יוקר המחיה מעסיק את כולנו כבר זמן רב, ובמיוחד כשמתקבלת החלטה להעלות מחירים באופן גורף כמו שקרה אמש (ד') עם עליית מחירי התחבורה הציבורית בכ-5%. בעוד שהעלייה באה לאחר שנתיים בהן לא השתנה מחיר הנסיעה, נוסעים רבים זועמים על ההחלטה. כעת מתברר שעליית המחירים תשפיע לא רק על אילו שמשתמשים בשירותי האוטובוסים והרכבות, אלא על כולנו.

פנינו ל סני זיו , מרצה לכלכלת נדל"ן במכללה האקדמית ת"א יפו ובתכנית לתואר שני למנהלים באוניברסיטה העברית, ושאלנו אותו מה עלולות להיות ההשפעות של עליית המחירים האחרונה - וקיבלנו תשובה מפתיעה.

"אנחנו יודעים ממודלים בתחום הנדל"ן שעלייה במחירי התחבורה מביאה להתייקרות גם של מחירי השכירות, גם של מחירי הנכסים וגם של מחירי הקרקעות", אומר זיו. "אם רוצים להוריד את מחירי הדיור גם במרכז וגם בפריפריה צריך להוריד משמעותית את מחירי התחבורה ולא להעלות אותם".

לאלו מביניכם שלא מבינים איך קשור מחיר הנסיעה באוטובוס למחירי הנדל"ן, זיו מדבר על המודל המונוצנטרי בכלכלת נדל"ן, שמניח שהביקוש למקום מגורים קרוב למרכז מביא למחירים גבוהים יותר במרכזי הערים הגדולות. ההגיון הוא פשוט: ככל שעלות הנסיעה נמוכה יותר, כך אנשים יעדיפו לגור בשולי הערים או בפריפריה ולא להצטופף במרכז.

• יבוא וירידה במחיר או ביטחון תזונתי? 5 עובדות על שוק החלב בישראל
• הביצים מתייקרות ב-1%; כמה עולה חבילה של 12 ביצים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפי המודל, עלייה במחירי התחבורה הציבורית, יחד עם עלייה במחירי הדלק או במע"מ, צפוייה להביא לכך שאנשים יעדיפו לעבור למרכז ולא לשלם יותר על הנסיעה למקום העבודה או הבילוי. ככל שיותר אנשים יקבלו את ההחלטה לעבור קרוב למרכז כך יעלו המחירים יותר.

זיו מוסיף ומביא דוגמה נוספת: "למשל, הרכבת החדשה לשדרות. אם יאפשרו נסיעה ברכבת הזו במחירים נמוכים אז עלות הנסיעה בין הפריפריה למרכז תרד מאוד, וזה יכול להוביל לירידה במחירי הדיור גם במרכז וגם בפריפריה. זה ישפר מאוד את הנגישות של תושבי הפריפריה למרכז, ויאפשר לאנשים לגור בפריפריה ולעבוד במרכז".

"כלומר, לא נצטרך לעשות מה שעושים הרבה פעמים, שמביאים משרדים מהמרכז לדרום או לצפון הארץ, דבר שלא תמיד יעיל למשק. לכן עלייה של מחירי התחבורה זה הדבר הכי גרוע שיכול לקרות למשק. גם מבחינת מחירי הדיור וגם מבחינת מצב הפריפריה ביחס למצב במרכז", מסביר זיו.

• מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי: קיצור דרך לצמיחה, אם עושים זאת נכון
• מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

אז בעצם מחירי הדירות במרכז צפויים להתייקר יחסית למחירים בפריפריה, בניגוד למה שהממשלה רוצה?

"כן. העובדה שמעלים את מחירי התחבורה הציבורית נותנת יתרון לדירות שנמצאות במרכז. בהנחה שרוב הפעילות העסקית מתמקדת במרכז, וגם תעסוקה, מסחר, בידור ותרבות הכל מרוכז במרכז. לכן ברגע שאנחנו מעלים את מחירי התחבורה אנחנו בעצם נותנים יתרון לאנשים שגרים באזור המרכז, מה שיביא לעלייה נוספת במחירי הדיור במרכז, במקום לעשות את ההפך להוריד את מחירי הדיור ולשנות את יחס המחירים בין המרכז לפריפריה. במילים אחרות, אם נוריד את מחירי התחבורה, מחירי הדיור במרכז ירדו הרבה יותר מהירידה במחירי הדיור בפריפריה, וזה מה שאנחנו רוצים לעשות".

אפשר לשער כמה תשפיע העלייה האחרונה של 5% במחיר התחבורה הציבורית ועוד עלייה במחיר הדלק על המחירים בשוק הנדל"ן?

"אי אפשר לנקוב במספר", מסביר זיו. "יש המון גורמים שמשפיעים על מחירי הדיור. מחירי הדירות מושפעים בעיקר מריבית, מציפיות, ומעודף ביקוש או עודף היצע. היום אנחנו סובלים מעודף ביקוש בגלל שלא משחררים קרקעות, ולכן מחירי הדיור עולים. אבל מחירי התחבורה הם עוד גורם שמשפיע על עליית מחירי הדיור. ככל שמחיר הנסיעה עולה כך מחירי הדירות, בעיקר במרכז הארץ, יעלו. קשה לכמת את זה בגלל אותם גורמים נוספים, אבל מבחינת כיוון ההשפעה, ההשפעה היא בדיוק הפוכה למה שהיינו רוצים לראות".