מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

• חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
• בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?  

שוחחנו עם שמאי המקרקעין ארז כהן, שמציין כי לא מדובר בחובה גורפת אלא באפשרות תכנונית בלבד: "זה לא חובה, זה אפשרות. המדינה לא יכולה להכריע ולהחליט שבנייה חייבת בתב"ע". 

עם זאת הוא מזהיר מהשפעה עקיפה: "יכול להיות שמי שעומד בפני רכישת דירה יגיד לעצמו שכדאי לו לחכות, כי בהמשך הדירה תכלול ממ"ד גדול יותר. זה בהחלט יכול להיות אחד השיקולים של קונים פוטנציאליים".

• 2,200 דירות ללא היטל השבחה? הכנסת בדרך לסגור את פרצת "כפר בתיה" שברעננה
• מצלאוי: ״היינו בבלבלה, עכשיו זה ישתנה. מחירי הדירות יעלו שוב"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

ומה המצב עבור היזמים?

מצד אחד מדובר בכלי שיווקי חזק, מצד שני העלויות אינן מבוטלות. ניב כרמי, שמאי מקרקעין - מדגיש את הפגיעה הפוטנציאלית ברווחיות: "אם הרווחיות שלהם הייתה גבולית יחסית, לדוגמה, על 15-16 אחוז, והממ"דים עכשיו בבנייה של שלושה מטרים כפול כל הדירות, יהפוך את הפרויקט ל-12 אחוז, לא כדאי כלכלית. אבל אם 20 אחוז, והם יורדים ל-17-18, עדיין הם בכדאיות טובה". זה בהנחה שאין לזה רווח. 

כרמי מוסיף כי עלות בניית ממ"ד גבוהה משמעותית מעלות חדר רגיל, ולכן כל מטר נוסף מקבל משקל כלכלי כבד. לדבריו, יש להביא בחשבון גם את שיקול הזמן: "עיכוב שווה כסף מבחינת המימון, כל חודש שעובר, אתה משלם על זה ריביות גבוהות. אז גם לזמן יש פקטור". כלומר, גם אם יש קושי כלכלי, ככל ויש - זה עולה כסף ליזם.

לאחרונה נשמעו בענף יזמים שטענו כי הם 'נותנים את התוספת במתנה' לרוכשים שכבר חתמו חוזה. אלא שדור כהן, שמאי המקרקעין, מצנן את הדברים: "זה לא עכשיו שאם הוא קנה 100 מטר, הוא צפוי לקבל 104, אלא אם כן זו דירה חדשה לגמרי שעדיין לא נמכרה". כהן מבהיר כי במקרים שבהם כבר נחתם חוזה, אין ליזם תמריץ להוסיף שטחים: "לקוח קנה דירת 4 חדרים 100 מטר, וכעת שינו לו את זה לדירת 4 חדרים בשטח של 104 מטר? איזה סיבה יש ליזם לעשות את זה, הרי הוא כבר חתם על החוזה". 

לדבריו, ההטבה תיושם בעיקר כלפי רוכשים חדשים, ובמקרים אחרים תתבצע בתוספת תשלום: "אנחנו פועלים לשנות את כל התכנון, לקבל דירות של 104 במקום 100 מטר. האם תרצה להוסיף את זה?". כהן מזכיר כי לא ניתן לבצע זאת ברמת דייר בודד: "זה חייב להיות אחיד, כי תחשוב מבחינת הצורה של המבנה זה חייב להיות באופן זהה. וצריך להשיג רוב".

במבט מלמעלה - הדעות חלוקות בנוגע לאם המחירים צפויים לעלות בהקשר הזה - ככל הנראה, לא. מצד אחד, תוספת עלות ליזם כמעט תמיד מתגלגלת ללקוח הסופי, בוודאי בשוק שבו עלויות הבנייה גבוהות ממילא. מצד שני, חלק מהיזמים עשויים להשתמש בממ"ד הגדול כיתרון שיווקי, לספוג חלק מהעלויות לפחות בטווח הקצר, ולנסות לייצר בידול תחרותי מול פרויקטים אחרים.

האם התיקון לחוק יהפוך לחובה עבור היזמים?

באופן כללי, השינוי שבוצע הוא תיקון בתקנות התכנון והבנייה (תקנות ממ"דים), שמאפשר כיום להרחיב את שטח הממ"ד מעבר ל-12 מ"ר שהיו מקובלים עד כה, ולהוסיף בו שירותים ומקלחת כך שיהפוך לחדר 'מאסטר' לכל דבר. עד עכשיו השטח היה מוגבל, וכעת נפתח פתח לתכנון גמיש יותר. השאלה שנותרה פתוחה היא האם בעתיד מדובר רק על אפשרות שהיזמים רשאים לבחור בה, או שמדובר בצעד שעם הזמן יהפוך לחובה בפרויקטים חדשים. 

אם המדינה תחליט להפוך זאת למחייב, היזמים עלולים לשאת בעלויות נוספות - אם לא, ייתכן שהשוק יתפצל בין דירות "עם" ממ"ד משודרג לבין דירות "בלי", מה שיוביל לפערים בין פרויקטים חדשים לישנים.

חשוב לציין - המשמעות עלולה להיות פער מסוים בין דירות חדשות לדירות יד שנייה: משפחות יעדיפו דירה שבה הממ"ד הוא יחידת הורים מרווחת על פני דירה ישנה עם ממ"ד קטן שמיועד בקושי לחדר עבודה או ילדים. 

ומה לגבי שוכרי הדירות?

שוכרים בתקופות ביטחוניות יחפשו דירה עם ממ"ד מאסטר, ובעלי דירות כאלה יוכלו לדרוש פרמיה בשכר הדירה ביחס לדירות שבהן הממ"ד נשאר חדר קטן. בהקשר התכנוני, תוספת של שלושה עד שישה מטרים לממ"ד משנה את כל שפת התכנון של הדירה. המרחב המוגדל יגרום לכך שהממ"ד המורחב יכול לשמש לא רק כחדר הורים אלא גם כקליניקה ביתית, משרד עבודה מהבית או יחידה עצמאית לנער.