מגה פינוי בינוי: קנה דירת 45 מ"ר ביפו לפני שנה וחצי - מה יקבל וכמה ירוויח?
בימיה הראשונים של המדינה הוקמו בכל רחבי הארץ שיכוני רכבת פשוטים בני 3-4 קומות שכללו לרוב דירות קטנות בשטח של 45-60 מ"ר. שיכונים רבים הפכו לאורך השנים למוקדי מצוקה מוזנחים, ולמרות הבטחות חוזרות ונשנות לביצוע של פינוי בינוי, תוך שידרוג חיי הדיירים, מרבית התוכניות נותרו עד כה על הנייר.
יפו ובת ים הם שני אזורים שצפויים לעבור תהליכים מאסיביים של התחדשות עירונית בעשור הקרוב. ברחוב קהילת קנדה, ביפו גבול בת ים, אישר בחודש שעבר משרד השיכון פרויקט פינוי בינוי גדול בהיקף כולל של 888 יחידות דיור במקום 208 דירות השיכון במקום כיום.
האישור התקבל במסגרת "הכרזה מקדמית", כלומר, הכרה בפרויקט פינוי- בינוי ואישור של שלושה מהסעיפים, בניהם: דוח שמאי (21), אישור ועדה מקומית ולפחות 85% חתימות דיירים על חוזי מכר בקרקע. בימים הקרובים יוגשו התכניות לוועדה המחוזית.
מדובר למעשה בפינוי של 7 בנייני רכבות ישנים ובניין H (מרובע). הדיירים המפונים יקבלו דירות 4 חד' כל אחד של כ- 100 מ"ר + מרפסת + מחסן + חניה במקום הדירות שכיום ברשותן (בגודל של כ-70 מ"ר בממוצע). על פי החברה כ-680 דירות יצאו לשיווק כשהתמהיל יכלול דירות 4,5 חד' וכן דירות גן וגג. כ- 15% מהדירות ישווקו במסגרת דיור בר השגה (שגדלן הממוצע יהיה כ-78 מ"ר) . צפי התחלת פרויקט ושיווקו - אמצע 2016.
- אמות פותחת את השנה ביציבות, אך שומרת על תחזית שמרנית
- המשקיעים החדשים - כך נראית הדרך של הצעירים להיכנס לשוק הנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אני גרה עם אמא שלי בדירת 2.5 חדרים 56 מ"ר ישנה והבטיחו לנו דירת 100 מ"ר עם מרפסת של 10 מ"ר, מחסן וחניה תת קרקעית", אומרת קטי בכמן בת ה-27 שמתגוררת עם אמה איה במקום. "התחילו לדבר איתנו לפני 3-4 שנים והתהליך התקדם דיי מהר. אני מאמינה שהאזור ישתפר, הרכבת הקלה תעבור כאן ליד וממול יהיה מרכז מסחרי, בסך הכול אנחנו מרוויחות בגדול". קטי ואמה יקבלו במהלך תקופת הבנייה סכום חודשי של 3,000 שקל עבור דירה חלופית. לדבריה, הן צפויות לקבל דירה בקומה השלישית או הרביעית, או לחילופין להשתתף בהגרלה לקומה יותר גבוהה.
עומרי, ד"ר למשפטים מאזור השפלה, מחזיק במקום דירת 2 חדרים בשטח 45 מ"ר בקומת הקרקע. מדובר בדירה לצורכי השקעה שנרכשה לפני כשנתיים תמורת 860 אלף שקל. "בהערכה גסה אקבל לדעתי דירה בשווי של כ-1.6 מיליון שקל. כשרכשתי את הדירה הסתמכתי על הפינוי בינוי, צריך להיזהר כי כיום כמעט כל בניין מוגדר כמיועד לפינוי בינוי, מספיק שיזם מתעניין, הרבה פעמים מדובר בקשקוש. אני מאמין שבסופו של דבר כל השכונה תשתדרג. זה נראה לכאורה כאילו עשיתי את עסקת חיי, אך צריך לקחת בחשבון שיש סיכונים, זה לא חוכמה להסתכל בדיעבד כי לא היה הביטחון שזה יצליח."
