הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בנייה חדשה נדל"ן מנוף
צילום: Istock

מכירות הדירות חדשות עלו בספטמבר ב-37%, אבל יש אבל...

במשרד האוצר אומרים כי מספר העסקאות זהה לאשתקד, אך ישנה ירידה בהיקף של מכירות מחיר למשתכן; עם זאת, חלק לא מבוטל מהעסקאות הוקדמו בשל הסגר, מה שאומר שחודש אוקטובר יהיה יחסית שחון
ארז ליבנה | (16)
נושאים בכתבה נדל"ן למגורים שוק ההון

חודש ספטמבר האחרון היווה סוג של שיא עבור סקטור הנדל"ן למגורים, בעיקר בהתחשב בעובדה שהמכירות לא פסקו ואף זורזו בשל הסגר שהושת בחגים. לפי נתונים שפרסם משרד האוצר בחודש ספטמבר נרכשו 9.6 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם.

 

"יציבות זו במספר העסקאות בספטמבר יש בה כדי להפתיע במידה מסוימת, הן לנוכח העובדה שחגי תשרי החלו השנה כבר באמצע ספטמבר והן לנוכח הסגר השני שהחל ב-18 לספטמבר. אחד ההסברים לרמה הגבוהה יחסית של עסקאות בספטמבר האחרון נעוצה בהקדמה משמעותית של חלק ניכר מהעסקאות לשלושת הימים שקדמו לסגר", כתבו באוצר.

 

עוד עולה, כי בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בספטמבר ב-8.5 אלף דירות, עליה של 12% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם. מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-3.6 אלף דירות, מזה 1.1 אלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי.

 

בהשוואה לספטמבר אשתקד ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 7%, אולם ירידה זו מתרכזת בפלח השוק של "מחיר למשתכן". כך, בניכוי מכירות אלו דווקא נרשמה עליה חדה, של 37%, במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לספטמבר אשתקד

מה קורה בתחום רכישות המשקיעים?

לפי האוצר, המשקיעים בחודש ספטמבר רכשו כ-1.7 אלף דירות, גידול של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לעליה חדה של 64% שנרשמה בחודש אוגוסט, לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים. בהשוואה לחודש אוגוסט ירדו רכישות המשקיעים בספטמבר בשיעור מתון של 2%.

 

"ניתוח הממצאים מלמד כי בעוד שהגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט היה לפחות בחלקו על רקע דחיית עסקאות מחודש יולי, הגידול החד הנמשך בחודש ספטמבר עשוי כבר לבטא חזרה חלקית של המשקיעים לשוק. עם זאת, שיעורם מסך העסקאות עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לתקופה לפני העלאת מס הרכישה ביוני 2015", כתבו באוצר.

 

עוד אומרים באוצר כי רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו באלפיים דירות, עליה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לעליה חדה אף יותר שנרשמה בחודש אוגוסט – לעומת המקביל לו אשתקד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

"העובדה לפיה מכירות המשקיעים רושמות עליה חדה בחודשיים מאז הפחתת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה, יש בה כדי לרמז כי הפחתת מס הרכישה "מסייעת" לבעלי הדירות להשקעה המעוניינים לממש את הנכס, במובן זה שגדל הביקוש של משקיעים אחרים לנכס בבעלותם", כתבו.

 

רכישות הזוגות הצעירים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-4.7 אלף דירות, ירידה של 9% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, בניכוי רכישות ב"מחיר למשתכן" עלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק  החופשי בשיעור של 15% בהשוואה לספטמבר אשתקד. מנגד, רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה של 4% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 15% בהשוואה לחודש הקודם.

 

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש ספטמבר עמד על 6 אלף, עליה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם, כשאת הגידול במכירת דירות יד שניה הובילו המשקיעים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי במחצית מהאזורים נרשמה דווקא ירידה במספר העסקאות בהשוואה לספטמבר אשתקד, כאשר בולטת במיוחד ירידה של 9% במכירות אלו באזור ת"א. מנגד בולט אזור נתניה עם עליה של 34% בעסקאות.

