זו החברה שתרוויח לאחר שהמלחמה תסתיים
"היום שאחרי" הוא מושג מדיני שבאחרונה עושים בו שימוש תדיר במהדורת החדשות. קיים גם "יום שאחרי כלכלי", כשהמדינה תידרש לפעול ולשקם מבנים ותשתיות, ולהניע מחדש את תנופת הבנייה שנעצרה בחודשים האחרונים. בהקשר זה, אנו שמים את האצבע על אלקטרה 1.22% כאחת השחקניות המשמעותיות ב"יום שאחרי" הכלכלי. נראה שכל הכוכבים מסתדרים עבורה - ההשקעה הצפויה בשיקום המדינה, דילול המתחרים כתוצאה מהשנתיים האחרונות שבהן עלתה הריבית וקבלנים קטנים קרסו תחת הוצאות המימון, דבר שמגדיל את השוק לאלקטרה ולשחקניות הגדולות האחרות (שפיר ואשטרום). במקביל, תקציב המדינה שנדרש לקיצוצים עקב המלחמה, מגדיל את האינטרס של הממשלה להשתמש בשיטת הזכיינות, ושם אלקטרה היא שחקן משמעותי .
אלקטרה, שנסחרת כיום במדד ת"א 35 היוקרתי, היא חברה שפועלת בחמישה מגזרים, בתחומי התשתיות והנדל"ן. ותיקי שוק ההון יודעים לספר שהצלחתה הפנומנלית היא פרי ייעוץ אסטרטגי שהשכילה להיעזר בו לפני יותר מ-20 שנה. בזמנו, אלקטרה היתה חברת ביצוע קלאסית, כלומר חברה שמקבלת פרויקט ותוכניות בנייה ויודעת להקים את האופרציה לבניית בניין. כשהבנייה הסתיימה, אלקטרה המשיכה לפרויקט הבא. הייעוץ שקיבלה והשכילה ליישם, היה לשלב בבניית כל פרויקט אלמנטים נוספים, שבגינם תוכל לגבות דמי שירות לאחר השלמת הפרויקט. הכוונה היא לדברים כמו מעליות, מזגנים, אמצעי אבטחה, ניהול חניונים, גנרטורים וכן הלאה. כך הפכה אלקטרה כל מבנה שבנתה לנכס מניב, וזאת מבלי לרכוש אותו. כדי שתוכל לייצר לעצמה הזדמנות להפוך מבנה שהיא מקימה ליזם לנכס מניב, עליה להציע הצעת ערך כפולה - הן ליזם של הפרויקט והן למשתמשים העתידיים של הנכס.
הפעילות העיקרית של אלקטרה היא הקמת פרויקטים (בעיקר גדולים מאוד) במגוון תחומים. בין אם בנייני מגורים או משרדים, כמו פרויקט מידטאון שהקימה בציר מנחם בגין בתל אביב, או פרויקטים של תשתית מורכבים כמו קו הרכבת ירושלים–תל אביב. הקמת קו הרכבת הזה כללה מלבד גשרים ומנהרות, גם את התחנה הראשית בירושלים, שנחפרה בעומק של 80 מטר. דוגמה נוספת ליכולות של אלקטרה ניתן לראות בהקמת עיר הבה"דים בנגב, על שטח של 2,500 דונם.
פעילות נוספת וצומחת של אלקטרה היא חברת השירות FM (Facility Management), שקמה כדי לתת שירותים בתשלום לאותם אלמנטים ששולבו בבניית הפרויקטים (כאמור, אותם מעליות, מצלמות, גנרטורים וכיו"ב). עם השנים ביצעה אלקטרה רכישות סינרגטיות, כדי להרחיב את סט השירותים העתידיים שלהם תוכל לתת מענה בתשלום בשנים שלאחר השלמת כל פרויקט.
