפיינים של דירת מגורים: סלון, מטבח ופינת אוכל. המטבח הקיים בבית הוא אופייני לבית מגורים ולא בעל מאפיינים תעשייתיים. כמו כן, יש חדרי שינה ורחצה, חדר כביסה ועמדות מחשב שמשמשות את המתנדבים לפעילות טכנית ותקשורת אישית עם משפחותיהם בחו"ל.
- מכירת מניות בבניין מושכר לא מזכה בהטבות מס לפי החוק
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי המשיב, הנכס שנמכר לא מהווה דירת מגורים, וגם לא דירת מגורים מזכה, על פי המשמעות של המונחים האלה בחוק. זאת הן בשל ההיבטים הפיזיים של הדירה, שאינם מאפיינים דירת מגורים, והן בשל דרישת המגורים כפי שעוצבה בפסיקה שאינה מתקיימת בנסיבותיו של המקרה הנוכחי, גם בהתעלם מנתוניו הפיזיים של הנכס. לטענתו, הנכס הוא בניין המשמש מלונית, ובשל כך אינו חוסה תחת כללי מס השבח לדירת מגורים מזכה כהגדרתה. הנכס הנדון פועל מזה עשרות שנים כמטה של עמותת עצרת כל האומות בירושלים – סניף בישראל של מלכ"ר הרשום בארה"ב, ויש בו חלקים ציבוריים ומנהליים. בנוסף, לדבריו, העמותה ערכה שיפורים ושיפוצים שונים במבנה כדי להתאימו לצרכיה, ובכלל זה חלוקה פנימית חדשה.
עוד לטענת מנהל מיסוי המקרקעין, תיקון השומה נעשה במסגרת סמכותו, ולמעשה כמתחייב, מאחר שהתגלו לו עובדות חדשות, וכן התברר לו כי נפלה טעות משפטית באותה החלטה. אלה הביאו לקביעת מס שבח בשיעור מופחת, בעת שלא היה מקום לכך. משכך, הוצאה שומה מתוקנת על פי סמכות המנהל ובגדר התקופה הקצובה לכך בסעיף 85 לחוק.
לפי יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, המחוקק לא הגדיר את המונח "דירה", אלא כלל אותה בתוך הגדרת המושג "דירת מגורים". הוא הסביר כי הגדרת דירת מגורים מזכה מוסיפה שני יסודות נוספים על היסודות הקיימים בהגדרת דירת מגורים. האחד, הוא קביעת פרק הזמן המינימלי שלפיו יוכרע שימוש שעיקרו מגורים והשני, קביעת שימושים נוספים שייחשבו שימוש למגורים, לעניין ההקלה או הפטור. התנאים הם מצטברים זה לזה, וכדי לזכות בפטור או הקלה במס - יש לעמוד בכולם, לדבריו.
- בוטל היתר בנייה למלון שתוכנן ברחוב הירקון בתל אביב
- צוואת של קשיש בביה"ח הועדפה על זו מלפני 20 שנה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- “6 שנים בלי זכויות”: עובדת מאפייה שהתפטרה תיחשב מפוטרת
השופט דורות כתב בהחלטה שלו כי, תיקון 36 לחוק הרחיב את הגדרת דירת מגורים מזכה בסעיף 49 לחוק, ואילו כעת תקופה שבה הדירה שימשה דירת מגורים לפעולות חינוך, פעוטון או דת, תיחשב תקופה שבה שימשה הדירה למגורים. על פי הסכם השכירות של הנכס, כבר מ-2003 הושכר המבנה על ידי העורר לעמותה. נראה כי בתקופה הסמוכה למכירת הנכס לא התגוררו במבנה העורר 1 ומשפחתו. כפי שציין המשיב, "למעשה, גם לא ניתן לדעת אם גורם אחר התגורר במבנה, ומתי". בנוסף, במסמך שהוגש במסגרת ההשגה מצוין כי כבר "מאז 1995 מושכר הבית".
