דירה עם מרפסת
צילום: איציק יצחקי

בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד

תוצאות מפתיעות של בנק ישראל ואיך השפיעה המלחמה על הפערים בעסקאות לרכישת דירה עם ממ"ד לעומת בלי ממ"ד ובשכירות של דירה עם לעומת דירה בלי ממ"ד?

צלי אהרון | (7)

מחקר של בנק ישראל מצביע על כך שהפרמיה לממ"ד בשכר הדירה המבוקש במודעות להשכרה עלתה בצורה מובהקת לעומת רמתה ערב מלחמת "חרבות ברזל". עיקר העלייה החל במאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן. 

מנגד, הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות לרכישה עלתה באופן זמני עם פרוץ המלחמה באוקטובר 2023 וירדה זמן קצר לאחר מכן לרמתה ערב המלחמה, ובהמשך לרמה נמוכה יותר. בדיקה ראשונית להשפעתה של מלחמת "עם כלביא" ביוני מצביעה על עליה מסוימת בפרמיה לממ"ד הן במחירי הדירות המבוקשים והן בשכר הדירה המבוקש, אולם בשלב זה מובהקותה הסטטיסטית אינה ברורה ונדרש מעקב אחר התפתחותה עם קבלת נתונים נוספים.

הפרמיה לממ״ד

בצל המלחמות האחרונות והמתח הביטחוני המתמשך, דירות עם ממ״ד הפכו לנושא חם בשוק הנדל״ן הישראלי. נייר מחקר שפרסם אגף המחקר בבנק ישראל מספק מבט מעמיק על השפעת האירועים על תמחור דירות עם ממ״ד, הן בשוק המכירה והן בשוק השכירות. החוקרים,  ד״ר אמיר פלג, ד״ר טל מזרחי וד״ר רותי בן־ישי, ניתחו מאות אלפי עסקאות ומודעות בשנים האחרונות, ושילבו במודל שלהם נתוני עסקאות אמת, מודעות מכירה והשכרה, והשוו אזורים עם רמות חשיפה שונות לאיומים ביטחוניים.

לפי המחקר, ערב מלחמת "חרבות ברזל" דירות עם ממ״ד נמכרו במחיר גבוה בכ־8.2% לעומת דירות דומות ללא ממ״ד. לאחר פרוץ המלחמה נרשמה עלייה קלה בפרמיה, אך בסוף 2024 הנתונים מצביעים על ירידה לרמה של כ־6.4% בלבד. ״הפרמיה לממ״ד במחירי הדירות משקפת בעיקר ציפיות ארוכות טווח. למרות האיום המידי, הציבור לא מתמחר מצב ביטחוני חמור כקבוע. לכן ראינו זינוק קצר בלבד ולאחר מכן ירידה בפרמיה״, מסבירים החוקרים, ומוסיפים כי הירידה המתמשכת עשויה להעיד על אמון מסוים בכך שהאיום יחלוף או יטופל ברמה הלאומית. ״אם הציבור היה מעריך שהאיום ישפיע על החיים בישראל לאורך שנים, היינו רואים עלייה עקבית בפרמיה, אך זה לא מה שמראים הנתונים״


לשוכרים חשוב יותר?

בזמן שבשוק המכירה והקנייה ניכרת ירידה, בשוק השכירות נרשמה מגמה הפוכה: ״מאז מאי 2024, בעקבות מתקפת הטילים מאיראן, הפרמיה לממ״ד בשכר הדירה החלה לטפס. היא הגיעה לכ־3.7%–4.1% מעל הרמה שלפני המלחמה״, כותבים החוקרים, ומסבירים כי זה נובע מהביקוש המידי למיגון: ״שוכר שמחפש דירה כרגע, רוצה להרגיש בטוח. הוא מוכן לשלם יותר עכשיו על דירה עם ממ״ד, גם אם לא ישהה בה שנים רבות״.

גם מלחמת "עם כלביא" שפרצה ביוני נבחנה במחקר. ״בדיקה ראשונית של הנתונים מצביעה על עלייה נוספת בפרמיה לממ״ד  גם במחירי הדירות וגם בשכר הדירה. אבל אנחנו עדיין לא יכולים לקבוע מובהקות סטטיסטית. נמשיך לעקוב בחודשים הקרובים״


החוקרים מדגישים שהשוק מגיב אחרת לטווחים שונים: ״שוק המכירה מבוסס על ציפיות ארוכות טווח, שוק השכירות מגלם את הדרישה המיידית. שאלה הגדולה היא אם נראה בעתיד שינוי מבני, למשל חובת ממ״ד גם בבנייה ישנה או תמריצים להוספת ממ״דים, ואז התמחור יכול להשתנות מהותית״

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    מרוצים 19/07/2025 16:49
    הגב לתגובה זו
    לא נדחס במרכז יותר
  • 4.
    קובי פרקש 17/07/2025 20:41
    הגב לתגובה זו
    אין דבר בטוח יותר ממקלט מתחת לקומת קרקע !
  • 3.
    dw 17/07/2025 18:11
    הגב לתגובה זו
    מאחר וזה ביזפורטל פיננסי אפשר להציע חלופה לסגירת ארביטראג אם קיים כזה להתקין חמד חדר מוגן דירתי. זה עולה 80 אלשח שבוע עבודה ולא צריך אישור שכנים או עיריה. כך מקבלים דירה עם פתרון מיגון מאושר פיקוד העורף במחיר של דירה ישנה פלוס 80 אלשח.
  • 2.
    אנונימי 17/07/2025 11:32
    הגב לתגובה זו
    זו תעמולה של קבלנים. במקום לנסות לעודד את הקונים לקנות דירה חדשה במקום יד שניה הם קוראים לזה דירה עם ממד. הרי ברור שהמחיר של דירה חדשה גבוה יותר משל דירה של 30 שנה. במקרה בחדשות יש גם ממד
  • 1.
    יעלי. 17/07/2025 06:50
    הגב לתגובה זו
    מזה שנה שאין אפשרות למכור דירה בהרצלייה ותל אביב ובמיוחד דירה שמחירה מעל 3 מיליון שקל.מלאי הדירות הבלתי מכורות ענק וגדל.בחמש השנים הבאות מחירי הדירות בהרצלייה ותל אביב יפלו ב 50 אחוז וגם בשאר גוש דן.
  • מכיר מכיר 18/07/2025 08:31
    הגב לתגובה זו
    שם הוא גר. אז מה מוכרים לכם סיפורי רולקס יעלי
  • שניים מתוך ארבע עזבו את סוסיאל (ל"ת)
    שמואל 17/07/2025 11:40
    הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזקההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.