- אלקטרה מצרפת את קרן תש"י כשותפה באלקטרה אפיקים ומוטורס
- אלקטרה: עלייה בהכנסות וברווח הנקי, ירידה בתפעולי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך בעצם קמה אלקטרה FM, שנהנית מיתרון מובנה לגודל. כשיש לך אנשי מקצוע שמסתובבים ברחבי הארץ ונותנים שירותים למבנים שהקמת בעבר, אתה יכול להרחיב את הפעילות ולתת שירותי אחזקה גם לנכסים שלא הוקמו על ידך. כך למשל, בנק הפועלים נהפך ללקוח, ובמקום להחזיק מטה של יחידת אחזקה, משתמש בשירות של אלקטרה FM. מבחינת הפועלים, שיתוף הפעולה הזה מייתר העסקת אנשי תחזוקה, במיוחד על רקע מאפייני ההתאגדות הנהוגים בבנקים - דבר המקשה עליהם להתייעל. מהצד של אלקטרה FM, מדובר באתגר לא מסובך, מאחר שהניידות שלה כבר בשטח, ואם הן נמצאות בעפולה למשימה אחת - אין בעיה לקפוץ לסניף הבנק בעיר להחליף גוף תאורה. הרווח מחטיבת ה FM גדל והולך ככל שרשימת הלקוחות גדלה, כפי שניתן לראות בטבלה המצורפת (רווח שנתי של FM, במיליוני שקלים) :
יכולת לבצע פרויקטים מורכבים כמו התחדשות עירונית בהיקפים גדולים
נדל"ן הוא נושא חם, כשכמעט לכל אחד יש דעה נחרצת ממש על כיוונו בשנים הקרובות. מבלי להרחיב יותר, מדי נציין שני גורמים מהותיים שהשתנו באחרונה. הראשון הוא הורדת הריבית על ידי בנק ישראל. מדובר בתחילת מגמה ולא אירוע חד פעמי (לפחות לדעתנו). הדבר השני הוא המלחמה בעזה, והאפשרות הריאלית למלחמה בצפון. שני אלה צפויים לייצר לחץ על מקבלי ההחלטות בכל הדרגים לדחוף קדימה התחדשות עירונית.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
בניית מבנים בטיחותיים הכוללים ממ"ד, שיחליפו מבנים בני 60 שנה, נהפכה להכרח ולא רק דרך להתעשר. ביחד עם הפגיעה ביכולות הביצוע בשל היעדרות פועלים פלסטינים, אנו צופים עדנה לתחום הקבלנות. אלקטרה ממוצבת גבוה, כחברה שיכולה לבצע פרויקטים גדולים ומורכבים.
במכרזי BOT יש מעט חברות ישראליות שיכולות להתמודד
קשה להסביר בכמה שורות את התורה הכלכלית שעומדת מאחורי פרויקטים של BOT (Build, Operate, Transfer). מדובר בהליך שמאפשר למדינה לקדם פרויקטים ענקיים ללא הוצאה כספית, אך לא פחות חשוב מזה - באופן יעיל. במכרז מסוג זה נבחרת חברה להקים פרויקט תשתית גדול, לדוגמה כביש 6, ובתמורה היא מקבלת את הזכות לגבות דמי שימוש למשך 25 שנה (בדרך כלל), שלאחריהן מועבר הפרויקט בחינם למדינה. מאחר שהחברה שבונה צריכה להשקיע סכומים גבוהים הרבה לפני שתוכל לגבות את השקל הראשון מנוסעים בכביש, הרי שהסיכון בפרויקט גדול. משכך, נוהגת המדינה לתת רשת ביטחון, כלומר התחייבות על הכנסה מינימלית, אחרת תשלם המדינה סכום מוגדר מראש מכיסה. בפרויקטים כמו כביש 6 והנתיב המהיר, עלו ההכנסות על הציפיות המוקדמות. בכך הצליחה המדינה להקים פרויקט יקר, ללא הוצאת כסף מהאוצר. וחשוב מכל - הפרויקט קם מהר, מאחר שהקמתו היתה באחריות חברה פרטית. מי שתוהה מה קורה כשהממשלה מקימה פרויקטים גדולים בעצמה, מוזמן לעקוב אחר נת"ע ולוחות הזמנים המשתנים של הרכבת הקלה והמטרו.
