אושר: הצפיפות בערים בישראל תגדל משמעותית - איכות החיים דווקא תשתפר?
יותר תושבים על אותו שטח, זו התוכנית של מינהל התיכנון שאושרה היום במועצה הארצית לתכנון ובנייה, במסגרת תיקון לתמ"א 35. השאלה היא האם נכון קודם לדאוג לתחבורה ותשתיות ואז להכפיל את מספר התושבים, או להתחיל עם הכפלת התושבים ואז פשוט לא תהיה למדינה ברירה אלא לדאוג לתשתיות טובות - היא שאלה קשה. על פי כלכלנים הרעיון הוא כזה - ככל שיותר אנשים גרים על שטח יותר מצומצם, או צפוף, הכדאיות והיעילות של תחבורה ציבורית עולה, כמו גם תשתיות אחריות וממילא אנשים יוכלו פחות להשתמש ברכב הפרטי כדי להתנייד ולהגיע ממקום למקום. הדבר יתרום בעקיפין גם לצמצום זיהום האוויר. מה שבמינהל התכנון בעצם מנסים לעשות הוא לאלץ את המדינה - באמצעות ציפוף האוכלוסין - להשקיע בתשתיות ולטייב את התחבורה הציבורית, וזאת מכיוון שכאשר המרכז יהיה צפוף יותר, פשוט לא תהיה ברירה אחרת.
כדאי לציין כי הצפיפות בערים בישראל נמוכה בהשוואה לעולם המערבי: אירופה וארה"ב. כך, בישראל הצפיפות עומדת על 8,565 נפש לקמ"ר בתל אביב, 7,186 בירושלים ו-4,346 בחיפה. זאת בעוד שבאתונה ביוון לדוגמא, הצפיפות כפולה מאשר בירושלים ובתל אביב כאחת, ואילו הצפיפות בפאריס, צרפת, גבוהה פי שלושה ובברצלונה פי ארבעה.
במניהל התכנון מסבירים כי הגדלת הצפיפות דווקא תשפר את איכות החיים העירונית. צפיפות גבוהה יותר מהווה תנאי סף לכניסת שירותים עירוניים מגוונים בתחומי שכונת המגורים. עם השירותים כאמור ניתן למנות ותחבורה ציבורית איכותית, תוך עידוד הליכה ברגל ורכיבה על אופניים. כך למשל, צפיפות של 30-20 אלף נפש לקמ"ר מהווה הצדקה להקמת מערכות תחבורה מסילתיות, ואילו פחות מכך – לא.
שרת הפנים, איילת שקד אמרה כי "השינוי יוסיף דירות באופן משמעותי במרחב העירוני, תוך התבססות על מערכת תחבורה עתירת נוסעים מיטבית ויעילה" והוסיפה "הנחתי את מינהל התכנון לקדם גם את השינוי המדרש במגזר הכפרי והוא יובא לדיון בהקדם".
- מתחנות דלק לתחנות טעינה: עדכון היסטורי בתמ"א
- עוטף עזה מתרחב: תוכנית חדשה ל-24 אלף תושבים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "השינוי יוביל מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושבים. המטרה היא שהמרחב העירוני יהיה פעיל לאורך כל שעות היום, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית ולשירותים עירוניים".
- 10.אמיר 14/05/2022 14:57הגב לתגובה זובחינוך, בבריאות ובתחבורה!נזק כלכלי אדיר נגרם מהניסיון למלא את הקופה הציבורית.המדינה מדרדרת מיום ליום.אפילו תוצרת חקלאית כבר אין מספיק.
- 9.חיים 14/05/2022 14:53הגב לתגובה זובלי מטרו לא ניתן יהיה לשנע מאות אלפי אזרכים לעבודה וממנה ביעילות וזה המפתח להגדלת הצפיפות.בעיר מודרנית צריך מערך תחבורה מהיר ויעיל.רכבת קלה שנע ביחד עם שאר התחבורה על פני הכביש לא יכולה לעמוד בעומסים.אם התחבורה לא תתמוך בגידול האוכלוסיה הנזר הכלכלי יהיה אדיר.
- 8.מאיר 14/05/2022 14:49הגב לתגובה זוזה יפגע בכלכלת המדינה, אובדן הכנסות.
- 7.אורי 12/05/2022 20:34הגב לתגובה זואין סיבה נורמלית לכך שהרכבת והתחבורה הציבורית האחרת תגדל לפחות כפליים על פי הנתונים הדמוגפיים . אם זה לא יקרה נחנק על הכבישים .
- 6.אלמוג 12/05/2022 13:23הגב לתגובה זואם רוצים יותר מגדלים צריך יותר חנייה וכבישים יותר רחבים בנתיים עושים את ההפך.
- אילן 15/05/2022 09:12הגב לתגובה זובמנהטן יש רכבת תחתית יעילה ביותר
- 5.רועה חשבון 11/05/2022 22:07הגב לתגובה זוויהיה לנו מקום חניה ליד הבית והרבה ירוק וגם לא נשלם ארנונה ועל השטח
- תתבייש, ככה לגנוב למישהו את הכינוי ועוד באתר הבית שלו.. (ל"ת)רועה חשבון המקורי 12/05/2022 15:49הגב לתגובה זו
- 4.היכן הבדוואי ישים את העיזים ? (ל"ת)לילי 11/05/2022 13:40הגב לתגובה זו
- 3.עדי 11/05/2022 10:19הגב לתגובה זוערים אחרות בעולם אולי צפופות אבל מחוץ לעיר יש מרחבים ירוקים ופנויים, בישראל אין כמעט טבע ומרחב פתוח הכל כמעט בנוי.
- 2.נשמע הגיוני סך הכל (ל"ת)אביב 11/05/2022 07:22הגב לתגובה זו
- 1.רון 11/05/2022 07:09הגב לתגובה זועכשיו זה הגיוני
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
