בניין ששימש לפעילות עמותה דתית ומגורי פעיליה נמכר - לפי מה יחושב המס?
אדם שביקש למכור בניין שבבעלותו בירושלים סירב לשלם מס שבח, וביקש לערער על קביעת מנהל מיסוי המקרקעין. בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כוועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין, דן במקרה ופרסם השבוע את החלטתו.
הסיפור החל באוקטובר 2017, כשהאיש מכר את הבניין לארגון בשם PVI. מדובר בארגון אמריקאי של נוצרים אוהבי ישראל. העסקה בוצעה תמורת סכום 3.2 מיליון דולר. הארגון השכיר את המבנה לצורך הלנת פעיליו ושימוש בחלקו כבית תפילה, כבר מ-1988. PVI הוא מלכ"ר שרשום בארה"ב ומגייס תרומות למען פעילותו בישראל. ב-1997 נרשמה עמותה ישראלית מקבילה.
לפי החישוב שהגיש המוכר לרשויות המס לאחר המכיחרה, היה עליו לשלם 202,313 שקל מס שבח. החישוב נעשה על פי הגדרה של מבנה המשמש למגורים. לאחר שהרשויות קבעו כי יש למסות כמחצית מהבניין לפי מס שבח רגיל בגלל השימוש כבית תפילה, הוגשה שומה חדשה. מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים קבע כי יש לאחד את שתי השומות ולקבוע את מס השבח בחיוב מלא ובגילום מלא, לפי שווי מכירה של 11,447,113 שקל. כמו כן, תוקנה שומת מס רכישה, לאחר גילום מלא ונקבע שווי למס רכישה על סך 18,907,701 שקל, והמס חושב לפי שיעור של 6% (כבניין).
לטענת העוררים, המוכר והרוכשים, הבית נכנס תחת הגדרת דירת מגורים והגדרת דירת מגורים מזכה, כך שמס השבח המתחייב מן העסקה צריך להיות מחושב לפי החישוב הליניארי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. לדבריהם, בשל תורנויות התפילה שמתקיימות במשך כל היממה, המתנדבים חייבים ללון בבית עצמו. המתנדבים האלה גרים בבית במשך שנים באמצעות אשרה ייעודית לפעילות הארגון לשהייה ממושכת בארץ. בנוסף, המתנדבים מתגוררים בבית מבלי שיידרשו לשלם תמורה כלשהיא. עוד טענו העוררים כי בניגוד למה שטוען המנהל מרשות המסים, בבית קיימים כל המאפיינים של דירת מגורים: סלון, מטבח ופינת אוכל. המטבח הקיים בבית הוא אופייני לבית מגורים ולא בעל מאפיינים תעשייתיים. כמו כן, יש חדרי שינה ורחצה, חדר כביסה ועמדות מחשב שמשמשות את המתנדבים לפעילות טכנית ותקשורת אישית עם משפחותיהם בחו"ל.
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- פס"ד ארבטמן: ירושת מניות מקרקעין פטורה ממס גם אחרי רה‑ארגון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי המשיב, הנכס שנמכר לא מהווה דירת מגורים, וגם לא דירת מגורים מזכה, על פי המשמעות של המונחים האלה בחוק. זאת הן בשל ההיבטים הפיזיים של הדירה, שאינם מאפיינים דירת מגורים, והן בשל דרישת המגורים כפי שעוצבה בפסיקה שאינה מתקיימת בנסיבותיו של המקרה הנוכחי, גם בהתעלם מנתוניו הפיזיים של הנכס. לטענתו, הנכס הוא בניין המשמש מלונית, ובשל כך אינו חוסה תחת כללי מס השבח לדירת מגורים מזכה כהגדרתה. הנכס הנדון פועל מזה עשרות שנים כמטה של עמותת עצרת כל האומות בירושלים – סניף בישראל של מלכ"ר הרשום בארה"ב, ויש בו חלקים ציבוריים ומנהליים. בנוסף, לדבריו, העמותה ערכה שיפורים ושיפוצים שונים במבנה כדי להתאימו לצרכיה, ובכלל זה חלוקה פנימית חדשה.