המצב בישראל הוא כזה שלמכרזי תשתיות גדולים יש צורך בחברות בעלות גב כלכלי חזק, מאחר שהמדינה דורשת (ובצדק) ערבויות והצגת יכולות ביצוע מוכחות. כיום לדרישה זו עונות מעט מאוד חברות ישראלית. נוכל למנות ביחד עם אלקטרה את אשטרום, שפיר ושיכון ובינוי. כלומר מספר השחקנים בתחום הזה קטן.
ישראל עומדת בפני כמה אתגרי תשתית גדולים: הקו הירוק והקו הסגול של הרכבת הקלה בתל אביב, הרכבת הקלה בקו חיפה-נצרת, הנתיב המהיר בכביש 5. לאלה נוסיף את נזקי המלחמה בעזה, שבעקבותיהם יידרש לשקם את עוטף עזה והצפון.
תמחור פרויקט מסוג BOT הוא בעייתי, והחשבונאות עם המון כוונות טובות, מצליחה לסבך ולהקשות על מציאת הנתונים, המאפשרים לאנליסט לתמחר פרויקט. כשחברה אחת מנהלת כמה פרויקטים כאלה במקביל, הדו"חות נהפכים לסלט נתונים. מאחר שבשנים הראשונות יש בעיקר השקעות (כמו סלילת כביש 6), ואילו בשנים האחרונות ההכנסות מגיעות לשיא, הרי שניתן לחשוב בטעות - במיוחד בשנותיו הראשונות של פרויקט - שהוא הפסדי.
צבר ההזמנות משמש עוגן עבור האנליסטים
אלקטרה מקימה גם מגה פרויקטים (שאינם BOT). אלה, בניגוד לפרויקטים קטנים, דורשים תכנון רב וממושך ומאופיינים בתקציבי עתק. אחת הדרכים לקבל תובנות על המגזר, היא בחינת נתון בשם "צבר הזמנות". אלקטרה יודעת להעריך, על סמך הפרויקטים שהיא עומדת לבצע, מה יהיו ההכנסות בשנים הקרובות. כלומר החברה סוכמת את כל ההכנסות מהחוזים החתומים מולה, שינבעו מהפרויקטים שהיא מקימה, וכל זה נכנס לנתון צבר ההזמנות. כשאנו בוחנים את צבר ההזמנות לאורך שנים, מגלים יחס קבוע בין הצבר בנקודת זמן מסוימת, להכנסות בפועל בשנתיים שלאחר מכן. ניתן לראות זאת בטבלה שלהלן (צבר חוזים והכנסות אלקטרה, במיליארדי שקלים):
בסך הכל 80%-85% מהמכירות מקבלות ביטוי בצבר עליו מדווחת החברה, כך שלנו כאנליסטים, יש עוגן של ודאות להישען עליו. שווה לשים לב לזינוק בצבר ההכנסות בשנים 2023-2021, שאת תרומתו נצפה לראות ב-2025-2024.
היתרון לגודל נהפך למהותי כיום
אלקטרה היא אחת החברות שצפויות ליהנות ממצב המאקרו שבו ישראל נמצאת. עליית הריבית המהירה שהחלה ב-2022 ואחריה המלחמה, יצרו קשיים לשחקנים קטנים ובינוניים בתחום הביצוע. חברות שהיו ממונפות נפגעו מעליית הריבית, ואילו חברות שהתחייבו ללוחות זמנים הדוקים למסירת פרויקט, נאלצו להתמודד עם מחסור בפועלים. אלה זמנים שהיתרון לגודל נהפך למהותי. אנו צופים שאלקטרה, כמו גם מתחרותיה הישירות - אשטרום, שפיר ושיכון ובינוי, יגדילו את כוחן על חשבון השחקנים הקטנים והבינוניים.
