בעשור האחרון הפך תחום הדיור המוגן לאחת מזירות ההשקעה החמות ביותר בנדל"ן המניב. חברות נדל"ן, קבוצות ביטוח, בנקים ואפילו יזמים שעד כה לא עסקו בתחום – כולם זיהו את הפוטנציאל העסקי הגלום במאות אלפי ישראלים בני 75 ומעלה, שמחפשים מסגרת תומכת, איכות חיים – וגם תחושת ביטחון בגיל השלישי.

המודל העסקי: פיקדון + דמי אחזקה

בפשטות: המודל מבוסס על פיקדון בסך מאות אלפי שקלים ועד מיליוני שקלים, המועבר לבית הדיור המוגן בעת הכניסה.  בדרך כלל מדובר בכסף שמגיע ממכירת הדירה שבה התגורר האדם עד לאותו מועד. הפיקדון נשחק לאורך זמן - לעיתים עד 36% מהסכום - והיתרה מוחזרת ליורשים. במקביל, משלם הדייר דמי אחזקה חודשיים (דומה לדמי שכירות), שיכולים לנוע מ-6 אלף שקל ועד 15 אלף שקל ולפעמים אפילו יותר, תלוי בגודל הדירה, מיקום הבית, רמת השירותים והכי חשוב - מי החברה שאיתה הוא בוחר לעשות את העסקה הזאת.

כך למשל, 'פאלאס' מקבוצת עזריאלי וגם 'מגדלי הים התיכון' הנחשבות ליוקרתיות יגבו באזור ה-13 אלף שקל עבור דמי אחזקה, שיכול להשתנות בהתאם לגודל הדירה והמיקום שלה. כמו כן - ב'בית בכפר' דמי האחזקה יעמדו על בין 6 וחצי אלף שקל ועד ל-8 אלף שקל.

חשוב לציין - חלק מהחברות מציעות גם מודל "ליסינג" - כלומר, ללא פיקדון כלל, אלא שאז דמי האחזקה קופצים לסכומים של 18- 22 אלף שקל בחודש.

הביקוש ההולך וגובר מביא שחקנים חדשים לשוק – כל אחת עם אסטרטגיה משלה. כך למשל, פאלאס ממוצבת כמותג יוקרה ומתמקדת באזורים מבוקשים כמו תל אביב, מודיעין ושדה דב. מנגד, משען – שפועלת גם כמלכ"ר (מוסד ללא כוונת רווח) - מפעילה בתים באזורים מגוונים יותר, כולל כאלה בפריפריה.

השקעות רחבות בתחום

במקביל לכניסתן של חברות יזמיות, גם שחקנים מוסדיים החלו לזהות את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בשוק הדיור המוגן ולהצטרף כשותפים. כך למשל, כלל ביטוח השקיעה כ־300 מיליון שקל במגדלי הים התיכון - השקעה שממונפת לפרויקטים בהיקף כולל של יותר מ־3 מיליארד שקל.

גם בנק הפועלים נכנס לתחום, כשבאמצעות זרוע ההשקעות שלו רכש 20% מבית בכפר לפי שווי חברה של כ־720 מיליון שקל. נוסף לכך, קבוצת ישראל קנדה רכשה את בית הדיור המוגן "נווה אביב" בכפר שמריהו - ובכך נכנסה גם היא לתחום המגורים לגיל השלישי.

כפי שראינו את המגמה הזו מתרחשת בתחום ההתחדשות העירונית - גם כאן אנחנו רואים התעניינות רבה מצד גופים גדולים שהולכת וגוברת. בעיקר בשל העובדה שהאוכלוסייה בישראל הולכת וגדלה גם באוכלוסיית גיל העבודה, שעשויים לתמוך באפשרות של הדור המבוגר לממן דיור מוגן.

ההסבר לכך הוא שמעבר לגידול במספר המבוגרים בישראל, קיים גם ההקשר המשפחתי־כלכלי: ככל שאוכלוסיית גיל העבודה גדלה - כך גדל גם הפוטנציאל לתמיכה כלכלית של הילדים בהוריהם. במקרים רבים, מימון הכניסה לדיור מוגן נעשה באמצעות מכירת דירה, אך כשזה לא מספיק, בני המשפחה נכנסים לתמונה. לכן, גידול באוכלוסייה העובדת מהווה גורם עקיף שתומך בהתרחבות הביקוש לדיור מוגן, מתוך ההנחה שיותר משפחות יוכלו להרשות לעצמן את המהלך הכלכלי המורכב הזה.

* תשואה מיום ההנפקה - ינואר 2022

רווח ורווחיות

במגדלי הים התיכון - מחזור ההכנסות בשנת 2024 הסתכם בכ-252 מיליון שקל, לעומת שנת 2023 - שם עמדו ההכנסות על כ-240.8 מיליון שקל, גידול של כ-5%. אבל מה שיותר מעניין הוא הרווח הנקי שלה, שגדל בכ-13% והסתכם ב-כ-467 מיליון שקל. הגידול הוא בשל שערוכי הנכסים של החברה שסיווגם הוא בתור נדל"ן להשקעה.

בחברת בית בכפר - מחזור ההכנסות בשנת 2024 הסתכם בכ-103.4 מיליון שקל, לעומת שנת 2023 - שם עמדו ההכנסות על כ-99.1 מיליון שקל, גידול של כ-4.5%. לגבי הרווח הנקי - הוא גדל בכ-6% והסתכם בכ-133.2 מיליון שקל. גם כאן רוב הגידול בין הרווח הגולמי לבין הרווח הנקי הוא בשל רווחיות תפעולית גבוהה יחסית בשל שערוכי הנדל"ן שביד החברה - השערוכים בשנת 2024 עמדו על כ-140 מיליון שקל. מכאן ניתן להסיק שאילולא השינוי של רשות ני"ע שקבע את שינוי הסיווג מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה - היינו רואים הפסד בשורה התחתונה של החברה.

בית הזהב - מדווחת על מחזור הכנסות לשנת 2024 שעמד על כ-40 מיליון שקל. קיטון של כ-26% לעומת שנת 2023, אשר לתקופה זו הסתכם הרווח בכ-54 מיליון שקל. הרווח הנקי של החברה גדל לסכום של 115.6 מיליון שקל. רוב הרווח הנקי ב-2024 מיוחס למכירת פעילות הדיור מוגן באנגליה (Care).

• דיור מוגן יוקרתי - כמו מלון חמישה כוכבים
• "אנחנו מרוויחים פעמיים - בלי למכור את הנכס", יו"ר מגדלי הים התיכון על היתרונות בדיור המוגן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

החשבונאות שינתה את כללי המשחק

השינוי הגדול בענף הדיור המוגן התרחש כבר לפני כמעט עשור, כאשר רשות ניירות ערך קבעה שניתן לסווג את הנכסים הללו כ"נדל"ן להשקעה" – שינוי חשבונאי שהפך גם למהפך כלכלי. המשמעות: שווי הנכסים נרשם כחלק מההון העצמי של החברות, מה שהפך את התחום לאטרקטיבי עבור שחקנים רבים בתחום. עם זאת, המודל העסקי של דיור מוגן נותר מורכב: לא מדובר בנדל"ן פאסיבי כמו מגורים להשכרה, אלא בנדל"ן תפעולי, שדורש ניהול קבוע, שירותים אישיים לדיירים ומעורבות שוטפת.

ההכנסות המשמעותיות של החברות מגיעות לא מדמי האחזקה החודשיים, אלא ממנגנון השחיקה של הפיקדון, הנבנה מראש על תוחלת חיים ממוצעת של כעשר שנים. הביקורת המרכזית בענף נוגעת לרמת הסיכון: ירידה באיכות התפעול או פגיעה בתדמית עלולות להרתיע מצטרפים חדשים ולהכניס את הבית לסחרור כלכלי.

כך נוצר מצב שהשתנה מהותית מהעבר - במקום לרשום את כל הנכסים בהם מחזיקות החברות השונות בסיווג של רכוש קבוע, שיגרום לכך שהיא לא תהנה מעליית שווי הנדל"ן ובנוסף גם תצטרך להכיר בהוצאות פחת לאורך הזמן  - היא צריכה כעת לסווג את הנכסים הללו בתור נדל"ן להשקעה, ובסוף כל תקופה לשערך את הנכסים האלה גבוה ולמעלה, ובנוסף היא לא נדרשת לרשום הוצ' פחת.

ומה הלאה?

בהתאם לתחזיות, עד 2035 צפויה אוכלוסיית בני ה־75 ומעלה בישראל להכפיל את עצמה מ-600 אלף כיום לכ־1.2 מיליון איש. מדובר באחד השינויים הדמוגרפיים הדרמטיים של העשורים הקרובים, עם השלכות ישירות על תחום הדיור המוגן. בשוק מעריכים שיידרשו לעוד כמות של בתי דיור מוגן חדשים כדי לעמוד בביקוש העתידי, כאשר מרביתם צפויים להיבנות באזורי ביקוש - תל אביב, רמת גן, מודיעין, חיפה וירושלים - עבור החברות הגדולות, שם גם מתרכז עיקר הקהל הפוטנציאלי מבחינת יכולת כלכלית.

אלא שלצד ההזדמנות, יש גם לא מעט אתגרים. ראשית, הרגולציה בתחום נחשבת למוגבלת ומיושנת יחסית. חוק הדיור המוגן אומנם קובע כללים בסיסיים, אך בפועל אין פיקוח הדוק על גובה הפיקדונות, על התנאים הכלכליים לדיירים או על תהליך העלאת דמי האחזקה.

ובכך, חלק מהדיירים מגלים בשלב מאוחר שהוצאות המחיה עולות על מה שציפו. במקרים קיצוניים, נרשמו גם מקרים של עזיבת בית הדיור המוגן מסיבות כלכליות - תופעה שבעבר נחשבה לנדירה. בעיה נוספת היא נגישות. כיום, רוב בתי הדיור המוגן בישראל פונים לחלקה העליון של הפירמידה החברתית - עשירון 7 ומעלה. שכבות הביניים והאוכלוסיות החלשות נותרות ברובן מחוץ למשחק, בין אם בגלל מחסור בפתרונות ציבוריים, ובין אם בשל עלויות כניסה גבוהות במיוחד.

שינוי יעוד? תהליך נוסף שיכול להציף ערך

בהמשך לעלייה בהתעניינות בענף, גם קרקעות הדיור המוגן הפכו בשנים האחרונות לזירה של מאבק תכנוני וכלכלי. יזמים שזכו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל, שנועדו להקים בתי דיור מוגן, החלו במקרים רבים לפעול לשינוי ייעוד הקרקע - ובכך למנף את זכייתם לפרויקטים רווחיים בהרבה של מגורים, מסחר ולעיתים גם מלונאות.

כך למשל, בבית שמש זכתה חברת "דיור מוגן ברמה" בקרקע עבור 225 דירות לבית אבות, אך זמן קצר לאחר מכן הגישה תוכנית לוועדה המחוזית שמבקשת לשנות את הייעוד למגורים ומסחר. לא מדובר במקרה בודד - לפחות חמישה מגרשים שיועדו לדיור מוגן בעיר הועברו לתהליך דומה.

הסיבה ברורה: המחיר בו זכו היזמים היה נמוך משמעותית ממכרזי מגורים רגילים (בעקבות כך שהוא יועד לדיור מוגן), מה שהופך את שינוי הייעוד, אם יאושר - למהלך כלכלי משתלם במיוחד.

גם במקומות אחרים נרשמה מגמה דומה - כמו בפרויקט ניצני עוז ברחובות, בשכונת השחר בדימונה ובכרמיאל, שם נרכשו קרקעות לדיור מוגן במחירים נמוכים יחסית, וכיום מקודמות בהן תוכניות הכוללות גם מגורים רגילים.

• פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
• השכירות מזנקת: פחות בנייה, יותר ביקוש - והמחירים מטפסים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

המכרזים בשדה דב

במכרזי הדיור המוגן בשדה דב נרשמו סכומים גבוהים, שמעידים על הביקוש הגבוה והפוטנציאל הכלכלי בתחום: חברת פאלאס זכתה במגרש לבניית דיור מוגן שיכלול כ-350 דירות, תמורת 550 מיליון שקל, לא כולל הוצאות פיתוח - מה שמשקף עלות של כ־1.7 מיליון שקל ליחידת קרקע.

גם מגדלי הים התיכון זכו במגרש סמוך לבניית דיור מוגן שיכלול כ-300 דירות, בעסקה ששוויה הכולל עומד על כ־448 מיליון שקל. מדובר בסכומים גבוהים במיוחד, אך עדיין נמוכים לעומת מחירי הקרקע לדיור רגיל בשכונה - שם נסגרו מכרזים במחירים גבוהים יותר, בעיקר בקו ראשון לים.