עוד קובע השופט כי משאר העדויות שנמסרו, קשה לעמוד בדיוק על מספר החדרים שבנה המוכר ואלה שבנתה העמותה השוכרת. ואולם קל לקבוע כי במועד המכירה, היו בבית חדרי שינה ושירותים רבים, חדרי משרדים, ומטבח מוסדי, באופן שלא עולה בקנה אחד עם אפיון דירת מגורים. לדבריו, העוררים לא הצליחו להרים את הנטל הרובץ עליהם להוכיח כי אופיו של המבנה הוא כשל דירת מגורים כהגדרתה בחוק. לפיכך, הוא הגיע למסקנה כי בנסיבות העניין ונכון למועד המכירה - 18 לאוקטובר 2017, אין מקום להכיר בבית, או בחלקו, כדירת מגורים על פי המבחן האובייקטיבי.
לגבי הטענה שלפיה מדובר בדירת מגורים מזכה, כתב השופט כי טענה זאת מעוררת קושי. נכון יותר בעיניו לראות בנכס כנכס מעורב. לדבריו, הקומה העליונה משמשת לפעילות דת, זאת בנפרד מהקומה התחתונה. בקומה העליונה יש אולם תפילה גדול, המיועד לתפילה דתית ובו נמצאים המתנדבים מידי יום במטרה שמהווה פעילות דת. כאמור, לפי השופט דורות, אין חולק כי מטרתו העיקרית של הקונה היא תפילה עבור שלום ישראל ואומות העולם במשך שעות היממה, ואולם זהו האמצעי להגשמת מטרה זאת. גם במקרים של שימוש חלקי לצורך דת, יכולה הדירה להיחשב דירת מגורים מזכה, לגבי אותו חלק בנכס המשמש לתכלית הדתית.
לאור כל הדברים הנ"ל, החליטו חברי ועדת הערר לדחות את הערר באופן חלקי ולקבוע כי שומת מס השבח על הנכס תהיה כפי שקבע המשיב בשומה עובר לתיקונה, כלומר באופן המייחס מחצית מהתמורה החוזית לייעוד של בית תפילה, המזכה בחישוב מס ליניארי, ואת המחצית הנוספת בחישוב מס רגיל לפי ייעוד של בניין. בכל הנוגע לשומת מס הרכישה, הערר יידחה, כך ששיעור המס יהיה 6% לפי בניין. כמו כן, חייבה הוועדה את העוררים בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25 אלף שקל.
נדחו טענות אשה לקבלת 800 אלף שקל ממכירת דירה משותפת
פסק דין של בית המשפט לענייני משפחה דן בסכסוך ממושך בין בני זוג לשעבר, שבמרכזו דרישת האשה לקבל 800 אלף שקל כתנאי למכירת הדירה המשותפת. למרות חתימה על מסמך שכונה “הסכם ממון”, בית המשפט קבע כי ההסכם חסר תוקף, אינו תואם את המציאות, ואף מקפח את הבעל באופן
משמעותי. בפסק הדין הדגישה השופטת את חשיבות האישור הפורמלי של הסכמי ממון ואת הצורך לדייק בסכומים ובהסכמות בעת ניסוחם
שופטת בית המשפט לענייני משפחה בקריות, גילה ספרא־ברנע, מצאה את עצמה לאחרונה ניצבת מול מחלוקת שנראתה לכאורה פשוטה: שני בני זוג לשעבר, דירה שנרכשה במהלך הנישואים, מסמך ישן שנחתם ביניהם לפני כמעט עשור והבטחה לא ממומשת ל-800 אלף שקל. ואולם מאחורי הסיפור התגלה סכסוך רחב ומורכב, שנולד משילוב של אמון, חוסר בהירות משפטית, ניסוח לקוי של מסמכים ונתונים כספיים שלא התאימו למציאות בשטח. מה שהתחיל כתביעה שבמסגרתה ניסתה האשה לאכוף הסכם ממון, הסתיים בקביעה תקיפה של בית המשפט: ההסכם אינו תקף, הסכום שדרשה אינו הגיוני, והדירה, כך על פי הרישום, שייכת לשני הצדדים בחלקים שווים.