עוד לטענת מנהל מיסוי המקרקעין, תיקון השומה נעשה במסגרת סמכותו, ולמעשה כמתחייב, מאחר שהתגלו לו עובדות חדשות, וכן התברר לו כי נפלה טעות משפטית באותה החלטה. אלה הביאו לקביעת מס שבח בשיעור מופחת, בעת שלא היה מקום לכך. משכך, הוצאה שומה מתוקנת על פי סמכות המנהל ובגדר התקופה הקצובה לכך בסעיף 85 לחוק.
לפי יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, המחוקק לא הגדיר את המונח "דירה", אלא כלל אותה בתוך הגדרת המושג "דירת מגורים". הוא הסביר כי הגדרת דירת מגורים מזכה מוסיפה שני יסודות נוספים על היסודות הקיימים בהגדרת דירת מגורים. האחד, הוא קביעת פרק הזמן המינימלי שלפיו יוכרע שימוש שעיקרו מגורים והשני, קביעת שימושים נוספים שייחשבו שימוש למגורים, לעניין ההקלה או הפטור. התנאים הם מצטברים זה לזה, וכדי לזכות בפטור או הקלה במס - יש לעמוד בכולם, לדבריו.
- בנק ישראל יפוצה ב-240 אלף שקל עקב זיוף שטרות
- ישראל מהדקת פיקוח על מידע אישי: מה המשמעות לעסקים?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
השופט דורות כתב בהחלטה שלו כי, תיקון 36 לחוק הרחיב את הגדרת דירת מגורים מזכה בסעיף 49 לחוק, ואילו כעת תקופה שבה הדירה שימשה דירת מגורים לפעולות חינוך, פעוטון או דת, תיחשב תקופה שבה שימשה הדירה למגורים. על פי הסכם השכירות של הנכס, כבר מ-2003 הושכר המבנה על ידי העורר לעמותה. נראה כי בתקופה הסמוכה למכירת הנכס לא התגוררו במבנה העורר 1 ומשפחתו. כפי שציין המשיב, "למעשה, גם לא ניתן לדעת אם גורם אחר התגורר במבנה, ומתי". בנוסף, במסמך שהוגש במסגרת ההשגה מצוין כי כבר "מאז 1995 מושכר הבית".
עוד קובע השופט כי משאר העדויות שנמסרו, קשה לעמוד בדיוק על מספר החדרים שבנה המוכר ואלה שבנתה העמותה השוכרת. ואולם קל לקבוע כי במועד המכירה, היו בבית חדרי שינה ושירותים רבים, חדרי משרדים, ומטבח מוסדי, באופן שלא עולה בקנה אחד עם אפיון דירת מגורים. לדבריו, העוררים לא הצליחו להרים את הנטל הרובץ עליהם להוכיח כי אופיו של המבנה הוא כשל דירת מגורים כהגדרתה בחוק. לפיכך, הוא הגיע למסקנה כי בנסיבות העניין ונכון למועד המכירה - 18 לאוקטובר 2017, אין מקום להכיר בבית, או בחלקו, כדירת מגורים על פי המבחן האובייקטיבי.
לגבי הטענה שלפיה מדובר בדירת מגורים מזכה, כתב השופט כי טענה זאת מעוררת קושי. נכון יותר בעיניו לראות בנכס כנכס מעורב. לדבריו, הקומה העליונה משמשת לפעילות דת, זאת בנפרד מהקומה התחתונה. בקומה העליונה יש אולם תפילה גדול, המיועד לתפילה דתית ובו נמצאים המתנדבים מידי יום במטרה שמהווה פעילות דת. כאמור, לפי השופט דורות, אין חולק כי מטרתו העיקרית של הקונה היא תפילה עבור שלום ישראל ואומות העולם במשך שעות היממה, ואולם זהו האמצעי להגשמת מטרה זאת. גם במקרים של שימוש חלקי לצורך דת, יכולה הדירה להיחשב דירת מגורים מזכה, לגבי אותו חלק בנכס המשמש לתכלית הדתית.
