הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
photos

מגה פינוי בינוי: קנה דירת 45 מ"ר ביפו לפני שנה וחצי - מה יקבל וכמה ירוויח?

888 יח"ד יוקמו בגבול יפו בת ים. Bizportal שוחח עם בעלי דירות במקום אשר מסתכלים על עסקת חייהם. צפו בהדמיות הפרויקט
לירן סהר | (10)
נושאים בכתבה נדלן פינוי בינוי

בימיה הראשונים של המדינה הוקמו בכל רחבי הארץ שיכוני רכבת פשוטים בני 3-4 קומות שכללו לרוב דירות קטנות בשטח של 45-60 מ"ר. שיכונים רבים הפכו לאורך השנים למוקדי מצוקה מוזנחים, ולמרות הבטחות חוזרות ונשנות לביצוע של פינוי בינוי, תוך שידרוג חיי הדיירים, מרבית התוכניות נותרו עד כה על הנייר.

יפו ובת ים הם שני אזורים שצפויים לעבור תהליכים מאסיביים של התחדשות עירונית בעשור הקרוב. ברחוב קהילת קנדה, ביפו גבול בת ים, אישר בחודש שעבר משרד השיכון פרויקט פינוי בינוי גדול בהיקף כולל של 888 יחידות דיור במקום 208 דירות השיכון במקום כיום.

האישור התקבל במסגרת "הכרזה מקדמית", כלומר, הכרה בפרויקט פינוי- בינוי ואישור של שלושה מהסעיפים, בניהם: דוח שמאי (21), אישור ועדה מקומית ולפחות 85% חתימות דיירים על חוזי מכר בקרקע. בימים הקרובים יוגשו התכניות לוועדה המחוזית.

מדובר למעשה בפינוי של 7 בנייני רכבות ישנים ובניין H (מרובע). הדיירים המפונים יקבלו דירות 4 חד' כל אחד של כ- 100 מ"ר + מרפסת + מחסן + חניה במקום הדירות שכיום ברשותן (בגודל של כ-70 מ"ר בממוצע). על פי החברה כ-680 דירות יצאו לשיווק כשהתמהיל יכלול דירות 4,5 חד' וכן דירות גן וגג. כ- 15% מהדירות ישווקו במסגרת דיור בר השגה (שגדלן הממוצע יהיה כ-78 מ"ר) . צפי התחלת פרויקט ושיווקו - אמצע 2016.

"אני גרה עם אמא שלי בדירת 2.5 חדרים 56 מ"ר ישנה והבטיחו לנו דירת 100 מ"ר עם מרפסת של 10 מ"ר, מחסן וחניה תת קרקעית", אומרת קטי בכמן בת ה-27 שמתגוררת עם אמה איה במקום. "התחילו לדבר איתנו לפני 3-4 שנים והתהליך התקדם דיי מהר. אני מאמינה שהאזור ישתפר, הרכבת הקלה תעבור כאן ליד וממול יהיה מרכז מסחרי, בסך הכול אנחנו מרוויחות בגדול". קטי ואמה יקבלו במהלך תקופת הבנייה סכום חודשי של 3,000 שקל עבור דירה חלופית. לדבריה, הן צפויות לקבל דירה בקומה השלישית או הרביעית, או לחילופין להשתתף בהגרלה לקומה יותר גבוהה.

עומרי, ד"ר למשפטים מאזור השפלה, מחזיק במקום דירת 2 חדרים בשטח 45 מ"ר בקומת הקרקע. מדובר בדירה לצורכי השקעה שנרכשה לפני כשנתיים תמורת 860 אלף שקל. "בהערכה גסה אקבל לדעתי דירה בשווי של כ-1.6 מיליון שקל. כשרכשתי את הדירה הסתמכתי על הפינוי בינוי, צריך להיזהר כי כיום כמעט כל בניין מוגדר כמיועד לפינוי בינוי, מספיק שיזם מתעניין, הרבה פעמים מדובר בקשקוש. אני מאמין שבסופו של דבר כל השכונה תשתדרג. זה נראה לכאורה כאילו עשיתי את עסקת חיי, אך צריך לקחת בחשבון שיש סיכונים, זה לא חוכמה להסתכל בדיעבד כי לא היה הביטחון שזה יצליח."

את האופטימיות מפר מעט יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י המבצעת את הפרויקט: "אני מעריך שייקח 6-7 שנים עד שהדיירים יראו את הדירות הראשונות, עד כה עברנו שליש מהדרך עם השלמת הצד הקנייני מול הדיירים. בסך הכול כל התהליך ייקח מההתחלה עד הסוף כ-10 שנים."

