ראיון

מכה כפולה: "עליית מחירי התחבורה היא הדבר הכי גרוע שיכול לקרות למשק"

לפי סני זיו, מרצה לכלכלת נדל"ן במכללה האקדמית ת"א-יפו, עליית מחירי הנסיעה תביא לזינוק במחירי הנדל"ן. איפה יעלו המחירים?
ידידיה אפק | (23)

יוקר המחיה מעסיק את כולנו כבר זמן רב, ובמיוחד כשמתקבלת החלטה להעלות מחירים באופן גורף כמו שקרה אמש (ד') עם עליית מחירי התחבורה הציבורית בכ-5%. בעוד שהעלייה באה לאחר שנתיים בהן לא השתנה מחיר הנסיעה, נוסעים רבים זועמים על ההחלטה. כעת מתברר שעליית המחירים תשפיע לא רק על אילו שמשתמשים בשירותי האוטובוסים והרכבות, אלא על כולנו.

פנינו ל סני זיו , מרצה לכלכלת נדל"ן במכללה האקדמית ת"א יפו ובתכנית לתואר שני למנהלים באוניברסיטה העברית, ושאלנו אותו מה עלולות להיות ההשפעות של עליית המחירים האחרונה - וקיבלנו תשובה מפתיעה.

"אנחנו יודעים ממודלים בתחום הנדל"ן שעלייה במחירי התחבורה מביאה להתייקרות גם של מחירי השכירות, גם של מחירי הנכסים וגם של מחירי הקרקעות", אומר זיו. "אם רוצים להוריד את מחירי הדיור גם במרכז וגם בפריפריה צריך להוריד משמעותית את מחירי התחבורה ולא להעלות אותם".

לאלו מביניכם שלא מבינים איך קשור מחיר הנסיעה באוטובוס למחירי הנדל"ן, זיו מדבר על המודל המונוצנטרי בכלכלת נדל"ן, שמניח שהביקוש למקום מגורים קרוב למרכז מביא למחירים גבוהים יותר במרכזי הערים הגדולות. ההגיון הוא פשוט: ככל שעלות הנסיעה נמוכה יותר, כך אנשים יעדיפו לגור בשולי הערים או בפריפריה ולא להצטופף במרכז.

לפי המודל, עלייה במחירי התחבורה הציבורית, יחד עם עלייה במחירי הדלק או במע"מ, צפוייה להביא לכך שאנשים יעדיפו לעבור למרכז ולא לשלם יותר על הנסיעה למקום העבודה או הבילוי. ככל שיותר אנשים יקבלו את ההחלטה לעבור קרוב למרכז כך יעלו המחירים יותר.

זיו מוסיף ומביא דוגמה נוספת: "למשל, הרכבת החדשה לשדרות. אם יאפשרו נסיעה ברכבת הזו במחירים נמוכים אז עלות הנסיעה בין הפריפריה למרכז תרד מאוד, וזה יכול להוביל לירידה במחירי הדיור גם במרכז וגם בפריפריה. זה ישפר מאוד את הנגישות של תושבי הפריפריה למרכז, ויאפשר לאנשים לגור בפריפריה ולעבוד במרכז".

"כלומר, לא נצטרך לעשות מה שעושים הרבה פעמים, שמביאים משרדים מהמרכז לדרום או לצפון הארץ, דבר שלא תמיד יעיל למשק. לכן עלייה של מחירי התחבורה זה הדבר הכי גרוע שיכול לקרות למשק. גם מבחינת מחירי הדיור וגם מבחינת מצב הפריפריה ביחס למצב במרכז", מסביר זיו.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אז בעצם מחירי הדירות במרכז צפויים להתייקר יחסית למחירים בפריפריה, בניגוד למה שהממשלה רוצה?