הצדדים נישאו ב-2008 וחיו יחד עד הגירושים ב-2020. במהלך חייהם המשותפים, ב-2014, הם רכשו יחד דירת מגורים שנרשמה על שמם בחלקים שווים. שנה לאחר רכישת הדירה, בפברואר 2015, חתמו הצדדים על מסמך שכונה "הסכם ממון", שבו נקבע בין היתר כי במקרה של מכירת הדירה יקבלו האשה או בנה סכום של 800 אלף שקל, בטענה שמדובר בסכום המגלם את ערך דירתה הקודמת של האשה. המסמך נחתם בנוכחות נוטריון, אך לא אושר בבית המשפט, למרות דרישת החוק כשמדובר בבני זוג נשואים.
עם פרוץ הסכסוך בין הצדדים ולקראת הגירושים, ביקשה האשה לאכוף את ההסכם ולקבוע כי הדירה אינה שייכת לשני הצדדים בחלקים שווים כתנאי לרישום, אלא כי עליה לקבל את אותם 800 אלף שקל עוד לפני כל חלוקה. מנגד, טען האיש כי המסמך שנחתם אינו אלא טיוטה לקויה, שאינה עומדת בדרישות החוק, אינה תואמת את העובדות, ואף נחתמה בנסיבות כאלה שלא מאפשרות לראות בה הסכמה אמיתית ומודעת.
בית המשפט פתח את בחינתו מן הנתון הבסיסי והברור ביותר: הרישום בטאבו. הצדדים רשומים כבעלי מחצית הזכויות כל אחד, והרישום הקנייני מהווה ראיה חזקה לטובת השוויון. השופטת הדגישה בהכרעתה כי הנטל לסתור רישום שכזה מוטל על האשה. לדבריה, “הנטל להוכיח כי הרישום בפנקסי המקרקעין אינו משקף את מצב הזכויות [...] מוטל על כתפי האשה”. לטענתה, אותו הסכם ממון, שעל פיו מגיעים לה 800 אלף שקל, צריך לשנות את החלוקה.
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
- למרות 4 ילדים וחיים משותפים: הנכסים יישארו של הבעל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שכאן החלה להתברר התמונה הבעייתית סביב אותו הסכם. השופטת ציינה בפסק הדין שפורסם כי המסמך “נחזה להיות הסכם ממון”, ולכן, על פי חוק יחסי ממון, הוא היה חייב לקבל אישור בפני בית משפט או בית דין דתי. כל עוד הוא לא אושר, אין לו תוקף. אבל מעבר לכך, גם אם היה מדובר בהסכם רגיל שלא מחייב אישור פורמלי, עדיין לא ניתן לאשר אותו בשל כשלים מהותיים. “ההסכם מעורר בעייתיות בנושא של גמירות דעת ותום לב”, קבעה השופטת, והוסיפה כי הוא “לוקה ואינו עולה בקנה אחד עם העובדות בפועל”.
צוואת של קשיש בבית החולים הועדפה על זו מלפני 20 שנה
כחודש לפני שמת, כשגופו חלש אך דעתו צלולה, חתם אלמן ללא ילדים על צוואה חדשה ממיטת בית החולים. הוא הוריש את כל רכושו לאחותו היחידה, בניגוד לצוואה קודמת שהותירה כמעט הכל למשפחת מעסיקו לשעבר. מאבק משפטי טעון התנהל סביב שאלת כשירותו, מעורבות אחותו בתהליך
והאם הופעלה עליו השפעה בלתי הוגנת. פסק הדין חושף סיפור חיים, סכסוך משפחתי, והכרעה ברורה של בית המשפט לגבי רצונו החופשי של המנוח
הסיפור הבא החל הרבה לפני הדיון בבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב, הרבה לפני שחוות דעת רפואיות הוגשו וחקירות נגדיות נפרשו לאורך עשרות עמודים של פרוטוקולים. הוא החל בחדר אשפוז בבית החולים בילינסון, שבו שכב ש.ש., גבר ערירי בן 80, לאחר נפילה בביתו. מצבו הגופני היה קשה, כך טענו הנתבעים, אך מי שבאמת הכיר אותו באותם ימים העיד כי למרות חולשתו, הוא היה צלול, מתקשר, ומודע למצבו ולרצונותיו. בתוך המציאות הזאת, בפברואר 2022, כשהוא מבין שהזמן ואוזל והולך, הוא ביקש לערוך מחדש את צוואתו.