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"אני מעריך שהשכונה החדשה תקרין על כל האזור, היא ליד התוואי של הרכבת הקלה ואנו יוצרים פיתוח חדש, כל השכונה תקבל אופי אחר לגמרי, זו מאסה של דירות. אני מעריך שנמכור דירות 3 חדרים "ברות השגה" ב-1.2 מיליון שקל ודירות 4 חדרים בכ-1.5 מיליון שקל".

כתבות מעניינות נוספות:

מחיר רצפה: באיזו עיר נמכר קוטג' דו משפחתי 6 חד' ב-850 אלף שקל?

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    יוסי 22/05/2016 14:36
    הגב לתגובה זו
    חייבים להתחיל פינוי ליד כל התחנות של הרכבת הקלה. למשל בביאליק רמת-גן איפה שהחנויות . ביניים בני 3 קומות בלי חניה מלפני 50 שנה. להרוס כמה ביחד ולבנות ביניינים גבוהים עם הרבה חניה. צריך לבצע פינוי בינוי שאזרחים יוכלו להתגורר ולחנות ליד הרכת הקלה. כל מה שברדיוס 200-300 מטר מהתחנות חייב לעבור התחדשות עירונית.
  • 6.
    פראנואיד 15/05/2014 14:34
    הגב לתגובה זו
    הזהרו מחברות בפירמידה או כאלה שמסתתרים מאחורי חברה אחרת.........
  • 5.
    משה 12/05/2014 19:29
    הגב לתגובה זו
    גם בבת ים בחיפה ובכול אזורי הארץ לא בטוח כלום גם עם חתמו
  • 4.
    בא 12/05/2014 10:12
    הגב לתגובה זו
    מה אנחנו עושים כאן ,פוליטיקאים ואזרחים , אפשר לעבוד במקום .מה אתם צריכים יותר מזה .
  • בא 12/05/2014 10:47
    הגב לתגובה זו
    זה גואל נפש ולא ציוני .
  • 3.
    צריך לעשות מבצע פינוי-בינוי ארצי. כולם מרוויחים (ל"ת)
    אני 12/05/2014 09:37
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    צביקה דורון יועץנדלן 12/05/2014 09:31
    הגב לתגובה זו
    תוספת של אלפי מכוניות על הכביש אבל אין ברירה אלא לבנות לגובה. לפי מחירי הדירות החדשות, תושבי האזור שלא עשו צבא (נחשו מי) לא יוכלו לקנות בפטור ממע"מ. בעלי דירות חדשות שחיים על קצבת בביטוח לאומי לא יוכלו לשלם דמי אחזקה חודשיים במגדל החדש בגובה מאות שקלים לחודש, ויאלצו למכור את הדירה החדשה שיקבלו. התוצאה תהיה מגדלי דירות ללא אוכלוסיה חלשה.
  • מוחמד 12/05/2014 10:13
    הגב לתגובה זו
    ממש ליד הולכת לעבור הרכבת הקלה, ככה שחלק גדול מהתושבים ישתמשו בה. יש גם הרבה אוטובוסים באזור. אז למה להחזיק רכב פרטי? סתם בזבוז כסף. התושבים לא כאלה מסכנים כמו שאתה חושב. הם אמנם בחיים לא יכלו לקנות דירה חדשה, אבל לשלם ועד בית בבניין החדש, גם אם גבוה מהיום? יוכלו בלי בעיה. לגבי הלא עשו צבא - אתה חוצפן! יפו היא עיר ערבית, וכן, גרים פה הרבה ערבים. יש לך בעיה עם זה?
  • mshe 15/05/2014 14:20
    הבעיה היא עם אזרחים שמקבלים זכויות אבל לא ממלאים חובות כמו לתרום שלוש שנים לצבא או לשירות לאומי. בדרך כלל זה אומר ערבים או חרדים.
  • 1.
    בלי שוחד שום דבר לא יזוז (ל"ת)
    בתכלס 12/05/2014 08:59
    הגב לתגובה זו
מסירת מפתח דירה נדל"ן תיווך מתווך מתווכים עסקה
צילום: Istock

קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס

בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים

ענת גלעד |
נושאים בכתבה ירושה נדל"ן דיני ירושה ועיזבון

ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים. 

לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.


ביום שני זה קורה: הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה


השותפים שלא בחרתם

אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.

בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.


להמשך הכתבה לחץ כאן
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל

סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר. 

כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.

העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.

אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:


להמשך הכתבה לחץ כאן