מחירי הדירות ביהוד - כמה עולה מ"ר ומה המגמה?
ברחוב זאב וינהויז ביהוד, פרויקט שתושבי המקום מכנים "הגנים התלויים", נמכרה לפני כחודשיים דירה בגודל 123 מ"ר, 5 חדרים בקומה 1, במחיר של 2.92 מיליון שקל. המחיר הזה משקף כ-23,700 שקל למטר. המחיר הממוצע ביהוד בחודשים האחרונים מעט גבוה יותר - האם העובדה שדירה חדשה יחסית (2019) במגדל חדש נמכרת במחיר נמוך מהממוצע משקפת קיפאון במחירים?
הפרויקט של "הגנים התלויים" נמצא בשלב ד' שלו - יש שם 15 מגדלים ולכן תמצאו מכירת דירות ברחובות שונים של הפרויקט, משום שהמגדלים מתפרשים על פני מספר רחובות באזור. בכל זאת, 700 דירות.
לקחנו כמה עסקאות שבוצעו בפרויקט הזה בשנים האחרונות, כולן דירות חדשות יחסית, כדי לראות דרך העיניים של פרויקט אחד - מה קרה למחירים ברחוב ובפרויקט בכלל ולהבין מה עובר על יהוד.
העסקה הזאת היא ברחוב זאב וינהויז 2. העסקה שלפניה באותו בניין בדיוק הייתה יום קודם, המחיר - 3.2 מיליון שקל. האם מדובר בירידה חדה במחיר? ביום אחד המחירים לא יורדים ככה, זה כנראה בשל הדירה עצמה.
- דירה בהנחה ביהוד - מה ההנחה ומה הסיכויים שלכם?
- היתרי בנייה ראשונים ביהוד: יוצא לדרך פרויקט של 1,344 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לקחנו את כלל העסקאות בבניין בשנה האחרונה. המחיר הממוצע עומד על כ-21-22 אלף שקל למטר. העסקאות מבטאות סוג של קיפאון במחירים וכשמנתחים את זה לעומק מקבלים שב-2022 עוד נרשמה עלייה קלה ומתחילת השנה ירידה קלה.
עכשיו כמה מילים חשובות, שלא רואים תמיד במספרים: מכר שלי החליט למכור לאחרונה את דירתו בנתניה. הוא הגיע למשרד המתווך, שם נחתמה העסקה, ויחד הם פתחו בקבוק שמפניה. המתווך סיפר לו כי בתקופה של קיפאון, המחיר שבו נמכרה הדירה שלו מצוין. הוא מכר דירה בקומה השלישית ב-180 אלף שקל יותר מאשר אותה דירה בדיוק, ללא מפרט שונה, בקומה הראשונה. מה שאותו מתווך לא סיפר, הוא מדוע המחיר בקומה הראשונה היה נמוך כל כך, בזמן שבאזור הזה המחיר הממוצע לקומה עולה כ-30 אלף שקל. כלומר, הוא מרגיש שהלקוח שלו "הרוויח" בעסקה 120 אלף שקל.
מה שהוא לא זכר לספר, הוא שהדירה בקומה הראשונה נמכרה במהירות בשל "סיוט" שעברו הדיירים. מתחת לדירה הייתה דירת גן, השכנים למטה נהגו להדליק את המנגל כמה פעמים בשבוע, לארח חברים. השכן בקומה הראשונה הבין "עם מי יש לו עסק", ופשוט שתק: הוא נמנע מלפתוח את חלון המרפסת ואת חלונות החדרים, שמע רעשים במהלך הלילה וריח של נרגילה הפריע למנוחת בני משפחתו. השכן בקומה השלישית, קנה דירה בצד השני, עם נוף ירוק ומתחת לדירה שלו היה שטח "לא מנוצל" של דירת גן אחרת, מעין שביל ארוך. הוא לא מכיר את השכנים מתחתיו והמקסימום שיוכלו לעשות זה למקם שם מחסן קטן. האם הוא הרוויח? לא בטוח.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
מה אנחנו רוצים לומר? שאם אתם נכנסים לאתר רשות המסים כדי לבחון עסקאות, היזהרו לכם כשאתם מדברים על עסקאות בקומות הנמוכות. לפעמים יש סיבה לכך שדירה נמכרת ב"זול" - זה גם יכול לקרות עקב גירושין או אפילו העברת הדירה לקרוב (אל תדאגו, העסקה "תקפוץ" לרשות המסים, היא תמסה את אותו אדם שעשה "קומבינה" לפי שווי השוק ולא לפי מחיר המכירה בפועל). אנחנו ממש לא אומרים שזה המקרה, נהפוך הוא. השכונה היא שכונה טובה והפרויקט מקבל ציון לשבח מהדיירים שם - ועדיין, בדקנו - ואכן מדובר בדירת גן. לעולם, אבל לעולם - אל תקנו דירה בקומה הראשונה מעל דירת גן. אם השכנים שלכם נחמדים, מחר הם יעברו דירה - ואז מה?
