שר השיכון בוחן שינוי במדד התשומות הבניה; נשלם פחות על דירות?
שר השיכון זאב אלקין בוחן שינוי שבמבט ראשון עלול להראות פורמלי אך יכול לגרום להשפעה מהותית על הצ'ק שנרשום לקבלן קצת לפני קבלת הדירה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד המשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי גלם, עלות העבודה ועלות הקרקע. המדד משפיע כמובן על עלות הדירה לקונה שכן אם עלות הבניה עולה גם המחיר הסופי יעלה. אמנם מלבד הקשר הטריוויאלי הזה ישנו עוד קשר פחות מוכר, וגם קצת פחות הוגן כלפי הלקוח, בין מחיר הדירה לבין מדד תשומות הבניה.
כאשר קונים דירה לפני סיום בנייתה המחיר שנשלם לקבלן צמוד על פי רוב למדד תשומות הבניה, כיון שאם עלות הבניה לקבלן תעלה תוך כדי תהליך הבניה יש צורך לגלם את זה במחיר הסופי. לכן המחיר הסופי עלול להיות גבוה יותר מאשר בשעת חתימת החוזה. אמנם, כיון שמדד התשומות מורכב כאמור גם ממחיר הקרקע, וכיון שאם יעלה מחיר הקרקע לא יגרם נזק לקבלן כיון שהקרקע כבר קנויה לו והוא לא חשוף לשינוי במחירה, אם כן הלקוח ניזוק מעליית מחירי הקרקע אף על פי שהוא כבר קנה את הדירה והקבלן לא הפסיד מעליית המחיר. הלקוח כביכול משלם את עליית המחיר של הקרקע שכבר שייכת לו.
אף על פי כן עד היום הקונים היו חשופים לשינוי במחירי הקרקע גם לאחר קניית הדירה אף על פי שהקבלן לא נפגע מהעלייה כאמור, וכך זכה הקבלן רווח לא הוגן לכאורה. מדד תשומות הבניה עולה בדרך כלל בקצב מהיר יותר ממדד המחירים הכללי. השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-5.3% עד כה. כשמדובר על דירות שעולות מיליוני שקלים וכאשר במקומות מסוימים ערך הקרקע מהווה עשרות אחוזים ממחיר הדירה, מדובר בהפסדים גדולים ללקוח.
כעת בוחן שר השיכון זאב אלקין שינוי לפיו רכיב עלות הקרקע ינותק מהמדד ולא ילקח בחשבון בהצמדה למחיר הדירה. המהלך מבקש לנטרל את עלות הקרקע מההצמדה כך שהמדד ישקף בצורה מדויקת יותר את עלות הבנייה בפועל. המהלך, במידה ויצא אל הפועל, יכול לחסוך לא מעט כסף לקוני הדירות.
- זמן ההחלטה בוועדות הערר צנח בממוצע מ-77 ל-10 ימים בלבד
- משרד הבינוי קורא לחברות זרות - ירידת מחירים בדרך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי מסר "מדובר במהלך מבורך שישקף ביתר דיוק את העלות שצריך לספוג הצרכן הסופי בעקבות עליית תשומות הבנייה. זו שיטה חדשה שתביא למצב שהעלייה האמיתית בעליות הבנייה שחלה על הקבלן, תגולגל לרוכשי הדירות, ושעליית מחיר הקרקע שאינה רלוונטית לעליות הבנייה תצא מהמשוואה. זה יביא להצמדת אמת, ראויה ונכונה לרוכשים".
- 6.לא סופר את עיירות הפ 27/12/2021 20:52הגב לתגובה זובעיירות פיתוח אין לזה משמעות
- 5.מיכל 24/12/2021 20:22הגב לתגובה זומקווה שהחוק יעבור בהקדם, זה נורא, אלו סכומים שלא נערכנו אליהם. גם ככה קשה לקנות דירה . זה גם יורד מההון העצמי לט ממשכנתא. זוועה ולא הוגן .
- 4.הסיפור הזה של מחירי הדיור יתפוצץ לנו חזק בפנים בדור הבא (ל"ת)זה יגמור אותנו כעם 24/12/2021 18:55הגב לתגובה זו
- 3.אמיר 23/12/2021 23:50הגב לתגובה זויש גם מרכיב של רווחים ליזמות בתוך המדד. לבדוק אם הקבלנים שיחדו אנשים בלמס כדי לקבל את הרכב המדד הזה
- 2.מיכה הכהן 23/12/2021 22:32הגב לתגובה זואין גבול לרמאות לסחיטה ולפגיעה בציבור משלמי המיסים ???בעם הפשוט???דיייייייייייייייייייייייייייייייייייייייייי
- 1.רוברט 23/12/2021 19:08הגב לתגובה זוהקבלנים הצמידו כל נשנים את כל מחיר הדירה למדד, בזמן שרק את עלות הבניה היה צריך להצמיד. כך גם חברות הביטוח מכרו ביטוח מבנה על כל שווי הדירה בזמן שהיה צריך להפריד את ערך הקרקע, לא יודע בדיוק כמה אבל אני מניח שהרוויחו מאות מליונים מההתנהלות הזאת.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