לאור כל הדברים הנ"ל, החליטו חברי ועדת הערר לדחות את הערר באופן חלקי ולקבוע כי שומת מס השבח על הנכס תהיה כפי שקבע המשיב בשומה עובר לתיקונה, כלומר באופן המייחס מחצית מהתמורה החוזית לייעוד של בית תפילה, המזכה בחישוב מס ליניארי, ואת המחצית הנוספת בחישוב מס רגיל לפי ייעוד של בניין. בכל הנוגע לשומת מס הרכישה, הערר יידחה, כך ששיעור המס יהיה 6% לפי בניין. כמו כן, חייבה הוועדה את העוררים בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25 אלף שקל.
“שש שנים בלי זכויות”: עובדת מאפייה שהתפטרה תיחשב מפוטרת
ויקטוריה בלייבה עבדה לילות ארוכים במאפייה בדרום, בלי תלושי שכר אמיתיים, בלי פנסיה ובלי תוספת שכר עבור עבודתה בלילה. אחרי שש שנים של עבודה מפרכת, היא הגישה מכתב התראה והתפטרה. בית הדין קבע: מדובר בהתפטרות בדין מפוטרת, ופסק לה יותר מ-390 אלף שקל. “התובעת
הועסקה שש שנים מבלי ששולמו זכויותיה הבסיסיות”, כתבה השופטת רינת סיני־אלוש בהכרעתה
היא עלתה לישראל מאוקראינה בסוף 2016, מצאה עבודה במהרה במאפייה קטנה בדרום, והחלה לעבוד לילות שלמים כדי לפרנס את עצמה. במשך שש שנים עבדה ויקטוריה בלייבה במאפייה שבבעלות עשהאל ידאעי - 12 שעות במשמרת, לעתים יותר, כמעט בלי ימי חופשה, בלי הפקדות לפנסיה ובלי תשלום על שעות נוספות. רק כשהיא הבינה שדבר לא עומד להשתנות, היא שלחה מכתב התראה, ובחלוף שבוע גם מכתב התפטרות. אלא שבית הדין האזורי לעבודה בבאר שבע קבע כי מדובר למעשה בהתפטרות בדין מפוטרת, ופסק לה פיצויים נרחבים על עוולות שנמשכו שנים. פסק הדין, שניתן בידי השופטת רינת סיני־אלוש ביחד עם נציגי הציבור עינב מורדוך ויפה פחימה, מתפרש על פני עשרות עמודים ומתאר סיפור של עובדת שנוצלה בעבודה ממושכת בתנאים קשים, תוך הפרה בוטה של חוקי העבודה הבסיסיים ביותר.
בית הדין קבע כבר בתחילת פסק הדין כי תלושי השכר שהונפקו לבלייבה “חסרי כל ערך”. השופטת סיני־אלוש ציינה כי הם לא שיקפו את תנאי עבודתה או את השכר ששולם בפועל, וכי הנתבע עצמו הודה שהתלושים נערכו “מטעמים שאינם קשורים לתכלית שלשמה הם נועדו - שעניינם התחמקות משתלום מס”. בעדותו בבית הדין, אמר ידאעי במפורש כי, “חטאתי כלפי רשויות המס, נכון, מוכן לתת על זה את הדין”. בפועל בלייבה קיבלה את שכרה השבועי במזומן - 2,000 שקל בתחילת תקופת עבודתה, ו-900 שקל בשבוע בתקופה המאוחרת יותר. “אופן תשלום השכר אינו שנוי במחלוקת”, כתבה השופטת, “והנתבע הודה כי תשלום השכר חושב לפי דו"חות נוכחות שנערכו בזמן אמת, בהתאם לתעריף שנקבע בכל תקופה”.
אחת הסוגיות המרכזיות שעלו במהלך המשפט נגעה לשאלה אם העסק של ידאעי נחשב מאפייה או רק מקום לשיווק מאפים, שכן על פי ההגדרה המשפטית לכך תלוי גם תחולתו של צו ההרחבה בענף האפייה. בלייבה טענה שעבדה במאפייה עצמה, ליד התנור, כשהיא לשה בצקים ואופה פיתות. מנגד, הנתבע טען שעיקר עבודתה היה באריזה ובניקיון. בית הדין בחן את העדויות וקבע כי, “המסקנה היא שעבודתה של התובעת היתה בייצור פיתות, לרבות אפייתן בתנור ואריזתן”. בהתאם לכך, נקבע כי צו ההרחבה בענף האפייה חל על יחסי העבודה, וכפועל יוצא - בלייבה זכאית לתוספת לילה ולגמול שעות נוספות לפי ההסדרים הקבועים בצו.