"כן. העובדה שמעלים את מחירי התחבורה הציבורית נותנת יתרון לדירות שנמצאות במרכז. בהנחה שרוב הפעילות העסקית מתמקדת במרכז, וגם תעסוקה, מסחר, בידור ותרבות הכל מרוכז במרכז. לכן ברגע שאנחנו מעלים את מחירי התחבורה אנחנו בעצם נותנים יתרון לאנשים שגרים באזור המרכז, מה שיביא לעלייה נוספת במחירי הדיור במרכז, במקום לעשות את ההפך להוריד את מחירי הדיור ולשנות את יחס המחירים בין המרכז לפריפריה. במילים אחרות, אם נוריד את מחירי התחבורה, מחירי הדיור במרכז ירדו הרבה יותר מהירידה במחירי הדיור בפריפריה, וזה מה שאנחנו רוצים לעשות".

אפשר לשער כמה תשפיע העלייה האחרונה של 5% במחיר התחבורה הציבורית ועוד עלייה במחיר הדלק על המחירים בשוק הנדל"ן?

"אי אפשר לנקוב במספר", מסביר זיו. "יש המון גורמים שמשפיעים על מחירי הדיור. מחירי הדירות מושפעים בעיקר מריבית, מציפיות, ומעודף ביקוש או עודף היצע. היום אנחנו סובלים מעודף ביקוש בגלל שלא משחררים קרקעות, ולכן מחירי הדיור עולים. אבל מחירי התחבורה הם עוד גורם שמשפיע על עליית מחירי הדיור. ככל שמחיר הנסיעה עולה כך מחירי הדירות, בעיקר במרכז הארץ, יעלו. קשה לכמת את זה בגלל אותם גורמים נוספים, אבל מבחינת כיוון ההשפעה, ההשפעה היא בדיוק הפוכה למה שהיינו רוצים לראות".