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    יוסי 15/12/2020 14:51
    הגב לתגובה זו
    לקנות אפילו אחת.
  • 11.
    עמי 14/11/2020 11:59
    הגב לתגובה זו
    העליה במחיר מורגשת בכול אזור המרכז, אם בקניה ואם בהשכרה.
  • 10.
    אנונימי 12/11/2020 14:26
    הגב לתגובה זו
    בדקתי במאיה אתר הבורסה ואכן יש רכישות מאסיביות של קרנות ריט שהן בעצם חברות הבת של הקבלנים למשל בגני תקווה, גם אאורה עכשיו מקימה קרן ריט, אני מניח שהתרגילים לא נגמרים לקבלנים ואני מצפה לפחות מביזפורטל להאיר על הנתונים האלו ולראות כמה דירות נרכשו ככה, מהעיתונים הכלכלים האחרים אני לא מצפה לכלום, אבל הגיע הזמן לתת את הנתונים האמיתיים בלי מניפולציות.
  • 9.
    ס 11/11/2020 16:59
    הגב לתגובה זו
    הקבלן שלא מוכר בשוק מקים קרן ריט שמנפיקה אג"ח ובכסף קונה את הדירות שלו וכך הוא גם יכול להראות מכירות פיקטיביות שאתם לא מודעים להן וגם קרן הריט תשכיר אותן ותקבל הטבות מס מהמדינה.
  • אנונימי 12/11/2020 11:23
    הגב לתגובה זו
    איזה כתבה או משהו אחר שאני יוכל לאשר את הדברים שלך( לא בא להטריל אני תמיד בודק את הדברים בעצמי).
  • לכאורה זה חוקי,אז הם כנראה ימשיכו לעשות את זה (ל"ת)
    לכאורה זה חוקי 11/11/2020 19:37
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    משקיע 11/11/2020 07:16
    הגב לתגובה זו
    או יתנו פטור אחת ל-4 שנים, השוק לא יתנהל באופן שפוי וטבעי הממשלה מתאמצת לשלוט עליו, מדכאת אותו וא מבינה מאיפה יגיעו ההכנסות. כחלון=הניתוח הצליח והחולה מת!
  • 7.
    חיים 11/11/2020 04:58
    הגב לתגובה זו
    הוועדה המקומית אישרה את תכנית התחדשות קריית-חיים מערבית במסגרת התכנית תחובר השכונה לחוף הים באמצעות טיילת, שבילי אופניים ושבילי הליכה, שיחברו בין חלקי השכונה השונים לחוף. בתוך כך, יועתק, בין היתר, הכביש הקיים כיום בחזית רחוב טרומן וחוצץ בין השכונה לים לחלקם האחורי של מבני המגורים. השטח שיתפנה עם העתקת הכביש יהפוך לחזית-ים פעילה,
  • 6.
    יצחק 10/11/2020 18:59
    הגב לתגובה זו
    העליה במכירות נובעת מהקרנות של הקבלנים במימון המוסדיים. למעשה הקבלנים מוכרים לעצמם את הדירות שלא נמכרות במימון הכסף של הפנסיות שלנו.
  • 5.
    חשבתי שיש מיליון מובטלים. אין כסף ללחם, יש כסף לדירות? (ל"ת)
    שקרנים! 10/11/2020 09:58
    הגב לתגובה זו
  • מתאים למקור 11/11/2020 18:59
    הגב לתגובה זו
    עם לא יבנו דיור ציבורי.אנחנו בדרך לאי יציבות שלטונית.אנשים בלי שכר לא יכולים לרכוש דירות ובלי השערה שתמות על ידי מלאי של דיור ציבורי יהיה פה קטסטרופה.והמדינה בחוב אדיר.וסכנה אדירה לקריסתו מערכות בנקים קיי ים עם יהיה יותר מדי משכנתאות שיצטרכו לממש.
  • 4.
    מיקי 09/11/2020 16:44
    הגב לתגובה זו
    בשלטון אז המגמה הזו תמשיך כי הם לא יודעים לנהל כלכלה, הם יודעים רק להיכנס לכיס של האזרח כדי שישלם על כל מוצר שהוא לפחות פי שניים יותר מהמקובל בעולם, איפה זה פחות? רק איפה שהם יודעים שיצטרכו לתת שירות בחזרה, למשל דלק, אם המחיר לליטר היה עשר שח אז אנשים היו נוסעים באוטובוס אבל אז היו צריכים עוד אוטובוסים ושהם ינועו בתדירות הרבה יותר גבוהה אבל זה כבר גדול על ממשלות פח הימין
  • 3.
    אני 09/11/2020 15:02
    הגב לתגובה זו
    אם השמאל יחזור לשלטון, אז את מה שנשאר עוד מאדמות במדינה והכסף, הוא יתן לבני המושבים והקיבוצים, שכמובן לא גרים שם כבר כי הם לשעבר לשעבר ועכשיו הם בתל אביב, משכירים את הנכסים שקיבלו מתנה, ובאים לתל אביב בכיסים מלאים.
  • 2.
    8 09/11/2020 13:41
    הגב לתגובה זו
    אז מחירי הדיור ימשיכו לעלות.
  • 1.
    שמוליק 09/11/2020 13:33
    הגב לתגובה זו
    אמרתי לכם שלפני חצי שנה שהמיבטלים של היום גם אתמול לא קנה דירות. אין קשר בין מחיר נדלן למובטלים כמו שאין קשר למחיר אגבניה בסופר (שהתייקרה דרך אגב)
  • קוביה הונגרית 09/11/2020 16:16
    הגב לתגובה זו
    אין דבר כזה שאין דבר כזה! נכון המובטלים הם במצב סוציו אקונומי נמוך אך אי אפשר לומר שהם לא חלק ממשחק מחירי הדיו,אם לא יהיה מי דקונה את הדירות הזולות בעיר אז גם לא יהיה מי שיעבור לדירות יקרות יותר,זהו מחזור,אי אפשר להוציא חלק ממנו הלי לגרום לו ליפול. אולי לא יקח חודש אך דע בטוח שצוך שנתיים שלוש המחירים יהיו נוחים לכל רוכש
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןיד אליהו. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?

התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר. 

מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.




רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל

רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון. 

חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן