ברחוב זאב וינהויז ביהוד, פרויקט שתושבי המקום מכנים "הגנים התלויים", נמכרה לפני כחודשיים דירה בגודל 123 מ"ר, 5 חדרים בקומה 1, במחיר של 2.92 מיליון שקל. המחיר הזה משקף כ-23,700 שקל למטר. המחיר הממוצע ביהוד בחודשים האחרונים מעט גבוה יותר - האם העובדה שדירה חדשה יחסית (2019) במגדל חדש נמכרת במחיר נמוך מהממוצע משקפת קיפאון במחירים?

הפרויקט של "הגנים התלויים" נמצא בשלב ד' שלו - יש שם 15 מגדלים ולכן תמצאו מכירת דירות ברחובות שונים של הפרויקט, משום שהמגדלים מתפרשים על פני מספר רחובות באזור. בכל זאת, 700 דירות.

לקחנו כמה עסקאות שבוצעו בפרויקט הזה בשנים האחרונות, כולן דירות חדשות יחסית, כדי לראות דרך העיניים של פרויקט אחד - מה קרה למחירים ברחוב ובפרויקט בכלל ולהבין מה עובר על יהוד.

העסקה הזאת היא ברחוב זאב וינהויז 2. העסקה שלפניה באותו בניין בדיוק הייתה יום קודם, המחיר - 3.2 מיליון שקל. האם מדובר בירידה חדה במחיר? ביום אחד המחירים לא יורדים ככה, זה כנראה בשל הדירה עצמה.

• דירה בהנחה ביהוד - מה ההנחה ומה הסיכויים שלכם?
• היתרי בנייה ראשונים ביהוד: יוצא לדרך פרויקט של 1,344 דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לקחנו את כלל העסקאות בבניין בשנה האחרונה. המחיר הממוצע עומד על כ-21-22 אלף שקל למטר. העסקאות מבטאות סוג של קיפאון במחירים וכשמנתחים את זה לעומק מקבלים שב-2022 עוד נרשמה עלייה קלה ומתחילת השנה ירידה קלה. 

עכשיו כמה מילים חשובות, שלא רואים תמיד במספרים: מכר שלי החליט למכור לאחרונה את דירתו בנתניה. הוא הגיע למשרד המתווך, שם נחתמה העסקה, ויחד הם פתחו בקבוק שמפניה. המתווך סיפר לו כי בתקופה של קיפאון, המחיר שבו נמכרה הדירה שלו מצוין. הוא מכר דירה בקומה השלישית ב-180 אלף שקל יותר מאשר אותה דירה בדיוק, ללא מפרט שונה, בקומה הראשונה. מה שאותו מתווך לא סיפר, הוא מדוע המחיר בקומה הראשונה היה נמוך כל כך, בזמן שבאזור הזה המחיר הממוצע לקומה עולה כ-30 אלף שקל. כלומר, הוא מרגיש שהלקוח שלו "הרוויח" בעסקה 120 אלף שקל.

מה שהוא לא זכר לספר, הוא שהדירה בקומה הראשונה נמכרה במהירות בשל "סיוט" שעברו הדיירים. מתחת לדירה הייתה דירת גן, השכנים למטה נהגו להדליק את המנגל כמה פעמים בשבוע, לארח חברים. השכן בקומה הראשונה הבין "עם מי יש לו עסק", ופשוט שתק: הוא נמנע מלפתוח את חלון המרפסת ואת חלונות החדרים, שמע רעשים במהלך הלילה וריח של נרגילה הפריע למנוחת בני משפחתו. השכן בקומה השלישית, קנה דירה בצד השני, עם נוף ירוק ומתחת לדירה שלו היה שטח "לא מנוצל" של דירת גן אחרת, מעין שביל ארוך. הוא לא מכיר את השכנים מתחתיו והמקסימום שיוכלו לעשות זה למקם שם מחסן קטן. האם הוא הרוויח? לא בטוח.

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• צפי להכנסות של כ-1.06 מיליארד שקל: פרויקט לה גוארדיה של אנשי העיר מתקדם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

מה אנחנו רוצים לומר? שאם אתם נכנסים לאתר רשות המסים כדי לבחון עסקאות, היזהרו לכם כשאתם מדברים על עסקאות בקומות הנמוכות. לפעמים יש סיבה לכך שדירה נמכרת ב"זול" - זה גם יכול לקרות עקב גירושין או אפילו העברת הדירה לקרוב (אל תדאגו, העסקה "תקפוץ" לרשות המסים, היא תמסה את אותו אדם שעשה "קומבינה" לפי שווי השוק ולא לפי מחיר המכירה בפועל). אנחנו ממש לא אומרים שזה המקרה, נהפוך הוא. השכונה היא שכונה טובה והפרויקט מקבל ציון לשבח מהדיירים שם - ועדיין, בדקנו - ואכן מדובר בדירת גן. לעולם, אבל לעולם - אל תקנו דירה בקומה הראשונה מעל דירת גן. אם השכנים שלכם נחמדים, מחר הם יעברו דירה - ואז מה?

כעת, בואו נראה את העסקאות האחרונות בבניין:

כפי שאפשר לראות, מחירי הנדל"ן בפרויקט לא עולים בשנה האחרונה, למעשה הם תקועים במשך שנתיים-שלוש. שימו לב שחלק מהעסקאות כאן משקפות מחיר של 0.5 מהדירה, כלומר ייתכן ומדובר בדירה שנמכרה עקב גירושין. מה צריך לעשות? להכפיל את המחיר הנקוב ואז מתקבל המחיר המלא (שמאים לא תמיד אוהבים להתייחס לעסקאות כאלה, משום שבחלק מהמקרים הסטייה גבוהה מדי ועד שרשות המסים בודקת - עלולה להיווצר הטיה). אם ניקח את העסקה האחרונה באפריל, היא משקפת מחיר של מעל 3.2 מיליון שקל. כלומר, צריך לבדוק מה הסיבה שהדירה בקומה הראשונה נמכרה במחיר נמוך משמעותית, אבל בגדול - מדובר בפער שמספר סיפור - קיפאון בשוק.

הדירה האחרונה שנמכרה מצוינת בשטח 171 מ"ר, אבל זה לא תמיד מדויק: לפעמים בעסקאות מסוימות נוטים להכליל שטחי מרפסות או גינות, שטחי ברוטו או נטו. ככל הידוע, הדירה האחרונה שנמכרה היא בשטח של 123 מ"ר.

לקחנו עסקאות אחרות באזור וזיהינו מחירים של 23-26 אלף שקל למטר, מה שמחדד עוד יותר את סיפור הקיפאון בשוק. גם מספר העסקאות קטן בהשוואה ל-2022. 

חשוב לציין שמחירי הדירות ביהוד נעים סביב 27 אלף שקל למטר, כלומר גבוהים מהפרויקט. קיימים פערים בין חלק מהשכונות, כשבקריית סביונים המחיר הממוצע למטר עומד סביב 26-27 אלף שקל למטר ובמרכז העיר קרוב ל-25 אלף שקל למטר. התשואה המשוקללת על דירות להשקעה ביהוד היא באזור 2.5% בממוצע.