“עדותו של הנתבע לקתה בחוסר עקביות"
בלייבה העידה כי עבדה שישה ימים בשבוע, במשמרות שנמשכו בין 12 ל-13 שעות ביום, כמעט תמיד בלילות. היא סיפרה שהיתה מגיעה לעבודה בין 22:00 ל-2:00 בלילה, ועובדת עד שעות הבוקר. בית הדין קבע כי אכן כך היה: “אין חולק שהתובעת הועסקה בשעות נוספות ובשעות לילה, מבלי שקיבלה תגמול על כך". הנתבע לא חלק על כך, ואף הודה כי שולם לה שכר אחיד לכל שעות העבודה, בלי גמול על עבודה מעבר לשמונה שעות ביום. השופטת הדגישה כי הנתבע אף לא הציג את כל דו"חות הנוכחות, אף שהודה כי הם קיימים. “עדותו של הנתבע לקתה בחוסר עקביות... והדו"חות המצויים ברשותו לא הוגשו לתיק", נכתב בהכרעת הדין. בהתאם לכך, חישב בית הדין את גמול השעות הנוספות ותוספת הלילה לפי דו"חות שנמצאו, ופסק לבלייבה סכום של 82,809 שקל עבור שעות נוספות ו-163,461 שקלים כתוספת לילה.
- בנקאי נורה מחוץ לביתו - והוכר כנפגע בתאונת עבודה
- העובד טען שהוא חולה, נתפס בתערוכת נחשים - ובכל זאת יפוצה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בלב פסק הדין עומדת ההכרעה הדרמטית: האם מדובר בהתפטרות רגילה, או בהתפטרות בדין מפוטרת, המזכה בפיצויי פיטורים. בלייבה טענה כי אחרי שנים שבהן הופרו זכויותיה, היא שלחה לנתבע מכתב התראה וביקשה להסדיר את התשלומים בתוך שבעה ימים, אך הוא התעלם ממנה והשיב לה בזלזול. רק אז היא שלחה מכתב נוסף, ובו הודיעה על התפטרותה. ידאעי טען מצדו כי בלייבה תכננה לעזוב ממילא, משום שהתכוונה לעבור דירה ולעזוב את בן זוגה. אבל בית הדין לא קיבל את גרסתו. השופטת סיני־אלוש קבעה כי, “אין חולק כי נסיבות העניין עונות על התנאי הראשון, בדבר נסיבות אחרות שביחסי עבודה שבהן אין לדרוש מהעובד כי ימשיך בעבודתו. התובעת הועסקה משך שש שנים מבלי ששולמו זכויותיה הבסיסיות". עוד היא הוסיפה כי, “התובעת הוכיחה כי בזמן אמת לא היה בכוונת הנתבע לפעול לתיקון ההפרות. אי מתן התראה סבירה אינו שולל את זכאותה לפיצויי פיטורים". בהתאם לכך, נקבע כי יש לראות בהתפטרותה של בלייבה כפיטורים לפי סעיף 11(א) לחוק פיצויי פיטורים, והיא זכאית לפיצויים בסכום כולל של 44,254 שקל.
בנק ישראל יפוצה ב-240 אלף שקל עקב זיוף שטרות
פרשת זיוף השטרות שהחלה במכירה חשאית לסוכן משטרתי מסתיימת בפסק דין אזרחי נוקב. השופטת מיקה בנקי הטעימה כי כל צד של שטר מהווה יצירה עצמאית המוגנת בזכות יוצרים, וכי פעולות הזיוף פגעו בליבת תפקידו של הבנק. בהליך שנגרר מהכרעת הדין הפלילית, נפסק כי הנתבע
ישלם לבנק ישראל פיצוי גבוה ללא צורך בהוכחת נזק. היקף התהליך היצירתי וההשקעה בעיצוב השטרות עמדו במרכז טענות התובע, ובית המשפט קיבל אותן במלואן
הבוקר שבו נתפסו השטרות המזויפים היה שגרתי לחלוטין עבור בתי העסק שקיבלו אותם. רק בהמשך התברר כי אותם פיסות נייר צבעוניות, שנראו כמו שטרות רשמיים לכל דבר, היו למעשה פרי מלאכתו של אדם אחד, יוסף דהן, שבמשך חודשים ייצר, העתיק, הדפיס ומכר שטרות מזויפים בערכים שונים. המקרה, שהחל כסיפור פלילי של זיוף כסף ושימוש בו, הוביל כעבור זמן מה גם לתביעה אזרחית חריגה: בנק ישראל, הגוף היחיד במדינה שמוסמך להנפיק שטרות, דרש פיצוי כספי בשל הפרת זכויות היוצרים על השטרות עצמם.
