.jpeg "דירה עם מרפסת")
בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
תוצאות מפתיעות של בנק ישראל ואיך השפיעה המלחמה על הפערים בעסקאות לרכישת דירה עם ממ"ד לעומת בלי ממ"ד ובשכירות של דירה עם לעומת דירה בלי ממ"ד?
מחקר של בנק ישראל מצביע על כך שהפרמיה לממ"ד בשכר הדירה המבוקש במודעות להשכרה עלתה בצורה מובהקת לעומת רמתה ערב מלחמת "חרבות ברזל". עיקר העלייה החל במאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן.
מנגד, הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות לרכישה עלתה באופן זמני עם פרוץ המלחמה באוקטובר 2023 וירדה זמן קצר לאחר מכן לרמתה ערב המלחמה, ובהמשך לרמה נמוכה יותר. בדיקה ראשונית להשפעתה של מלחמת "עם כלביא" ביוני מצביעה על עליה מסוימת בפרמיה לממ"ד הן במחירי הדירות המבוקשים והן בשכר הדירה המבוקש, אולם בשלב זה מובהקותה הסטטיסטית אינה ברורה ונדרש מעקב אחר התפתחותה עם קבלת נתונים נוספים.
הפרמיה לממ״ד
בצל המלחמות האחרונות והמתח הביטחוני המתמשך, דירות עם ממ״ד הפכו לנושא חם בשוק הנדל״ן הישראלי. נייר מחקר שפרסם אגף המחקר בבנק ישראל מספק מבט מעמיק על השפעת האירועים על תמחור דירות עם ממ״ד, הן בשוק המכירה והן בשוק השכירות. החוקרים, ד״ר אמיר פלג, ד״ר טל מזרחי וד״ר רותי בן־ישי, ניתחו מאות אלפי עסקאות ומודעות בשנים האחרונות, ושילבו במודל שלהם נתוני עסקאות אמת, מודעות מכירה והשכרה, והשוו אזורים עם רמות חשיפה שונות לאיומים ביטחוניים.
לפי המחקר, ערב מלחמת "חרבות ברזל" דירות עם ממ״ד נמכרו במחיר גבוה בכ־8.2% לעומת דירות דומות ללא ממ״ד. לאחר פרוץ המלחמה נרשמה עלייה קלה בפרמיה, אך בסוף 2024 הנתונים מצביעים על ירידה לרמה של כ־6.4% בלבד. ״הפרמיה לממ״ד במחירי הדירות משקפת בעיקר ציפיות ארוכות טווח. למרות האיום המידי, הציבור לא מתמחר מצב ביטחוני חמור כקבוע. לכן ראינו זינוק קצר בלבד ולאחר מכן ירידה בפרמיה״, מסבירים החוקרים, ומוסיפים כי הירידה המתמשכת עשויה להעיד על אמון מסוים בכך שהאיום יחלוף או יטופל ברמה הלאומית. ״אם הציבור היה מעריך שהאיום ישפיע על החיים בישראל לאורך שנים, היינו רואים עלייה עקבית בפרמיה, אך זה לא מה שמראים הנתונים״
לשוכרים חשוב יותר?
בזמן שבשוק המכירה והקנייה ניכרת ירידה, בשוק השכירות נרשמה מגמה הפוכה: ״מאז מאי 2024, בעקבות מתקפת הטילים מאיראן, הפרמיה לממ״ד בשכר הדירה החלה לטפס. היא הגיעה לכ־3.7%–4.1% מעל הרמה שלפני המלחמה״, כותבים החוקרים, ומסבירים כי זה נובע מהביקוש המידי למיגון: ״שוכר שמחפש דירה כרגע, רוצה להרגיש בטוח. הוא מוכן לשלם יותר עכשיו על דירה עם ממ״ד, גם אם לא ישהה בה שנים רבות״.
גם מלחמת "עם כלביא" שפרצה ביוני נבחנה במחקר. ״בדיקה ראשונית של הנתונים מצביעה על עלייה נוספת בפרמיה לממ״ד גם במחירי הדירות וגם בשכר הדירה. אבל אנחנו עדיין לא יכולים לקבוע מובהקות סטטיסטית. נמשיך לעקוב בחודשים הקרובים״
החוקרים מדגישים שהשוק מגיב אחרת לטווחים שונים: ״שוק המכירה מבוסס על ציפיות ארוכות טווח, שוק השכירות מגלם את הדרישה המיידית. שאלה הגדולה היא אם נראה בעתיד שינוי מבני, למשל חובת ממ״ד גם בבנייה ישנה או תמריצים להוספת ממ״דים, ואז התמחור יכול להשתנות מהותית״