כעת, בואו נראה את העסקאות האחרונות בבניין:
כפי שאפשר לראות, מחירי הנדל"ן בפרויקט לא עולים בשנה האחרונה, למעשה הם תקועים במשך שנתיים-שלוש. שימו לב שחלק מהעסקאות כאן משקפות מחיר של 0.5 מהדירה, כלומר ייתכן ומדובר בדירה שנמכרה עקב גירושין. מה צריך לעשות? להכפיל את המחיר הנקוב ואז מתקבל המחיר המלא (שמאים לא תמיד אוהבים להתייחס לעסקאות כאלה, משום שבחלק מהמקרים הסטייה גבוהה מדי ועד שרשות המסים בודקת - עלולה להיווצר הטיה). אם ניקח את העסקה האחרונה באפריל, היא משקפת מחיר של מעל 3.2 מיליון שקל. כלומר, צריך לבדוק מה הסיבה שהדירה בקומה הראשונה נמכרה במחיר נמוך משמעותית, אבל בגדול - מדובר בפער שמספר סיפור - קיפאון בשוק.
הדירה האחרונה שנמכרה מצוינת בשטח 171 מ"ר, אבל זה לא תמיד מדויק: לפעמים בעסקאות מסוימות נוטים להכליל שטחי מרפסות או גינות, שטחי ברוטו או נטו. ככל הידוע, הדירה האחרונה שנמכרה היא בשטח של 123 מ"ר.
לקחנו עסקאות אחרות באזור וזיהינו מחירים של 23-26 אלף שקל למטר, מה שמחדד עוד יותר את סיפור הקיפאון בשוק. גם מספר העסקאות קטן בהשוואה ל-2022.
חשוב לציין שמחירי הדירות ביהוד נעים סביב 27 אלף שקל למטר, כלומר גבוהים מהפרויקט. קיימים פערים בין חלק מהשכונות, כשבקריית סביונים המחיר הממוצע למטר עומד סביב 26-27 אלף שקל למטר ובמרכז העיר קרוב ל-25 אלף שקל למטר. התשואה המשוקללת על דירות להשקעה ביהוד היא באזור 2.5% בממוצע.
- 7.אחד שיודע 14/04/2024 13:12הגב לתגובה זוהדירה בקומה הראשונה נמכרה ב2.92 מליון ש"ח, ממוקמת מעל כניסה לחניון תת קרקעי, כניסה אחורית לבניין ובעלת מרפסת של 12 מ"ר. הדירה שהתייחסתם אליה נמכרה ב3.25 מליון ש"ח, נמצאת בקומה 4, בעלת מרפסת 23 מ"ר ומחסן גדול. הנתונים ברשות המיסים לא מספיק מדוייקים בשביל להסיק על תמחור העסקה, גם ברכישה שמבוצעת מקבלן אין ביטוי להטבות השונות שמקבלים, קרי תנאי מימון ושדרוגים.
- 6.קייסי 15/08/2023 20:34הגב לתגובה זורוצה לגור עם הפרזיטים והחולדות
- 5.צ'יטה 15/08/2023 10:23הגב לתגובה זוהיה קורונה לא כולם מתו. עכשיו שוד אוכלוסיה מוחלשת עי חברות הנדלן.דקה להרוס היית שולחים אותך ללעזאזל.אני כנציג עדיין עובר גהינם ויש לי דופלקס ענק. לשאר יש רק מטר ברכבת. בעלי המזל מכרו. זה מישטרה בתי משפט. פרקליטות. כונס נכסים גם אם לך שקל חוב. תפסיקו להיות האבלים.למה לערבים או לדרוזים לא באים בהצעות. יודעים שיצאו משם ישר לקבר.
- 4.דורית בייניש 14/08/2023 07:42הגב לתגובה זורק בשביל הגועל והבחילה כל בוקר צריך לדרוש הנחה
- 3.יהוד 14/08/2023 03:48הגב לתגובה זותעשו כבר כתבות על מחירי דירות בקנדה . טורונטו. וויניפג. וכו. עדיף לנו
- 2.דן 13/08/2023 23:49הגב לתגובה זוכמעט ואין עסקאות .....מחירי החלל החיצון !!! צפויה נחיתה קשה !!!
- 1.קובי פרקש 13/08/2023 22:22הגב לתגובה זולא לבלבל ולא להתבלבל . הירידות (במיוחד חדשות של קבלנים) בין 10ל 15 אחוזים וזה יתגבר.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