המדינה, שתקציבה מתמודד עם לחצים לרכישת תחמושת, טנקים ומסוקים, תעדיף בזמן הנראה לעין להוציא פרויקטים מסוג BOT, שבהם כאמור היא לא צריכה להשקיע כסף. תחום הנדל"ן צפוי גם להתחמם, כשהדרישה לדירות עם ממ"ד תגבר משמעותית. כמובן שלכל זה נוסיף את השיקום שיידרש בצפון ובדרום. הסיטואציה תופסת את מניית אלקטרה בתמחור נוח להשקעה. צבר ההזמנות ב-2023-2022, שמשקף את ההכנסות העתידיות, כמעט כפול לעומת 2020-2019. זאת בזמן שמניית החברה דווקא ירדה בכ-20% לעומת 2020.
- 7.גרין סול 22/02/2024 01:35הגב לתגובה זושווה לעקוב
- 6.גבי 21/02/2024 14:46הגב לתגובה זונקווה שפה נרוויח להבדיל מסולגרין
- 5.דניאל 21/02/2024 08:12הגב לתגובה זועוקב אחרי הכתבות ואחרי התוצאות של אקורד, פוגעים ומספקים את סחורה!
- 4.צבר של 35 מיליארד ורווחיות של חברת יתר. לא סתם הוא 20/02/2024 20:40הגב לתגובה זוצבר של 35 מיליארד ורווחיות של חברת יתר. לא סתם הוא צירף גרף של צבר והכנסות ולא של רווח.
- גיל 21/02/2024 07:49הגב לתגובה זוהוסבר שלחברה פרויקטים של BOT שנראים הפסדיים למי שמסתכל כמוך על השורה התחתונה ולא מפרק את הפרויקטים תעשה גוגל למכירת פרויקט BOT בטקסס של שיכון ובינוי. פתאום מליארד שקל רווח
- 3.משקיע 20/02/2024 16:05הגב לתגובה זומדובר בחברה מאוד ממונפת , קצת מסוכן...
- 2.אלקטרה במומנטום טוב בימים האחרונים (ל"ת)ירון 20/02/2024 16:02הגב לתגובה זו
- 1.יו יו 20/02/2024 15:53הגב לתגובה זוולא מופתע מהתוצאות שלהם בקרנות!

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
מחצית מהדירות בפרויקט הדגל של החברה כבר נמכרו, מתוך 166 הדירות: 46 בחוזים חתומים ועוד 120 בקשות הצטרפות. כמו כן, בקיץ נרשמה האצה עם מכירת 60 דירות בחודשיים; "אנו רואים המשך ביקושים גבוהים לפרויקטים שלנו"
חברת חג'ג' נדל"ן חג'ג' נדלן 2.04% , העוסקת בנדל"ן יזמי, נדל"ן מסחרי ובין היתר בונה בשכונה החדשה של תל אביב - שדה דב: מספרת היום למשקיעים על עדכון לגבי המכירות בפרויקט הדגל שלה - הקרוי: FIRST. מהדיווח עולה כי מתחילת השנה שיווקה החברה כ-166 דירות במתחם, מתוכן נחתמו 46 חוזי מכר מחייבים, ולצדן נרשמו עוד 120 בקשות הצטרפות - שלב מקדים בדרך לחוזה חתום סופית. בסך הכל, ההיקף הכספי של העסקאות החתומות והבקשות יחד עומד על כ-1.3 מיליארד שקל כולל מע"מ. הנתונים מצביעים גם על האצה מסוימת בקצב השיווק בחודשי הקיץ האחרונים: ביולי–אוגוסט נמכרו כ-60 דירות חדשות בפרויקט, לעומת 30 בלבד בכל המחצית הראשונה של השנה.