תגובות לכתבה(23):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 20.
    אריק 06/01/2014 13:52
    הגב לתגובה זו
    חישוב פשוט= מחיר נסיעות (שאינו מוכר במס הכנסה במדיתנו) הוא 1000 שח לחודש מהווה החזר המשכנתא, מה סכום המשכנתא שתקבל ל20 שנה ? כמה זמן תבזבז וכמה איחורים לעבודה יגרמו לך? תשובה קנה במרחק נסיעה עירונית .
  • 19.
    ביבי: מחר מחר על הבוקר אני מביא פטיש 12 קילו וסופרטנקר (ל"ת)
    ביבי: לפיד מטפל 05/01/2014 09:10
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    לפיד: מחירי 2007 כבר ב 2040 עשו לי לייק, פוליטיקה חדשה (ל"ת)
    לפיד: מה באמת? 05/01/2014 09:09
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    בדבכט 05/01/2014 08:53
    הגב לתגובה זו
    וכדורים אלפי שקלים ,בתי קפה לפני העבודה ושכירות בשמים והכל ההורים משלמים,הצעירים הללו לא אחראים מחפשי תשומת לב מתוסבכים עם עצמם,השכירות גבוהה בגלל שיש אידיוטים שמשלמים
  • 16.
    אורי 03/01/2014 13:25
    הגב לתגובה זו
    מחירי התחבורה הציבורית עלו ב - 5%. לפנסיונרים זה עלה יותר מ - 5%. חשבו תבדקו ותיווכחו.
  • 15.
    התגובות של לפיד, כלכך שבלוני ופשטני... (ל"ת)
    לימבו 03/01/2014 13:18
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    עד מתי רשעים 03/01/2014 10:26
    הגב לתגובה זו
    הנדל"ן , והם מרחיקים לכת למקומו נידחים , אין ספק שהאינטרסנטים עובדים שעות נוספות לטפח ולעבות את בועת הנדלן . עפ"י אבי טיומקין זה יגמר בבכי .
  • 13.
    חנן 03/01/2014 09:25
    הגב לתגובה זו
    מה עוד ימציאו כדי להצדיק את המחיר???
  • 12.
    מדינת תל אביב החליטה לחנוק את הפרירפיה, ראש בלי גוף... (ל"ת)
    מדינת אי-חוף זערורית 03/01/2014 07:35
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    צביקה דורון יועץנדלן 02/01/2014 22:57
    הגב לתגובה זו
    אז מה זה בשבילם עוד כמה שקלים על תחבורה. בחור שמוציא בחורה לדייט בבר, מוציא על 4 דרינקים וטיפ 200 ש"ח, מבלי לאכול אפילו פירור.
  • ציון 03/01/2014 08:00
    הגב לתגובה זו
    לו השפעה על מצב התחבורה הציבורית והם לא מובאים כלל בחשבון אל תיקפוץ בראש ותכליל את כולם
  • 10.
    רואה בעיננים 02/01/2014 21:03
    הגב לתגובה זו
    הרעיון שלו של תחבורה זולה מאפשרת גישה ומורידה מחירים נכונה. אבל להגיד שבגלל 30 אגורות המחירים יעלו. הבנאדם הזוי לגמרי. מה שבטוח שהוא לא מורה לחיים.
  • 9.
    שאול לא המלך 02/01/2014 20:19
    הגב לתגובה זו
    זה בחלט לא נכון, כי עם קושרים את יוקר הנסיעה עם הורדת מחיר המיים זה אומר שאין צורך לנסוע רחוק בכדי להשתמש בשרותים? אבנתם את זה ? גם אני לא. לא יתכן שכל בעל תעודה ידבר שתויות ומיד יופיע בביזפורטל
  • משקיע 02/01/2014 20:44
    הגב לתגובה זו
    ואז תבקר דיעות של אנשים שלמדו יותר ממך
  • 8.
    רמת גן תעלה הכי חזק, ת"א כבר יקרה מידי (ל"ת)
    מומחה 02/01/2014 19:51
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    פופו 02/01/2014 19:49
    הגב לתגובה זו
    לעבור לשום מרכז. עוד כתבה אינטרסנטית.
  • 6.
    קישקוש הבועה בדרך בנקים קורסים ביבי תתפטר (ל"ת)
    החונטה והממומחים שלה 02/01/2014 19:41
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    החתול עבדאללה הסורר 02/01/2014 19:22
    הגב לתגובה זו
    שאוכל לרכוש ניירת לניגוב הישבן במיקום מרכזי ולכן מחירי הנדלן יעלו.
  • 4.
    כלכלן 02/01/2014 19:20
    הגב לתגובה זו
    רכב ליסינג ועל רכבי יוקרה ואגב הכתבה היא קשקוש מוחלט אין קשר בין דירה במרכז לפריפריה המחיר בפריפריה הוא מנופח הרבה מעבר למחיר במרכז שם יש סכנה למפולת מיידית
  • 3.
    יעקב 02/01/2014 19:14
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדיור הם פונקציה של ריבית נמוכה ופסיכולוגית המונים. לא של שיקולים כלכליים אמיתיים.
  • 2.
    נהג ליסינג גאה 02/01/2014 18:53
    הגב לתגובה זו
    של תחבורה הציבורית ואפילו לא של הדלק,ההיפך אני נוסע למרחקים ולמקומות שאתם המשתמשים בתחבורה הציבורית או ברכב פרטי רק חולמים עליהם,נוסע בשבילים ובשטח מה איכפת לי ?הכל מממומן ושווי הנשתתפות שלי קבוע והאמת?כמעט חינם.
  • היית מת 05/01/2014 11:35
    הגב לתגובה זו
    ליסינג היום עולה לנהג 3500-4000 שקל נטו - זה ממש לא בחינם.
  • 1.
    מדינה בהפרעה 02/01/2014 18:50
    הגב לתגובה זו
    רק בעיקר הם לא נוגעים מחירי הדירות. העיקר הוזילו את מחירי הגבינה באמת כמה אגורות פחות יעזור לנו לבזבז על האוטובוס בושה וחרפה
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.