בפסק הדין שניתן בבית משפט השלום בירושלים על-ידי השופטת מיקה בנקי, נקבע כי דהן יידרש לשלם לבנק ישראל פיצוי בסכום כולל של 240 אלף שקל, במסגרת תביעה נגררת לפלילים שנולדה לאחר שהוא הורשע בתיק הפלילי (ת"פ 37293-06-18). ההרשעה, על-פי הודאתו, כללה זיוף שטרי כסף, החזקת חומר לזיוף שטרות ושימוש במסמך מזויף בנסיבות מחמירות. מדובר בתביעה מסוג שאינו שכיח: פיצוי סטטוטורי לפי חוק זכות יוצרים, ללא צורך בהוכחת נזק ממשי.
כבר בראשית פסק הדין הובהר כי, "התביעה האזרחית הכספית נגררת לפלילים לאחר הרשעת הנתבע בזיוף שטרות כסף ושימוש בהם". למעשה, שאלת האחריות כלל לא התעוררה בהליך האזרחי, שכן סעיף 42ד' לפקודת הראיות קובע שממצאי ההליך הפלילי מחייבים גם בהליך האזרחי. דהן הודה בעובדות כתב האישום, הורשע על פי הודאתו, ולא ביקש לסתור דבר. בית המשפט הבהיר כי בנסיבות האלה ההתמקדות היחידה שנותרה היא בשאלת שיעור הפיצויים. ההליך האזרחי עצמו נוהל בנסיבות מורכבות. דהן התייצב לשני דיונים ללא ייצוג משפטי, טען שהוא ממתין למינוי עורך דין מטעם הסיוע המשפטי, אך בפועל לא הגיש את ראיותיו ולא את סיכומיו. לבסוף, לאחר דחיות והתראות, החליטה השופטת בנקי כי אין מנוס ממתן פסק דין על בסיס החומר הקיים בלבד.
תהליך "מורכב ועתיר משאבים"
מרכז הכובד של התביעה היה הטענה כי בנק ישראל הוא בעל זכויות היוצרים בשטרות הכסף, וכי זיופם מהווה פגיעה בזכות זו. בנק ישראל הציג בהליך תשתית נרחבת ומפורטת על תהליך עיצוב השטרות, תהליך שלדברי הבנק היה "מורכב ועתיר משאבים". בתצהירו של מנהל היחידה לתפעול מזומנים בבנק ישראל, רועי גרוס, פורט כי עיצוב השטרות נבחר במסגרת תחרות פומבית שבה השתתפו יותר מ-80 אמנים ומעצבים גרפיים, שהגישו יותר מ-100 הצעות. לאחר בחירת העיצובים, עברו השטרות התאמות מקצועיות, שילוב אמצעי ביטחון ואלמנטים ויזואליים, עד שאושרו על-ידי המועצה המנהלית של הבנק וממשלת ישראל.
- עקב מסמך מזויף: בנק לאומי יקבל פיצוי מהמדינה
- מילאנו נגד פריז: תביעה נגד יבואנית בגדים בטענה להפרת קניין רוחני
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנקודה הזו הדגישה השופטת כי הזכויות הקנייניות, לרבות זכות היוצרים בעיצוב, שייכות לבנק ישראל בלבד - הן מכוח החוק והן מכוח ההתקשרות עם המעצבת. לכן, עצם העתקת העיצוב והדפסתו מהווה הפרת זכות היוצרים, ללא קשר לעבירת הזיוף הפלילית.