את האופטימיות מפר מעט יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י המבצעת את הפרויקט: "אני מעריך שייקח 6-7 שנים עד שהדיירים יראו את הדירות הראשונות, עד כה עברנו שליש מהדרך עם השלמת הצד הקנייני מול הדיירים. בסך הכול כל התהליך ייקח מההתחלה עד הסוף כ-10 שנים."
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
"אני מעריך שהשכונה החדשה תקרין על כל האזור, היא ליד התוואי של הרכבת הקלה ואנו יוצרים פיתוח חדש, כל השכונה תקבל אופי אחר לגמרי, זו מאסה של דירות. אני מעריך שנמכור דירות 3 חדרים "ברות השגה" ב-1.2 מיליון שקל ודירות 4 חדרים בכ-1.5 מיליון שקל".
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.יוסי 22/05/2016 14:36הגב לתגובה זוחייבים להתחיל פינוי ליד כל התחנות של הרכבת הקלה. למשל בביאליק רמת-גן איפה שהחנויות . ביניים בני 3 קומות בלי חניה מלפני 50 שנה. להרוס כמה ביחד ולבנות ביניינים גבוהים עם הרבה חניה. צריך לבצע פינוי בינוי שאזרחים יוכלו להתגורר ולחנות ליד הרכת הקלה. כל מה שברדיוס 200-300 מטר מהתחנות חייב לעבור התחדשות עירונית.
- 6.פראנואיד 15/05/2014 14:34הגב לתגובה זוהזהרו מחברות בפירמידה או כאלה שמסתתרים מאחורי חברה אחרת.........
- 5.משה 12/05/2014 19:29הגב לתגובה זוגם בבת ים בחיפה ובכול אזורי הארץ לא בטוח כלום גם עם חתמו
- 4.בא 12/05/2014 10:12הגב לתגובה זומה אנחנו עושים כאן ,פוליטיקאים ואזרחים , אפשר לעבוד במקום .מה אתם צריכים יותר מזה .
- בא 12/05/2014 10:47הגב לתגובה זוזה גואל נפש ולא ציוני .
- 3.צריך לעשות מבצע פינוי-בינוי ארצי. כולם מרוויחים (ל"ת)אני 12/05/2014 09:37הגב לתגובה זו
- 2.צביקה דורון יועץנדלן 12/05/2014 09:31הגב לתגובה זותוספת של אלפי מכוניות על הכביש אבל אין ברירה אלא לבנות לגובה. לפי מחירי הדירות החדשות, תושבי האזור שלא עשו צבא (נחשו מי) לא יוכלו לקנות בפטור ממע"מ. בעלי דירות חדשות שחיים על קצבת בביטוח לאומי לא יוכלו לשלם דמי אחזקה חודשיים במגדל החדש בגובה מאות שקלים לחודש, ויאלצו למכור את הדירה החדשה שיקבלו. התוצאה תהיה מגדלי דירות ללא אוכלוסיה חלשה.
- מוחמד 12/05/2014 10:13הגב לתגובה זוממש ליד הולכת לעבור הרכבת הקלה, ככה שחלק גדול מהתושבים ישתמשו בה. יש גם הרבה אוטובוסים באזור. אז למה להחזיק רכב פרטי? סתם בזבוז כסף. התושבים לא כאלה מסכנים כמו שאתה חושב. הם אמנם בחיים לא יכלו לקנות דירה חדשה, אבל לשלם ועד בית בבניין החדש, גם אם גבוה מהיום? יוכלו בלי בעיה. לגבי הלא עשו צבא - אתה חוצפן! יפו היא עיר ערבית, וכן, גרים פה הרבה ערבים. יש לך בעיה עם זה?
- mshe 15/05/2014 14:20הבעיה היא עם אזרחים שמקבלים זכויות אבל לא ממלאים חובות כמו לתרום שלוש שנים לצבא או לשירות לאומי. בדרך כלל זה אומר ערבים או חרדים.
- 1.בלי שוחד שום דבר לא יזוז (ל"ת)בתכלס 12/05/2014 08:59הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
