קובי שגב
צילום: משה בנימין
בין השורות

זו החברה שתרוויח לאחר שהמלחמה תסתיים

הצורך בשיקום הנזקים בעוטף עזה ובצפון, בשילוב עם היכולות המצוצמות של הממשלה כיום להשקיע כסף בפרויקטים גדולים של תשתיות או נדל"ן, צפויים להביא לצבר הזמנות גדול מאוד עבור אלקטרה, וזהו זמן נוח להשקעה במנייתה
קובי שגב | (8)
נושאים בכתבה אלקטרה קובי שגב

"היום שאחרי" הוא מושג מדיני שבאחרונה עושים בו שימוש תדיר במהדורת החדשות. קיים גם "יום שאחרי כלכלי", כשהמדינה תידרש לפעול ולשקם מבנים ותשתיות, ולהניע מחדש את תנופת הבנייה שנעצרה בחודשים האחרונים. בהקשר זה, אנו שמים את האצבע על אלקטרה -2.25% כאחת השחקניות המשמעותיות ב"יום שאחרי" הכלכלי. נראה שכל הכוכבים מסתדרים עבורה - ההשקעה הצפויה בשיקום המדינה, דילול המתחרים כתוצאה מהשנתיים האחרונות שבהן עלתה הריבית וקבלנים קטנים קרסו תחת הוצאות המימון, דבר שמגדיל את השוק לאלקטרה ולשחקניות הגדולות האחרות (שפיר ואשטרום). במקביל, תקציב המדינה שנדרש לקיצוצים עקב המלחמה, מגדיל את האינטרס של הממשלה להשתמש בשיטת הזכיינות, ושם אלקטרה היא שחקן משמעותי .

אלקטרה, שנסחרת כיום במדד ת"א 35 היוקרתי, היא חברה שפועלת בחמישה מגזרים, בתחומי התשתיות והנדל"ן. ותיקי שוק ההון יודעים לספר שהצלחתה הפנומנלית היא פרי ייעוץ אסטרטגי שהשכילה להיעזר בו לפני יותר מ-20 שנה. בזמנו, אלקטרה היתה חברת ביצוע קלאסית, כלומר חברה שמקבלת פרויקט ותוכניות בנייה ויודעת להקים את האופרציה לבניית בניין. כשהבנייה הסתיימה, אלקטרה המשיכה לפרויקט הבא. הייעוץ שקיבלה והשכילה ליישם, היה לשלב בבניית כל פרויקט אלמנטים נוספים, שבגינם תוכל לגבות דמי שירות לאחר השלמת הפרויקט. הכוונה היא לדברים כמו מעליות, מזגנים, אמצעי אבטחה, ניהול חניונים, גנרטורים וכן הלאה. כך הפכה אלקטרה כל מבנה שבנתה לנכס מניב, וזאת מבלי לרכוש אותו. כדי שתוכל לייצר לעצמה הזדמנות להפוך מבנה שהיא מקימה ליזם לנכס מניב, עליה להציע הצעת ערך כפולה - הן ליזם של הפרויקט והן למשתמשים העתידיים של הנכס.

הפעילות העיקרית של אלקטרה היא הקמת פרויקטים (בעיקר גדולים מאוד) במגוון תחומים. בין אם בנייני מגורים או משרדים, כמו פרויקט מידטאון שהקימה בציר מנחם בגין בתל אביב, או פרויקטים של תשתית מורכבים כמו קו הרכבת ירושלים–תל אביב. הקמת קו הרכבת הזה כללה מלבד גשרים ומנהרות, גם את התחנה הראשית בירושלים, שנחפרה בעומק של 80 מטר. דוגמה נוספת ליכולות של אלקטרה ניתן לראות בהקמת עיר הבה"דים בנגב, על שטח של 2,500 דונם.

פעילות נוספת וצומחת של אלקטרה היא חברת השירות FM (Facility Management), שקמה כדי לתת שירותים בתשלום לאותם אלמנטים ששולבו בבניית הפרויקטים (כאמור, אותם מעליות, מצלמות, גנרטורים וכיו"ב). עם השנים ביצעה אלקטרה רכישות סינרגטיות, כדי להרחיב את סט השירותים העתידיים שלהם תוכל לתת מענה בתשלום בשנים שלאחר השלמת כל פרויקט.