המנוח, אלמן ללא ילדים, השאיר אחריו שתי צוואות שונות מאוד זו מזו. הראשונה, מ-2004, היתה מנוסחת בחריפות רגשית יוצאת דופן. הוא כתב בה כי את רכושו הוא מותיר ל”אנשים הקרובים והיקרים לי מכל ואשר שימשו לי תחליף למשפחה שהפנתה לי עורף ומשענת בשעות הקשות”, ובחר להעניק לאחותו, התובעת, אך ורק מקרר. מנגד, צוואה חדשה, שנחתמה ב-25 בפברואר 2022 בבית החולים, העניקה את כל רכושו דווקא לאותה אחות. השינוי הדרמטי הזה עמד בלב המחלוקת המשפטית.
הנתבעים, מעסיקו לשעבר של המנוח וארבעת ילדיו, שאליהם ייעד את מרבית רכושו בצוואה הישנה, טענו שהצוואה המאוחרת פסולה מיסודה. הם טענו שהמנוח לא היה כשיר לערוך צוואה, שהוא לא ידע להבחין בטיבה, שהתובעת השפיעה עליו השפעה בלתי הוגנת, ואף היתה מעורבת בצורה פסולה בעריכתה. ואולם ככל שהעמיק בית המשפט בחומר הראיות, כך הלכו טענותיהם ונחלשו. השופט תומר שלם פתח את פסק דינו בקביעה ברורה כי ראשית יש לבחון את הצוואה האחרונה, שכן “רואים צוואה חדשה כמבטלת את קודמתה, ככל שהוראותיה סותרות את הוראות קודמתה”. מכאן נפתח מסע בירור ארוך, שכלל שלושה הליכים משפטיים במקביל, חוות דעת רפואיות, עדויות ממקור ראשון, וניתוח מדוקדק של התנהלות הצדדים.
לא סבל מדמנציה או מליקוי שפגע בכושרו המשפטי
במוקד ההכרעה עמדה שאלת כשירותו של המנוח בעת שחתם על צוואתו האחרונה. התמונה שעלתה מהמסמכים הרפואיים ומעדויות המומחים היתה אחידה וברורה. ד"ר אליעזר פלדינגר, פסיכוגריאטר שבדק את המנוח ביום עריכת הצוואה לבקשת הנוטריון, כתב במפורש כי המנוח “בדעה צלולה, מצבו הקוגניטיבי שמור, וללא הפרעה נפשית... הוא מבחין היטב בטיבה של צוואה אותה מבקש לעשותה על פי רצונו החופשי”. הוא אף הדגיש שמבחן המיני־מנטל שבוצע לו הניב תוצאה גבוהה של 27 מתוך 30, וכי על אף ירידה קוגניטיבית קלה, לא מדובר בדמנציה או בליקוי שפגע בכושרו המשפטי.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם מומחה מטעם בית המשפט, פרופ’ שלמה נוי, בחן את מלוא הרשומות וקבע בחוות דעתו כי, “לא ניתן לשלול את כשירותו המשפטית במועד הנדון... בסבירות גבוהה יותר, היה כשיר לבצע פעולות משפטיות במועד הנדון”. הנתבעים, אף שהנטל הוטל עליהם, ויתרו על חקירת המומחה - ויתור שבית המשפט ראה בו חיזוק למסקנתו. לצד חוות הדעת, הציג בית המשפט גם ראיות שהעידו על תפקודו השכלי של המנוח בימים שקדמו לחתימה. עדותה של העובדת הסוציאלית שביקרה את המנוח בבית החולים תיארה אדם “ערני... אולי עייף, אבל רגיל. לא מבולבל”. המטפל הסיעודי שלו העיד כי, “תמיד הייתי יכול לדבר איתו”. גם הרישומים הרפואיים הצביעו שוב ושוב על התמצאות מלאה בזמן, במקום ובאנשים.