המשמעות היא כמעט הכפלה פי שישה בממוצע החודשי, דבר שיכול לאותת על ביקוש שמתגבר, במיוחד סביב האזור בשדה דב .הפרויקט כולל שלושה בנייני בוטיק בני תשע קומות ומגדל יוקרה בן 45 קומות, על קו החוף הצפוני של העיר. לצד מאות הדירות מתוכננים גם שטחי מסחר בשטח כולל של כ-1,700 מ"ר, שנמכרו עד כה בכ-101 מיליון שקל. המתחם מתוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי ODA בשיתוף משרד בר-אוריין, וממוקם בסמיכות לפארק החופי החדש שעתיד לקום במקום. חשוב לציין - שהמיקום של חג'ג' נחשב לנחשק באופן יחסי לאזור בשדה דב - בעיקר בעקבות העובדה שבינו לבין חוף הים יפרידו בניינים בגובה של עד 10 קומות. זאת לפי התב"ע הקיימת.
מעבר לפרויקט שדה דב, חג'ג' מעדכנת גם על עסקאות בפרויקטים נוספים שלה בתל אביב - בהם MOMA בפלורנטין, מגדלי Infinity בצומת אבן גבירול-ארלוזורוב, Master Piece בשכונת בבלי, ו-Einstein Tower בצפון העיר. בסך הכל, החברה מציינת כי מתחילת השנה שיווקה כ-240 דירות בכל הפרויקטים יחד. במקביל, חשוב להדגיש כי לא כל ההיקף שדווח משקף חוזים חתומים. בעוד החוזים המחייבים מקנים ודאות מלאה לחברה ולרוכשים, בקשות ההצטרפות נחשבות לאינדיקציה לביקוש, אך הן עדיין מותנות בהשלמת התנאים המשפטיים והפיננסיים עד לחתימת חוזה מלא. הנתונים הללו מצטרפים לדוחות המחצית האחרונה של חג'ג', בהם הציגה החברה רווח נקי של כ-67 מיליון שקל.
האם מדובר על התעוררות בביקושים לדירות יוקרה?
נראה כי עצם ההתקדמות בשיווק של החברה יכול לאותת על ביקוש מתעורר בתל אביב, ובפרט בשוק היוקרה. גם בתקופה שבה השוק הכללי מתמודד עם האטה וירידה בהיקפי עסקאות. בפרויקטי יוקרה במיקומים נחשקים, כמו קו ראשון לים או מרכז העיר, ממשיכה להירשם התעניינות גבוהה מצד רוכשים בעלי הון, שפועלים פחות מתוך שיקולי ריבית ויותר מתוך רצון למיקום ואיכות. בהשוואה לפרויקטים אחרים בעיר, דוגמת הצפון הישן או פרויקטים בחוף בת-ים, המחירים שנרשמים דומים ואף גבוהים, מה שממקם את שדה דב כחלופה אטרקטיבית יחסית לחוף הים התל אביבי.
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- גינדי לקחה כספים שלא כחוק בפרויקט בשדה דב; הרגולטור התערב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, מדובר בשכונה חדשה לגמרי שמתוכננת להכיל אלפי יחידות דיור, פארק חופי רחב, מוסדות ציבור ותשתיות תחבורה מתקדמות - תוספת היצע משמעותית לגוש דן. העובדה שבחזית הפרויקט, מול המגדלים של חג'ג', יוקמו בניינים נמוכים יחסית של עד עשר קומות, מבטיחה תצפית פתוחה לים ומעניקה לה יתרון. חשוב לזכור שהשכונה מתוכננת במודל של עירוב שימושים. קרי - מגורים, מסחר ושירותים. שזו המגמה ההולכת וגדלה בקרב הבנייה החדשה של החברות הגדולות באזורי הביקוש. וזו גם המגמה של הבנייה בעולם.