כך בעצם קמה אלקטרה FM, שנהנית מיתרון מובנה לגודל. כשיש לך אנשי מקצוע שמסתובבים ברחבי הארץ ונותנים שירותים למבנים שהקמת בעבר, אתה יכול להרחיב את הפעילות ולתת שירותי אחזקה גם לנכסים שלא הוקמו על ידך. כך למשל, בנק הפועלים נהפך ללקוח, ובמקום להחזיק מטה של יחידת אחזקה, משתמש בשירות של אלקטרה FM. מבחינת הפועלים, שיתוף הפעולה הזה מייתר העסקת אנשי תחזוקה, במיוחד על רקע מאפייני ההתאגדות הנהוגים בבנקים - דבר המקשה עליהם להתייעל. מהצד של אלקטרה FM, מדובר באתגר לא מסובך, מאחר שהניידות שלה כבר בשטח, ואם הן נמצאות בעפולה למשימה אחת - אין בעיה לקפוץ לסניף הבנק בעיר להחליף גוף תאורה. הרווח מחטיבת ה FM גדל והולך ככל שרשימת הלקוחות גדלה, כפי שניתן לראות בטבלה המצורפת (רווח שנתי של FM, במיליוני שקלים) :

יכולת לבצע פרויקטים מורכבים כמו התחדשות עירונית בהיקפים גדולים

נדל"ן הוא נושא חם, כשכמעט לכל אחד יש דעה נחרצת ממש על כיוונו בשנים הקרובות. מבלי להרחיב יותר, מדי נציין שני גורמים מהותיים שהשתנו באחרונה. הראשון הוא הורדת הריבית על ידי בנק ישראל. מדובר בתחילת מגמה ולא אירוע חד פעמי (לפחות לדעתנו). הדבר השני הוא המלחמה בעזה, והאפשרות הריאלית למלחמה בצפון. שני אלה צפויים לייצר לחץ על מקבלי ההחלטות בכל הדרגים לדחוף קדימה התחדשות עירונית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בניית מבנים בטיחותיים הכוללים ממ"ד, שיחליפו מבנים בני 60 שנה, נהפכה להכרח ולא רק דרך להתעשר. ביחד עם הפגיעה ביכולות הביצוע בשל היעדרות פועלים פלסטינים, אנו צופים עדנה לתחום הקבלנות. אלקטרה ממוצבת גבוה, כחברה שיכולה לבצע פרויקטים גדולים ומורכבים.

 

במכרזי BOT יש מעט חברות ישראליות שיכולות להתמודד

קשה להסביר בכמה שורות את התורה הכלכלית שעומדת מאחורי פרויקטים של BOT (Build, Operate, Transfer). מדובר בהליך שמאפשר למדינה לקדם פרויקטים ענקיים ללא הוצאה כספית, אך לא פחות חשוב מזה - באופן יעיל. במכרז מסוג זה נבחרת חברה להקים פרויקט תשתית גדול, לדוגמה כביש 6, ובתמורה היא מקבלת את הזכות לגבות דמי שימוש למשך 25 שנה (בדרך כלל), שלאחריהן מועבר הפרויקט בחינם למדינה. מאחר שהחברה שבונה צריכה להשקיע סכומים גבוהים הרבה לפני שתוכל לגבות את השקל הראשון מנוסעים בכביש, הרי שהסיכון בפרויקט גדול. משכך, נוהגת המדינה לתת רשת ביטחון, כלומר התחייבות על הכנסה מינימלית, אחרת תשלם המדינה סכום מוגדר מראש מכיסה. בפרויקטים כמו כביש 6 והנתיב המהיר, עלו ההכנסות על הציפיות המוקדמות. בכך הצליחה המדינה להקים פרויקט יקר, ללא הוצאת כסף מהאוצר. וחשוב מכל - הפרויקט קם מהר, מאחר שהקמתו היתה באחריות חברה פרטית. מי שתוהה מה קורה כשהממשלה מקימה פרויקטים גדולים בעצמה, מוזמן לעקוב אחר נת"ע ולוחות הזמנים המשתנים של הרכבת הקלה והמטרו.

המצב בישראל הוא כזה שלמכרזי תשתיות גדולים יש צורך בחברות בעלות גב כלכלי חזק, מאחר שהמדינה דורשת (ובצדק) ערבויות והצגת יכולות ביצוע מוכחות. כיום לדרישה זו עונות מעט מאוד חברות ישראלית. נוכל למנות ביחד עם אלקטרה את אשטרום, שפיר ושיכון ובינוי. כלומר מספר השחקנים בתחום הזה קטן.

ישראל עומדת בפני כמה אתגרי תשתית גדולים: הקו הירוק והקו הסגול של הרכבת הקלה בתל אביב, הרכבת הקלה בקו חיפה-נצרת, הנתיב המהיר בכביש 5. לאלה נוסיף את נזקי המלחמה בעזה, שבעקבותיהם יידרש לשקם את עוטף עזה והצפון.

תמחור פרויקט מסוג BOT הוא בעייתי, והחשבונאות עם המון כוונות טובות, מצליחה לסבך ולהקשות על מציאת הנתונים, המאפשרים לאנליסט לתמחר פרויקט. כשחברה אחת מנהלת כמה פרויקטים כאלה במקביל, הדו"חות נהפכים לסלט נתונים. מאחר שבשנים הראשונות יש בעיקר השקעות (כמו סלילת כביש 6), ואילו בשנים האחרונות ההכנסות מגיעות לשיא, הרי שניתן לחשוב בטעות - במיוחד בשנותיו הראשונות של פרויקט - שהוא הפסדי.

צבר ההזמנות משמש עוגן עבור האנליסטים

אלקטרה מקימה גם מגה פרויקטים (שאינם BOT). אלה, בניגוד לפרויקטים קטנים, דורשים תכנון רב וממושך ומאופיינים בתקציבי עתק. אחת הדרכים לקבל תובנות על המגזר, היא בחינת נתון בשם "צבר הזמנות". אלקטרה יודעת להעריך, על סמך הפרויקטים שהיא עומדת לבצע, מה יהיו ההכנסות בשנים הקרובות. כלומר החברה סוכמת את כל ההכנסות מהחוזים החתומים מולה, שינבעו מהפרויקטים שהיא מקימה, וכל זה נכנס לנתון צבר ההזמנות. כשאנו בוחנים את צבר ההזמנות לאורך שנים, מגלים יחס קבוע בין הצבר בנקודת זמן מסוימת, להכנסות בפועל בשנתיים שלאחר מכן. ניתן לראות זאת בטבלה שלהלן (צבר חוזים והכנסות אלקטרה, במיליארדי שקלים):

בסך הכל 80%-85% מהמכירות מקבלות ביטוי בצבר עליו מדווחת החברה, כך שלנו כאנליסטים, יש עוגן של ודאות להישען עליו. שווה לשים לב לזינוק בצבר ההכנסות בשנים 2023-2021, שאת תרומתו נצפה לראות ב-2025-2024.

 

היתרון לגודל נהפך למהותי כיום

אלקטרה היא אחת החברות שצפויות ליהנות ממצב המאקרו שבו ישראל נמצאת. עליית הריבית המהירה שהחלה ב-2022 ואחריה המלחמה, יצרו קשיים לשחקנים קטנים ובינוניים בתחום הביצוע. חברות שהיו ממונפות נפגעו מעליית הריבית, ואילו חברות שהתחייבו ללוחות זמנים הדוקים למסירת פרויקט, נאלצו להתמודד עם מחסור בפועלים. אלה זמנים שהיתרון לגודל נהפך למהותי. אנו צופים שאלקטרה, כמו גם מתחרותיה הישירות - אשטרום, שפיר ושיכון ובינוי, יגדילו את כוחן על חשבון השחקנים הקטנים והבינוניים.

המדינה, שתקציבה מתמודד עם לחצים לרכישת תחמושת, טנקים ומסוקים, תעדיף בזמן הנראה לעין להוציא פרויקטים מסוג BOT, שבהם כאמור היא לא צריכה להשקיע כסף. תחום הנדל"ן צפוי גם להתחמם, כשהדרישה לדירות עם ממ"ד תגבר משמעותית. כמובן שלכל זה נוסיף את השיקום שיידרש בצפון ובדרום. הסיטואציה תופסת את מניית אלקטרה בתמחור נוח להשקעה. צבר ההזמנות ב-2023-2022, שמשקף את ההכנסות העתידיות, כמעט כפול לעומת 2020-2019. זאת בזמן שמניית החברה דווקא ירדה בכ-20% לעומת 2020.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    גרין סול 22/02/2024 01:35
    הגב לתגובה זו
    שווה לעקוב
  • 6.
    גבי 21/02/2024 14:46
    הגב לתגובה זו
    נקווה שפה נרוויח להבדיל מסולגרין
  • 5.
    דניאל 21/02/2024 08:12
    הגב לתגובה זו
    עוקב אחרי הכתבות ואחרי התוצאות של אקורד, פוגעים ומספקים את סחורה!
  • 4.
    צבר של 35 מיליארד ורווחיות של חברת יתר. לא סתם הוא 20/02/2024 20:40
    הגב לתגובה זו
    צבר של 35 מיליארד ורווחיות של חברת יתר. לא סתם הוא צירף גרף של צבר והכנסות ולא של רווח.
  • גיל 21/02/2024 07:49
    הגב לתגובה זו
    הוסבר שלחברה פרויקטים של BOT שנראים הפסדיים למי שמסתכל כמוך על השורה התחתונה ולא מפרק את הפרויקטים תעשה גוגל למכירת פרויקט BOT בטקסס של שיכון ובינוי. פתאום מליארד שקל רווח
  • 3.
    משקיע 20/02/2024 16:05
    הגב לתגובה זו
    מדובר בחברה מאוד ממונפת , קצת מסוכן...
  • 2.
    אלקטרה במומנטום טוב בימים האחרונים (ל"ת)
    ירון 20/02/2024 16:02
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    יו יו 20/02/2024 15:53
    הגב לתגובה זו
    ולא מופתע מהתוצאות שלהם בקרנות!
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 4.99%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.04%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות
מחירי הדירות לאן

משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?

הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.


הנחות מוסוות של עד 10%

הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים? 

הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות. 


ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה,  תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.